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意外と直せるエアコン。

夏場になると、エアコンの故障報告が続きます。

現在所有している170室全てにエアコンが入っていますので、
平均稼働年数が10年だとしても、年に17台交換し、
故障も入れると30台くらいのエアコン対応をしていることになります。


ちなみに、交換と修理を比べると交換の事例が圧倒的です。

家電ってそういうものかな・・と思っていましたが、
先日、自主管理している区分でエアコンが作動しないという連絡がありまして、
知ってる業者さんがない地域だったので、正規店に連絡をしました。

こういうところって値段が高いイメージがありましたが、
20年越えのエアコンでも、ちゃんと交換と修理の見積を出してくれて、
価格的にも差があったので修理の方を選択しました。

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たぶん、これまで管理会社さん経由で交換してもらったエアコンも、
修理して使えるものは、何台もあったんでしょうね(笑)

エアコンは古いものだと電気代が高くて不人気ですし、
内装の一部でもありますので、修理が全て良い訳ではありませんが、
地球環境のためにも、自動的に故障=交換となるのは避けたいと思いました。

上半期の進捗と、カビの問題。

もうすぐ6月も終わりということで、1年の半分が経過。
月日の経つのは早いものですねー。

今年は、6月時点で区分マンションを5戸購入で1戸売却。
新築を1棟買って、売買契約までしていて購入決済待ちが、あと1戸。
差し引きの規模としては、1.4億円くらい増えました。


あと、空き室が多かった小松と秦野で入居者さんが増え、
現在どちらも90%以上の入居率をキープできている状況です。
これで、月の手取りがだいぶ増えました。

月額家賃1千万円は、今年中に達成できるのではないかと思います。


最近のトピックとしては、直近に購入した区分マンションの、
室内に大量のカビが発生しているという話を、入居者さんから聞きました。

購入後は毎回、入居者さんにご挨拶の電話をしてるのですが、
その際に「前からカビが多くて、改善をお願いしてる」という事実を知ったのです。


このマンションは宅建業者さんからの購入なので、
2年間の瑕疵担保責任があり、またカビの発生は売主がその事実を知っていたので、
重要事項説明にも不備があったということになります。

来月はじめに現地を訪問して、状況確認とヒアリングを行い、
場合によっては損害賠償請求ということになるかもしれません。


宅建業者さんから物件を買うことは滅多にありませんが、
普段は価格交渉を有利にするために、瑕疵担保を免責にした購入をするので、
一定の確率でこういったリスクがある訳です。

そういう意味では今回はラッキーだったかもしれませんし、
売主の策略にハマったとも言えますね。。(;-_-) =3


で、カビについてはそれから結構勉強しました。
今後のブログで、順次進捗報告とカビ対策のノウハウをご紹介します。



便利な利息計算ソフト。

かなり前の話になりますが、常習的な滞納者さん相手に
建物明渡&賃料回収の裁判したことがあります。

結果は「和解」といって、
当事者同士の話し合いで妥協案みたいなものを作り、
それを裁判官が「和解調書」というものにしたためました。


内容は

・滞納金額は、分割して●ヶ月で支払う。
・今後、2ヶ月以上の滞納が発生した場合は退去する。

というようなものです。(もうちょっとちゃんとしてますが)

和解調書は債務名義といって、判決と同じ効果がありますので、
上記に違反した場合は、裁判を省略して退去させることができます。


で、案の定そういう状態になってしまったので(笑)
ぼくが明渡しを請求すれば退去は拒めず、
拒んだ場合は、裁判所を通じて強制執行ができるのです。

ただ、強制執行には多額のお金が掛かりますし、
しっかり払ってもらう方が大事なので、警告をすることにしました。

司法書士事務所を通じて、内容証明郵便を送るのです。


少し前に相談に行った際、「どうせなら延滞利息も取りたい」と伝えたところ、
こんなソフトを使って計算をしてくれました。

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利息充当計算ソフト利右衛門(りえもん)


元々は、過払い利息の返還手続きに使うために開発されたようで、
制作者はなぜか、鹿児島のボランティア団体。

ソフト自体は無料で使えるのですが、
使った方が任意で、この団体に寄付をするような仕組みになっています。
シェアウエアに近い感じですね。


中身もよく出来ています。計算画面はこんな感じ。

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家賃の場合は、月末に月額家賃を「借りた」として入力し、
滞納分を支払った場合は、日付とともに「返済した」として入力すると、
日割りで延滞金(利息)の計算ができる仕組みです。

ちなみに、賃料の場合は遅延損害金として年6%の利息相当を取れます。
大した金額ではないですね。ヽ(´ー`)ノ


これを根拠にした仰々しい内容証明郵便が、士業の方から届けば、
それなりに誠意のある対応をしてくれるだろうと思います。

ダメなら出て行ってもらうだけですけどね。


事務所の隣にアパホテル。

事務所の隣に、国内最大規模のアパホテルが建築される予定でして、
連日工事が進んでます。

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壮大な建築の様子を、日々見ていられるというメリットもあり、
毎日続く騒音に耐えなければいけないというのもあり。

でも、工事のような無機質な音って、すぐに慣れちゃうんですよね。
社員さんも、口を揃えてそう言ってました。
ちなみに、近所に結構式場が2件もあるのですが、
ここから発せられるウエディング系の音楽や鐘の音は、うるさいと感じることが多いです。(;-_-)


区分マンションを買っていると、幹線道路沿いの物件も時々あるのですが、
多少の敬遠はあるものの、入居期間が短いということもなく、
入居者さんも慣れてしまうんだろうな、と思いました。

アパホテルの社長だって、カテゴリーとしては不動産投資家。
上には上がいすぎて、規模で争ってもしょうがないな、、と思ったり。


ホテルが隣に建つだけで、いろんなこと考えます。


最近の不動産投資活動としては、先月区分マンションをひとつ買って、
今月は6年保有した区分を売却予定(契約済み)、
そして、新たに都内で2戸の区分を購入予定です。


不動産投資で一番「ダサい」失敗とは?

不動産投資にも、様々な失敗事例があります。

以前に、HOME'Sのコラムで失敗シリーズを書きましたが、
勉強不足やアンラッキーなトラブルで、予定通りの収益が得られなかったり、
損失を出したりする方もいます。


ただ、スポーツやビジネスを同じで、
不動産投資でも「仕方がない失敗」もあります。

指値交渉で欲張りすぎたり、コミュニケーション上のことだったり、
リフォーム後の部屋が今ひとつダサかったり。
このくらいの家賃で決まると思ったけど厳しかったり、
広告費相場が、思ったより高騰したり。


こういったことは、今後の糧になりますし、
やってみないと身につきにくいスキルでもありますので、
ある程度、しょうがないと思います。

頑張った結果、であるとも言えますね。


逆に、絶対に避けられる失敗というのもありまして、
こういうタイプの失敗は、超ダサいです。

その典型が「経費の読み誤り」です。


業者さんからの提案書に記載がなかったけど、
購入時や、運営コストにおいて予定外の支出があった・・・。

こういう失敗はいけません。


購入時の諸費用や運営コストというのは、
新築アパートの家賃とか、築古物件の修繕費と違って、
最初から、費目が分かっているものです。


「築古リフォームをしていて、予想以上に配管が劣化していたので、
 追加で50万円費用が掛かった」

というのと、

「エレベータのメンテナンス費用が掛かるとは知らなかった」

というのは、失敗の質が違います。


こういった支出は購入前から「どんな費用が発生するのか」が
明らかな上に、おおよその予算も分かります。

従って、経費の読み誤りは勉強不足が招くレベルの低い失敗なので、
一棟めを買うときから、完全に回避することができます。


失敗をするにしても、このタイプだけは避けるよう、
不動産投資の「教科書的な本」を読んで、勉強するようにしてください。

大家さんの体験談が中心の「武勇伝本」だけを読んでいると、
こういった体系的な知識は身につきづらいです。


春は北陸旅行に良い季節。

北陸新幹線開通によるブームは相変わらず続いており、
金沢のホテルも、かなり予約がしづらい状況です。

とはいえ、住んで良し旅行して良しの北陸地方は、
不動産投資的にもメリットが多く、ぜひ多くの方に訪れて欲しいと思います。

・東京駅から2時間半で終点の金沢。新大阪とほぼ同じ所要時間。
・到着してからの移動がしやすい。レンタカーは安く道も空いてる。
・都市も自然も楽しめる。
・宿泊が他の都市に比べて、まだ安い。


不動産投資でいうと、

・管理会社のレベルが総じて高い。
・地元の地主系大家さんのレベルは、そうでもない(笑)
・それなりに需要が安定している。

メリットいっぱいです。


そして、北陸を訪問するベストなタイミングが「春」です。

もちろんオススメできるポイントは1年を通じてずっとありますし、
実際、そんな観光PRもしているようですが、
ぼくはこの時期がいちばん好きです。

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もっと上手い言い回しは、あったと思いますが・・・。


日本海側は秋の後半になると、雨がたくさん降りますし、
味覚的には冬が圧倒的に充実しているものの、やはり雪はリスクになります。

3~5月は雪はもちろん、雨も降ることが少なく、
富山からは立山連峰が、金沢からは白山連峰を見通すことができるのです。

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富山駅近くの公園。「富山」って県名も頷ける光景です。
左下の建物は、「世界一美しい」と認定されているスターバックス。


春の味覚といえば、やはりホタルイカなんですが、
ピークは4月で、ぼくが先々週に訪問した頃は「ギリギリ」と行った感じ。

ほかにも、岩ガキや白エビが走りの時期ですし、
サヨリや鰯などの光り物が美味しい季節でもあります。

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どちらかの県だけなら、1泊でもぜんぜん楽しめるので、
普段の週末にぜひどうぞ。


区分でオーバーローン。

先週は、なかなか忙しい1週間でして、
火曜日に購入の決済、木曜日に売却の契約、金曜日に購入の契約と続き、
整理・ファイリングしなければいけない書類だらけです。


売却は、6年前に購入した埼玉の区分マンションですが、

・賃貸中の物件を買っているので、元々それなりに安い。
・この6年でマンション相場が上がっている。
・中国の投資家さんがキャッシュで買付を入れてくれた。

というラッキー要素が重なり、売り出して1週間で決まりました。
これまでで最速です。


購入契約を済ませた案件は、都内の区分をまとめて2戸買うもので、
売主さんは不動産業者で仲介はグループだということで、
いろいろ交渉の結果、仲介手数料なしで仲介してもらうことになりました。

販売価格に含んでいるようなイメージです。
だから、媒介契約もこんな感じで「報酬ゼロ円」と記載されています。

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しかも、このマンションはやけに銀行からの評価が高く、
滅多にないフルローンが出る見込みなので、
実質的にはオーバーローンということになります。

売買契約を細工したり、後で変更したりといったテクニックを使わず、
正々堂々と購入額以上の融資を受けた形になりました(笑)


ちなみに、このタイプの区分マンション投資に興味を持つ方も増えてますが、
買い進めるためには、通常は案件ごとに10~20%+諸費用の自己資金が必要で、
ムリにフルローンで借りちゃうと与信を毀損してしまいます。

1500万円の小ぶり区分を買うだけで、3~4百万円掛かります。
非常に優れた手法だと思いますが、そこがネックですね。(^^;)


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