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ホテル以外の旅館業でAirbnbの可能性を探る。

前回の「旅館業として堂々とAirbnbを運営する」という記事に、
多くの反響・コメントをいただきました。

知らなかった情報を、親切に教えてくれる方もいらっしゃり、
とても勉強になりました。ありがとうございます。
いくつか、自分でも調べてみました。


まず、「ホテル営業のハードルは高いけど、簡易宿所なら簡単」というもの。

旅館業法の施行令では、宿泊施設の分類を
「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の4つに分類しておりまして、
だんだん基準が緩くなっていきます。


前回の記事で紹介した「ホテル」の場合は、
客室10以上、寝具とトイレは洋式などの厳しめの基準がありました。

これが旅館だと「5部屋以上」「近くに銭湯があれば風呂なしでもOK」など、
ホテルに比べて、かなり基準が緩くなります。


そして簡易宿所というのは、カプセルホテル民宿合宿所などが該当します。

こちらについて、旅館業法の構造設備基準を調べてみました。


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前回と同じ、厚生労働省のホームページより。


簡易宿所は、「二段ベッドOK」「部屋数の制限なし」という点が、
ホテルや旅館と大きく違う点のようです。

また、いわゆるフロントの設置が義務づけされていない点もありがたいです。

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一般的に想定されている「簡易宿所」はこんな感じ。


ちなみに部屋数の代わりに、居室面積を基準としているようですが、
記載のある33㎡というのは一部屋でも十分に実現できる水準ですね。

これなら、簡易宿所としての許可をしっかり取って、
堂々とエアビーを経営すればいいんじゃないかと思う訳ですが・・・
いくつか問題点があります。


ひとつめは、「区分所有の建物でも、簡易宿所として許可されるのか」という点。

こちらについては明確なNG規定はありませんでしたが、
保健所からのチェックは、管理組合から許可が出ていることが
前提になるとのことです。


はい、この時点で絶対ムリですね。(^^;)
自宅と同じ建物に、外国人を含む不特定多数の人が出入りするのは、
誰だってイヤでしょう。

一番ニーズがありそうな、区分マンションを使っての営業は、
簡易宿所であっても実質不可能だということです。

ただ、ホテルと違って戸建なら営業できそうなのは、
大きな違いなのではないかと思います。


・・ということで、長くなりましたので次回に続きます。

次回はもうひとつの問題点と、追加情報2つめについて説明する予定です。


映画に学ぶ不動産投資⑤

このシリーズも意外と長く続いていますが、今回採り上げる映画はこれ。

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国税庁の査察部を舞台にし、当年の日本アカデミー賞において、
作品賞、主演男優賞・女優賞、助演男優賞、監督賞、脚本賞、音楽賞など、
受賞を総なめにしたスゴい映画です。


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こちらは、パチンコ屋さんの売上隠しを暴かれた店主が、
半ギレの泣き落とし作戦に出ているところですね。


さて、この「マルサの女」シリーズは、
これまで紹介したような「気づき」が得られるという感じではなく、
むしろ、不動産投資に携わった今だからこそ映画が楽しめるという、
ちょっと毛色の違う理由でのご紹介です。


この映画が公開されたのは1987年ですから、
ブログの読者さんは、小~中学生くらいの方が多いかと思います。
少なくとも、不動産投資をする前に観たことでしょう。

初めて観たときには、意味が分からなかった部分も多かったはずです。

ところが今では確定申告も納税もしていますし、
不動産を買ったり売ったりして、映画に出てくる場面のほぼ全てを、
しっかり把握することができます。


例えば、このシーン。(マルサの女2より)


初めて観た時には、ラーメン屋さんがかわいそうだと感じたはずですが、
今では、ヤクザ者の言い分に100%同意です。
ゴネてないで、さっさと売っちゃえよって思います。(;-_-) =3


それから、公開時には意味が分からなかったこのシーンも・・


1分過ぎからの、山崎努さんの演技が素晴らしい。


累進課税の威力を体験し、宝くじ当選金が非課税であることを知ったからこそ、
山崎努さんが演じる権堂社長の高笑いに、共感できるのです。


作中に何度か出てくる他人名義の通帳や印鑑。
そんな手間が掛かることをする理由も、今ではよく分かります。

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そのほか、

・個人商店が、仕入れを自家使用する際の経費処理。
・宗教法人を隠れ蓑にするテクニック。
・巨額の脱税をしている会社でも、実態を把握するための正しい帳簿はある。

みたいなことが次々と理解できるので、
まるで、以前とは別の映画を観ているような気がするのです。


そしてこの、マルサの女シリーズ。
なんとYoutubeで丸ごと1本無料で観ることができてしまうので、
時間を取って、ぜひチェックしてみてください。

最後に、これまでの「映画で学ぶ」シリーズっぽい気づきとして、
お金を稼ぐ人は、根本的に仕事好きであるということが、
よく分かるシーンをご覧ください。

ちょっとお色気系です。(*/∇\*)





※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山
 ③ 天使にラブソングを
 ④ ウォッチメン

買って良かった3つのもの。

ぼくは、人に比べて物欲というのは少ない方で、
稼いだお金は、どちらかというと、飲食やイベントに使ってみたいです。

広い部屋も、自分がでかくなる訳じゃないし。
ファーストクラスに乗っても、早く到着する訳ではないし。


横浜に引っ越して来た時には、タワーマンションに住みたかったのですが、 
ランドマークタワー展望台から見たそれらのマンションが、
とてつもなく低く感じてしまったので、普通のところにしました。

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「え?これがタワーマンション?」という印象でした。


とはいえ、割と贅沢な物品を買ったことがない訳ではありません。

そこで今日は、自分が買ったものの中で、
「これは良かった!」と思えるものを3つご紹介します。


まず、スーツとかを持ち運ぶケースです。
こんな感じの、割とちゃんとしたものを23歳くらいの時に買いました。
 


 

安いのだと2千円もしないのですが、ぼくが買ったのは上のと同じくらいの値段。
もちろん、ネット通販がなかったので普通のお店で買いました。
結構使いましたが、全然大丈夫です。

クリーニング屋さんから返って来た時の入れ物や、
スーツを買った時に入っていた袋のまま運搬しているような人もいますが、
ちゃんとしたのを使っていると、かなりカッコイイです。


それから、大きな事務机です。

会社の独身寮から出る時に、買ったのですが、
当時の自分としては、相当「分不相応」な買い物でした。


ですが、この机をはじめとして、家でも仕事ができる環境を整えたことで、
不動産の活動に集中できたのは、間違いありません。

リビングにノートパソコンを持ち込んで、テレビを見ながらやっていたら、
絶対、うまくいかなかったと思います。


今は、仕事をする事務所がありますが、机はまだ健在です。

150929001.png 
 

そして3つめは「最初に買ったアパート」です。
 
利回りこそ、そこそこ高いものの、木造で築16年。
9戸中2戸が空きっぱなし。


3点ユニットで競争力も低く、悪質な滞納者もいたような物件で
チャレンジ面談生が、「こんなの見つけましたけど-」って相談してきたら、
かなりの確率で、やめておくようアドバイスします(笑)

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ただ、そんなの物件でも、早く買って大家さんのスタートを切ったことで、
今のような状態になっているというのは、紛れもない事実。

キャッシュフローが出て、それなりの時期に残債以上で売れれば、
不動産投資は、少なくとも失敗ではありません。


「期待したほどではなかった」という状態と
「損失が出た」という状態の間には、ふつうは相当な差があります。

前者を失敗だと思っていたら、いつまでも踏み切れません。


実際、購入したアパートは思ったより入居が決まらないし、
思ったより経費も掛かり、思ったより儲かりませんでしたが、
それでも6年半で700万円以上の手取り収入を得ることができました。

購入価格1980万円。自己資金450万円のアパートからです。


大家さんになりたいのなら、早く買っちゃいましょう。

成功していると言われている大家さんの今があるのは、
期待したほどじゃないキャッシュフローの積み重ねによるものです。

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秦野アパート 久しぶりに訪問。

ものすごく久しぶりに、秦野アパートを見てきました。

ご存じのとおり、過去ないほど入居付けには苦戦しており、
投資費用を回収できるメドもたっていない状況。

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ですが、先月からのアプローチによって、
少しずつ状況は改善していきているような手応えを感じますが、
まだまだです。

入居がバシバシ決まっていく頃になると、物件にも管理会社さんにも、
何か勢いのようなものを感じるので、その状態を目指したいです。


空室が続くと、玄関のポストにチラシが溜まってきたり、
隙間から侵入した虫が、玄関先で死んでたりと、いいことがありません。

入居者に踏まれないので、雑草の伸びも早いです。。。

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決めてくれないから、こんなに荒れてしまったのですが、
荒れた状態を改善しないと決まりません。ニワトリと卵のような話。

あと、敷地内の駐車場に余裕がなくなってきたので、
アパート周辺で借上(月極)駐車場の候補地を探してみました。

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満室になるまで、打てる手を打ち続けるしかありません。
土曜日に紹介した書籍にも、そんなことが書いてあったのを思い出しました。


大金持ちをランチに誘え。

大金持ちをランチに誘え! 世界的グルが教える「大量行動の原則」
ダン・ケネディ
東洋経済新報社
売り上げランキング: 3,678


もう8年も前の書籍なんですが、
Amazonの中古市場でも値崩れがなく安定した支持を得ています。

著者のダン・ケネディさんは、ぼくの大好きな著者のひとりで、
翻訳されている本のかなりの割合を持っています。


さて、この書籍の邦題は終わりの方に出てくるノウハウのひとつで、
原題は「The Ultimate Success Secret」という、王道的なタイトルです。

これまで「巨富を築く13の条件」「7つの習慣」「成功の9ステップ」など、
成功本には数字がつきものなんですが、
この書籍はついに、成功の必須条件をひとつに絞りました。


それが何かを簡潔に書いてカードとして販売しても、
買ってくれる人がいないだろうから、ちゃんとした書籍にした・・・と、
世界的マーケッターらしい前書きから始まっています。

といっても、答えはすぐに分かるのですが、
言い回し、具体例、経験談など、全てがとても面白いのです。


成功本があふれている世の中ではありますが、
こちらは、7つの習慣のように必読の本ではないかと思います。


勉強しないと・・と焦った取材。

10月の満室経営新聞は「休刊月」で発行されませんが、
記事の制作は、休みなく続けられています。

【無料】満室経営新聞の登録はこちらから。

11月発行分の特集は「不動産投資に役立つ資格」ということで、
宅建をはじめとした関連資格の内容、受験情報、合格者の声などを集めて、
みなさんにご紹介する予定です。


その一環として、日頃からお世話になっている、
株式会社CFネッツ猪俣淳さんに取材に伺いました。

なんと、猪俣さんは不動産に関連する資格を24種類も取得されており、
まさにこの分野でのスペシャリスト。無双状態です。

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CFネッツのホームページより。
右半分の資格数が多すぎて、左側の写真スペースに空白ができてしまってます(笑)


普段行き慣れない、銀座のオフィスにお邪魔すると、
膨大な保有資格の「合格証」「資格証」などをズラーッと並べて・・・

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ある程度重ねて置いても、机一面に広がってしまいました。

建築士や宅建などのメジャーな資格は、割とシンプルで小さめな作り。
FP関連や制度ができて新しめの資格の合格者証の方が、豪華な感じがします。

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CPM・CCIMといった海外の合格者証は、
会で定める倫理規定を遵守する旨の誓約サインをするなど、
国が違うと運営もだいぶ違います。

ちなみに、猪俣さんは資格マニアではなく、
全て「業務上の必要性があって取得した」とのことです。

宅建もないのに不動産会社の社員をしている人もいる世の中ですから、
お仕事上の志って、人によってだいぶ違うな・・と実感。


詳しくは記事を楽しみにお待ちいただきたいのですが、

一番難しかったのは「一級建築士」で、勉強は朝の5時から7時まで。
資格同士で関連している分野も多いので、続けて受験すると、
比較的少ない勉強時間で合格できるだろう・・とのコメントを頂きました。


思えば、サラリーマンの時には損保・生保の資格(全部取りました)、
投信を販売するための証券外務員試験や、FPなど、いくつか資格を取りましたが、
それ以降は何の試験もしてませんし、試験のための勉強もしてません。

さすがに、来年くらいには宅建を受けてみようかなと思った次第です。


旅館業の許可を取って、堂々とAirbnbを・・?

アパホテルが、週末や連休などの繁忙期に、
宿泊料金を尋常じゃないレベルでアップさせている問題が、
ついにテレビでも放映されるようになりました。

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商売上のモラル的に批判されることはあるでしょうけど、
こういうのは需給で成り立っているので、イヤなら泊まらなければいいし、
そもそも、宿泊施設が少ないからこうなる訳です。

やはり、Airbnbに代表されるような民泊を、
これから浸透させていかないと、オリンピックなどにも対応できないばかりか、
普通の旅行や出張でさえ困る世の中になってしまいます。


ただ、エアビーについては以前から旅館業法に抵触するという問題があり、
独自の解釈をもとにスタートさせる人も、躊躇している人もいて、
不動産投資業界にはまだ、「エアビーブーム」のようなものは来ていません。

ぼく自身の考えでは、法律違反を前提にしたビジネスは、
仮に黙認されていても、やるべきではないと思っているのですが、
もう、この際「宿泊施設」として堂々と届け出をしたらいいんじゃないかと考え、
法制度について調べてみることにしました。


まず、旅館業としての届け出自体は都道府県知事による許可制で、
基準を満たした設備であれば、そこまで難しくなさそうです。

150924000.png
厚生労働省のホームページより。


むしろ「宿泊希望者を拒絶できない」というルールが意外ですね。


では旅館業法施行例で定める構造設備基準というのは、
どんなものかを調べてみると・・・。

150924001.png


これは厳しい・・・。( ̄Д ̄;)

そもそも、客室が10部屋ないと、ホテルとしては認められないので、
よくある「区分の転貸借によるエアビー開業」は、その時点でアウトです。

ホテルである限りは、床に布団を敷いたり和式のトイレはダメなんですね。
これは雑学として勉強になりました。


この条件をクリアするとなると、
10戸以上の一棟マンションを購入してフロントをどこかに作る以外に、
正規な旅館業としてエアビーを運営するのは難しそうです。

「グレーを承知で短期決戦。合法化されればラッキー」
という感じでの運営が主流のままになるでしょう。

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やはり、防火防災と運営者の届け出を義務化する一方で、
部屋数や設備の縛りを緩める民泊用の法律が制定されるべきだと思います。



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