メイン

これから滞納者に・・・

ちょっと久しぶりの更新です。


「今日も更新されてないのかー」と、
空振りだった読者さんのためにも濃い記事を書くべきですが、

実はこれから、ブログやメルマガでなくて
内容証明を書かなければいけません。ε= (´∞` )


相手は、名古屋マンションの滞納者。

6月末&7月末に払うべき家賃を滞納中です。


入居者さんには一度も会っていませんし、
電話で話したことさえありません(いつ掛けても出ない)が、
容赦なく、淡々と進めていくだけです。


退去しても、すぐに入居が決まる場所ですし、
空室にして売ってしまった方が、儲かるくらいですので、

財務がタイト(笑)なら、お互いのためにも
退去していただいた方が、良いかと思ってます。

関連記事:滞納者を守る法律

関連記事:内容証明を出してお金を回収した話



財務がタイトで思い出しましたが、
空港までタクシーに乗ってる途中の道沿いに、
ジョイフルAKを見つけました。

100804000.JPG
「財務がタイト」という言葉を編み出した、加藤ひろゆきさんのブログに、
よく登場する北海道のホームセンター。


あー、ここのことかぁ・・・と、ちょっと嬉しくなりました。(笑)


さて、では書いて出してきます。


メールを使ってもらうための工夫

昨日からはじまった北海道旅行。
今朝は小樽のホテルから、ブログを更新してます。

初めて来てびっくりしたのですが、
小樽では夜遅くに営業しているお店がほとんどなく、
8時過ぎまでやってるところが皆無に近いです。


二次会するつもりで、最初のお店を出たのに、
ほんとに何もなくて、どうしようかと思いました。(^^;)

結局、ホテルで缶ビールとか買って、
お部屋で二次会しました。(笑)


さて、メールについての続き。

大家さんの集まりでよく聞くお悩みが、
「不動産会社が、メールを使ってくれない」というものです。

これは、相手側のスキル的な問題である場合と、
そうでない場合があります。


そうでない場合というのは、
「電話で話した方が、結局伝わるのが早い」とか
「文章だと言質を取られるので、使いたくない」などです。

こういう場合でも、メールを使わない理由として
「いやー、うちの会社は個人宛のメールがありませんので」
などと言われるので注意が必要です。


こういった場合の対処法としては、
メールを使い続ける・・・という地道な方法が一番です。


電話が掛かってきて話が長くなりそうだったら、
「今はちょっと、長話できないのでメールしてください」
と言ってみたり、

相談ごとを受けたときも、「お返事はメールします」といって、
こっちの返事はメールで返したりします。


ぼくがお世話になってる管理会社さんの中にも、
当初はメールのやりとりが、上手く行かない人もいました。

でも、上記のようなことを続けていくことで、
だんだんメール連絡の割合が高まり、
今では、ほとんど電話が掛かってくることがありません。


「あ、メールの方が楽だし確実だな」と、
相手が気づくまで、使い続けるのです。

メールがこれだけ浸透したのは、
多くの人が「メールの方が楽だし確実だな」と気づいた結果ですので、
それと同じことを、不動産会社さんにも気づかせてあげます。


大家さんどうしで飲み会などをしていても、
皆さん、かなり頻繁に電話が掛かって来て中座してるのですが、
なんでメールするように促さないのかと不思議に思います。


さっき携帯の着信履歴を見てみたのですが、
管理会社さんからの直近の着信は、7月16日でした。

ブログにも書いた、入居者さんが亡くなった連絡です。

過去記事:入居者さんが病死(2人目)


7月はこれ1件だけでした。


次回は、メール集約体制を実現するために、
大家さんとしてやるべきことについて、書こうと思います。


メールのタイミング

今日は午後から、
財布レポートのメンバーで月1回やってる、編集会議です。

今日はフェスタのことも話します。

ハートブレインの会議はとっても和やかで、
毎月、楽しみなイベントになってます。



さて、今回はメールを出すタイミングについて。

メールの利点は、時を選ばず連絡が取れることですので、
基本的には、いつメールをしても良いです。


ただ、会社宛に届いたメールを、
携帯に転送されるよう、設定をしている人もいますので、
深夜や早朝の時間帯に出すのは慎重に。

ぼくは、幸い好きな時にメールができる状況なので、
できるだけ、管理会社さんの営業時間中に送信してます。


過去記事にも書きましたが、メールの読み手は、
送信者が、メールを書いてる姿や状況などを想像するので、
あまり奇抜なタイミングは控えた方がいいです。

過去記事:スーパーマリオと頑張りの話


それから、携帯メールどうしでやりとりをしてる場合は、
よりタイミングに気を遣う必要があります。


例えば、自分が送信して、5時間後に返信が来たとします。
(この時点で、あまり関係が良いとは言えませんが)

そこで「待ってました!」とばかり、即返信をしてはいけません。
最低1時間は待ってから、返信した方がいいです。


忙しいとか何かしらの理由で、返信が2時間遅れたのに、
その2分後とかに新たなメールが来てしまうと、
もう、次の返信をするのが、おっくうになってしまいます。

関係がよくなるにつれて、すぐに返信が来るようになるので、
それまでは、自分の価値を下げないように、
ウソでも余裕をもって振る舞うのが、良いと思います。


もし、そこまで待てないような緊急連絡の場合は、
メールじゃなくて、電話にするべきですね。


キャラにあった文章

今年のフェスタは10月2日に、九段会館にて。

8月1日から、募集を始めます!!

100729000.jpg


さて、メール術の続き。ようやく文章についてです。


文章といっても、メールは用件を伝えるのが目的なので、
凝った言い回しや、装飾文は不要です。

誤字や文法的におかしな文章であっても、
さほど問題になるものではありません。


では、何が文章術として大切かというと、
「自分のキャラに合った文章を書く」ということです。


メールを読んでいる人は、無意識のうちに、
送信者が口頭で伝えているような、イメージをします。

ぼくの声や話し方などを、すぐイメージできる人は、
このブログでも、そういう無意識変換をしてると思います。


ですから、普段話している感じと違っていると、
違和感が生じて、「なんかイヤだな」という気分になります。

例えば・・・

・物静かな感じの大家さんからの、すごい長文メール。

・堅い感じのオジサンが出す、顔文字&絵文字たっぷりメール。

・明るく社交的なイメージの大家さんから、
「了解」っていう、句読点もないような返信メール。

このようなメールは、イメージに合ってる人だと
全然違和感がないのですが、
そうじゃなければ、送信者さんの価値を下げます。

上記の例だと、「ネクラで2chとか巡回してそう」とか
「気持ち悪い」とか「怒ってるのかな」とかですね。


メールだからって変に構えてしまうことなく、
普段話をしているように、語りかけるように書くのが、
キャラにあったメールを書くポイントです。(^▽^)


投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


築15年以内の利回り20%超え物件を入手して、
満室キープするノウハウが、全部公開されています。


メールを誰に出すか

今住んでるところの町内会は、活動が盛んなところでして、
季節の行事っぽいことを、いろいろやってくれます。

この時期は、公園でラジオ体操をやってまして、
22日から毎朝、6:30に参加してます。

100728000.JPG

規則正しい生活と体調管理に、かなり良いです。(^▽^)


さて、今日はメール術の第2回目なんですが、
文章のことをお伝えする前に、重要なことがあります。

それが、「複数×複数での連絡体制を確立する」ということです。


どんな要件であっても毎回、
こっちも複数、不動産会社さんも複数に対してメールをします。


例えば、不動産会社の担当的な人が、
「営業」「管理」「リフォーム」と3人に分かれていて、
時々、ややこしい案件のときに店長が出て来るとします。

このような場合は、仮に「入居審査について」という用事であっても、
上記の4名全員に向けてメールをしてください。


できれば、メーリングリストを作って、
全員で情報共有することを、システム化すると良いでしょう。

これについては過去記事に活用法がありますので、
ご覧いただければ幸いです。

関連記事:メーリングリストの活用法


なぜ、複数×複数にするのが良いかということについても、
上記の記事に書いてあります。


次回は、いよいよ文章について。



あと、昨日のメルマガで自分のDVDを紹介したら、
「そんなのあるって知らなかった」というご連絡をいただいたりして、
たくさん売れてしまいました。

投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


●●さんの●●●に着目して高利回り物件を見つけて、
フルローン購入&満室をめざす・・という内容です。


長野に日帰り遠征

昨日ご紹介した、竹末さんの空室対策DVD。

いきなり売れてます。



空室対策の徹底攻略セミナーDVD


空室対策を、誰もが本格的に考えなきゃいけない時代に、
なってきたのかもしれません。



さて。

昨日は、満室経営新聞でもマンガの連載を開始した、
スーパーブロガーまりお画伯の、新刊本での企画で、
長野県の上田まで行ってきました。


長野新幹線って、初めて乗ったなぁ。。

100726001.jpg


駅前の栄え具合は、富山駅と高岡駅の中間くらい。

・・・って意味分からないですよね。(笑)


上田市の人口は、16万人ちょっとだそうです。


新刊本は8月末に、ダイヤモンド社から出るのですが、
巻末に、加藤ひろゆきさんとまりおさん&自分の誌上対談が、
掲載されるということなんだそうです。

まりおさんは、加藤さんの書籍に感化されて
アパート経営を始めようと決意したということなので、
加藤さんはいわば、師匠のような存在です。


その師匠、いつものスタイルで上田に登場。


100727000.jpg

通行人が、ちょっと引いてましたよ・・・。(^^;)


物件の外観を見ながら、入居率アップの計画を立てたり。

100726002.jpg


加藤さんの助言で設置した自販機が、
思ったより売上が多かった、という話もしてました。

100726003.jpg

まりおさん、これを機に顔出しすればいいと思うのですが、
今回も、モザイクでの対応です。(笑)
※意外とイケメンです。


入居が厳しい地域でありながら、
90%程度の入居率を確保できているという反面、
リフォーム費用が、収支を圧迫してるとのことでした。


地方のRC物件投資は、融資が出やすくて良いですが、
経費率が高いのが弱点です。

リフォーム費用もそうですし、固定資産税なども割高です。


築年数が古い場合は、特にその傾向が顕著なので、
かなりの高利回りで購入しないと、運営が厳しくなります。
(まりおさんの物件利回りは、20%台後半)


できるだけリフォーム費用が掛からないものを狙い、
頑なに高利回りを追求していくことが、
地方RC投資で、勝っていく秘訣なのかなと思いました。


次回は、またメール術の話を書きます。


不動産会社とのメール術

満室経営新聞でインタビューに応じていただいた、
竹末治生さんの、空室対策DVDを(かなり長いですが)観ました。



空室対策の徹底攻略セミナーDVD


こんなにやれることあるんだ!
という、新鮮な気持ちにさせてくれる希有なDVDです。(笑)

空室増えてきてやだなーとお感じの方は、
ぜひご覧になって下さい。


さて、2日前のブログで予告的な話をしました、
「不動産会社さんとのメール術」について書こうと思います。


他の大家さんが、どういうメールのやりとりをしてるのか、
また、メールをどのくらい活用してるのかは、ほとんど知らないので、

こんなことをぼくが書いていいのかな・・という気は
正直、しないでもありません。(^^;)


ですが、ぼくが今の入居率や強い関係を維持してるのは、
間違いなくメールコミュニケーションのおかげですし、
月に1度の電話もしないほど、メールをフル活用してます。

また、自分でメールマガジンを発行して2年半になりますし、
他のメルマガを、100誌以上読んでいます。

メールマガジン未購読の方はこちら。


そういう経験の中で、編み出した工夫について紹介します。



・・・と、前置きが長くなりましたが(笑)、
メールを書くときに最も大切なことは、内容以前に、


「そのメールが読みやすいかどうか」


です。


読みにくいメールは、開くだけでストレスを与えるので、
メールを通じて良い関係を作るための、
ムダに大きなハードルとなってしまうのです。(;_;)

とにかく、物理的に読みやすいメールを書きましょう。


◆読みやすいメールの特徴

 ・一行の文字数が、かなり短め。20文字前後。

 ・行の余白が、頻繁にとってある。
  
 ・行間のない「文章の固まり」は、通常3行以内。多くて5行まで。

 ・句読点は、書籍や新聞などより多めに使う。

 ・ひとつのメールに、いくつもの事案を詰め込まない。

 ・できれば、行の右端は前後の行と揃えないようにする。


以上の6つに気を付けるだけで、かなり読みやすくなります。


現代人は、毎日たくさんのメールを読まなければいけないので、
メールの文章を、左上→右下という順序ではなく、
フォトリーディングに近い形で、画像処理してるといいます。

ですので、行が長すぎたり詰まりすぎたり、
右端が全部揃っていたりすると(同じ行を二度読んでしまうことがある)、
メールを開くだけで、ストレスを感じてしまうのです。


また、例えば「201号室のリフォーム見積もり」についてと、
「入居者Aさんの滞納」については、
メールの長さや、案件処理の難易度にもよりますが、
基本的には、ふたつに分けた方がいいです。

片付いた(処理した)メールを、「処理済み」のフォルダに入れたり、
削除・アーカイブする人は多いので、
ひとつのメールに何案件も書いてあると、メール処理できません。


読みやすいメールで、他の大家さんをリードしたあとは、
タイミングや内容・文章術の話になるのですが、
長くなったので、今日はこのへんで。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事