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ハ会シンポジウムに参加

火曜日がハードな1日だったので、
昨日は遅くまで寝てしまい、更新ができませんでした。。


名古屋に日帰り出張、ハ会シンポジウムに参加後、
遅くまで飲んでて・・・って、結局飲み疲れ。(笑)

久しぶりにカプセルホテルに宿泊して、
プチリゾート気分を、味わってしまいました。


最近のカプセルホテルは結構すごく、
カプセル内に、電源やLANケーブルも付いてます。


さて。

まずはハ会シンポジウムなんですが、
今回で5回目の開催。

ファイナル(総集編)ということでした。

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平日の夜なのに、かなりの参加数。


今回は、ディスカッションの一部がクイズ形式で、
最後まで興味を持って聴講できました。

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第1回からずっと参加させていただいてますが、
普段ほとんど考えることがない、
不動産&建築業界を、大局的に理解することができました。

著名で頭の良い方が、難しい話をされているにも関わらず、
最後まで楽しく学べてしまうイベントでもあります。


参加者のほとんどが業界人で、
大家さんは少なかったのですが、とても役立つ内容なので、
ぜひUstreamでチェックしてみてください。

ハ会シンポジウム Ustreamはこちら


長嶋修さんも、斬新なイラストを描きながら、
マジメな提言をしてくれています。

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試験のはなし。

・賃貸中のファミリータイプ区分を、利回り10%超で購入。

・しばらくそのまま賃貸。キャッシュフローが出る。

・退去したらリフォームして、実需向けに売却する。


っていう話を、何度もブログで書いてますが、
このようなスキームを、継続的にやっていくためには、
宅建業者としての登録をしなければなりません。

そんなことは、ずっと前から分かってますけど、
「不動産を売る」って話を書くと、必ずクレームが来ます。


問い合わせフォームから、こんなご意見も。(^^;)

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ハンドルネーム「aho」さんからのメッセージ。


ということで、もちろん業者化を考えてますが、
宅建の資格を取って、保証金を積んで、
県の宅建協会に業者登録をしなければなりません。

宅建試験は毎年10月に行われていて、
合格率は、わずかに15%程度だそうです。


しかし自分の場合は、こんな程度の数字に
恐怖を感じることはありません。


ぼくは、大学・高校受験はもちろん、
珠算の級位、損保や生保の資格、FP資格、証券外務員資格、
パワーリフティングの審判員から大家検定まで。

人生の中で、数十もの試験を受けました。


その中で、不合格となって涙を呑んだのは、
過去に2回だけです。

※就職面接は合否が定かでないので除きます。


しかも、ペーパーテストに限っては、
人生で一度も、落ちたことがありません。( ̄ー ̄)v

ああいうのには、コツがあるのです。


 


従って、宅建も余裕なはずです。( ̄▽ ̄)

もちろん、宅建資格を持っている人を雇うかもですが、
今のうちから、準備をしておこうと思います。


ちなみに、人生で2度だけ落ちてしまった試験は、
運転免許の仮免(実技)です。

2回続けて落ちてしまって、しばらく登校拒否状態でした。
あんなのが1回で合格できるなんて信じられません。


仮免試験合格後も、ぜんぜん点数がもらえず、
プライドをズタズタにされながら、仮免の失効期限直前に、
辛うじて教習所を卒業した・・という感じです。

あそこだけは、二度と行きたくないですね。(-_-;)


気づかなかったUSP

2006年に購入した、金沢のマンション。

このブログのタイトルイラストにもなっている、
利回り24%超の旗艦物件です。

購入時には半分以上が空室でしたが、
あっという間に満室となり、その後も高い入居率を、
キープし続けています。( ̄ー ̄)v

110212001.JPG 110212000.JPG 
6300万円で購入して、月に125万円くらいの家賃です。


辛いことがあったときには、
このマンションのことを思い出すようにしています。(;_;)




さて。

このマンションを管理してくれている会社から、
昨日、面白いメールと写真が届きました。

内容は、「バイクを持ってる入居者が多い」というもの。


添付されていた駐輪場の写真を見ると、
確かに、バイカーズマンションみたいなバイク占有率です。

110212002.jpg
原付じゃなく、250cc以上のバイクばかり。


自転車を押しのけて、バイクが並んでいますが、
これでも足りないくらいで、自動車スペースの一部を、
バイク置き場にしようかと検討してるほどです。


このマンションには、写真のとおり
屋根がついてて、道路付けのよい駐輪場があるのですが、
これまで、物件の長所という認識はありませんでした。

しかし、バイクを持っている人のバイクへの愛着は、
想像以上のものがあるようで、

内見時には、必ず「バイクは置けるか?」をチェックして、
お部屋と同じか、それ以上の加点をしてくれてたみたいです。


このことで感じたのは、
何年か前から、西山雄一さんがセミナーのテーマにしている、
「物件のUSPを見つけよう」という考え方は、
もっと奥が深いのかも・・ということです。

USP=「Unique Selling Proposition」とは、
自社(自製品)のみが持つ独特の強みのことを言います。


「こんな平凡な物件には、USPなんかある訳ない!」と
決めつけてしまうのはカンタンですが、

実際は、書籍で説明されているように、
「どんな物件にも必ずUSPがある」というのが正しいかもしれません。


自分の持っている、ほかの物件についても、
いったん先入観を排除して、
USP探しをしてみようと思いました。


被告へFAX送信

ノート術の前に、滞納者さんへの裁判の話です。

裁判の日程も決まっているので、
「滞納者」から「被告」へ格上げされてます。(^^;)


訴状はとっくに届いてるはずですが、
何の連絡もないので、昨日FAXを送りました。


内容は、まず

「事前の通告どおり、明け渡し訴訟を提起しました」
「裁判は横浜なので、名古屋から来るだけでも大変ですよ」

という危機意識を持ってもらう内容から入って、

「口頭弁論の期日までに明け渡しをしてくれたら、訴訟を取り下げます」
「しかも、原状回復費用は請求しません」
「さらに、お引っ越し費用として、預かり敷金から1ヶ月戻します」

という譲歩の姿勢を示す内容です。

かなりの好条件なはず。

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そして末尾は、

「裁判になると、最終的に家財などを強制撤去します」

という警告っぽい文章で締めています。


でも、昨日はやっぱり何の連絡もなかったですね。。
すごいメンタリティだと思います。(笑)

今月の財布レポート

昨日は、お昼前から数時間かかって、
財布の中身レポートを書いてました。

ジムに行く以外は外出もせず、
半分引き籠もりのような生活でした・・・。(^^;)

大家の財布の中身レポート


今月11日配信のレポートでは、
メンバーコラムで、ぼくが滞納関連のノウハウを書いてます。

先月決済した区分マンションの写真や詳細、
それから、NSX松田さんのセルフリフォーム
プロをもしのぐレベルになりつつあります。


音声セミナーは、関西大家の会代表の、
ゴンさんこと、松田英明さん。


札幌の大型マンション2棟を、
ある意外な方法で、「自ら高利回りにした」秘訣など、
聴きどころ満載です。


あ。そういえばちょうど今日、
NSX松田さんが、関西大家の会のセミナーに、
出演しているんでした。

関西大家の会は、会員さんがいい人過ぎますので、
大阪へ通える方は、ぜひ入会することをお勧めします。


ちなみに、松田さんのセミナーは、
今年のどこかで、ハートブレインでも開催予定です。


財布を紛失して思ったこと。

一昨日、財布を紛失しました。


馬車道という東急線の駅から、
ハートブレインの事務所までタクシーに乗ったのですが、
初乗料金であることが分かっていたので、

先にポケットから財布を出し、
料金の710円を、車内中央のトレイに置き、
疲れていたのでだらっとしていました。

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予想通り、初乗り料金のままだったので、
停車後レシートを受け取って、そのまま降車。

で、レシートを財布の中にしまおうと思ったら、
財布がポケットにないことが発覚しました。( ̄Д ̄;)


たぶん、お金を出したときには、
「レシートを入れるので、ポケットから出したままにしておこう」
と考えてたのですが、疲れてて忘れてしまったのでしょう。


当初は、車内に置き忘れたかと思いましたが、
そうではなく、降車時に道に落ちてしまったようで、
すぐに警察に届けられて、事なきを得ました。

割とたくさんお金が入っていましたし、
「このエリアで、中身も無事なまま届けられることは珍しい」
と、驚いていたくらいです。(笑)

(あまりガラの良いエリアじゃないので)



さて。

財布が見つかったという連絡が来るまでの数時間は、
さすがに元気をなくしていたのですが、
いつまでも落胆しててもしょうがないと思ったので、

「よし、この損失は入居率を埋めることで改善しよう」

と、さっそく管理会社さんに連絡を取ってみたり、
募集チラシを編集してみたりしました。


財布の中には、10万円くらい入っていたので、
「2部屋入居を決めれば、損失をカバーできそうだ」
というように考えました。

持ち物件の、現在の空室は合計8部屋。

そのうちの2部屋を決めるのは、難しい話ではありません。



・・・と、ここまで考えているうちに、

8部屋もある空室を、そのまま容認しているのは、
何十万円も入った財布を、
毎月落としているようなものだと気づきました。

実際の財布を紛失することより、
よほどヤバい状態かもしれません。(;_;) 


そして、そのあと先日購入した区分マンションの、
リフォームの見積もりについて、
名古屋の工務店さんと、電話で打ち合わせしました。

その際に、先日のリニューアル投資法セミナーで、
会得したノウハウを参考に、価格交渉を行い、
内容はそのままで、10万円ちょっとの値下げに成功しました。


・・・と、値段が下がって喜んでいるうちに、

ノウハウを知らないで、高いリフォーム代を払っているのは、
同じく、お札パンパンの財布を、
発注のたびに、なくしているようなものだと気づきました。


アパート経営で動くお金は、
日常生活で持ち歩く現金より、はるかに高額ですので、

気づかないうちに
見えない財布を紛失しているようなことがないように、
気を付けなきゃなと思いました。


法人税を払ってきました。

先週の金曜日、自分で作った会社の法人税を、
銀行に払いに行ってきました。

個人の確定申告では、
所得税を口座から引き落としにできますが、
法人は直接支払います。

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自分が出資100%なので、
個人が払ってるのと、実質的には変わりませんし、
国税、県民税、市民税と3ヶ所も支払うので、
「払っている!」って実感が湧きます。

金額は

 ・所得税  2,515,000円
 ・県民税    952,600円
 ・市民税    452,000円

 合計   3,919,600円でした。


予定納税もしているので、
実際の税額は、もうちょっと多いです。


ただ、そうは言っても、
個人の累進課税に比べると、法人の税率は低いので、
できるだけ収入(売上)を法人に集めています。

法人の売上の内訳は、

 ・個人所有の不動産からの、管理収入。
 ・区分を1戸持ってるので、その家賃収入。
 ・メールマガジン、ブログからの収入。
 ・講演料収入。

などです。


売上の性質上、経費率が低いのが特徴ですね。
なにか使わなければ。(笑)


ブログやメルマガから収益を上げるには、
いつものこちらの教材がオススメです。


これで2期連続の黒字決算&増益になったので、
お金を借りたりするときも、有利になるかなぁと期待してます。


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