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キャンペーンの打ち上げ&サイト作成

昨日は、「満室大家さんのヒミツ」のキャンペーンで、
お世話になった方との打ち上げ飲み会でした。

最近、大家さん業界で流行っている赤ちょうちんにて。

生肉がとてつもなく美味しいお店で、
場所的には不便なんですが、今年になって10回くらい行ってます。


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ちょっと飲み過ぎまして、
中村さんとの写真とか全然記憶ないです。。(笑)


それから、ハートブレインのWEB管理をしてくれてる
丸山さんの物件ホームページ作成サービスが、
申し込みが増えた → 外注化 → 値上げとなるそうです。

ホームページ作成サービス


大家さんが自分で告知する手段を持っていないと、
値上がりし続ける広告費を、甘んじて払い続けることになります。

このホームページはSEO対策がされていまして、
例えば「地域名 + アパート」と検索した場合に上位表示
されやすくなっているのが特徴です。


他のホームページ作成サービスは、
仲介会社に訪問したお客さんを内覧させるために、
店頭で見せるためのものです。

丸山さんのサイトは、自宅で部屋探ししている人に、
自分の物件とその特徴を知ってもらうためのものです。


大きな違いがありますので、注意してくださいね。


賃貸住宅フェア 公式サイト

最近、また売れてます。


6月15日には、賃貸住宅フェアの会場近くで、
「オーナー大懇親会」を、全賃さんと一緒に企画していますが、
今年のフェアは、自分も初めて講師で出演します。


賃貸住宅フェアの講師は、出演料があまり高くないのですが、
本人の記念になったり、箔が付いたりするので、
アパート経営業界の「紅白歌合戦」とも言われています。

記念と、実績作りですね。


担当の方の指示通りに自己紹介の文書を書き、
当日の資料を作成して送付しただけで、実感がありません。

ですが、賃貸住宅フェアのオフィシャルサイトを見ると、
確かに、自分が出演するというご案内が作成されてます。

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写真を提出しなかったら、かなり前のを使われました。 (^^;)

今より5kgくらい痩せている時のものです。


ちなみに、写真の全体像はこうなってます。


無料&入退室自由のセミナーで講師をしたことはないので、
途中で続々と退席されてしまあわないよう、
頑張って、話をしなくてはいけません。(--)9

エンターテイメント性が求められそうですね。

 ・ウケそうな話をふんだんに採り入れる。

 ・とにかく大きな声で話す。

 ・「あと●分で、究極のノウハウを話します!」など引っ張りまくる。

などが退出防止になると思いますが(笑)、
内容を毀損しない範囲で、面白いセミナーにしようと思います。

懇親会も来てくださいね。

賃貸住宅フェア オーナー大懇親会


賃貸住宅フェアの懇親会

あっという間に週末がやってきました。

なんかこの1週間は早かったですねぇ。
レポートの配信して、インタビュー2本録って、忙しかったです。


さて、6月15日に賃貸住宅フェアの懇親会やります。
サイトできましたので、お申込受付です。

また、懇親会参加の方に限り、
会場のワシントンホテルに激安で宿泊できます。


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賃貸住宅フェア オーナー大懇親会


当日のセミナー講師も多数出席予定ですので、
フェアに行かれる方は、ぜひこっちもご参加下さい。


イベント続き。

最近は自分の不動産投資(アパート経営)以外では、
イベントの企画を考えたり、その募集や運営に費やす時間が、
日常の多くを占めるようになってます。

これから予定されているイベントを挙げますと・・・


◆賃貸住宅フェアの懇親会

 賃貸住宅フェアの開催期間中に、
 近隣ホテルの宴会場で立食パーティーをします。
 
 今年はなんと、全賃さんとの共同企画でオフィシャル化したので、
 全賃フェアのパンフレットやサイトにも掲載される予定です。
 明日くらいから告知開始します。


◆財布レポート会員さんとの温泉旅行

 お花見に続いて、熱海での温泉旅行を企画してます。
 こちらは7月10~11日でホテルも予約済み。

 午後からセミナーをやって、そのあと懇親会という感じで、
 割とこじんまりと楽しめたらと思ってます。


◆アパート経営フェスタ 2010

 今年で3回目となるフェスタは、10月2日に九段会館で。
 メインスピーカーは決まっているのですが、
 その他のゲスト招致、告知などはまだ全然できてない状況です。


ということで、3つとも収益事業ではないのですが、
ハートブレインとして力を入れているので、ぜひ成功させたいと思います。

予告編のご案内でした。(=´∇`=)


今日は午後から、レポートのインタビューです。

大家の財布の中身レポート


任売物件のチェック

富山の管理会社さんのお客さん(管理を委託してるオーナー)で、
ご本業の関係で、持ち物件を処分する必要があり、
任意売却の案件を大量に紹介いただきました。


滅多にいただけない「川上情報」というやつで、
なんと今回の案件は、物件の値段さえ付いていない状況です。

「寺尾さんなりに分析して、お値段を付けてください」

という、都合のいいコメントをいただいてます。


すぐに資料を取り寄せて積算と収益性をチェック。
「この値段なら、買ってもいいな」という皮算用を胸に現地へ向かいます。


物件の見極め方は、この教材の特典を読むと、
すぐに分かるようになります。


現地ひとつめ。場所の良いイチオシの物件。

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築浅で入居率も良いので、利回り15%以上で買えれば
まぁいいかな~という感じです。


ふたつめは海に近い超巨艦RCマンション。

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8階建て、4000㎡近い延べ床面積に加えて、
110台も停められる敷地内駐車場付き。


しかしこちらは今後の賃貸需要が厳しそうなのと、
気持ち悪くなるほど高額な固定資産税の負担が大きいので、
せいぜい1.5億円くらいまでしか出せません。

たぶん7~8億円掛けて建築してると思うので、
これは債権者の承諾を取るのは、厳しそうな感じです。


で、帰京後に希望の購入価格を伝えた訳ですが、
現在、これ以外のも含めた全物件のオトナ買い希望者が、
債権者と交渉しているとのことです。

市場に出るかどうかも、不確定な状況ということで、
現地を見た意味が、まったくなかった・・というオチもあり得ます。


川上物件も良いのですが、空振りの確率も高いことは、
覚悟しておかないといけませんね。(笑)


レントロールを読み込む(最新版)

一昨日の融資対談での写真です。

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正面を向いている3人が、右から猪俣さん、同じCFネッツの井上さん。
右端が、石渡浩さんの師匠でもある相模大野不動産の青木社長。

写ってませんが、スリーラージの小野里さんも一緒でした。
記事は25日に配信されます。

もうすぐ購読者4千名 満室経営新聞


さて、今日はレントロールについて書きます。


物件を買うかどうかの判断をする際に、必ずチェックするのが、
家賃や入居年月の明細であるレントロール。

非常に重要な資料なのですが、色んなカラクリがあるので、
注意しなければなりません。

ぼくがレントロールを読む際に、注意してることを挙げてみました。


1.家賃のばらつきはどうか

同じ間取りでも、家賃をはじめとする募集条件が、
それぞれの部屋で大きく違っている物件を、時々見かけます。

1Fと5Fだから家賃が違うのなら良いのですが、
通常は、「直近の入居者ほど家賃が低い」ことが多いです。
要は、だんだん入居付けが厳しくなってる訳ですね。

そんなときは、利回り計算も「現状家賃」ではなく、
「直近の家賃で全戸入居した場合の家賃」で行います。

指し値の根拠にもなるので、必ず入居年月は確認します。
書いてないレントロールの場合は、追加で確認するようにしましょう。


2.敷金と礼金はどうか

敷金が3ヶ月取れていたり、礼金がもらえていたりする物件は、
今後大きく家賃が下がる可能性が低いです。

家賃を下げる時は、通常その前に礼金・敷金を減らすので、
今の家賃がどのくらい妥当かの判断基準になります。


3.入居者の名前をチェック

同一法人でたくさんの戸数を借りているような場合、
何かの事情で一斉に退去されても、すぐに埋まるかどうか。

契約者が同一でなくても、勤務先が同じ派遣会社で、
会社から家賃補助をもらっている可能性もあります。

また、同じ名字でたくさん入居してたりとか、
不自然なところはないかも確認します。


4.入居年月が特定の時期に集中してないか

収益物件は入居率が高い方が売れやすいので、
入居が偽装されていることも、稀にあります。

長期のフリーレントや莫大な広告料で無理やり埋めていたり、
時には売主と入居者がグルで、所有権が移転されたら、
示し合わせて退去をされることもあるようです。


・・・とこんな感じで、レントロールから読み取れる情報は、
たくさんありますので、しっかり読みましょう。

以前の記事も参考にしてください。

【過去記事】レントロールの分析


売る側の人に融資のインタビュー

久しぶりに読書日記を更新しました。

自分の本を書いたり、キャンペーンやってて、
しばらく読めてなかったのですが、
連休前くらいから、ガンガン読んでいます。

投資家けーちゃん 読書日記


さて、昨日は退去の連絡があって若干がっかりしましたが、
日本を代表するブランド街、銀座に行ってきました。

訪問の目的は、こちらも日本を代表する不動産会社、
CFネッツの猪俣さんに会うためです。

銀座の事務所とは、カッコイイ限りです。


そして、北関東の投資物件で有名なスリーラージさん、
さらには、あの石渡浩さんの師匠でもある、
相模大野不動産の青木社長の3人+自分たちで、
満室経営新聞の対談を収録しました。

猪俣さんのブログ 不動産投資にまつわる100の話

収益物件のスリーラージ

相模大野不動産 ホームページ


それぞれ、取り扱っている物件の場所や種類が違い、
「融資」をテーマにしつつも、不動産投資の戦略全般について、
かなり面白い話を伺うことができました。

今月の25日に配信しますので、楽しみにしててくださいねー☆

写真も撮ったので、あとで追記しときます。
みなさん、全般的にコワモテです。(笑)


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