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買付を通す公式

カウントダウン中 まだ買ってはいけません。

昨日は午前中に加賀温泉の管理会社さんと打ち合わせ。
午後から金沢に移動して、夜は懇親会でした。

美味しそうな写真を撮ったので、後日アップいたします。

今日は買付の効果的な入れ方について。


ところで、このような購入系テクニックは
投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術で詳しく話していますので、
高利回り物件をフルローンで買いたい方はご覧下さい。


さて、買付が通るかどうかは下記の公式によります。

(市場原理+売主の事情+売主の感情)×強制力


「市場原理」は、自分より高く買ってくれる人や、
確実に買ってくれる人がいれば、買付は通らないという意味です。

「売主の事情」は、売り急いでいる状況なら買付は通りやすいし、
どっちでもいいやーと思っている人には通りにくい。

「売主の感情」については説明不要かと思いますが、
タイミングと印象で、買付が通ったり通らなかったりします。

最後に「強制力」は、市場原理や売主の事情がどうだろうと、
債権者などからの強制があれば、従わないといけないということです。


ですから、市場原理や相手の事情を考えないで鬼指しを続けても、
売主および業者さんから嫌われてしまうだけです。


買付を通すには「自分が最も高く、確実に買ってくれる」
「この買付を断ると、今後これ以上の値段で買ってくれる人はいない」
と、売主さんに思わせる必要があります。

この「思わせる」ことが重要で、
実際にそうであるかは、あまり関係がありません。(笑)


どうやって、このような都合の良い状況を作り出すかは、
次回の記事に書きたいと思います。



北陸1日目

昨日から北陸入りしていまして、
今朝は高岡のホテルからブログの更新してます。

ネット環境が良くないのと、早くに出なきゃいけないので、
今日は記事更新はお休みさせていただきます。(^^;)


今晩は金沢の管理会社さんと大宴会です。

楽しみ~☆

もう見ました?あと10日です。



物件の選び方 その2(売主さん選別)

運命の日まで、あと11日!!


満室経営新聞とか、財布レポートのインタビューで、
最近は、人と会う機会が増えています。


一昨日は、銀行対策.com渕本吉貴さん
中村一晴さんの融資セミナーで、バカウケだった人です。

昨日は人気ブロガーのジェービルさんこと、岡元幹夫さん
元メガバンカーということで、融資関連が多いです。

銀行対策.com

東京大家スタイル


貴重な話を聞くことができて有り難いです。
新聞やレポートで、どんどん広めていきたいと思います。


さて、今日は「経営力の低い売主の見分け方」について。

こういう人から物件を買うと、
自分で入居率や家賃を改善できる可能性が高いので、
それだけアパート経営が上手くいきやすいです。


注目するべきところは、まず入居率です。

空きが多い方が良いです。
1~2室ではなく、3割以上空いている物件が狙い目。

なぜなら、恒常的にこのレベルの空室が続いている場合、
物件価値より家賃設定が高いまま、
それを放置しているということが明らかだからです。

家賃をちょっと下げるだけで、ガンガン埋まることもあります。


それから、雑誌やネットで当該物件の掲載を確認します。
空きだらけの物件にも関わらず、掲載がなかったりします。(笑)

普段から募集状況を確認していないことと、
仲介会社さんとの関係が良くないことが分かります。


あとは、現地を見て突っ込みどころがたくさんあるかどうか。

例えば雑草や放置自転車、すぐ直せる破損や汚れなどを、
そのままにしているような場合は、良い売主さんの可能性大です。


こんな感じで「あ、勝てそうだな」と思ったら、
適正な家賃での適正利回りを追求するために交渉に入ります。

交渉の具体的な進め方については次回で。


最近ようやく理解されてきた、中村さんのデザイン作品集。
何度も言いますが、セットで買った方がいいです。

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中村豊 内装デザイン作品集

ひとつだけ購入して「これでお願いします」というのは、
管理会社さんへの押しつけになってしまいます。

複数プランを提示して、管理会社さんに選んでもらうことが、
部屋への愛着や募集への意欲を高めるのです。


物件の選び方 その1

今週は北陸遠征です。

通常、2泊3日で富山、金沢、加賀を廻り、
うち1日は管理会社さんとの懇親会をすることが多いです。

今回は繁忙期明けなので2泊では足りず(笑)、
明日の午後からの3泊にしました。

体調管理に気をつけながら、乗り切ろうと思います。


さて、今日は高利回り物件の選び方について。

いろいろ試行錯誤をしましたが、
今から始めるなら・・ということで書きます。


まず、手元の資金やキャッシュフローが少ない場合、
物件選びで重要なのが、以下の2点です。

1.フルローンが出ること
2.利回りが高いこと

当たり前じゃん・・と思われるかもしれませんが、
上記2点を追求するために、立地や入居率など、
他の要素は極力切っています。

フルローンが出る物件の法則については、
光速不動産投資成功法に詳しいので読んでください。


ただし、フルローンの出る高利回り物件で、
立地も入居率も良かったりすると、すぐに売れます。

スピードで勝負できる人ならいいですが、
自分には、なかなか真似ができませんでした。

とはいえ、立地も入居率も悪い場合は、
高利回りも「絵空事」となり、永久に満室になりません。


そこで自分が重視するようにしたのが、
「売主さんのアパート経営の手腕はどうか」ということでした。

自分より、アパート経営が下手な売主さんから買う。

これに集中して物件を選んでいったことで、
平均利回り19%、入居率常時90%以上になりました。
(平均だと92.5%くらいです)

経営手腕の見分け方など、続きは次回にします。

今の富山はもちろんホタルイカ
金沢方面だとサヨリやヒラマサなんかが美味しいです。

100413000.JPG
ヒラマサの刺身はこんな感じ。


Amazonキャンペーンのサイト

4月25日からの新刊本amazonキャンペーン。

特設サイトがオープンしました。(≧∇≦)


みんなが知らない満室大家さんのヒミツ Amazonキャンペーン


プロモーション動画、気合い入ってますのでぜひご覧下さい。
2週間後にキャンペーンスタートです。


がんばる家主の会 松浦さんと面会

昨日の夕方、大阪から帰ってきました。

自宅に戻る前に、事務所で打ち合わせがあったり、
なんか、意外と忙しい1日でした。


ホントは2泊くらいしたいんですけどねぇ。

「大阪に行ったら食べたいものリスト」を作ると、
どうしても3食では足りないので・・・。(笑)


さて、昨日の朝は大家さん勉強会の老舗である
「がんばる家主の会」を主催されている、松浦昭さんに、
お時間を割いていただくことができました。

がんばる家主の会のサイト

200名を超える大家会を運営するための、
独自の工夫を伺ってきました。

「規模が大きくなってくると、どうしても会員さんの中に、
他人の誹謗中傷をしたり、和を乱すような人が出てきますが、
そういう時はどんな対処をしてますか?」

という質問をしたのですが、

「誹謗中傷に同調するような人が出ない雰囲気を、
作っていくことが大切です。良貨で悪貨を駆逐するのです。」

がご回答でした。

良い会員さんばかりにすることで、
不良会員は居づらくなって退会するそうです。


ところで、松浦さんと言えば浦田健さんの最初の本で、
「入居者に携帯番号を教えて、24時間通話OKにしている」
というノウハウを紹介された有名大家さんです。

出版以降、松浦さんの携帯番号が変わってるそうですが、
本を読んだから、今でも時々電話があるので、
古い携帯も、着信専用でキープしているそうです。(笑)


そして、松浦さんのコミュニケーションはさらに進化!

今では入居者と携帯メールのやりとりは当たり前。
60代でありながら、iPhoneをフル活用していて驚きました。

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GPS機能について説明する松浦さん。

その他、運営についての工夫も伺ったので、
またの機会にご紹介したいと思います。


100408000.JPG

中村豊 内装デザイン作品集

「今田信宏さんも成果が出ている」という記事を書いたら、
急に売れるようになりました。

ぼくも内見決まってるって、何度も書いてるのに・・。(笑)


関西大家の会のオフ会

4月25日から新刊本のamazonキャンペーンですが、
来週始めくらいから、予告が始まります。

キャンペーンの特典は、人気者大家さん10名による、
コミュニケーション関連のインタビュー映像です。

100409000.JPG
プロモーション映像を編集中。上記10名へのインタビューです。

amazonでは予約ができるみたいですが、
はやる気持ちを抑えて、25日までお待ち下さい。(笑)

みんなが知らない満室大家さんのヒミツ


さて、昨日から大阪に来ておりまして、
関西大家の会のみなさんと、道頓堀に繰り出しました。

関西大家の会のサイト

鉄板鍋のお店に行ったのですが、
ラーメン二郎に匹敵する、見事な盛りっぷりです。

100409001.jpg

鉄板鍋きのした 道頓堀総本家

皆さんが楽しそうにアパート経営をされていて印象に残りました。
今後とも、よろしくお願いします。

みんなが帰ったあとも、自主的に飲みに行ってしまいました。
あの環境は確実に飲み過ぎてしまいますね。。(^^;)


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