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絵画が経費になるかは、総額と大きさで決まる。

ぼくの事務所は、自宅からタクシーで千円くらいの距離で、
ゴールドジムから歩いて4分の場所にあります。

満室経営新聞を発行している、ハートブレインにも徒歩15分。
自転車なら10分で行くことができます。


事務所からの景色は、昼夜とも非常に素晴らしく、
来訪者さんに褒めてもらえます。

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目の前の駐車場は、ずーっとそのまま駐車場でいてほしいです。。(笑)


さて、その事務所にはこんな絵を飾ってあります。

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横幅が140㎝くらいです。


イタリアのティノ・ステファノーニという画家さんの絵で、
版画なので、そこまで高いものではありません。

この絵を初めて観たのは、15年くらい前に行った八王子の家具屋さんで、
美術にはまったく詳しくないものの「これはいい!」と感動し、
いつかは欲しいなぁと思っていたものです。


金額的なものもそうですが、こういうものにお金を払う習慣がないし、
自宅の壁には掛けておくスペースもないしで、そのまま10数年が経ちましたが、
事務所移転を機に、購入することにしました。


そこで気になるのが、「絵は経費になるのか」ということです。

税理士さんに質問してみたところ、

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というような回答をいただきました。

1号というのは、だいたいA5のノートよりちょっと大きいくらいで、
それで2万円というのはかなり高い絵ではないでしょうか。

ちなみに事務所の絵は、総額20万円もしなかったので、
無事に一括償却することができました。


こういう絵は、事務所環境の維持・向上に役立ってるかもしれませんが、
売り上げを増やすために必要かっていうと違いますよね。
税金の仕組みも、意外なところで結構ゆるいです。


※ちなみに、このステファノーニさん。似たような絵ばかりを描いていて、
 名前で画像検索すると、間違い探しの問題のようです。

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映画の記録 2015-2

◆マネートレーダー 銀行崩壊

イギリスの名門ベアリング銀行を、実質1人で潰してしまったトレーダーの話。
事実は小説より奇なり・・という映画。
むしろフィクションだったら「そんなことはあり得ない」と思えてしまう。


◆ラスト・ベガス

ロバート・デニーロさんが出る映画は全部観ようと思ってます。
特になんてことないんですが、普通に良い映画。見終わったあとの気持ちがいい。

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おじいちゃんになっても楽しいことをするためには、
やはり、ある程度のお金は必要ですね。あとは健康でいること。


◆八甲田山

「映画に学ぶ~」でもご紹介した、高倉健さん主演の名作。
昔の映画は、救われない結末のものが多いです。


◆酔拳

ジャッキーチェン初期の名作。ストーリーはめちゃめちゃですが面白い!
ご飯を美味しそうにガツガツ食べるシーン(無銭飲食)が、印象に残りました。

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◆キング・オブ・コメディ

ロバート・デニーロさん主演作品。
若い頃に主演した「タクシードライバー」という作品に通じるような、
自分の願望を実現するために何でもする・・という人の話。
この映画では、「テレビで漫談をしたいお笑い、売れないお笑い芸人」が主人公です。

ラストの大どんでん返しは本当なのか、これも妄想なのか・・。

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自室の壁に、こんな絵を描いちゃうくらいの人ですから。


◆アニー・ホール

アカデミー作品賞を獲ってる映画。斬新ですが、淡々としています。

監督のウディ・アレンは、連れ子の女性と結婚したあと離婚。
その連れ子と再婚してしまうという、かなり破天荒な人生を送っています。

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才能のある人は、変わっていても女性には魅力的に映るというのと、
自分と正反対の人には、なぜか惹かれてしまうということを学べる作品。


書類の整理方法をご紹介。

チャレンジ生(チャレンジ面談の受講生)が物件を購入して、
大家さんデビューをしたあとでも、時々相談に来られることがあります。

良い物件しか買わないように言ってるので、
入居が付かないとか、トラブルなどの相談は少ないのですが、
管理や運営については質問が多いです。


なかでも、経理とか書類の整理については、
具体的に解説している本もないし、よく相談されるジャンルです。

そこで今日は、ぼくがやっている書類の整理方法を、
ざっくりご紹介したいと思います。


ぼくは前職のサラリーマン時代のやり方を踏襲していて、
横に使う形式の紙ファイルと、ファイルボックスを使ってます。

物件ごとにファイルを作って、
まとめて、ファイルボックスに分類するイメージです。


こちらは、ぼくの事務所にある書類棚なんですが、
 
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モザイク処理していますが、それぞれのファイルボックスには、
物件の名前が書かれていることが多いです。
区分の場合は、「区分①」みたいなファイルボックスを作ります。

そこに、契約書や重説など購入関連の書類のほか、
保険証券やマスターキー、金消契約の写しなんかも保管します。


必要な時に、目的の書類をすぐに見つけられば十分なので、
穴を開けて綴じ込んだり、インデックスシールを貼ったりはしません。
並び順も、特に決めていません。


あと、整理が面倒だとすれば領収証や請求書などの「支払い書類」ですが、
これは月ごとに、クリアファイルにどさっと入れておき、
あとは会計ソフトに入力していれば大丈夫です。

税務調査が入ったこともありますが、
特に、整理方法についての指摘はありませんでした。


写真右下の青いファイルは、ジャバラ状になっていて、
管理会社さんから送られてくる「収支明細」を、
月ごとに分けて保管しておくことができる便利なものです。

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管理費や原状回復の費用などは、家賃と相殺されているので、
その関連の書類を、経理のファイルに移し替えたりすることはありません。
届いた書類を、そのままドカンと入れます。


ちなみに、会計ソフトは弥生が有名ですが、
ちょっと高いので、「みんなの青色申告」がコスパ的にお薦めです。

ぼくも、税理士さんと顧問契約をするようになるまでの4年間、
このソフトをずっと利用していました。

みんなの青色申告16 消費税対応版
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今年、投資家デビューした方は、ぜひ使ってみてください。

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最強マフィアの仕事術。

ぼくは、ヤクザもののVシネマが結構好きで、
哀川翔さん、小沢兄弟、白竜さんなどが出演するシリーズを、
割と好んで観ています。

普通に楽しんで観てますが、独特の出世競争やリーダーシップなどは、
仕事や生活にも役立つことが多いです。


さて、最近読んですごく良かったのは、
ヤクザではなくニューヨークの元マフィアの方が書いたビジネス書。


最強マフィアの仕事術
マイケル・フランゼーゼ
ディスカヴァー・トゥエンティワン
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原題は「I'll make you an offer you can't refuse.」ということで、
あのゴッドファーザーに出てくる名セリフです。
「相手が断れないオファーを出す」という意味で、要するに脅すことです。

マフィアも日本のヤクザも、違法ではあってもビジネスで収益を上げており、
のし上がるためには、優秀なビジネスマンである必要があります。


この本では、彼らならではの交渉術や仲間選びなど、
実践的な内容はもちろん、「早起きしろ」というような普遍的なことまで、
様々なノウハウが書かれています。

そして、どれもマフィア絡みのエピソードと一緒に紹介されるので、
読み終わったあとも、頭の中に残るのです(笑)


最後は、ビジネスや人生についてのスタンスを問われ、
なにげに考えさせられる本でもあります。


不動産王の名言。

不動産王といえばこの人・・・というのが、
ご存じ、ドナルド・トランプさん。

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トランプ・タワーをはじめとする数千億円の資産を持ち、
過去には破産したり復活したり、テレビにも出たり。

最近では、大統領候補に名乗りを上げたりと、
とにかく人類を代表するようなダイナミックな人生を送っています。

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トランプ・タワー内の自宅写真・・・すごい!( ̄Д ̄;)


人と違った成果を出す人は、人と違う行動をしていますし、
さらに言えば、人と違う「考え方」をしているものです。

トランプさんの名言を集めた動画というのを見つまして、
その片鱗を知ることができます。



いろんなことを話していますが、
基本的には「情熱を持って、しっかり仕事をしよう」ということですね。

そして、大きな目標を持ってダイナミックに動くということで、
このあたりは「小さいことをコツコツ積み重ねる」ことを大事にしている、
イチロー選手などとは、ちょっと違うようです。


更地にめげない地方投資。

先週末に、長渕剛さんが富士山のふもとで、
10万人を集める規模の、オールナイトライブを開催しました。

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その人数もさることながら、場所がそもそも、
このようなイベントのために作られたところではないので、
現地にたどり着くだけでも大変なようです。

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夜の9時から翌朝6時までのイベントだったようですが、
最後のお客さんが退出できるのは、なんと7時間後の午後1時。

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同じ10万人規模でも、幕張メッセなどの便利な場所とは、
行く方も演る方も、難易度が全然違いますね。。


さて、さすがにこのくらいの場所だと不動産投資はできませんが、
地図上でチェックして「かなりの田舎だな」と感じるエリアであっても
意外と地元の人には人気の場所だったりします。

そして、賑わっているか閑散としているかどうかより、
ニーズがあるかどうかと、競合物件があるかどうかを、
見極める方が大切です。


ぼくの持ち物件だと、こんな過疎地のような場所でも、
入居率は常時9割以上をキープしている反面、

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この田んぼなら、10万人ライブもできる!


今年売却したマンションは、同じ入居率を維持するために、
かなり広告料やリフォーム費用を使っていました。

航空写真で見ると、先のマンションよりかなり賑わっている場所です。

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フルローンで物件を購入するためには、
返済比率を一定以下に保つため、ある程度の利回りが必要で、
その利回りのためにエリアを犠牲にすることもあります。

都会生まれの都会育ち・・というような人の場合、
どうしても「表面的な賑やかさ」に、気を取られがちかもしれませんが、
ニーズと競合に注目して、エリアを見極めるといいと思います。

更地にめげてしまっては、本質を見極めることはできないのです。


収益と労力の総合計。

この前、チャレンジ面談を受けに来た人と話していて、
自分で「おー。これは凄いな」と思ったことがあるのでご紹介します。


何かというと、

「これまでの成果を、まとめて話す」

ということでして、
ぼくは賃貸業を始めてもうすぐ11年になるんですけど、
その間に稼いだ金額や払った金額を、大ざっぱでもいいので合計します。

そうすると、大ざっぱな収益が出る訳なんですけど、
その収益に対して、自分が費やしてきた労力や時間がどうだったかを、
何となくでいいので思い出してみるのです。

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ぼくの場合だと、これまでだいたい6億円の家賃をもらってまして、
総額のキャッシュフローは1.2億円くらいになりました。

ローンの返済もそれなりに進んでいまして、
売却時には、残債と売値の差額が手元に残る訳ですが、
過去の売却の合計で、それも1億円を超えました。


もちろん、当初投入している資金もありますし、
キャッシュフローや売却収益には、ごっそり税金が掛かりますが、
それでも結構な額を稼いだなと思います。

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そして、現在保有している物件の、総購入額は約5.3億円
それに対しての残債は3.9億円です。(2015年7月末現在)

全部の物件を買値と同じ価格で売却すると、
1億4千万円入ってくる計算なりますし、たぶんもっと高く売れます。


ここまでの数字で、一般的な人の生涯年収を超えている訳ですが、
別に規模を誇示したい訳ではなくて、
「費やした労力や時間を考えると、割が良い」と言いたいのです。


不動産投資を始めた頃は、いきなり大きな物件も買えませんし、
キャッシュフロー以外の「含み資産」も顕在化しないので、
「これだけ頑張ったのに、毎月5万円の手取りか。。」と思うかもしれませんが、
全然そんなことはありません。


不動産投資は

・順調に推移すれば、同じ労力で大きな規模を買えるようになる。
・成功に再現性があるので、2棟目以降はもっと楽になる。
・事業が「システム」になっているので、収益の維持が容易。

というような特徴があるので、
続けていれば、どんどん「割が良い」活動になっていきます。

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不動産投資が意外と儲からないなと思っている方は、
ぜひ、このような感じでトータルで考えてみてください。


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