富山から夕方帰ってきました。

往復８５０ｋｍ。現地での移動も含めると９００ｋｍ以上も運転しましたので、帰宅後は疲労困憊でしばらく寝てました。（－－）zzz

今回の主な訪問目的は、４番目の物件に新しく出た空室のリフォーム。
１ＬＤＫの部屋が１２戸と、３ＬＤＫの部屋がひとつあるのですが、空いたのは３ＬＤＫ・メゾネットの部屋で、１０５㎡くらいある大きなものです。

ここは、建築時から売り主さんが住んでおりました。購入後も引き続き住みたいということだったので、仕方なく敷金も取らずに格安家賃で貸していました。
退去を機に物件価値を上げ、家賃アップさせたいところです。（-＾〇＾-）

期待しながら入室・・・。

むむ～・・・。

全然ふつうの部屋ですね。（＾＾；）
１２年近くも住んでいたので、全体的にかなり汚いです。

２階の部屋からリビングを撮影。

リビングは吹き抜けになっていて構造的にはカッコイイのですが、部屋が汚すぎて良さが目立ちません。

トイレや流し台も、古いタイプです。便器の色、センスないですよね～。（；＿；）
自分で住むんだから、もうちょっとお金掛けたらよかったのに。

手を加えだしたらきりがないですが、取りあえず思いつくリフォーム箇所をピックアップして、それぞれに見積もりを出していただくことになりました。

家賃を３万円上げるとすれば、１００万円を超えるような金額になっても投資的には割がいいのですが、果たしてそこまで踏み切れるかどうか・・・。(；-_-) =3

この辺の分野は、物件を購入する方に比べて自信がないのでおっくうです。

「例え方向性が間違っていたり、効率が悪くても、前向きな行動を起こせば全体が好転する」という洗濯機の法則については、ブログで何度も採り上げている自説です。

悪いサインに気づいてようやく重い腰を上げた途端、

・半年以上も空きっぱなしだった空室が埋まった。
・今週末行く富山市で、高利回り物件の紹介をもらった。

ふたつのいいことがありました。（*＾▽＾*） ｖ

売り物件はハズレの可能性もありますが、このタイミングでフルローン可能性大物件の紹介をもらうのは、やはり洗濯機のプロペラが水全体を回したからでしょう☆

プロペラが自分で、洗濯槽の水が取り巻く環境です。

売り物件を見に行くのは、楽しいものです。(o^-^o)
いいことばかり考えてしまって、ときめきますね。

交通手段は結局、マイカーということになりました。

明日なるべく早く帰宅して、金曜日のうちにホテルまで到着しようという目論見です。
早朝出発の方が運転は楽ちんなのですが、現地で疲れるのでやめました。

夜はおいしいホタルイカ食べます。（=´∇｀=）

学生時代の４年間は東京に住んでおりまして、偶然ですが今の社宅から２駅先、車で１０分弱くらいの近所にあるアパートを借りていました。

当時の家賃が３２，５００円。都内としては格安です。（=´∇｀=）
風呂＆エアコンなしの環境ですが、若さで乗り切ったのです。

今日はちょっとこのアパートのことを思い出して、夕食の買い物をしがてら見に行くことにしました。

古いアパートだったので、なくなっているかもなぁ・・・と思っていたのですが、ちゃんとありました。(^∇^)

ぼくが住んでいたのは１０年以上前になりますが、外壁を塗り替えているために、当時と比べて特段古くなったような感じはしません。（新しくなった感じもしませんが・・・）

１３番地にあるので、「メゾン１３番」。
通販や宅配ピザを注文するとき、電話口でアパート名を言うのが恥ずかしかったものです。(｡>_<｡)　

プライバシー＆セキュリティの欠片もない郵便受けも、当時のままでした。(笑)

さて、うちへ戻ってから賃貸物件の検索サイトでメゾン１３番の賃貸状況を調べてみたところ、運良く掲載ページを見つけることができました。

　 クリックで拡大します。

うーん・・・家賃が２５００円下がっていますね。
空室もいくつかありましたし、あまり順調な経営とは言えないようです。

特記事項に「最上階」と堂々明記されているのには笑いました。(^∇^)
最上階って2階やん！(笑)

さて、経営改善が必要なメゾン１３番。
このブログを読んでいるような大家さんなら、きっとこんな工夫をするでしょう。

・和室をフローリングにする
・トイレを洋式にする（図面からは読めませんが和式です）
・アパート名を変更する
・空手道場みたいな看板をやめる
・郵便受けを付け替える
・壁と階段をおしゃれな色に塗り替える
・ＴＶモニターフォンを設置する
・エアコンを設置する

・・・まだまだありそうです。
外壁塗装以外は、大してお金も掛かりません。階段を塗るだけなら足場もいらず安く済みます。(^ー^* )

勉強熱心な投資家が、そうでない地主系大家さんから物件を買うことで、入居者や管理会社には喜ばれますし、アパートの景観もよくなって地域の環境にも貢献します。

「不動産投資家が増える＝社会がよくなる」というのは、セミナーなどでも力説しているぼくの持論なんですが、メゾン１３番は、社会的には今の大家さんじゃない方がいいのかもしれませんねぇ。

当時の面影が必要以上に残っていたのは嬉しかったのですが、「もうちょっと何とかしてくれよ～（＾。＾；）」と突っ込まざるを得ない、なんとも複雑な心境でした。

満室に近い経営状態になり、時間の余裕もできましたので、今日は朝からネットで物件探しをしています。

サイトを見て、問い合わせのメールを出して・・・と久々に不動産どっぷり漬かった1日を過ごしています。（＾◇＾）　

よい物件がすぐに見つかるはずもないのですが、探すことが大切です。
洗濯機の法則がありますから、前向きに行動していれば、予期しないところからお宝物件情報が舞い込んでくるはず。（＾∇＾）９

そうしたら見に行って、買付を入れて、銀行に融資の申込をして、買えばいいだけ。
不動産投資も、そんなに複雑なものではありません。

不動産価格は都心部を中心に上がっているはずなのですが、物件検索サイトで「利回り１０％以上」の条件を入れると、何百件も出てきます。

まだまだ買える物件は全然ありますね。

来週は、問題のある４番目物件の空室＆トラブル対策で北陸に行く予定。
今回は久しぶりに家族同伴です。

家族で行くと、交通手段をどうしようか迷います。（＾。＾；）

マイカーーだと現地で便利だし安上がりなのですが、体力的にきついし他の手段に比べれば危険です。
片道５時間以上掛かりますので、早朝か深夜に出発しないと移動だけで終わってしまいます。

電車は体力的にも気分的にも安心なのです。
始発の新幹線に乗ってそのまま寝てしまえば、現地に着く頃には元気いっぱいです。

ただ、現地ではレンタカーが必要ですし、車に比べて費用が何倍も掛かります。

深夜バスは安いし、早朝到着で時間を有効に使えますが、はっきり言って家族には不評です。(｡>_<｡)

運転しない人にとっては、車がいちばんいいんでしょうね。

自分の快適さと安全を取るか、家族の意見と費用の安さを取るか・・・悩みどころです。

ホントは今週行っちゃいたかったんですが、今日はこれから休日出勤なのです。
トラブル解決で１週間のロスは大きいと思いますが、仕方ありません。(ー_ー;)　

頑張った自分へご褒美をあげるために、帰りはここに寄って来ます。

　・・・ご褒美あげすぎな気もしますが。（＾＾；）

富山に住んでる頃は、上京した時のお楽しみだったのですが、いつでも行けてしまうのですっかり慣れちゃいました。あの頃のときめきがありませんね。(笑)

この世界には不思議なチカラが存在するものでして、偶然に起こる些細なできごとにも、人生において重要な意味を持つ「サイン」だったりします。

ちょっとしたアンラッキーなことがサインとして起こったのにも関わらず、それを無視してしまうと、そのサインはより強烈なできごととなって身に降りかかってくるのです。（；＿；）

たとえば、家庭を省みないで仕事ばかりに集中しすぎると、不思議なことに家族がちょっとしたケガをしたり、空き巣に入られたりします。

それを「家庭を大事にしなさい」というサインだと気づかず、相変わらず家庭をないがしろにしていると、さらに不思議なことに、今度は家族が入院するほどのケガや病気になったり、自宅が火事になったりというパワーアップした不運なできごとが起こるのです。

こういう法則は、神田昌典さんのこの本に詳しいです。

「全ての出来事に意味がある」というのは、覚えておいて損はないと思います。

さて、前置きが長くなったのですが、自分の持ち物件で同じようなことが起きました。(｡>_<｡)

長期間空室がありながら、全体的な収益が良いため抜本的な対策を取らなかった４番目の物件で、大きな問題が発生してしまいました。

退去とその精算に絡むことなのですが、管理会社さんがあり得ないような怠慢な仕事をしてしまい、数十万レベルの損害になりそうです。(`ヘ´#)

昨日、その報告を２ヶ月ぶりのメールで知り、さすがに怒り心頭・・・という感じでした。

ですが、しばらくして最初に書いたできごと繰り返しの法則を思い出し、「悪いのは自分だなぁ・・」と気を静めました。（ー＿ー；）　

そうは言っても致命的なミスですので、管理を変更する可能性が大きいのですが、業者さんを責めるだけではなく、全てのできごとの原因は自分にあると考えて、今回のできごとを真摯に受け止めたいと思いました。

地震があった翌日、管理会社さんからメールがありまして、物件や入居者さんに問題がないことが分かりました。

よかったよかった。（＾◇＾）　
地震当日は電話もつながりませんでしたし、やっぱり何もないのがいちばんですね。

金沢のマンションは、今日（４月1日）から満室です。

所有５９戸中、入居が５７戸。
夜逃げ状態になっている部屋が1戸で空室が1戸。

金沢の物件を買った昨年９月は空室が２１戸もありましたので、この半年間で１棟増えたような感じですね。

あとは新しい物件を買うだけ・・・という状況なのですが、実は３月は個人的にまったくモチベーションが上がらず、スランプ状態でした。（；＿；）　

４日にセミナーの講師をしたまでは良かったのですが、その後はダメダメです。

仕事も無意味に忙しいうえに、風邪が長引いて咳が止まりませんし、普段の行動や考え方もネガティブになっていきました。

モチベーションを上げてパワフルになる方法は知っているのですが、そうしようと思えないのです。（＾＾；）　ブログの更新も、あんまりできませんでしたね。

今日から４月。切りのいいところでまた頑張りたいと思います。
引き続き、よろしくお願いいたします。

モチベーションを上げる方法は、こっちのブログに書きました。