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滞納者はどうなっているのか??(中途報告)

久しぶりに滞納のお話の続きです。

今日時点でも、2ヶ月分の滞納家賃について、
振込はありません。

実は、本人から電話があった際に、
「確約書を書いてFAXする」という約束をしたのですが、
それも守られていない状況です。


対処法としては、少額訴訟とか、いろいろ書いてきたのですが、
ブログのネタにするより、実を取る作戦に変更しました。

すなわち、



「今はなにもしない」というものです。(笑)



ここでいう「実を取る」というのは、
「滞納家賃の回収」と、「スムーズな退去」にあります。

となると、少額訴訟でチマチマ回収するより、
上記の2点を一挙に解決する「明け渡し訴訟」がベストだと
判断したわけです。


ぼくが初めて訴訟をしてからまもなく5年半ですが、

「賃貸借契約を解除し、明け渡し訴訟を行うには、
借主との間の、信頼関係の破壊がなければならない」

と、その時から(というか、ずっと前から)定義づけされており、
その「信頼関係の破壊」は、どういう訳か
「家賃を3ヶ月滞納した」ときに発生するようです。(^^;)


このサイトにも、このサイトにも、
3ヶ月経たないと、信頼関係は破壊されないと書いてあります。


長くなりましたが、よく考えてみると
今月末まで家賃の振り込みがなければ3ヶ月経過ですので、
大手を振って訴訟ができることになります。

だったら、そっとしておいて、
9月になったら、全力で戦う方が得策だと考えました。


藤山勇司さんも、似たような状況を何度も経験されており、
「どうか家賃を払わないでくれー!」と、祈ることも多かったそうです。(笑)


訴状の提出先が名古屋になるので面倒ですが、
支払われなかった暁には、出張して頑張ろうと思います。



お宝不動産で講演した、ぼくの運営管理についてのDVDが、
期間限定で叩き売られています。


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しかも、サンプル映像が冒頭のどうでもいいところで、
今よりも8kgくらい太っている映像が見れます。(/_;。) 

内容は、素晴らしいのですが・・・。


駒ヶ根で講演

昨日は、駒ヶ根の不動産会社さんにお招きいただいて、
地元の大家さん向けに講演をさせていただきました。


広い会場+妙にデカいご案内にびっくり。(゜▽゜;) 

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朝6時前に起きてから、夜7時半に帰宅するまで、
講演と主催者さんへの挨拶以外は、
誰とも会話をしなかったので、辛かったです。(^^;)


ぼくは、「管理会社さんは大事にしなければならない」と、
講演中に何度も強調するので、例えば昨日だと・・

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すいかなどのプレゼントを届けるようなオーナーさんが、
4名いらっしゃったようです。(笑)


80名くらいのオーナーさんが参加されてましたが、
「担当さんとご飯食べに行ったことありますか?」という質問には、
手が一人も上がりませんでした。


駒ヶ根の空室率は25%程度と高いようですが、
大家さんが広告料を支払う慣習が、まだほとんどありませんし、
レオパレスなどの新築も少なく感じました。

ワンルームの家賃相場も、意外と高かったです。


このエリアで物件を購入した場合は、
広告料を進んで払って、管理会社さんと飲みに行けば、
満室経営できそうな気もします。ヽ(*^。^*)ノ


最近は、富山や金沢で、買いたくなるような物件が、
ぜんぜん見つかりません。ε= (´∞` )

ちょっと投資エリアを拡大させようかな・・と思うくらいです。



ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010

投資家けーちゃんtwitter


あずさに乗って・・・

おはようございまーす。


今日は早起きして、長野県の駒ヶ根というところまで、
大家さん向けの講演に行ってきます。

駒ヶ岳という山の名前と、混同しやすいです。(^^;)


ちなみに、新宿からこんな経路で行くのですが、
いまでも「8時ちょうどのあずさ」はあるんですね。(笑)





本田健さんの講演、めちゃめちゃ良かったです。(≧∇≦)
内容も、話術もすばらしいと思いました。

本田さんの「幸せな投資」についての講演が、
3千円で聴けてしまうイベントです。


ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010





ここ数日間のできごと

2日間も更新を休んでしまいました。

そんなに忙しかった訳でもないのですが、
朝起きるのが遅かったりして、いつもの時刻に更新できないと、
なんだか書く気がなくなってしまうのです。(^^;)


さて、この数日間のできごとと言うと、

・滞納者さんからの連絡は特になし(後日詳細書きます)

・フェスタのスタッフミーティング

・財布の中身レポートでコテツさんにインタビュー

・本田健さんにフェスタ出演のご挨拶

・札幌旅行のときにおみやげで買ったカニを食べる
 ほかにも色々食べて、体重増。(ーー;)


が主なものです。

箇条書きにするとカンタンなのですが、
ひとつひとつが、自分にとっては重要なことばかりでした。


フェスタのスタッフミーティングでは、
平日の夜にたくさん集まっていただいて感激でしたし、

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コテツさんのインタビューは、和気あいあいとしてます。(笑)

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本田さんは、撮影NGなのですいません。


ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010


コテツさんのインタビューでは、どうやって都区内の土地で、
半値以下にもなる価格交渉を成功させているのかを、
包み隠さず話してもらえました。

新築に興味のある方は、必聴の内容になってます。

財布の中身レポートはこちらから


こんなことをしながらでも、自分のアパート経営の方は、
管理会社さんとマメに連絡とってやってます。

何度も言ってますが、これもメールがあればこそですよね。


「メールだと真意が伝わらない」とか
「PC上の文字には暖かみがない」なんていう人も多いですが、
それは、メールの技術が不足しているだけです。(^^;)

「基本的に電話はしない」というくらいのスタンスで、
メールを使いまくってみることを、オススメします。


日頃の活動が、いちばん詳しく載ってます。

滞納の話はちょっとお休みさせていただいて、
アパマンショップ系の情報誌、「グローバルオーナーズ」で、
特集をいただいたので紹介します。


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満室大家さんのヒミツを一緒に書いた、工藤さんと、
アパマンショップ本部の社員さん2名。

それから、ぼくの金沢マンションを管理してくれている、
高山不動産さんの5名で対談しています。


金沢マンションは、現在利回り24%弱で運営できており、
年間入居率は、ぼくの所有物件でも最も高い、98~99%。

6300万円で購入したマンション1棟で、
年間キャッシュフロー500万円にもなる物件ですが、
これも、最強の管理会社さんあってこそ。
※管理費、固定資産税、リフォーム費用等控除後の金額です。


ブログでも、お読みいただけるようにしました。

画像をクリックすると、大きなPDFファイルでご覧いただけます。


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今まで、ぼくや書籍をご紹介いただいた媒体の中で、
もっとも具体的な事例が出ていますので、参考になれば幸いです。


滞納者本人と初の会話

プラチナ席は、残り1桁になりましたよー。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010


今日は、滞納関連の続きです。


世の中には、平気でウソをつくような人がいますが、
詐欺師のようなウソつきも多い反面、経済的に切迫することで、
ウソを付くことへの障壁が少ない(無い)人も多いです。

衣食足りて礼節を知る、という言葉もあるように、
足りてない人ほど、非道徳的なことをしてるっていう印象です。


さて、西村さん(仮名)に、滞納者本人から
電話連絡をさせるように伝えたものの、その後音沙汰なし。

内容証明に記載した支払期限である13日まで、
あと1日と迫りました。


13日中に払わない場合は、賃貸借契約を解除して、
明け渡し訴訟などの法的手段に訴えるという通告をしてますので、
あと1日で合法的に、契約を解除できます。


そのまま待っても良かったのですが、
12日の夕方に、西村さんに電話を入れてみました。

「まだ何の連絡もありませんよー」
「西村さんには関係ないですが、明日いっぱいで契約解除です」

みたいな感じです。

ちょっとかわいそうで申し訳ないですが、
かなり動揺して「え!!そうなんですか!?( ̄Д ̄;)」みたいな
反応をされていました。

電話の感じでは、気の弱いイメージです。


そしたら、翌13日の朝7時過ぎ(寝てましたが)に、
滞納者さん本人から、電話が来ました。

3月に物件を購入して、何度も電話を掛けてるのに、
先方から連絡があったのは初めてです。(笑)


滞納者さんは、意外と丁寧な物腰で、
過去に裁判をやった2人に比べると、かなりまともな感じ。
普通に、話が通じる様子でした。

※ずっと昔のブログに記事があるのですが、
 東京で中国製品の輸入販売をしてる会社と、
 牛乳配達を個人でやってたおじさんとに、過去裁判してます。


落ち着いた口調で、冷静にお話をされます。

まぁ、お話の内容は「支払えない理由」なんですですけど・・(笑)


電話の内容などは、次回につづきます。

こうやってストーリーを書いていると、
ブログ一記事分のスペースって、あまり多くないですね。


滞納者さんとのやりとり

アパート経営フェスタの懇親会付きプラチナ席が、
残席20を切りました。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010


本田健さん、渡邉美樹さんとの名刺交換や
直接会話も可能です。会場もおしゃれなところですよ。^^


さて、お盆休み中は入居も退去もなく、
名古屋の区分マンションで、家賃を滞納してる方との
やりとりがあっただけでした。

もちろん、まだ解決してないのですが、中途報告です。


話は内容証明郵便で督促状を送った、
今月初旬に遡るのですが、送達の翌日に入電がありました。

しかし、電話の主は滞納者さんではなく、
西村(仮名)と名乗る、めちゃめちゃ気の弱そうな人から。

回りくどい話を聞くのは辛かったのですが、
簡単に言うと、西村氏は滞納者さんにお金を借りており、
家賃は代わりにお支払いします・・・というものです。


自分としては、誰からお支払いいただいても良かったのですが、
タチの悪いことに「ですが、もう少し待ってください」という交渉付き。ε= (´∞` )

だいたい、本人から連絡がないのも納得行かなかったので、
「当事者でない人からの、そういうご相談には応じられません」
電話をするように本人に伝えてもらいました。


過去、何人もの滞納者と戦ってきたのですが、
「普通ならこうする」という常識が、まったく通じない人たちです。

支払わないと裁判して追い出しますよ、というのに、
電話の1本すら、して来ません。


内容証明に記載した支払期日は、13日でしたが、
前日の12日まで、何もありませんでした。( ̄  ̄メ)

12日以降のやりとりは、次回にします。

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