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「相場の●割増し」って言うのをやめよう。

ぼくが、大家さんのブログや本を読んだり、
講演を聞いたりする中で、「いやだなー」と思うのが、


「相場の●割増し(の家賃)で入居を決めた」


というものです。


たぶん、ご自分の賃貸経営の手腕とか、
リフォームのセンスなどを評価してほしいという欲求が、
このようなフレーズになってるんだと思います。

何となく、言っててカッコイイですし。(笑)


ですが、この「●割増で入居を決めた」というのは、

言葉の使い方を間違っていると思うのです。


例えば、築10年、40㎡の1LDKの部屋があって、
賃貸系のネットで、この条件を検索して出てくるお部屋の、
家賃の最多価格帯が、7万円だとします。


そこで、同じ地域・築年数・面積・間取りが同じであるものの、
最新設備と無料インターネットを導入した結果、
なんと、7万7千円で成約させることができたとします。

でもこれは、「相場の1割増で成約した」ことにはなりません。


設備や内装が優れていたので、
7万7千円の家賃にふさわしい部屋だったという、
価値相応の家賃を得ただけです。


また、設備や内装は平凡であっても、
物件が非常に清潔であったり、日当たりがよかったり、
周辺が静かであることも、立派な「価値」です。

よくいう「相場の●割増し」で成約した物件の大半は、
価値を上げて、その価値なり(=相場)の家賃を取ってる訳です。


ですが、中には本当に、同価値または
それ以上の物件より、高い家賃をとってることもあります。


これは、広告料戦略によって、強引な営業をしていたり、
「物件の見せ方」が上手かったりする訳ですが、

本当に相場以上の家賃を取っている場合は、
そんなことを公言しちゃいけないと思うんですよ。


同じこと、入居者さんに言えますか?


経済誌に載ってる経営者のインタビューで、

「当社の製品は、ライバル会社と性能は同じなんですが、
宣伝戦略が上手なので、1割高い値段を取れてます」

とか読んだら、すごいイヤじゃないですか。


儲かってるのはとても良いことですけど、
内輪だけの話にしときましょう。


できれば、大家さんの工夫でしっかり価値を上げて、
価値以下の値段で賃貸して、世の中に貢献したいものです。


名古屋の区分が・・・(;_;)

土曜日は、財布の中身レポートと満室経営新聞の
読者さんを招いての忘年会でした。

総勢80名ということで、かなり賑わいました。

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おしぼりで顔を拭いているのは、コラム連載中の
カリスマ国際税理士・田邊政行さんなです。

一般の参加者さんに、とけ込みすぎてます。(笑)


財布の中身レポート

満室経営新聞(無料)


来年度から、財布の中身レポートが新聞の上位商品になり、
読者さんとの交流会を、年に数回行う予定です。

地方でも、どんどん開催しますし、
毎回ゲストを呼んで盛り上げたいと思います。


さて、前回のブログで「買えそうな気がする」と、
大見得を切った、名古屋の区分マンションなのですが・・・

あっさり満額でさらわれてしまいました。(;_;) 

業者さんとのやりとりも、感覚的にイマイチだったし、
今回は縁がなかったですねぇ。。


ということで、現在の購入案件は・・・

・競売入札中のマンション 開札は17日

・富山にあるちょっと大きめのRCマンション 検討中

・もうひとつ買付中の名古屋区分 価格差90万円


以上の3つです。

あ・・と思ったら、似たような区分を発見したので、
また問い合わせしてみます。


今日は、編集会議ですね。こっちもがんばります。


区分や戸建てを買うときのキャラ

突然、ご献本いただいたこの本なんですが・・・


仕事は1日30分! お金と時間を増やすドラクエ流成功法


とっても立派な方が書いているのですが、
メルマガ読者さんなんだそうです。( ̄Д ̄;)

1日30分労働の生活を実現するために、
不動産投資についてのノウハウも、書かれています。

仕事術の本としても秀逸ですので、
ぜひ、読んでみることを、オススメいたします。


さて、ブログで紹介した競売物件の入札期間は、
昨日をもって終了しました。

開札の17日まで、期待しないで待つとします。


落札できないことを前提として、
昨日は、名古屋の区分マンションに買付を入れて、
業者さんに連絡を取ったりしてました。


区分や戸建てを買うときは、

・それなりの不動産投資家として、毅然と振る舞う。

・マイホーム購入者として、好印象を狙う。


のどちらかのパターンで、価格交渉をします。

売主さん、不動産会社さんの性格を読んで、
価格が安くなりそうな選択をする訳です。


今回の買付については、
「現地を見ないで買付を入れるなんてアヤシイ」と
思われていることに気づいたので、

「いつもこうやって買ってます!」
「この売りマンションから、歩いて3分のところに持ってます!」

みたいなことをアピールして、
買う気があることを、分かってもらうよう努めています。

冷やかしと思われてはいけません。(^^;)


何とか真剣さを分かってもらいまして、
ちゃんと、売主さん側に、
買付を持って行ってもらえることになりました。

そして、いつものように、
近隣に住んでいる、自分の両親に連絡して、
現地を視察してもらいます。

今回は、何だか買えそうな気がしますよー。( ̄ー ̄)v


ということで、期待を胸に秘めながら、
今日は財布レポート&満室経営新聞の読者さん限定の
大忘年会で、司会や盛り上げ役をやります。

参加される方、よろしくお願いします。



お宝不動産 秘密のクリスマスページ





お宝不動産 秘密のクリスマス

2回前のブログに出てきた区分マンションに、
さっき買付を入れました。ちょこっと指値をしています。

この指値が通り、しかも競売物件を落札してしまうと、
両方買えるお金があるか分からないのですが(笑)、
とにかく頑張ってみようと思います。


さて、本日から2週間。12月24日まで、
沢さんがやってるお宝不動産に、秘密のページがオープンします。

お宝不動産 秘密のクリスマスページ


年末年始のお勉強に、ご活用下さい。

競売物件に入札。

昨日は、競売物件の入札をしてみました。

これまでも、何度か物件を観に行ったことはあるのですが、
入札は今回が初めてです。


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伏せ字が多くてすいません。(^^;)


落札できたら、ブログのネタ的にはかなりいいなーと、
収支よりそっちが気になってしまう習性は、
もう、5年以上前から、変わっていません。(笑)


夜は、自分へのご褒美的に、人気の焼肉店を堪能!!


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中目黒 小野田商店


前日までに予約しないと、まず入れないそうです。


区分マンション発見

まりおさんの書籍が大好評だったので、
一時、Amazonで品切れになっていたのですが、
追加納入されたようです。


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マネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資


レビュー(書評)も高評価ばかりですし、
特典音声も、加藤さんのリードで面白く仕上がってます。


また、下記のタグをブログに設置していただけると
とっても嬉しいです。よろしくお願いします。


さて。

昨日は割とのんびりしながら、
来年の計画を立てたり、本を読んだりしてましたが、
今日からまた、頑張りモードの予定です。

競売物件の入札や、新しい区分の買付を、
財布レポートや新聞記事の執筆に並行して、進めます。


計画を立てているときに、2010年の反省点として、
「不動産の購入がイマイチだった」みたいなことを書きまして、

「あ、いま名古屋の区分って出てるかな」と、
いつもの検索条件で調べたら、たまたま見つけたので、
速攻で問い合わせを入れた・・というものです。

これは、大幅な指値も必要なく、買える確率高そうですね。

区分マンションの選定についての過去記事


一棟ものの良いものは出にくいのですが、
区分は、以前よりたくさんあるような気がしますので、
興味ある方は探してみると良いかと思います。


青森でメール術セミナー

青森ツアーから帰ってきました。

当日が開通初日だった新青森駅では、
ミス○○みたいな女性が総出の、熱烈歓迎ムード。

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青森の観光ガイドや、津軽りんごを渡していました。


駅の床がすごくキレイでびっくりしました。
誘導ブロックの、鮮やかな黄色がまぶしいです。(笑)

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出張の目的であるメール術セミナーについては、
メール活用で生まれるすごいメリットと、文章の書き方のコツを
2時間掛けてお話いたしました。

終了後も、懇親会まで時間があったので、
自分が使っている、メールの設定をお見せしたり、
実際にメールを書いて送信したりする様子を、
見ていただきました。


少人数のセミナーは、運営がフレキシブルなので、
やっていてとても楽しいです。

主催者 アトム30%さんのブログ


で、待望の懇親会は、豪快なまぐろ中落ちの刺身

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絶品のいさき姿造りを堪能しました。

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青森県でいちばん人気があって美味しいとされる、
「田酒(でんしゅ)」と呼ばれる日本酒、確かに美味しいです。

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青森も、他の地方都市と同じく、
景気も入居率も、芳しくない状態だと伺っていますが、
地方大家の仲間として、一緒に頑張っていきたいと思います。

暖かいときに、また行きたいですね。


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