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内容証明のつぎの手段

お友達の伊藤ほうせいさんが、
ぼくも実践している地方の不動産投資について、
かなり凄い教材を出しました。

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地方プレミアム投資術


かなり久々に、推薦文も書かせていただいてます。


ぼくがチェックした解説や長所・短所などは、
メルマガに書いてますので、高利回り物件に興味ある方は、
そちらをご覧下さい。 → メルマガの該当記事


さて、滞納&内容証明ネタの続きなんですが、
何も進展しなかった場合に備えて、準備も始めています。


まず、内容証明による督促でも家賃の支払いがない場合、
大家さんが取るべき行動は、

・賃貸借契約の解除と、その通知。

・滞納家賃の支払い、物件の明け渡しを求める法的措置。

のふたつです。

家賃の支払いと明け渡しは、両方同時にもできますし、
まずは支払だけを求めることも可能です。


ぼくの場合、明け渡し訴訟を過去に2回やってますが、
大家側としての、この制度のデメリットは
「管轄裁判所は、物件の所在地」と決まっていることです。

今回の場合は、名古屋の地裁または簡易裁判所ですね。


実家も近いですし、いざとなったら行くんでしょうけど、
その前に、何かできることはないかと考えるのが普通です。(^^;)

回収の代表的な手段である、
支払督促と少額訴訟の制度について調べてみると、
少額訴訟は地元の簡裁できるようです。

参考にしたサイト


何もないまま支払期限である13日を経過したら、
「契約解除&明け渡し通告」の内容証明を送る前に、
少額訴訟を自分でやってみようと思います。



ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010

投資家けーちゃんのtwitter


大家検定の大懇親会


フェスタ2010 参加申込受付中です。


土曜日は、大家検定を運営している、
日本不動産コミュニティー(J-REC)主催の懇親会でした。

過去の受講生を中心に、80名以上が参加。
会場は東京プリンスホテル。東京タワーが間近です。


屋外会場なので、ちょっと暑かったのですが、
逆にビールが進んでよかったです。

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乾杯のご挨拶をする、浦田代表理事。

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一緒に本を書いた工藤さんは、
司会&盛り上げ役として、がんばってました。

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ぼくも、飲み会の運営や司会をすることが多いですが、
イベントの盛り上がりも、幹事の雰囲気作りでまったく変わります。

今回は、盛り上がりすぎっていうくらいの、
素晴らしいイベントでした。(笑)


ちなみに、工藤さんが支部長を務める神奈川支部では、
8月28~29日で、短期で学べる集中講座を開催します。

大家検定2級認定講座「2日間コース」


ぼくや赤井誠さんも受講した、間違いのないコースです。

広範囲に渡る知識とノウハウを入手したい方は、
ぜひ申し込まれることをお薦めします。

神奈川在住の方じゃなくても、大丈夫です。


内容証明が届きました。

昨日一般募集を開始したフェスタですが、
おかげさまで、多数のお申込をいただいてます。

今年はA席の参加費が3千円とお値打ちなのですが、
会場前方+特典付きのS席が人気です。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010


さて、先日名古屋マンションの滞納者さん宛に書いた、
督促&契約解除予告の内容証明郵便。

こんな感じで、3枚同じ物を用意します。

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以前は、迫力を演出するために、文字の周りを
赤い線で囲むようなレイアウトだったのですが、
郵便局の人にダメって言われたので、枠なしになってます。


赤枠で囲んだ方が、カッコいい。


内容証明も、受取慣れている人だと「受領拒否」という
禁断の奥義を使われてしまうのですが(笑)、
追跡サービスで確認したところ、ちゃんと手元に届いたようです。

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受け取ってもらえないと、裁判の時に証拠にならないし、
以前は実際にそういう人もいたので、安心しました。ε= (´∞` )


ちなみに、以前バイブルにしていた滞納関連の書籍には、
内証証明を受け取ってもらえない場合は、
「直接、滞納者に渡しに行って、受領書をもらってくる」と書いてました。(^^;)

そんなハメにならなくて、よかったです。(笑)


内証証明では、13日を支払期限日にしてます。

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さて、どうなるんでしょうね。(*`ー´)


フェスタの一般募集を開始しました。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010。

先程から一般申し込みを開始しました。


ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010


今年は、メインスピーカーに著書300万部のスーパーベストセラー作家で、
日本を代表する、幸せとお金の専門家である
本田健さんをお迎えして、10月2日に九段会館で開催です。

実は、本田さんも卓越した投資家であり、
びっくりするような不動産物件を購入されたりしています。


もちろん、今年もパネルディスカッションは2部構成。

大御所大家さん4名&辛口業界プロ4名で、
盛大にお届けします。


過去2回と同様、収益金は全額チャリティとして寄付されます。

今年は協賛をいただく企業様が増えたので、
A席入場料が3千円からと、お値打ちにすることができました。


財布の中身レポートの会員さん向けに、
数日前から先行募集をした結果、
プラチナ席の残席は、かなり少なくなっています。

プラチナ席は3万円もするのに、なぜ人気かというと、
今年の懇親会には、メインスピーカー本田健さんに加えて、
昨年出演いただいた渡邊美樹さんも参加されるからなのです。


チャリティイベントでありながら、
どんな収益セミナーよりも内容が濃いのがフェスタ。

皆さま多数のご参加を、お待ちしております!


ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2010


これから滞納者に・・・

ちょっと久しぶりの更新です。


「今日も更新されてないのかー」と、
空振りだった読者さんのためにも濃い記事を書くべきですが、

実はこれから、ブログやメルマガでなくて
内容証明を書かなければいけません。ε= (´∞` )


相手は、名古屋マンションの滞納者。

6月末&7月末に払うべき家賃を滞納中です。


入居者さんには一度も会っていませんし、
電話で話したことさえありません(いつ掛けても出ない)が、
容赦なく、淡々と進めていくだけです。


退去しても、すぐに入居が決まる場所ですし、
空室にして売ってしまった方が、儲かるくらいですので、

財務がタイト(笑)なら、お互いのためにも
退去していただいた方が、良いかと思ってます。

関連記事:滞納者を守る法律

関連記事:内容証明を出してお金を回収した話



財務がタイトで思い出しましたが、
空港までタクシーに乗ってる途中の道沿いに、
ジョイフルAKを見つけました。

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「財務がタイト」という言葉を編み出した、加藤ひろゆきさんのブログに、
よく登場する北海道のホームセンター。


あー、ここのことかぁ・・・と、ちょっと嬉しくなりました。(笑)


さて、では書いて出してきます。


メールを使ってもらうための工夫

昨日からはじまった北海道旅行。
今朝は小樽のホテルから、ブログを更新してます。

初めて来てびっくりしたのですが、
小樽では夜遅くに営業しているお店がほとんどなく、
8時過ぎまでやってるところが皆無に近いです。


二次会するつもりで、最初のお店を出たのに、
ほんとに何もなくて、どうしようかと思いました。(^^;)

結局、ホテルで缶ビールとか買って、
お部屋で二次会しました。(笑)


さて、メールについての続き。

大家さんの集まりでよく聞くお悩みが、
「不動産会社が、メールを使ってくれない」というものです。

これは、相手側のスキル的な問題である場合と、
そうでない場合があります。


そうでない場合というのは、
「電話で話した方が、結局伝わるのが早い」とか
「文章だと言質を取られるので、使いたくない」などです。

こういう場合でも、メールを使わない理由として
「いやー、うちの会社は個人宛のメールがありませんので」
などと言われるので注意が必要です。


こういった場合の対処法としては、
メールを使い続ける・・・という地道な方法が一番です。


電話が掛かってきて話が長くなりそうだったら、
「今はちょっと、長話できないのでメールしてください」
と言ってみたり、

相談ごとを受けたときも、「お返事はメールします」といって、
こっちの返事はメールで返したりします。


ぼくがお世話になってる管理会社さんの中にも、
当初はメールのやりとりが、上手く行かない人もいました。

でも、上記のようなことを続けていくことで、
だんだんメール連絡の割合が高まり、
今では、ほとんど電話が掛かってくることがありません。


「あ、メールの方が楽だし確実だな」と、
相手が気づくまで、使い続けるのです。

メールがこれだけ浸透したのは、
多くの人が「メールの方が楽だし確実だな」と気づいた結果ですので、
それと同じことを、不動産会社さんにも気づかせてあげます。


大家さんどうしで飲み会などをしていても、
皆さん、かなり頻繁に電話が掛かって来て中座してるのですが、
なんでメールするように促さないのかと不思議に思います。


さっき携帯の着信履歴を見てみたのですが、
管理会社さんからの直近の着信は、7月16日でした。

ブログにも書いた、入居者さんが亡くなった連絡です。

過去記事:入居者さんが病死(2人目)


7月はこれ1件だけでした。


次回は、メール集約体制を実現するために、
大家さんとしてやるべきことについて、書こうと思います。


メールのタイミング

今日は午後から、
財布レポートのメンバーで月1回やってる、編集会議です。

今日はフェスタのことも話します。

ハートブレインの会議はとっても和やかで、
毎月、楽しみなイベントになってます。



さて、今回はメールを出すタイミングについて。

メールの利点は、時を選ばず連絡が取れることですので、
基本的には、いつメールをしても良いです。


ただ、会社宛に届いたメールを、
携帯に転送されるよう、設定をしている人もいますので、
深夜や早朝の時間帯に出すのは慎重に。

ぼくは、幸い好きな時にメールができる状況なので、
できるだけ、管理会社さんの営業時間中に送信してます。


過去記事にも書きましたが、メールの読み手は、
送信者が、メールを書いてる姿や状況などを想像するので、
あまり奇抜なタイミングは控えた方がいいです。

過去記事:スーパーマリオと頑張りの話


それから、携帯メールどうしでやりとりをしてる場合は、
よりタイミングに気を遣う必要があります。


例えば、自分が送信して、5時間後に返信が来たとします。
(この時点で、あまり関係が良いとは言えませんが)

そこで「待ってました!」とばかり、即返信をしてはいけません。
最低1時間は待ってから、返信した方がいいです。


忙しいとか何かしらの理由で、返信が2時間遅れたのに、
その2分後とかに新たなメールが来てしまうと、
もう、次の返信をするのが、おっくうになってしまいます。

関係がよくなるにつれて、すぐに返信が来るようになるので、
それまでは、自分の価値を下げないように、
ウソでも余裕をもって振る舞うのが、良いと思います。


もし、そこまで待てないような緊急連絡の場合は、
メールじゃなくて、電話にするべきですね。


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