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受理ならず。

2月と3月の、光速投資法セミナーは、
今週いっぱいくらいで、募集締め切りなんだそうです。


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【東京・大阪】光速投資法セミナー(返金保証つき)


リタイアメントをめざす方は、急ぎましょう。



さて。

昨日は、勢い勇んで裁判所に行ってきました。

一発受理に、一縷の望みを掛けたものの・・・


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付箋だらけで突き返されました。。(/_;。)



「文章の流れがおかしい」とか「登記簿と表記が違う」など、
付箋のところ意外にも、鉛筆書きで18ヶ所くらい直されてます。


普段は、満室経営新聞の編集長として、
みんなの文章を、直している立場なのに・・・(--;)


記者のみなさま、

偉そうなこと言ってて申し訳ありませんでした。



とはいえ、
訴状のルールも細かすぎるところがありまして、

例えば、マンションの所在地を書く際も、
登記簿は「2500番1」と書いてる項目の場合は、
訴状で「2500番1号」と書いてはダメです。


物件の登記簿をよく見てみると分かりますが、
表題部の所在が、「2500番地1」と表示されていても、

敷地権のところは、「2500番1」と、
「地」のない表記になっていたりします。


この通り訴状にも書かないと、受理されません。
(担当者にもよると思いますが・・・)


ともかく、夜遅くまで掛かって修正したので、
これから出してきます。


ちなみに、今回の訴訟に掛かる費用は、
印紙代1万5千円と、予納する切手代5千円だそうです。

意外と安いですね。(=´∇`=)


今週の予定。


光速投資法セミナー 東京・大阪で開催!


2011年も、24分の1くらいが経過しました。

今週も1週間、がんばりましょう☆


ぼくは、ちょっと増えてきてしまった空室の対策と、
先週購入した区分の、リフォーム打ち合わせ。

それから、NSX松田さんのDVDリリースなど、
大きなイベントはありませんが、
ちょこちょこと、忙しい1週間になりそうです。


そして今日は、これ!

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明け渡し&賃料回収訴訟の、提出書類一式を、
横浜地方裁判所に、出してきます。


訴状のほかには、会社の登記簿謄本、
物件の登記簿謄本、固定資産税評価証明、賃貸借契約書、
送った内容証明のコピーとその配達証明などです。

不備なく、1発で通りますように。。。( u _ u )


早く退去しちゃう人の特徴

せっかく決まった入居者が、早々と退去してしまう。

大家さんとしては、かなりイヤなイベントです。(/_;。) 


リフォームもやり直さなきゃいけないし、
せっかく支払った広告料も、戻ってきません。

敷金精算で、入居者が支払う割合は、
早期で退去した方が高くなるので、
そういうルールを知らない人とは、揉めたりもします。


そこで今日は、ぼくのつたない経験上ではありますが、
早く退去しやすい人のタイプについて、
トップ3のパターンを、挙げてみたいと思います。


1.家賃を無理してる人

 「8万円までで探してるんですけど・・」という来店者に、
 営業マンが、9万円の部屋を案内して、
 「飲みに行くのを1回ガマンしたら、大丈夫ですよ」と成約。

 こういう入居者さんは、かなりの割合で
 家賃負担がきつくなり、突然実家に帰ったりします。

 そして、物件が魅力的であるほど、
 無理をして住んでしまう人が多いです。


2.友人どうしで住む

 家賃を半々にしてることが多く、ルームメイトが転勤したり、
 彼氏や彼女ができたりして引っ越したりすると、
 残りの1人が、家賃の全額を支払うことになってしまいます。

 退去ならまだ良いものの、滞納されたら大変です。

 同棲カップルの場合、既に同棲してる期間があって
 引っ越して来るならまだ良いのですが、
 この転居を機に同棲する・・という場合は要注意。

 一緒に住むとケンカする頻度も増え、
 破局 → 退去 ということになりやすいです。


3.契約時にいろいろうるさい人

 家賃や礼金を値切ったりするということではなく、
 「棚を付けたい」とか「色を塗りたい」など、
 変にこだわりがあるような人も、逆に退去が早いです。
 
 また、「●●の設備を付けてくれたら入居します」
 のような注文を言ってくる方も、早く退去しています。
 
 長く住むつもりだから、あれこれこだわるのかなと思いきや、
 目移りも早く、飽きてしまうようです。


逆に、長く入居してくれる人の典型例は、
「引越や部屋探しの作業が、そもそも面倒な人」ですね。

いくつも回らず、さっさとお部屋を決めた入居者さんは、
住まいについて大したこだわりがないので、
長いこと住んでくれるようです。

予算も無理がないので、滞納しません。


オンリーワン物件も悪くはないのですが、
ぼくの場合は、好かれるよりも「嫌われない物件」で、
相場より安い家賃水準であることが、

あっさり入居&長期滞在につながるかと思ってます。


光速投資法セミナーとオーバーローンセミナー

今日は、「すぐに退去してしまう入居者の条件」という
記事を書いていますが、明日のアップ予定です。

今日はこれから、出かけなければいけないので。。


ご案内ふたつです。

まず、今田信宏さんの会社が主催する、
「光速投資法セミナー」の受付が始まりました。


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【東京・大阪】光速投資法セミナー(返金保証つき)


ご夫婦で一緒に参加すると、割引になります。

毎回、すぐに満席になってしまうセミナーなので、
早めに申し込んでおくことをお薦めします。


特に高野さんは、サラリーマン時代の年収も高くなく、
属性的に有利ではない状態から、リタイアを実現したので、
融資に悩んでいる方は、ぜひご参加ください。

ぼくも第1回のセミナーに参加して、
内容の濃さ(と資料の厚さ 笑)にびっくりしました。


こんな資料が配られます。大きめのバッグ持参で行きましょう。


それから、石渡浩さんが12月に開催したセミナーが、
ダウンロードで見られるようになりました。

年収・属性に関係なくオーバーローンを受けるセミナー


本日配信したメールマガジンで、
ぼくが視聴した感想などを書いていますので、
こちらもチェックしてみてください。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



決済してきました。

区分マンションを買うエリアが、
どうして名古屋市内なのかということなんですが、
大きな理由は以下のとおりです。


・収益性の基準に当てはまる物件の値段が、
 首都圏に比べて安いから。

・出身地&昔の勤務地なので、
 土地勘があるし、関連業者の知人も多いから。

・両親に物件を見に行ってもらったり、
 細かな雑用をしてもらえる。便利だし、ちょっと親孝行。

・仕事の名目で帰省できる。


ということで、昨日は11時から決済だったのですが、
売主・買主・仲介会社さん、司法書士さんの協力のもと、
15分ですべての手続きが完了しました。


11時決済 → 13時から現地で、
リフォームをお願いする工務店さんと打ち合わせでしたが、

時間が余ったので、決済場所近くのサウナで、
ひとっ風呂浴びるくらい、余裕がありました。(笑)


リフォームの打ち合わせも、30分程度で終了。

合計の実働は、1時間未満でした。


ちなみに、お願いする工務店さんは、
6年前に名古屋で買って、まだ持ってる区分マンションを
リフォームしてくれたところでして、

県の建設組合から、紹介をいただきました。


現在の室内は、こんな感じ。

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今日からまた名古屋です。

明日が区分の決済になりましたので、
午後の新幹線で、名古屋に行ってきます。

今日は実家に泊まって、明日は決済と、
お昼からは、工務店さんと現地で打ち合わせです。


ちょっと前の記事に書いたように、
明け渡し訴訟は、地元の横浜でもできるので、

名古屋で裁判関連のこと(訴状を出したりとか)を
しなくて済むので助かりました。ε= (´∞` )


昨日、横浜地方裁判所に行ってきて、
書記官の方に聞いた話によると、

 ・通常、明け渡し訴訟は物件所在地で行う。

 ・建物の明け渡しと同時に、未払賃料の請求を行う場合は、
  「債務の履行地」ということで、原告の住所または法人所在地を、
  管轄する裁判所でもオッケー。


ということでした。

※記述のあるサイトも見つけました。
 すごい読みにくいですが、こちらの「4.訴状の書き方」に説明があります。


14日か17日に訴状を書いて、
不備のないように、持って行こうと思います。( ̄  ̄)


ぜんぜん関係ないですけど、

親が送ってくる携帯メールって、
文章がすごいぎっしり詰まっていたり、無理な絵文字が
使われていたり、

普段の会話と文章がぜんぜん違っていたりで、
なんか面白いですよね。


入居者の本音とは?

昨晩、財布の中身レポートの配信しました。

今月の音声セミナーは、大阪で収録した、
もっさんこと宮本匡規さんのインタビュー。

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大学生のような風貌でありながら、
不動産と専業アフィリエイトで稼ぎまくってます。


・・・が、不動産を始めるまでは、
かなりリアルに、うだつの挙がらない人生だったようで、
インタビュー中の会話には・・・

 ・お金もないのにオーストラリアに渡り、
  ネットで知り合った人の家に泊めてもらって、
  川でクロダイ釣って食べたりしてました。

 ・無職で結婚したんですが、就職もどうせできないだろうし、
  不動産投資って楽しそうだなぁって思ったんですよ。

 ・結婚式をカラオケボックスみたいな会場でやって、
  浮いた費用を全部突っ込んで不動産を買った。


というような、すごい話が出てきます。

いわゆる「激安投資」として、
加藤ひろゆきさんを上回るくらい凄い内容なので、
ぜひ、聴いてみることをお薦めします。

大家の財布の中身レポート


さて、持ち物件の現在の入居率は、92%くらいですが、
数日前に決まった金沢のマンションで、
管理会社さんが、「お客様の声」を取ってくれました。

ホームページに、いろいろと掲載されているようで、
大家さんが読んでも参考になります。

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管理会社さんが集めたお客様の声


金沢マンションは、申込ベースでは満室。

買ってから家賃も上がってますし、調子がいいですね。


25日に配信される、満室経営新聞でも、
「実際にお部屋探しをしている人の、本音座談会」というのが、
収録されていますので、お楽しみに。

不動産投資本に載ってるノウハウでも、
実は、ぜんぜん支持されていないということがあったり、
ぼく自身がびっくりしたような内容です。


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