借入金を利用して行う不動産投資では、返済期間をなるべく長く取った方がキャッシュフローが増えますし、投資の安全度も高まります。
投資未経験の頃は、「期間を長く取ってしまうと、いつまで経っても完済できないから心配だ～（；＿；） 」と思っていましたが、そうではありません。
月々の返済額が少なくなれば、浮いたキャッシュフローを繰り上げ返済に回してもいいし、次の物件に再投資してもいいし、修繕費の積み立てにしておいてもいいですよね。
短期返済にしておけば、トータルの金利負担は少ないかもしれませんが、家賃収入の大部分を返済に回すしか選択肢がなくて危険です。
そんなことを考えている時にみつけた昨日の新聞。
国の「隠れ債務」を６０年ローンで返済するというのです。
住宅ローンでもあり得ない、奇跡の返済期間！
んー・・・、国ってずるいなぁ。
２８日の日曜日には、資産形成フェアに行って来ました。（-＾〇＾-）
不動産投資関連の出典やセミナーはあまり多くなかったのですが、株式投資や海外リタイヤのセミナーなども開催されていて、とっても楽しいイベントでした。
その中でもすごかったのが、ＪＦＡ束田さんのセミナーでした。
「不動産投資家養成講座（入門編）」と題した２時間の講演。とりあえず、「おれは初心者ではないぜっ！(*｀ー´)」という自負があって参加したものの、そんな自負など吹っ飛んでしまうほどの充実した内容でした。
セミナー講師デビューはたぶん同期の束田さんですが、今では１０時間にも渡る投資講座の講師もされているだけあって、聞き手を引きつける話しぶりにはただただ驚くばかりでした。
実際には講演内容がおもしろすぎて、驚くだけでなく大笑いしてました。（＾◇＾）
２時間２０００円という超お得な入門講座でしたが、講演終了後には多くの方が、本編の不動産投資スクールへの参加を検討されているようでした。
ん～、セミナーっていいですね。(￣▽￣)
講師の方が、苦労や恥ずかしい思いをしながら必死で得た貴重な経験と知識を、ゆったり座ってニコニコしながら短時間で学べるんですから。
ぼくも週末でばっちりレベルアップしたような感じです。
明日からまた、頑張っちゃおうと思います。
泉さんのセミナー（ＩＺＵＭＩ塾）の３回目が開催されるようです。
セミナー参加費４８万円は、確かに高いです。
でも、月に１００万円以上の家賃を得ようとするのなら、参加した方がいいと思います。（＾◇＾）
同じセミナーに参加しても、参加する人によって学べる事柄は様々ですが、ぼくの場合は・・・
・物件を買うスピードと決断力
・管理会社や仲介業者さんなど、チームのコミュニケーション
・「大家」から「投資家」へステップアップするための考え方
・モチベーションの維持
・冷静かつ大胆に「数字」を見て分析する
などの収穫がありました。
ＩＺＵＭＩ塾に参加すると、泉さんからの参加者限定メールが配信されたり、懇親会などの企画もあったりします。
ぼくも参加してまもなく１年になりますが、こういう企画のおかげでセミナーの内容を何度も復習できたり、やる気を再燃させることができるので、助かってます。(o^-^o)
今度は、自作の「退去時チェックリスト」が出てきました。
自分で退去の立ち会いをしたのは、たぶん１回だけなのですが、敷金トラブルを起こさないようにしようと思って、このようなリストを作ったんだと思います。
← クリックで拡大します。
もちろん、今はぜんぶ管理会社さんにお任せです。
アパートの管理って、ホントに大変ですよねぇ。
最初に木造アパートを購入したのが、平成１６年の８月でした。
当時は近くに住んでいたこともあって、物件の管理は自分でやっていました。
購入当初は滞納だらけで、管理を受けてもらえなかったというのも理由ですが・・。（＾＾；）
これは当時使っていた、水道料金のご案内です。
パソコンのファイルを整理していて、たまたま見つけたのでブログにアップしてみました。
クリックすると拡大できます。
このアパートの水道料金はオーナーがまとめて支払う方式になっていて、オーナーは支払った水道料金を入居者さんに割り振って請求する仕組みです。
自ら検針に出向いて９世帯分の料金を計算し、各戸の郵便受けに上記のようなご案内を投入する・・という作業を２ヶ月に１度、８ヶ月くらい続けました。(；-_-) =3
もちろん、こういう作業はすぐに飽きてしまいましたので、今は管理会社さんで検針と料金の請求をしていただいてます。
水道メーターの検針のほかにも、夜の１０時過ぎに家賃の督促で訪問したり、退去の立ち会いに出向いたり・・・と当時はいろいろ頑張りましたが、今ではこのような作業はまったく必要がありません。
家賃のわずか４～５％で、こういう業務を全部やってくれる管理会社さんには、もっと感謝しなきゃいけませんよね。（-＾〇＾-）
昨日は、住宅新聞社が主催する倉橋隆行先生のセミナーへ参加しました♪
新しい著作「やっぱり不動産投資が一番」の出版記念講演会でしたが、著作の内容に合わせたやさしめのもので、じっくり拝聴して
「そうかぁ。（＾◇＾） やっぱり不動産投資しかないな！」
と再確認したのでした。
勉強不足だからかもしれませんが、不動産投資に比べれば、株とかＦＸは難しいと感じますね。（＾＾；）
（株式投資を通じて世の中のことがよく分かるので、勉強はしていこうと思ってます）
倉橋さんの話はホントにおもしろいです。
エンターテイメントの域に達していると思います。
会場には、以前のブログを読まれて参加を決められた方もいらっしゃいましたし、さらにはハッピー＆リッチなブログの目標を読んでいただかたから、クラブのチケットまでいただいてしまいました。（-＾〇＾-）
これで目標の１２番は達成確実ですね。（笑）
度胸試しに、近々行って来ます！
会場でお声掛けいただいた皆様、どうもありがとうございました。(^ー^* )
それから、先に買付が入ってしまった富山のマンションですが、金額を確認してもらったところ、満額での買付なんだそうです。(。>_<。)
もしかしたら融資がダメになって、こちらに回ってくるかもしれませんが、ちょっと難しくなってきましたね。
次の物件を頑張りたいと思います。(o^-^o)
紹介をもらって融資の打診中だったマンション。
残念ながら買付が入ってしまったそうです。（；＿；）
買付金額が分かりませんし、通ってるかも確認できてないんですけどね。
売出価格での表面利回りは、１２％ちょい。
築浅のＲＣでファミリータイプではありますが、富山の物件にしては利回り的に不足しますので、融資の感触をみて指値をしていく予定でした。
満額ではちょっと買える水準ではないので、そのまま買われてしまったとしたら仕方がないのですが、この物件では不動産投資で非常に重要な「スピード」を軽視していたのかもしれません。
自分の考えてるくらいの水準で指値が入っていて、しかもそれが通ってしまったりすると、悔しくて夜も眠れません。(。>_<。)
とりあえずは月曜の朝、銀行と買付金額の確認をして、まだ可能性があるなら二番手での買付を入れたいと思います。
不動産投資はスピード第一。
高利回り物件は、買うのではなく『獲る』ものである。
座右の銘を忘れてしまって、ちょっと反省しました。（＾＾；）ゞ
こんな感じのマンションです。
銀行に書類を出してきました。
富山の物件ですから、これまでもお世話になってる地元の銀行がいいと思いまして、そちらの所長へＦＡＸを入れました。（＾－＾）
すぐに物件を見に行ってくれたらしく、まずますの反応でした。
週明けくらいまでには、だいたいのお返事いただけるのではないかと思います。
提出する書類はごく一般的なもので、
・販売図面
・間取り図
・周辺の住宅地図
・土地、建物登記簿謄本
・固定資産税評価証明
・路線価図
・家賃明細表（レントロール）
・所有物件と収支の明細
・物件の特徴や長所をまとめたもの
源泉徴収票や確定申告書類のコピーなども必要ですが、９月の借入時に提出しているので、今回は省略です♪
富山の仲介業者さんから売り物件情報をいただきました。
そのなかに、なかなか良いマンションがあって、購入を検討しています。（＾＾）
利回りは大したことはないのですが、土地が広くて融資が引けそうなのと、ファミリータイプで入居率がいいです。
物件を見に行く前に指値での買い付けを入れてみようと思うのですが、さらにその前に銀行へ打診をしてみる予定です。
鬼のような指値（すっかりこの言葉も定着しましたね 笑）を通しやすくするためには、
「現金購入で、１週間以内に契約可能」
とか
「融資の内諾がとれていて、確実に決済可能」
などの条件があった方がいいですよね☆
「うぅ・・・かなり買い叩かれているけど、確実な人に早く売っちゃった方がいいかなぁ。＾＾；」なんて思っていただければ勝ちパターン。 o（＾○＾）ノ
・・という訳で、通常は「現地調査」→「買付」→「融資の交渉」とするのがセオリーのところを、逆の手順で進めていくのが、遠隔地物件を格安で購入するための、自分なりの秘訣です。
ただし、やっぱり最低限のマナー・モラルは守らないといけないと思いますので、買付が通ったらすぐに見に行き、購入を見送る場合は１週間・・・できれば３日以内くらいでキャンセルの連絡を入れるようにはしています。
何週間も放置した挙げ句にキャンセルしてしまうと、仲介業者さんの立場もなくなっちゃいますからね。（＾＾；）
今日は、銀行へ提出するための資料を作っていました。
月曜の朝イチでＦＡＸを入れます。
金沢マンションの敷地に設置されている自動販売機の利用明細です。
１２月は１６６本。
ダイドードリンコなので、やはり缶コーヒーが多いですね。
売り上げの２５％をいただける契約になっています。
ぼくに２５％も払って利益が出るなんて、コーヒーやジュースの原価って安いんですね。（笑）
１２月分としては５０００円ちょっとになりました。
２人で居酒屋に行けるくらいの金額ですし、ローンの返済もなく純収入ですから大きいです☆
「ダイドーさんありがとうございます」っていう気になります。
どんどん飲んでいただきたいものです。（＾▽＾）
今月も、財布の中身レポートを配信しました。(＾▽＾)
前月分の家賃収入や経費、ローン返済などの明細に加えて、それぞれの物件の入居状況や１ヶ月の活動報告などを詳細にレポートしています。
レポート配信はまもなく２年になりますが、開始当初に比べて物件数が増えたので、レポートも３０ページくらいに増加しました。
かなり読み応えがあると思いますよ☆
↓クリックすると、サンプルを読むことができます。
レポートのサンプル。これが１３棟分あります。
コラムのサンプルです。
最初の月は、お試しで無料購読も可能ですので、この機会にぜひ読んでみてくださいね。
詳細はこちらから。
金沢のマンションをどうやって満室にしたか。
実際に使った物件紹介チラシや、管理会社さん宛の提案書もそのまま載せています。
ちょっといいことがありました。(＾▽＾)
２件目の区分マンションは所有物件で唯一変動金利での借入で、毎年１月と７月に金利が見直されます。
こちらは、去年の７月に届いた金利の通知。
週末に届いた、これからの金利についての通知。
やったー。下がりました～☆ヽ(^。^)丿
借入残高９００万円ちょっとで、月の支払が４１５円安くなりました。
「これから金利は上がるので、ローンの金利は長期固定」と、以前に読んだ不動産関連の本には必ず書いてあったものですが、金利って結局上がらないですよね・・。
上がっても大丈夫なようにしておく必要はあると思いますが、１０年以上の長期固定は金利も高いし、繰り上げ返済の違約金も高いので、ぼくはあまり好きになれません。
金沢のマンションは５階建てで、ぼくの所有物件では唯一エレベーターが付いています。
先日、このような明細が送られてきました。
クリックすると拡大できます。
エレベータの走行記録って、遠隔管理できちんと分かるんですね。
高い管理料払うんだなぁ・・と思っていたのですが、意外ときっちりしていてびっくりしました。(＾▽＾)
２階と３階の使用回数が極端に少ないのは、ただ単に空室ばかりだからです。
健康のために階段を使っていただいている訳ではありません。(笑)
お正月休みも今日でおしまい。明日からお仕事も再開します。
今日は休みボケを解消するべく、髪を切ったりジムへ行ったり、計画を立てたりとなるべくしっかりと過ごしていました。
でも、明日はせいぜいお取引先への挨拶まわりくらいで忙しくもなく、その後はいきなり３連休。(＾▽＾)
いい感じの暦ですね。(笑)
３連休を利用して物件を見に行って、できれば買付を入れたいと思って、今日は久々に物件探しをしてみました。
健美家やリック、お得意の北陸地方の会社などなど・・・。
１０件くらい資料請求しました。（＾ ＾）
・・・が、なぜかどこからも返信が来ません。（×_×；）
４日から営業してる会社だって、ありそうなものですが。
それぞれの会社のホームページを見てみると、結構な割合で８日（月・祝）までお休みの会社があります。
２９日から休んでるとすれば、１１連休です。
これでは、明日中に良さげな物件を見つけることは難しいかもしれません・・・。
せっかくやる気を出してみたのに・・・。
あっ！！そういえば・・・
おみくじ当たってる・・・。(^◇^ ;)
短気は損気。
熱い情熱は維持しつつ、ねばり強く頑張っていくしかありませんね。
本年もよろしくお願いいたします。
最近は、元日から営業しているお店もたくさんあって、雰囲気が多少薄まった感じがしますが、それでもお正月というのはいいものですね～。
この開放感にのどかな時間の流れ、お昼からお酒を飲んでも許されてしまうのもこの時期くらいなもんです。（＾▽＾）
今年は例年以上に運よく1年を過ごそうと思ってまして、昨日は名古屋最大の神社である熱田神宮というところに初詣に行ってきました。
元日に初詣へ行くのはたぶん初めて☆
それだけでも、ご利益が得られそう・・・♪
すごい人で大変でしたが、しっかりと神頼みして来ました！
願掛けの内容は、だいたい１０項目あります。
ちゃんと準備しておきました。（笑）
ついでに、恒例のおみくじにも挑戦。
ん～・・・これは微妙な運勢。「半吉」なんていうの初めて見ました。
何事も初めはうまくいかないそうです。（＾＾；）
「初め」って何だろう？？
１月～４月くらいまでの期間のことを言うのか、それとも、初回は通らなかった買い付けや融資の交渉も、何度かチャレンジしていると上手くいくってことなのか・・・。
去年もそうでしたが、おみくじは解釈に困るんですよね・・・。
今年の不動産の目標は、
家賃収入月額４００万円。
ローンの返済額は、家賃収入の５０％以内に抑える。
のふたつです。
おみくじがどうあれ、とにかく頑張りますっ。