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弱いコンビが結成される理由

満室経営新聞の編集作業も大詰めです。

こんな感じで「台割り」を作って、
漏れや抜けのないように気をつけています。

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本日で第2号は締め切り。満室経営新聞


それから昨日の補足なんですが、
「投資物件に弱い売主と不動産会社のコンビ」というのは、
意外とよくある組み合わせです。

なぜかというと、投資物件に弱い売主さんというのは、
これまで物件を買ったり売ったりしたことがなく、
そのジャンルに強い業者さんを、知らないことが多いからです。


唯一付き合いのあるのが、物件の管理会社さんですが、
空室が増えて売りに出すような大家さんですと、

管理会社さんとの関係も、良くない場合がほとんどなので、
そこへ売却依頼をすることが極めて稀です。

売却することを内緒にしている場合もあります。(笑)


となると、近所で適当に探してみたり、
建築した工務店に相談してみたりすることになり、
知らない者コンビが誕生することになります。

ですので、物件の買付をする前に、
売主さんや元付業者の素性や熟練度合いを調べて、
効果的な交渉をすることを、お薦めします。


キャンペーン開始まで、あと5日です。


指し値が通りやすいコンビ

ブログ更新、2日もサボってしまいました。(^^;)

最初にお知らせですが、満室経営新聞の、
5月後購読の締め切りは、明日4月20日です。

【20日締め切り】満室経営新聞

今回は融資特集ということで、

・2010年に融資を成功させた大家さんの座談会
・今田信宏さんの融資インタビュー
・都銀、地銀、信金の実名出し融資インタビュー

などを中心に、全部で40ページくらいです。

なお、何度も新聞購読の申込みをしてる人がいますが、
1回手続きすれば毎月届きます。(笑)


さて、買付の通し方の続き。

「自分が最も高く、確実に買ってくれる」
「この買付を断ると、今後これ以上の値段で買ってくれる人はいない」
と、売主さんに思わせるということを話しました。

実際はもっと高く買う人もいるのに、
そう思わせるという、都合の良い状況を作り出します。


なぜ、このようなことが起こりうるかというと、
物件を売却する多くの大家さんにとって、
物件の適正価格を算出するのが、極めて難しいからです。


ぼくの場合ですと過去に購入した9物件では、
ひとつを除いて以下の特徴があります。

・売主さんは、過去初めて物件を売却する。
・元付けの業者さんは、投資物件を扱ったことがほとんどない。
・売主さんは、中古の投資物件を購入したことがない。

要するに、中古で買ったことのない売主さんと、
実需向けの戸建てを扱っているような不動産会社という、
どっちも良く分かってないコンビから買うのです。

そうすると、値付け間違いで激安で売られたり、
強気で理論的(に見える)指し値が通ったりします。(笑)


売主さんと元付業者に、どれくらい知識があるか。
ちょっと気にしてみると良いかもしれません。


買付を通す公式

カウントダウン中 まだ買ってはいけません。

昨日は午前中に加賀温泉の管理会社さんと打ち合わせ。
午後から金沢に移動して、夜は懇親会でした。

美味しそうな写真を撮ったので、後日アップいたします。

今日は買付の効果的な入れ方について。


ところで、このような購入系テクニックは
投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術で詳しく話していますので、
高利回り物件をフルローンで買いたい方はご覧下さい。


さて、買付が通るかどうかは下記の公式によります。

(市場原理+売主の事情+売主の感情)×強制力


「市場原理」は、自分より高く買ってくれる人や、
確実に買ってくれる人がいれば、買付は通らないという意味です。

「売主の事情」は、売り急いでいる状況なら買付は通りやすいし、
どっちでもいいやーと思っている人には通りにくい。

「売主の感情」については説明不要かと思いますが、
タイミングと印象で、買付が通ったり通らなかったりします。

最後に「強制力」は、市場原理や売主の事情がどうだろうと、
債権者などからの強制があれば、従わないといけないということです。


ですから、市場原理や相手の事情を考えないで鬼指しを続けても、
売主および業者さんから嫌われてしまうだけです。


買付を通すには「自分が最も高く、確実に買ってくれる」
「この買付を断ると、今後これ以上の値段で買ってくれる人はいない」
と、売主さんに思わせる必要があります。

この「思わせる」ことが重要で、
実際にそうであるかは、あまり関係がありません。(笑)


どうやって、このような都合の良い状況を作り出すかは、
次回の記事に書きたいと思います。



北陸1日目

昨日から北陸入りしていまして、
今朝は高岡のホテルからブログの更新してます。

ネット環境が良くないのと、早くに出なきゃいけないので、
今日は記事更新はお休みさせていただきます。(^^;)


今晩は金沢の管理会社さんと大宴会です。

楽しみ~☆

もう見ました?あと10日です。



物件の選び方 その2(売主さん選別)

運命の日まで、あと11日!!


満室経営新聞とか、財布レポートのインタビューで、
最近は、人と会う機会が増えています。


一昨日は、銀行対策.com渕本吉貴さん
中村一晴さんの融資セミナーで、バカウケだった人です。

昨日は人気ブロガーのジェービルさんこと、岡元幹夫さん
元メガバンカーということで、融資関連が多いです。

銀行対策.com

東京大家スタイル


貴重な話を聞くことができて有り難いです。
新聞やレポートで、どんどん広めていきたいと思います。


さて、今日は「経営力の低い売主の見分け方」について。

こういう人から物件を買うと、
自分で入居率や家賃を改善できる可能性が高いので、
それだけアパート経営が上手くいきやすいです。


注目するべきところは、まず入居率です。

空きが多い方が良いです。
1~2室ではなく、3割以上空いている物件が狙い目。

なぜなら、恒常的にこのレベルの空室が続いている場合、
物件価値より家賃設定が高いまま、
それを放置しているということが明らかだからです。

家賃をちょっと下げるだけで、ガンガン埋まることもあります。


それから、雑誌やネットで当該物件の掲載を確認します。
空きだらけの物件にも関わらず、掲載がなかったりします。(笑)

普段から募集状況を確認していないことと、
仲介会社さんとの関係が良くないことが分かります。


あとは、現地を見て突っ込みどころがたくさんあるかどうか。

例えば雑草や放置自転車、すぐ直せる破損や汚れなどを、
そのままにしているような場合は、良い売主さんの可能性大です。


こんな感じで「あ、勝てそうだな」と思ったら、
適正な家賃での適正利回りを追求するために交渉に入ります。

交渉の具体的な進め方については次回で。


最近ようやく理解されてきた、中村さんのデザイン作品集。
何度も言いますが、セットで買った方がいいです。

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中村豊 内装デザイン作品集

ひとつだけ購入して「これでお願いします」というのは、
管理会社さんへの押しつけになってしまいます。

複数プランを提示して、管理会社さんに選んでもらうことが、
部屋への愛着や募集への意欲を高めるのです。


物件の選び方 その1

今週は北陸遠征です。

通常、2泊3日で富山、金沢、加賀を廻り、
うち1日は管理会社さんとの懇親会をすることが多いです。

今回は繁忙期明けなので2泊では足りず(笑)、
明日の午後からの3泊にしました。

体調管理に気をつけながら、乗り切ろうと思います。


さて、今日は高利回り物件の選び方について。

いろいろ試行錯誤をしましたが、
今から始めるなら・・ということで書きます。


まず、手元の資金やキャッシュフローが少ない場合、
物件選びで重要なのが、以下の2点です。

1.フルローンが出ること
2.利回りが高いこと

当たり前じゃん・・と思われるかもしれませんが、
上記2点を追求するために、立地や入居率など、
他の要素は極力切っています。

フルローンが出る物件の法則については、
光速不動産投資成功法に詳しいので読んでください。


ただし、フルローンの出る高利回り物件で、
立地も入居率も良かったりすると、すぐに売れます。

スピードで勝負できる人ならいいですが、
自分には、なかなか真似ができませんでした。

とはいえ、立地も入居率も悪い場合は、
高利回りも「絵空事」となり、永久に満室になりません。


そこで自分が重視するようにしたのが、
「売主さんのアパート経営の手腕はどうか」ということでした。

自分より、アパート経営が下手な売主さんから買う。

これに集中して物件を選んでいったことで、
平均利回り19%、入居率常時90%以上になりました。
(平均だと92.5%くらいです)

経営手腕の見分け方など、続きは次回にします。

今の富山はもちろんホタルイカ
金沢方面だとサヨリやヒラマサなんかが美味しいです。

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ヒラマサの刺身はこんな感じ。


Amazonキャンペーンのサイト

4月25日からの新刊本amazonキャンペーン。

特設サイトがオープンしました。(≧∇≦)


みんなが知らない満室大家さんのヒミツ Amazonキャンペーン


プロモーション動画、気合い入ってますのでぜひご覧下さい。
2週間後にキャンペーンスタートです。


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