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決済してきました。

区分マンションを買うエリアが、
どうして名古屋市内なのかということなんですが、
大きな理由は以下のとおりです。


・収益性の基準に当てはまる物件の値段が、
 首都圏に比べて安いから。

・出身地&昔の勤務地なので、
 土地勘があるし、関連業者の知人も多いから。

・両親に物件を見に行ってもらったり、
 細かな雑用をしてもらえる。便利だし、ちょっと親孝行。

・仕事の名目で帰省できる。


ということで、昨日は11時から決済だったのですが、
売主・買主・仲介会社さん、司法書士さんの協力のもと、
15分ですべての手続きが完了しました。


11時決済 → 13時から現地で、
リフォームをお願いする工務店さんと打ち合わせでしたが、

時間が余ったので、決済場所近くのサウナで、
ひとっ風呂浴びるくらい、余裕がありました。(笑)


リフォームの打ち合わせも、30分程度で終了。

合計の実働は、1時間未満でした。


ちなみに、お願いする工務店さんは、
6年前に名古屋で買って、まだ持ってる区分マンションを
リフォームしてくれたところでして、

県の建設組合から、紹介をいただきました。


現在の室内は、こんな感じ。

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今日からまた名古屋です。

明日が区分の決済になりましたので、
午後の新幹線で、名古屋に行ってきます。

今日は実家に泊まって、明日は決済と、
お昼からは、工務店さんと現地で打ち合わせです。


ちょっと前の記事に書いたように、
明け渡し訴訟は、地元の横浜でもできるので、

名古屋で裁判関連のこと(訴状を出したりとか)を
しなくて済むので助かりました。ε= (´∞` )


昨日、横浜地方裁判所に行ってきて、
書記官の方に聞いた話によると、

 ・通常、明け渡し訴訟は物件所在地で行う。

 ・建物の明け渡しと同時に、未払賃料の請求を行う場合は、
  「債務の履行地」ということで、原告の住所または法人所在地を、
  管轄する裁判所でもオッケー。


ということでした。

※記述のあるサイトも見つけました。
 すごい読みにくいですが、こちらの「4.訴状の書き方」に説明があります。


14日か17日に訴状を書いて、
不備のないように、持って行こうと思います。( ̄  ̄)


ぜんぜん関係ないですけど、

親が送ってくる携帯メールって、
文章がすごいぎっしり詰まっていたり、無理な絵文字が
使われていたり、

普段の会話と文章がぜんぜん違っていたりで、
なんか面白いですよね。


入居者の本音とは?

昨晩、財布の中身レポートの配信しました。

今月の音声セミナーは、大阪で収録した、
もっさんこと宮本匡規さんのインタビュー。

110111000.JPG


大学生のような風貌でありながら、
不動産と専業アフィリエイトで稼ぎまくってます。


・・・が、不動産を始めるまでは、
かなりリアルに、うだつの挙がらない人生だったようで、
インタビュー中の会話には・・・

 ・お金もないのにオーストラリアに渡り、
  ネットで知り合った人の家に泊めてもらって、
  川でクロダイ釣って食べたりしてました。

 ・無職で結婚したんですが、就職もどうせできないだろうし、
  不動産投資って楽しそうだなぁって思ったんですよ。

 ・結婚式をカラオケボックスみたいな会場でやって、
  浮いた費用を全部突っ込んで不動産を買った。


というような、すごい話が出てきます。

いわゆる「激安投資」として、
加藤ひろゆきさんを上回るくらい凄い内容なので、
ぜひ、聴いてみることをお薦めします。

大家の財布の中身レポート


さて、持ち物件の現在の入居率は、92%くらいですが、
数日前に決まった金沢のマンションで、
管理会社さんが、「お客様の声」を取ってくれました。

ホームページに、いろいろと掲載されているようで、
大家さんが読んでも参考になります。

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管理会社さんが集めたお客様の声


金沢マンションは、申込ベースでは満室。

買ってから家賃も上がってますし、調子がいいですね。


25日に配信される、満室経営新聞でも、
「実際にお部屋探しをしている人の、本音座談会」というのが、
収録されていますので、お楽しみに。

不動産投資本に載ってるノウハウでも、
実は、ぜんぜん支持されていないということがあったり、
ぼく自身がびっくりしたような内容です。


区分マンションの購入基準

お正月休みのあとでの3連休も、今日で最終日。


サラリーマンのころは、あまり連休が好きではなく、
3連続以上の休みがあったときは、
ほぼ確実に、最終日は自主出勤してました。

なんかこう、長期休暇明けの、
何が待ち受けているか、分からない緊迫感が、
すごいイヤでしたねぇ。(^^;)

休みのうちに、届いたメールやFAXを確認して、
出社直後に、あたふたしないようにしていました。


今日はそんな連休最終日ですが、
NSX松田さんのリフォームDVDを購入すると、

23日に発売される、第3巻のDVDが、
先行割引で入手できる・・という期限が本日です。


世界一わかりやすい 大家さんのセリフリフォーム


セットでも、どちらかの単品でもOKです。
過去に購入の方と併せて、18日にご案内がいきます。


さて、今週は名古屋マンションの決済があります。
いまのところ、13日午前中の予定。


賃貸中の物件を買って、
退去したら売る・・って話を、かなり何度もしてますが、
今回は購入直前の退去なので、リフォーム後にすぐ売ります。

これが上手くいったら、業者さんの登録をして、
コンスタントに、同じことがやれたらいいなと思います。


で、そういう物件の探し方なんですが、
Yahoo!不動産とか、何でもいいので売り物件サイトの、
「中古マンション」をチェックします。

例えば、よく探している「名古屋市の中区」を、
Yahoo!不動産で探すと、こんな検索結果になります。

1千万円を下回る物件の、95%以上が、
1970年代のマンションです。


その中で時々、築30年未満の物件が出ます。

駅から徒歩圏(できれば5分以内くらい)かを確認して、
それに買付を入れるだけです。


名古屋市中区で60㎡以上のマンションは、
管理状態がよければ、10万円以上の家賃が取れることが、
分かっているので、選別が単純化できます。


実需向けのマンションは、いわゆる表面利回りで、
6~8%くらいの水準で取引されてるので、

リフォーム代込みで12%の値段で買えば
まあ、損してしまうことは、ないだろうと思います。


当然ながら、そんな値段で出ているのは稀で、
該当する物件のほとんどは、現在賃貸中のものなので、
「賃貸中に購入」→「空いたら売る」というスキームを、
考えたということです。


・・・と、自分なりに分析した結果、
たぶん間違いないだろうと思っているわけですが、

目論見がうまくいったら、
もう少し、自信たっぷりな論調で書こうと思います。(笑)


訴状を出す場所など。

大家119で税務相談を担当されている、
夫馬税理士の税務マニュアル。購入しました。


不動産投資 絶対成功税務マニュアル


税金関連のセミナーや教材は、なにか「ひとつ」でも実践すれば
確実に元が取れる(税金が減る)のでいいですよね。


さて、

滞納者さんへの内容証明郵便は、
無事に到着したようです。よかったー☆

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たぶん、通常はびっくりする内容のはずですが、
滞納者さんからは、何の連絡もないです。ε= (´∞` )

・・・が、

なぜかお昼くらいに、月額家賃の一部が、
唐突に、振り込まれてきました。

千の位が合ってて、万のくらいが違う金額です。(笑)


明け渡し訴訟は、名古屋の地裁で行うので、
区分の決済で現地に行くついでに、訴状を出そうと、
裁判所に問い合わせをしましたが、

なんと、訴状を出すのは
横浜の裁判所でもOKなんだそうです。


これは嬉しい☆

・・・ですが、本当なんでしょうか。

とりあえず訴状を書いて、
週明けにチェックをお願いしがてら確認してきます。


ということで、区分の見つけ方についての話は、
ちょっと延期して次回にしようと思います。


内容証明とこれから買う区分

すっかり忘れていたんですが、
名古屋で昨年買った区分マンションの入居者さんが、
年末までに家賃を払いませんでした。


2ヶ月滞納のあと、ギリギリ1ヶ月ずつ支払ってましたが、
これで、3ヶ月滞納になってしまいました。

仕方がないので、昨日内容証明を書いて、
賃貸借契約の解除を通知しました。


こちらのページで、お問い合わせ番号を入れると、
郵便物がどこにあるか、相手が受け取ったかが分かります。

110107000.JPG


番号は、「14055278425」です。

時々、受け取らない人がいるんですよねぇ。。ε= (´∞` )
だから受領されるまで、気が抜けません。

このあとは、明け渡し訴訟とかになるんだと思います。


さてさて、そんな状況でありながら、
年末には同じ名古屋市の、最初に購入した区分から
徒歩2分くらいのところの区分を買いました。

決済は、13日の予定です。


これで、名古屋市内の区分マンションは3つ。

ぜんぶ中心街の中区にあって、
駅から徒歩5分以内です。


区分のメリットは、とにかく「手間が掛からない」ことなので、
入居付けにも手間を掛けないよう、
場所は良いところで、購入する必要があると思ってます。

利回りを求めるなら、地方の一棟ものを買えばよく、
目的に応じて、買う物件を分けてます。

地方物件ならこちら。プレミアム投資術(特典付き)


次回は、自分が区分マンションを探す方法と、
交渉の方法などについて書きます。


靖国神社でおみくじ。

楽しい年末年始を過ごせましたでしょうか。

ぼくは、30日の朝から名古屋に行きまして、
区分マンションの契約をしてきました。

そのあとは普通の年末年始モードで、
格闘技の番組を観ながら、長時間飲み食いしたり、
実家にあるマンガを読んだりしてました。


今日は、区分マンションについての話の前に、
もはや恒例行事になってる、おみくじの公開です。


今年は、戦没者の英霊が眠る、
靖国神社で、おみくじを引いてきました。

110105001.JPG
ものすごい存在感!!


お正月時期に行ったのは初めてですが、
戦没者の追悼がどうこうという感じはまったくなく、
普通に、初詣ムードでした。(笑)

しかも結構空いてて、かなりの穴場スポットです。


さて。

まず全体運としては、今年も吉でした。

110105000.JPG


ここ数年のおみくじの推移は、こんな感じ。

 2006年のおみくじ(大縣神社 末吉)

 2007年のおみくじ(熱田神宮 半吉)

 2009年のおみくじ(自宅近所の中村八幡宮 吉)

 2010年のおみくじ(弘明寺 吉)

 
ここ数年、ずっといい年だと思っているので、
吉でも十分だということになります。


各論については、こんな感じでした。

110105002.JPG


これによると、2011年の不動産投資は・・

 ・これからやろうと思ってる、滞納者への訴訟は、
  あまり良い結果にならない。

 ・不動産を買ったり売ったりは、あまり欲張らない方が良い。

 ・新築アパートを建てたら上手くいく。

 ・まあ、控えめにしてれば儲かるんじゃないの?


という結果になりそうです。

うーん・・・新築かぁ。。


あとは、女性関係に調子に乗らず、紛失物はさっさと諦め、
大家検定の勉強とか頑張って、
息抜きに、身の丈に合った旅行を楽しみます。


ということで、今年もがんばりましょう☆


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