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不動産投資1DAYスクールに参加

今年になってから、セミナー出演の仕事が増えまして、
だいたい月2ペースで講演をしております。

今週も金沢でお話をさせていただきますが、
前の土曜日も、東京品川でのイベントに出演しました。

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不動産投資1DAYスクール


マネーフォワードという、家計簿や資産管理等のソフトを制作してる会社主催で、
そのユーザーさんが主なお客さんのようでした。
なのでITには強くて、講演もPCを開いて受講する人が多数。

500人近い参加者さんがいらっしゃったということで、
会場も素晴らしく、控え室には会場6ヶ所が確認できるモニターまで。

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名店のお弁当も用意いただいてたのですが、
そうとは知らずに食べてきたので、まったく手を付けず・・。

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ロケ弁にもよく使われる、人気のお店だそうです。

人数が多いセミナーの場合は、
一人ひとりの反応を見ながら話す必要がないので楽な面もありますが、
みんなにガッチリ伝わる話をしようと思うと、会場が広い分かなり疲れますね。

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普段の不動産投資セミナーとはちょっと違い、
皆さん浮ついた感じもなく、手堅く投資をしていきそうだなと思いました。

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不動産投資が「加熱」しているということは、
物件の価格はさておき、投資をしやすい「環境」が整っているということです。

スタンスがしっかりした方が物件を選んで投資をすれば、
収益を上げるのは難しくない・・ということは、
ここ2~3年で規模を急拡大されている大家さんが証明していますね。


まだまだ、適当に運営している大家さんが多すぎますので、
やる気のある人が入ってきて、業界が良くなっていくと嬉しいです。



本業の10%で頑張れば大成功なのに。

不動産投資は、収益だけで考えると、
だいたい本業の10倍の投資効率があると思います。

しかも、労働収入と違って、一度仕組みを構築すれば、
さらに少ない時間で、その仕組みを維持することができます。


ですから、本業の10%の力で取り組めば、
一定年数経過後は、本業と同じ収益を得ることができるでしょう。
これは、かなりオイシイ話だと思います。

しかし、

不動産投資が上手く行かない方のほとんどは、
この「本業の10倍の投資効率」では、割が悪いと考えています。

今までに読んだ武勇伝本や、自慢コラムによって、
感覚が毒されているのかもしれません。


しかし実際のところ、本業の10%以上の力で
不動産投資に取り組んでいる人って、かなり少ないのが事実です。
今からそれを説明&証明しましょう。

・本業の10%の時間というと、週に5~6時間。

・その時間は、本業と同じくらいのプレッシャーや責任を感じながら、
 上手くいかなかえれば激しく叱責されるレベルで取り組む。

・メンター(仕事で言えば上司)の言うことは絶対で、
 おかしいと思っても、基本的には従わなければならない。

・利害関係者には常に気を遣って、良い印象を与える。
「素の自分」で接するなんて、もってのほか。


これで、本業の10%です。

従事時間が本業の10%で、頑張り具合も本業の10%なら、
本業の1%(0.1×0.1)にしかなりません。


なので、時間を相応に使っている人は多いものの、
緊張感ゼロ、気が乗らない時はやらない、イヤなことは避ける・・など、
取り組み方が「趣味や気晴らしレベル」がほとんどなので、
不動産投資で成功している人の割合は、大して高くないのです。


現在の仕事以上の収入を得る(しかも恒久的に)のが、
どれだけ凄いことなのかは、ご自身のお仕事を考えると一目瞭然です。

10%で済むのなら、マジで美味しすぎると思いますが、
不動産投資をスタートした人の「本業と比べての努力割合」の平均は、
感覚的には1~3%くらいかなぁ、、と思います。


これについて非常に分かりやすい動画があったので、
音が出せる環境であれば、ぜひご覧下さい。

有名なアニメからの抜粋です(笑)




本日時点の保有・運営状況

今年に入ってから、ブログの更新頻度は割と高かったのですが、
4月はほとんどできず。習慣化にまだ至ってないですね。(^^;)


4月にひとつ区分マンションを買ったのと、
自分としては初めて新築のアパート買いました。

埼玉にある9戸のアパートなんですが、
まだ現地を見てないので、写真とかを載せられません。
利回りは全然普通ですね。

これによって、現在の保有規模は8億円を突破。
毎月の家賃収入は、満室時で930万円くらいになると思います。
残債はだけはちゃんと計算していて、565,668,383円(4月末)です。


入居率は今日の時点で、

金沢 27/28
能美 41/42
秦野 28/31
小松 31/33
埼玉  9/ 9
区分 26/26

ということで、合計162/169で95.85%でした。

まずまずですね。秦野も上り調子です

あの名作映画で、不動産投資のコアな部分を学ぶ。

以前のメルマガで、
奥様から不動産投資を反対されている系の話を
させていただきました。

メルマガバックナンバーはこちら(編集後記)


・バーチャル(そこにないもの)の話ではなく、
 現物、実在の人物、見えているお金の話をしましょう。

・でも、そもそも不動産投資に反対してるというより、
 もっと根本的なことが、問題になっていることが多いです。

という話でした。

そこで今日は、妻の反対ということについて、
ご覧いただきたい映画を、ご紹介させていただきます。


それは、、「ロッキー2」です。


伝説のボクシング映画、関連含めて全7作ありますが、
その2作目で、今回のテーマを学ぶことができます。

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ロッキー2では、前作において僅差の判定で敗れたロッキーが、
王者アポロ・クリードとの再戦をする訳ですが、診断を受けた結果


「目に異常がある」

ということで、
奥さんのエイドリアンは、アポロとの再戦に反対します。


エイドリアンに応援されないロッキーは、
試合に向けた準備にも身が入らず、トレーナーからも見放される始末。

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ちょうどその時、妊娠中のエイドリアンの体調に異変が。


お子さんは未熟児ながら無事生まれたものの、
エイドリアンの意識が戻らない状態となり、
ロッキーは、引き続き練習を放り出して懸命にに看病をするのです。

ずっとベッドの側に座り、
意識のないエイドリアンに手紙や本を読み聞かせたり、
教会で祈ったりいろいろします。


そんなひたむきなロッキーの想いは、
病床のエイドリアンにも、届いていたのでしょう。

意識を取り戻した直後に、エイドリアンがロッキーに向けた言葉は


「勝って!」

の一言なのでした。

この言葉で急激にやる気を取り戻したロッキーは、
地獄のトレーニングを自分に課し、見事アポロを打ち破る訳です。


--------------

これを見ると、

・エイドリアンが反対していたのは、ロッキーの目が理由ではなかった。
 
・浮かれて贅沢をしたり、ボクシングに没頭して
 妊娠中の自分に愛情を示さないので、
 愛情が欲しくて、自分に目を向けて欲しくて反対していただけだった。

・でも、その事実はエイドリアン自身も気づいていない。

ということが分かります。

目の症状なんて、1ミリも改善してないですからね(笑)


不動産投資を反対されている男性の皆さまは、
ロッキーを見て、ご自身の日常を再確認してみてはいかがでしょうか。


また、女性の読者さんにもロッキーを見て欲しいです。

奥さんの「勝って!」という一言だけで、
これほどまでに、ご主人は頑張ってしまうのですから、
上手に励ましながら、コントロールした方がお得だと思います。


※その場面の動画です。


映像1分40秒くらいまで、子供の名前などについて話しています。
その後ロッキーが「お前(=エイドリアン)が反対するなら、ボクシングを辞めるよ」
と言いかけるのですが・・・

名ゼリフ「勝って!」は2分ちょうどくらいからです。

直後に叫ぶおじいちゃんはトレーナーで、
「ぼやぼやすんな!やるぞ!!」と言っています。

その後のトレーニングシーンも、ぜひご覧下さい。


ウソはないけど、隠し事が多い。

不動産投資は、しっかり勉強をしないといけません。

ぼくたちが努力した結果として得た、
知識やノウハウを換金しているようなビジネスが不動産投資です。

その換金の「出どころ」はもちろん、
勉強不足の大家さん、、ということになります。


勉強が大切な不動産投資において、
一番のベースとなるツールは、やはり書籍でしょう。

良い本から情報が得られる情報が、
1500円前後のコストで済むなんてウソのようです。
費用対効果、良すぎです(笑)

しかも、不動産投資の書籍というのは、
株式とか為替(FX)のそれに比べて質が高いです。


なぜかというと、

・株式や為替に比べて、不動産のノウハウは再現性が高い。
・著者がウソを書いている確率が極めて低い。

からです。

10年前の不動産の書籍であっても、
その中身の8割とかそれ以上が、今でも通用します。


一方、株や為替の本については違います。

いわゆる「理論」とか「分析の仕方」は今でも通用するかと思いますが、
個別銘柄とか業界、円高・円安のトレンドについては、
まったく使える部分がありません。


また、株や為替は、そもそも書籍に書いてある実績が、
根本からウソだという場合も割とあります。

1億儲けたって書いてあるけど、儲けてないとか(笑)


大家さんの本で「家賃年収○億円」という数字がウソだったり、
買ってない物件を買ったかのように書いたり・・ということはありません。
まだ、不動産投資本は良心的です。


ただし、不動産投資の本は「書かれていない前提」が、
割と多いので注意が必要です。

・難しい融資が通った!
 ( → でもそれは、本業の年収が3千万円あったから)

・驚くほど低い建築コストで取得!
 ( → 実は、父親が経営している工務店で建築した)

・1年で10億円分も購入。一気にメガ大家に!
 ( → 銀行にナイショで、いくつも法人作って買いました)


という感じですね。

なので、不動産書籍の読み方としては、
こういう「武勇伝」的な体験談を真に受けるのではなく、
普遍的な知識・理論を学ぶと良いでしょう。


そういう意味では、いわゆる教科書的な書籍であるとか、
大家さんの体験談の本であっても、
その体験談より、普遍的な話に多くのページを割いてるものを、
選んで読んでいくことをオススメします。

その武勇伝的な基準を狙い続けて、
2~3年ムダにしているような人も少なくありません。


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現在の保有状況など。

最近の不動産活動はというと、、、

所有物件は、あまり変わっていません。
一棟もの4ヶ所(全部で9棟)と区分が25戸保有。

保有総額は6.81億円。満室ベースの家賃年収1億円ちょっと。
借入金の残高は、1月末時点で約4.6億円です。


珍しく、新築アパート(建売系)の購入準備を控えているのと、
区分の買い付けが通ったのが1つ。買い付けの回答待ちなのがもう1つ。
これらは、全部合わせると1.2億円くらい。

全空物件を買ったりしたために、一時は20%を超えていた空室率も、
いまは割と改善しております。入居・退去の予定も反映させた現在の状況は、

金沢 26/28
能美 42/42
秦野 27/31
小松 32/33
区分 25/25

全体の入居率は、152/159で何と95.6%

こんな感じの場所に物件を持っているのに、かなり優秀な水準です。

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赤枠で囲まれた建物が、持ち物件のひとつです。


借入の状況(物件ごとの金融機関や金利などの条件)、部屋ごとの家賃や入居状況、
満室経営のための日々の活動については、満室経営新聞プレミアムで公開中です。



底辺階層の人とは、関わらないようにするべきか?

底辺階層の人と関わってはいけないというブログ記事が、
ちょっと前に、かなり荒れました。

無名・匿名の主婦(たぶん)の記事なのに、
Twitterなどで拡散されたり、100件以上のコメントが付いたりで、
それなりに話題になったようです。


しかし、この人の文章や偏った考え方などは、
とても稚拙で、むしろ炎上を狙ったものなのかと思うくらいで、
この人こそおつきあいしたくないですね。

職業差別も、好きじゃあありません。
興味ある方は、記事をご覧下さい。
 

ですが・・・・。

ぼくも、底辺階層の人とは関わらない方がいい、と思います。

もちろん、上記のブログのように、階層が職業や収入だけで決まったり、
一度落ちたらもう二度と上がれないというのは、全然違うと思います。


ぼくがそう思う理由は、

本当の底辺階層の人は、自分とまったく価値観が違っていて、
しかも、その価値観の違いによって自分が大きな不利益を被るから。

というものです。


職場や身内などでも、いろんな価値観の相違がありますが、
みんな上手に折り合いを付けつつ、
価値観の違う人とも、上手く付き合っている訳です。

支持政党が違っても、話題にしなければ問題になりません。

トランス脂肪酸は身体に悪いと思っていても、
食べている人と争う必要がありません。


ただ、この「底辺価値観」と呼ぶべきものは、

・頑張ることは格好悪い。
・お金のある人が、ない人を助けるのは当然だ。
・社会のルールなんて守る必要はない。
・学校の勉強なんて、役に立たない。

というように、人生を送るうえで根幹となる違いがある上に、
近くにいると影響を受けてしまうという特徴があります。


ぼくの言う「底辺階層」の人が身近にいると、
道にツバを吐いたり電車にゴミを残していったりで不快な思いをしたり、
お金をたかられたり、受動喫煙で健康を悪化したりする訳です。

巨人とか日本代表が負けた・・みたいな理由でとばっちりを受けたり、
外で会う時に、入れ墨を誇示したようなルックスで表れ、
恥ずかしい思いをするかもしれません。


そして、残念ながら、そういう底辺の人が多く住むエリアもあり、
そこにいると、子供が正しく育たなかったりすることも、
割と高確率で起こりえます。

そう。特に子供社会で影響が出やすいかもしれませんね。

170316000.png
Yahoo!ニュースより。
こんな行為が「格好いい」とされる集団になじむ必要などありません(;-_-)


厄介なのは、底辺階層が「価値観」である以上、
宗教と同じように、そう簡単に変わらないし変えられません。

自分の価値観を否定・攻撃していく人に対しては、
別に底辺層の人じゃなくても、凄まじい敵意を感じるものです。
自分がなんとかこの人を変えよう・・なんて考えても、
徒労に終わるどころか、自分に被害が出てしまう可能性も高いです。


なので自分としては、
職業、資産や収入、身体の障害、年齢・性別、国籍など、
一切の差別をしないことを頑なに守りつつ、

そういう「価値観が底辺」である人とは
身を守るためにも、距離を置いていこうと思います。


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