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メールを誰に出すか

今住んでるところの町内会は、活動が盛んなところでして、
季節の行事っぽいことを、いろいろやってくれます。

この時期は、公園でラジオ体操をやってまして、
22日から毎朝、6:30に参加してます。

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規則正しい生活と体調管理に、かなり良いです。(^▽^)


さて、今日はメール術の第2回目なんですが、
文章のことをお伝えする前に、重要なことがあります。

それが、「複数×複数での連絡体制を確立する」ということです。


どんな要件であっても毎回、
こっちも複数、不動産会社さんも複数に対してメールをします。


例えば、不動産会社の担当的な人が、
「営業」「管理」「リフォーム」と3人に分かれていて、
時々、ややこしい案件のときに店長が出て来るとします。

このような場合は、仮に「入居審査について」という用事であっても、
上記の4名全員に向けてメールをしてください。


できれば、メーリングリストを作って、
全員で情報共有することを、システム化すると良いでしょう。

これについては過去記事に活用法がありますので、
ご覧いただければ幸いです。

関連記事:メーリングリストの活用法


なぜ、複数×複数にするのが良いかということについても、
上記の記事に書いてあります。


次回は、いよいよ文章について。



あと、昨日のメルマガで自分のDVDを紹介したら、
「そんなのあるって知らなかった」というご連絡をいただいたりして、
たくさん売れてしまいました。

投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


●●さんの●●●に着目して高利回り物件を見つけて、
フルローン購入&満室をめざす・・という内容です。


長野に日帰り遠征

昨日ご紹介した、竹末さんの空室対策DVD。

いきなり売れてます。



空室対策の徹底攻略セミナーDVD


空室対策を、誰もが本格的に考えなきゃいけない時代に、
なってきたのかもしれません。



さて。

昨日は、満室経営新聞でもマンガの連載を開始した、
スーパーブロガーまりお画伯の、新刊本での企画で、
長野県の上田まで行ってきました。


長野新幹線って、初めて乗ったなぁ。。

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駅前の栄え具合は、富山駅と高岡駅の中間くらい。

・・・って意味分からないですよね。(笑)


上田市の人口は、16万人ちょっとだそうです。


新刊本は8月末に、ダイヤモンド社から出るのですが、
巻末に、加藤ひろゆきさんとまりおさん&自分の誌上対談が、
掲載されるということなんだそうです。

まりおさんは、加藤さんの書籍に感化されて
アパート経営を始めようと決意したということなので、
加藤さんはいわば、師匠のような存在です。


その師匠、いつものスタイルで上田に登場。


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通行人が、ちょっと引いてましたよ・・・。(^^;)


物件の外観を見ながら、入居率アップの計画を立てたり。

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加藤さんの助言で設置した自販機が、
思ったより売上が多かった、という話もしてました。

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まりおさん、これを機に顔出しすればいいと思うのですが、
今回も、モザイクでの対応です。(笑)
※意外とイケメンです。


入居が厳しい地域でありながら、
90%程度の入居率を確保できているという反面、
リフォーム費用が、収支を圧迫してるとのことでした。


地方のRC物件投資は、融資が出やすくて良いですが、
経費率が高いのが弱点です。

リフォーム費用もそうですし、固定資産税なども割高です。


築年数が古い場合は、特にその傾向が顕著なので、
かなりの高利回りで購入しないと、運営が厳しくなります。
(まりおさんの物件利回りは、20%台後半)


できるだけリフォーム費用が掛からないものを狙い、
頑なに高利回りを追求していくことが、
地方RC投資で、勝っていく秘訣なのかなと思いました。


次回は、またメール術の話を書きます。


不動産会社とのメール術

満室経営新聞でインタビューに応じていただいた、
竹末治生さんの、空室対策DVDを(かなり長いですが)観ました。



空室対策の徹底攻略セミナーDVD


こんなにやれることあるんだ!
という、新鮮な気持ちにさせてくれる希有なDVDです。(笑)

空室増えてきてやだなーとお感じの方は、
ぜひご覧になって下さい。


さて、2日前のブログで予告的な話をしました、
「不動産会社さんとのメール術」について書こうと思います。


他の大家さんが、どういうメールのやりとりをしてるのか、
また、メールをどのくらい活用してるのかは、ほとんど知らないので、

こんなことをぼくが書いていいのかな・・という気は
正直、しないでもありません。(^^;)


ですが、ぼくが今の入居率や強い関係を維持してるのは、
間違いなくメールコミュニケーションのおかげですし、
月に1度の電話もしないほど、メールをフル活用してます。

また、自分でメールマガジンを発行して2年半になりますし、
他のメルマガを、100誌以上読んでいます。

メールマガジン未購読の方はこちら。


そういう経験の中で、編み出した工夫について紹介します。



・・・と、前置きが長くなりましたが(笑)、
メールを書くときに最も大切なことは、内容以前に、


「そのメールが読みやすいかどうか」


です。


読みにくいメールは、開くだけでストレスを与えるので、
メールを通じて良い関係を作るための、
ムダに大きなハードルとなってしまうのです。(;_;)

とにかく、物理的に読みやすいメールを書きましょう。


◆読みやすいメールの特徴

 ・一行の文字数が、かなり短め。20文字前後。

 ・行の余白が、頻繁にとってある。
  
 ・行間のない「文章の固まり」は、通常3行以内。多くて5行まで。

 ・句読点は、書籍や新聞などより多めに使う。

 ・ひとつのメールに、いくつもの事案を詰め込まない。

 ・できれば、行の右端は前後の行と揃えないようにする。


以上の6つに気を付けるだけで、かなり読みやすくなります。


現代人は、毎日たくさんのメールを読まなければいけないので、
メールの文章を、左上→右下という順序ではなく、
フォトリーディングに近い形で、画像処理してるといいます。

ですので、行が長すぎたり詰まりすぎたり、
右端が全部揃っていたりすると(同じ行を二度読んでしまうことがある)、
メールを開くだけで、ストレスを感じてしまうのです。


また、例えば「201号室のリフォーム見積もり」についてと、
「入居者Aさんの滞納」については、
メールの長さや、案件処理の難易度にもよりますが、
基本的には、ふたつに分けた方がいいです。

片付いた(処理した)メールを、「処理済み」のフォルダに入れたり、
削除・アーカイブする人は多いので、
ひとつのメールに何案件も書いてあると、メール処理できません。


読みやすいメールで、他の大家さんをリードしたあとは、
タイミングや内容・文章術の話になるのですが、
長くなったので、今日はこのへんで。


管理会社さんとのメールのやりとり

仏教の教えについてのメルマガを配信されている方から、
「メルマガ相互紹介」の打診が、何度も来てます。(笑)

特定の宗教について、メルマガで紹介することはないですが、
良いことを言ってる宗教も、たぶんあると思いますので、
興味ある方は、まぐまぐなどで調べてみてください。


さて、最近は個人の大家業に時間をほとんど使ってませんが、
入居率はもちろん、運営全体がとても上手くいってます。


昨日もらったメール

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このように、先日亡くなった入居者さんの名義変更が終わり、
申込が1件と、内見まであったというお知らせです。

これで、全体の空室が3つになりました。
入居率は96.1%です。


アパート経営を始めてから、来月で6年になりますが、
入居率が良い状態で維持できているのも、
管理会社さんとの関係が、強化されてるからにほかなりません。


頂いたメールには、携帯からすぐに返信。


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こんな感じです。

もう、慣れたもんです。


電話も悪くないですが、メールを活用すると
アパート経営は、もっと楽しくストレスのない状態を
簡単に作れると思います。

明日からは、企業秘密でもある「メールの書き方」について、
いくつかノウハウをご紹介したいと思います。


気合いと殺気の違い

昨日はメルマガで、空室が増えてきたときなど、
管理会社さんとどのように打ち合わせをするか書きました。


▼編集後記のところに、そのネタがあります。

昨日配信したメールマガジン

「なるほどー」という感想もいただいたので、
ちょっと補足します。


大家さんのキャラクターにもよりますが、
「空室が増えて困ってます。CFがマイナスです。」
というような、

「助けてください」系の打ち合わせは、
あまり良い結果にならないことが多いです。


「お願いします!買ってください」という営業が、
そんなに売れないのと同じです。


大家さんは、管理会社さんや仲介会社さんから、
「素晴らしいオーナーさんが」と、尊敬とまではいかなくても、
一目置かれる、価値の高い存在であるべきなので、

どっしりと構えた大物っぽく振る舞うことが、
大切なのではないかと思ってます。


熱意はOK。悲壮感はダメ。

気合いはOK。殺気はダメ。


悲壮感を醸し出したり、殺気立ってはいけない理由は、
そういう状態になったとき、
人は自分のことしか考えられないからです。

交渉にしろ、チームを運営するにしろ、
相手のメリットを考えた行動・言動が大切ですので、
大家さんは常に(ウソでも)余裕を見せるべきだと考えます。


なお、余裕を見せるべき程度も個人差があって、
貫禄のある中高年の男性と、華奢な感じの女性では、
相手に与える印象が全然違います。

当然、前者の方がより大物っぽく振る舞うと良いですし、
後者の場合は、多少かわいい&頼りない部分も出した方が、
相手の共感を得られやすくなります。

キャラに応じた立ち振る舞いができることが重要です。


◆お知らせ◆

大阪で、光速投資法のセミナーがあります。9月5日。
本日いっぱいで、申込締め切りだそうです。

詳しくは、こちらのページから。


藤山勇司さんとの懇親会

ダイエットを復活させたのですが、
ここ1週間、毎日何かの飲み会があります。

あんまり食べずに飲んでるので、酔いやすいです。(^^;)


さて、連休最終日の19日には、
藤山勇司さんの競売セミナーDVDの購入特典として、
ご本人を招いての懇親会を開催しました。

藤山流 競売不動産投資リアル実践セミナー


場所は新宿、歌舞伎町。
藤山さんのイメージに、ぴったりのエリアです。(笑)


今回は藤山さんからのサプライズということで、
参加者全員に、「直筆似顔絵&サイン色紙」をプレゼント。

藤山さん、似顔絵も描けるなんて知りませんでした。

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執筆中の藤山さん。筆ペンで描いてます。


仕上がりはこんな感じ。(本人の許可を得て掲載してます)

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二次会までばっちり参加いただいたあと、
藤山さんに連れられて、ゴールデン街というところに行きました。

課長島耕作にも、よく登場するところですし、
ヤクザもののVシネマで、路地裏で刺殺されるようなシーンでも、
頻繁に使われる場所です。


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藤山さんの後ろを追って歩いてると、
後者に近い感じですね。(笑)


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ということで、楽しい懇親会でした。

また楽しいイベントを企画しようと思います。


入居者さんが病死(2人目)

一緒に本を書いた工藤一善さんから、
大家検定の懇親会について、ご案内をいただきました。

8月7日に、東京プリンスホテルです。

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このメールの後半は、大家検定に興味がある人を、
誘って参加してもOKだと書いてあります。

しかも、招待参加は参加費6千円が割引になって、
5,500円になるそうです。


申し込みはこちらのページからでできますので、
備考欄に、ぼくからの招待って書いておいてください。

工藤さんはもちろん、定期借家DVDが評判の大友哲哉さんや、
代表理事の浦田健さんもいらっしゃるようです。

これからは常識の定期借家マスター講座


サラリーマンの頃はビアガーデンにもよく行きましたが、
最近は年に1度あればいいほうなので、今から楽しみです。(^▽^)


さて、昨日は入居者さんのひとりが亡くなったという連絡がありました。
3月くらいから末期ガンで入院していたそうです。

婚約者さん&犬と同居されていました。


大家的には、孤独死や室内死じゃなくて良かった訳ですが、
アパート経営歴6年弱という期間で、
入居者さんが亡くなったのは、今回で2人目です。

残念ながら、入居者さんが亡くなるっていうのは、
大家業をする上で、そんなに珍しい出来事でもないみたいです。


今回のケースは、同居されていた女性が、
「思い出の場所だからもう少し住みたい」ということで、
引き続き住んでいただくことになりました。

ありがたいですね。


遠隔地でもあり、入居者さんとの接触は皆無というスタンスですが、
送られてくる収支明細に載ってる名前は実在の人物で、
自分のアパートの部屋で、大切な人生を送ってるんだなぁ・・・と、

ちょっと、気持ちを引き締めてみた次第です。


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