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よく似た利回りで売られている

昨日はお誕生日を自分で祝うイベントということで、
楽天でタラバガニを購入し、
横浜駅のデパ地下で、食材を購入して自宅宴会でした。

5時前からスタートしたので、
7時過ぎには、お腹がいっぱい&酔っぱらいでした。(笑)


年齢が上がるのは、ちょっと微妙な感情が伴いますが、
お祝いのメッセージなどもいただけますので、
お誕生日も悪くないな、と思った次第です。

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頂きもの。グラスと電気スタンド。


さて、現在も頻繁に北陸地方の売り物件をチェックしていますが、
最近は物件の価格が、同じくらいの利回りで
固定化してきているように感じます。

以前に比べると、バラツキがなくなりました。

10%以下の売り物はまずないし、
かといって、築浅で20%以上を狙えるようなものも、
ほとんど売られません。


ぼくが買っていたようなときは、
入居率が低く、大家さんが適当に運営してるアパートなどは、
驚くほど安い値段で売られていましたが、
いまは、そうでもないです。

これは、たぶん「まあまあの利回り+積算」が確保できれば、
買ってしまう人がいるからなんだと思います。

でも、例えば健美家の北陸情報に、今日出ている物件では、
自分の中では買える水準のものがありません。


地方の高利回り物件は、当たれば短期間で資産&収入が増えますが、
そこそこの利回りだと厳しいので、
妥協せず、お宝物件を狙っていただければと思います。


なお、「立地も築年数も、設備も間取りもまずまずなのに、
激安で売られる都合の良い物件」は、
売主さんの経営力が低くて、空室が多いもののを狙うのが一番です。

探し方、交渉の方法、融資の通し方などは、
ウルトラ物件獲得術DVDを参考にしてみてください。

投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


誕生日を迎えました。

お読みいただいてる皆さまのおかげで、
今年も、誕生日の記事を書くことができました。

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引き続き、どうぞよろしくお願いします。


とはいえ、今日は特にイベントもなく、
3日からニュージーランドに行くこともあって、
原稿などを前倒しで完成させないといけません。

がんばるぞー。


昔の不動産本に書かれていないこと

ぼくは大家さんを始めて、もうすぐ6年になります。

不動産投資に興味を持った頃に、
藤山勇司さんや、沢孝史さんが本を書かれていて、
何度も読んで参考にしていました。

これらの本には、今でも使えるノウハウが、
たくさん含まれています。

 


ただ、このような初期の大家さん本と、
今のぼくの考え方との違いは、「物件の出口戦略」についてです。


黎明期(?)の不動産投資実践本は、
物件を買ったら、基本的には永久保有する前提で、
購入と保有のノウハウに絞って書かれてます。

バブルの反省もあるのか、転売によって収益を得ることを、
「リスクが高い」「さほど儲からない」という感じで、
ネガティブな意味づけをしてます。


でも、ぼくが物件を何棟か売却して思ったのは、
物件の売却は、短期でキャッシュを生むということです。

いま持っている物件でも、このまま20年保有するより、
どこかで売った方がトータル収益が多いだろうなと
予測できるものも、いくつかあります。


将来の家賃下落や空室増加のリスクを切り離し、
投資の利益を確定させるものとして、

出口戦略については、買う前からでも考える必要があると
今では考えるようにしています。


「自己資金を何年で回収できるか」と、
「売却想定価格と残債との差は、各年でどのくらいか」は
買う前に必ずチェックすることをお奨めします。


出口戦略の良い本です。





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競売不動産投資 リアル実践セミナー


戦闘力アップ

久しぶりに「WEBスカウター」のチェックしたら、
数値が大幅にアップしておりました。


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このWEBスカウターは、アクセス数のほかにも
Googleのページランクや被リンクの数、
更新頻度などから、ブログの戦闘力を算出するものです。

こちらのページからお気に入り登録をして、
カンタンに(もちろん無料で)使うことができます。


ブログ更新のモチベーションになるので、
そこそこお薦めです。

ぼくも、戦闘力1000をめざして、頑張ろうと思います。


さて、今日は満室経営新聞の編集会議です。

来月配信の新聞は、空室対策の第2弾で、
浦田健さん&西山雄一さんの、ビッグ対談をはじめとする
充実した内容が確定していますが、
8月配信号の内容が、まだ決まっていません。


リフォーム関連をテーマにしようと考えてますので、
今日、松田さんやヒロシさんに、よい案を考えてもらいます。

ちなみに9月配信は、10月2日に開催される
フェスタ準備のためにお休みです。


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競売不動産投資 リアル実践セミナー


競売セミナーDVD 発売開始

2月に行われた藤山勇司さんの競売セミナーDVDが、
昨日からリリースされてます。(≧∇≦)


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競売不動産投資 リアル実践セミナー

現地取材にも同行させていただいた、
思い入れのある&完成度に自信のあるセミナーです。


競売は、自己資金が少なくても始められる、
もっとも確実な投資法だと思います。


当日セミナーを受講して、入札予定物件について
藤山さんから一言アドバイスをもらっためぐママさんは、
絶妙な入札価格で都区内の戸建てをゲット。

土地付き+再建築可で、利回り15%を実現しそうです。

【めぐママさんブログ】入札前の記事

【めぐママさんブログ】落札した記事


ぼくが自己資金300~500万円の状態で不動産投資を始めるなら、
競売で戸建てかファミリータイプの区分を落札して、
適当な時期に売却して、資金を増やしてから一棟ものを狙います。

以前の記事にも、そういう記載ありました。

関連記事:少ない自己資金で不動産投資


しかも、6月中にDVDを購入すると、
7月19日に開催される、藤山勇司さん参加の懇親会に、
参加いただくことができる特典付きです。

詳しくは、メールマガジンをご覧下さい。⊂(^^ )

藤山さん懇親会についての記事


ぼくも実は、いっこ狙ってる競売物件あります。
ナイショです。(笑)





工藤さんと対談

今日は満室経営新聞の配信日ですが、
新聞のレイアウトをしてくれる人が、超サッカー好きで、
W杯関連でパワーを使ってしまっているので、

実はまだ完成していません。(--; )


配信日に完成するなんて、
紙媒体の雑誌などでは考えられない失態です。(笑)

次月は余裕を持って、仕上げたいところですね。。

満室経営新聞 今回と次回は入居特集 


昨日はグローバルオーナーズの企画で、
工藤さんと、何度目か分からないくらいの対談をしました。

自分の管理会社さんにも上京してもらい、
対談に入ってもらいましたので、会話も盛り上がりました。

完成しましたら、ブログにアップしますので、
楽しみにしててください。


夕方から新橋で飲み会だったのですが、
駅前で選挙の演説が立て続けにあって、びっくりしました。

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東京はすごいなって思いました。(笑)


中古物件の流通を促進するには

あっという間に、明日は満室経営新聞の配信日。


今月は賃貸住宅フェアがあって、
数日間、新聞関連の仕事がまったくできてなかったので、
またしてもギリギリの完成になりそうです。(^^;)

ホントの新聞社の人って、もっと分量のある新聞を、
毎日発行してるんですよね。すごいなーって思います。(笑)


さて、一昨日の「ハ会2010シンポジウム」のお話です。

さくら事務所の大西さんに「取材させてくださいー」という
メールを送ったところ、なんと「マスコミ関係者席」をゲット。

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今回のテーマは、「中古市場の活性化」ということで、
諸外国に比べて圧倒的に少ない、
中古住宅の流通量を増やすための方法などについて、
業界有識者の方が、討論されました。

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新築に偏重した今の状況だと、

・住宅の価値下落が急激すぎて、住み替えができない。
・人口減少に伴って、空き家が増えすぎる。
・資源のムダ遣い

など、たくさんの弊害が出ます。

アパート経営者にとっても、良くないですよね。


議論の内容はツイッターやUSTREAMでチェックできますが、
来月の満室経営新聞でも、レポートできると思います。

関連リンク:ツイッター(#hakai2010)


賃貸住宅については、一定以上の空室があるエリアでは、
新築ができないようにするくらいの決めごとをしないと、
既存物件の大家さんだけでなく、
これから新築をする地主さんまで不幸になると思います。

あとは、金融機関の建物査定スキルが向上して、
状態のよい建物には、それなりの担保評価をしてくれれば、
中古物件にも融資が付きやすくなるので、
価格の急激な下落を防げそうです。


ただ、そうなると良い物件が激安で売られなくなるので、
どんどん買いたい人にとっては、ちょっと頂けないかもしれません。(笑)



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