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携帯アンテナのやりとり。

金沢のマンションには、
購入時からNTTドコモのアンテナが付いてます。

電波の増設に伴って、設置しているアンテナも増える傾向で、
その分、設置料もじわじわと上がりました。


携帯はiPhoneが出た頃にソフトバンクを何年か使いましたが、
それ以外はずっとau・・・。ちょっと申し訳ないような気もします(笑)

で、ドコモとマンションオーナーの間で、
各種の交渉や事務手続きをするような会社さんがありまして、
この担当の方(社長かも)とも、10年近くやりとりをしています。


先日も、アンテナの設置場所について、かなり詳細な説明を送ってくれました。
丁寧なお仕事ぶりには、いつも感心させられます。

171021000.png


このマンションは10年以上も保有していますので、
それこそ、1千万円以上の設置料を、ドコモから頂いていることになります。
本当にありがたいですね。


北陸訪問を決めるまで。

11月のはじめに、北陸へ行くことにしました。

入居率などは概ね好調なんですが、
最近行ってないこと、雪が降ってくると行く気がなくなるので、
他の予定が入らなそうな時期を狙って決めました。


もう、何度北陸に行ったか分かりませんが、
「そうだ、行こう」と決めてからのルーティーンは以下の通りです。

1.管理会社さんにアポの打診をする

現在、北陸エリアでは3社の管理会社さんにお世話になっています。
行こうと思っている日時をメールしてご意見を伺います。

ちなみに北陸へ行くには、羽田空港-小松空港の飛行機か、
東京駅からの北陸新幹線のルートがあります。

いま、ぼくの石川県内の所有物件の位置関係は

171016000.png


このようになっていまして、
飛行機を使う場合は、小松→能美→金沢の順で訪問すると効率が良く、
新幹線の場合は、その逆になります。

なので、アポ取りの際には能美の管理会社さんを午後イチくらいにして、
あとはその時の交通手段で、他の2社を午前中と3時くらいで調整します。


2.交通手段と宿泊先を確保する

逆に、小松の会社さんが午前中都合が悪いということになれば、
金沢の会社を午前中にして、新幹線を使う訳です。

ただ、遠方に住んでいることのメリットなのか、
管理会社さんが、こちらの都合に合わせてくれることが多いので、
訪問時間の調整は比較的スムーズにいきます。


料金的には、出張パックなどを使えば、飛行機も新幹線もほぼ同じ。

時間は、少し飛行機の方が早いかなというのと、
どっちを使っても、結局宿泊先は金沢になることがほとんとなので、
小松からの方が車移動の距離は少なくなります。

飛行機の、距離的時間的なメリットを取るか、
時間の調整がしやすく、移動が快適な新幹線を選ぶかは、その時次第。

これが大阪や名古屋なら、断然新幹線が便利ですし、
札幌や福岡になると飛行機しか使えないので、
選択肢のある北陸は、場所的には良いところにありますね。



しかし、こういう作業もそろそろ面倒になってきており、
次回の訪問からは各種の予約も含めて、社員さんにお願いしてみようと思います。



筋トレのモチベーションを上げる。

先週の3連休は、黙々と原稿を書く系の仕事をしてましたが、
最終日には、恒例のボディビル日本選手権を観に行ってきました。


格闘家(以外にも最近話題ですが)の角田さんも出てましたよ。

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この競技は選手寿命が非常に長く、
40~50代の選手も、全日本クラスの大会に入賞していますので、
生涯スポーツとして筋トレは非常にお薦めです。

角田さんも、大会パンフレットによると56歳なんだそうです。


そして、こちらが日本1位と2位。

171013002.jpg

チャンピオンは大会8連覇と、今年も圧勝だったので、
詳しくない方でも、どちらが勝者かはすぐに分かるんじゃないかと思います。


さて、今日はこれから区分マンションの決済があります。

新規に取引できた信金さんからお金を借りまして、
そのため、いつもよりは金利がちょっと高いですね。


このあとは、購入案件(買付が通っているなど)が特にありません。
もう1~2戸、または1棟年内に買いたいので、
引き続き頑張って、情報収集につとめていこうと思います。


広島に行った話。

ここ最近、かなり忙しかったのですが、
たぶん今日でひと段落しそうなのでブログを更新することにしました。


ここ最近の出来事でいいますと、まず9月の終わりに広島に行って来ました。

かれこれ10年以上もお世話になっている「大家さん学びの会」
新しく広島支部が発足したので、その勉強会講師として。

まだ支部ができて日が浅い上に、
当日は、大阪で開催されていた賃貸住宅フェアと日程が被ってしまい、
こじんまりとした勉強会でしたが、その分細かい話もできました。

171011000.jpeg


今年になって、セミナーのお仕事をご依頼頂くことが増えました。
数えてみると9月末までに18回ありました。
年末までで決まっているのが、あと6回あります。


広島も大阪と同じように、お好み焼きが非常に有名です。
こんなエリアまであるので、力の入れようは大阪以上かもしれません。

171011001.jpg


広島のお好み焼きは、大阪のと違って具と生地が一体になっておらず、
こんな感じで薄っぺらいのを載せるだけ。

171011002.jpg


そして、焼きそばでボリュームを出すのですが、
夜に糖質を採りすぎるのもちょっと・・と思って「そば抜き」にしましたが
(ちゃんと、そういうメニューがあった。100円引き)

キャベツのクレープみたいな代物が出てきて、がっかりでした。

171011003.jpg


これで600円は高いなぁ・・(;-_-) =3

お好み焼き屋さんに入店している時点で、
糖質のことなんて気にしてはいけませんね。


新規の金融機関と取引する流れ。

サラリーマン大家さんから脱却して事業化を目指すと、
金融機関との付き合いが濃くなり、取引銀行の数も増えていきます。

ぼくの場合でいうと、サラリーマンの間は3行からのみの融資でしたが、
現在は、融資取引している金融機関は10に増えました。

週に1~2回は、どこかの金融機関が事務所にいらっしゃる感じですね。


先日売買契約を終えた区分マンションでは、
契約・決済に時間的な余裕があるので、新規の金融機関から借りようと、
準備を進めていました。

これまでの経緯は

1.4年くらい前に金融機関開拓の一環で、自分でアポを取って訪問。
  決算書などを持ち込んで仮打診をしてみた。

2.個人で北陸に何棟も物件を持っているため、
  その金融機関では管理がし切れず、取引対象にならない旨の回答→断念。

3.今年になって、新規開拓担当らしき人から電話。
  「過去の記録を確認して、ぜひご挨拶に伺いたい」ということで来社頂く。

という流れでした。

途中で銀行の方針が変わることもありますし、
もしかしたら、前回は当時の担当者が「何か面倒くさいな-」と、
投げてしまっただけかもしれません(笑)


で、前回訪問後の決算書や保有物件の資料を確認してもらったあと、
「次の案件ではぜひ!」という話をもらっていて、今回の打診となりました。

もちろん「次の案件ではぜひ!」という後も、別の銀行でお金を借りてます。
他行の方も、同じ事を言いますからね。


融資の条件も「最初だから特別に」といって通常より良くなる場合も、
「最初なので・・」という感じで金利が高めだったりすることもあります。

後者の場合でも、初回はガマンですね。
今回も、いつもの銀行と比べると金利が高いのですがガマンです。

自分はまだ使ったことがありませんが、
信用保証協会つきの融資でもいいですよ・・という話をするのも、
初回の実績作りのためには有効だと思います。


あと、ほとんどの場合、融資審査や手続きを進める過程で、
個人の口座を開いて欲しいという話が出ます。

そこは「そうですね。お取引が進んだから(=´∇`=)」という感じで、
個人の預金取引が融資の「お礼」的なものであることを、しっかり伝えます。


こんなことを繰り返して、取引数を増やしていく訳ですね。


区分を見つけてまとめるまでの流れ。

先週は区分マンションひとつに買付を通しました。

ネットで出ていた物件を見つけて利回りを計算してから、
賃貸相場が正しいかどうかと、実需向けに売った時の価格を調べて、
通常は指値をして買付を入れます。


区分は1戸しかない故に、家賃が相場とズレがあることも多く、
ちゃんと調べた上で利回り計算をしないと失敗します。

今回は、100万円指値をしました。
通常はローン特約なし・瑕疵担保免責で買付を入れるので、
価格交渉に応じてもらえる確率が高いです。

売値2050→買付1950→1960でまとまりました。


その後、現地調査に行ってくる訳ですが、
築年数が新しいので外観もキレイ。

170913000.jpg


管理面で大事なのは、掲示版・郵便受け・自転車置き場・ゴミ捨ての4つ。
どれもちゃんとしているようでした。

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買うことが確定した段階で、金融機関に借入の打診をします。
今回は、何度かやりとりをしている新規の金融機関にお願いしてみました。
契約や決済までの期間も、ゆっくりしていましたので。

ここまで、完全に流れ作業になっているので、
区分の保有戸数も、30を超えるような規模に持って行けました。
購入総額で4億3千万円くらいです。



なぜ、今日のセミナー講師は「教える側」なのか。

今年に入ってからセミナー講師の仕事が多く、
だいたい月に2~3回、どこかしらでお話をしています。

今月は、月初に札幌。月半ばに都内で2回やって、
月末には広島でお話をする機会があります。


で、初心者さん向けのセミナーでよく話すこととして

「その日のぼくが講師として教える側で、
 参加されている方が、教わる側になっているのはなぜか?」

というのがあります。

これ、その場で即答できた人がほとんどいませんが、
別にこれは、ぼくが卓越した成果を挙げた一流の投資家だからではなく、

「講師のぼくが、参加者さんより早く不動産投資を始めたから」

に他なりません。

10年ちょっとの経験の中では買った物件が思ったほど儲からなかったり、
売り時を間違って安く手放したりといった経験もありましたが、
そうは言っても、これまでに自分は8億円以上の
家賃収入を実際に得ています。

これだけの家賃収入を稼げば、
ローン金利や修繕費や地方の割高な固定資産税を支払おうが、
そりゃ、そのうちの何割かは残りますよね。

誰でも、セミナーの講師としての十分な実績を出せる訳です(笑)


不動産投資をする前や、最初の物件を買ったばかりの頃は、

・継続的な家賃収入
・物件価値の下落を上回る元本返済

によって、資産が着々と積み上がっていくイメージしにくいのですが、
実はとてつもない威力があるのです。


家賃の質も無視してはいけませんが、
すごく良い物件でも普通の物件でも、家賃はちゃんと入るし返済は進みます。

何年にもわたって「不動産投資をするかどうか検討」したり、
または「買い時ではないので様子見」してる間に、
普通の物件を買っても、着実に資産形成をしてる人はいる訳ですね。


物件を持ってない読者さんが、昨日動かない間に、
ぼくには1日で35万円くらいの家賃が入ってきました。

早く始めることの威力を、理解しましょう。

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