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物件の選び方 その1

今週は北陸遠征です。

通常、2泊3日で富山、金沢、加賀を廻り、
うち1日は管理会社さんとの懇親会をすることが多いです。

今回は繁忙期明けなので2泊では足りず(笑)、
明日の午後からの3泊にしました。

体調管理に気をつけながら、乗り切ろうと思います。


さて、今日は高利回り物件の選び方について。

いろいろ試行錯誤をしましたが、
今から始めるなら・・ということで書きます。


まず、手元の資金やキャッシュフローが少ない場合、
物件選びで重要なのが、以下の2点です。

1.フルローンが出ること
2.利回りが高いこと

当たり前じゃん・・と思われるかもしれませんが、
上記2点を追求するために、立地や入居率など、
他の要素は極力切っています。

フルローンが出る物件の法則については、
光速不動産投資成功法に詳しいので読んでください。


ただし、フルローンの出る高利回り物件で、
立地も入居率も良かったりすると、すぐに売れます。

スピードで勝負できる人ならいいですが、
自分には、なかなか真似ができませんでした。

とはいえ、立地も入居率も悪い場合は、
高利回りも「絵空事」となり、永久に満室になりません。


そこで自分が重視するようにしたのが、
「売主さんのアパート経営の手腕はどうか」ということでした。

自分より、アパート経営が下手な売主さんから買う。

これに集中して物件を選んでいったことで、
平均利回り19%、入居率常時90%以上になりました。
(平均だと92.5%くらいです)

経営手腕の見分け方など、続きは次回にします。

今の富山はもちろんホタルイカ
金沢方面だとサヨリやヒラマサなんかが美味しいです。

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ヒラマサの刺身はこんな感じ。


Amazonキャンペーンのサイト

4月25日からの新刊本amazonキャンペーン。

特設サイトがオープンしました。(≧∇≦)


みんなが知らない満室大家さんのヒミツ Amazonキャンペーン


プロモーション動画、気合い入ってますのでぜひご覧下さい。
2週間後にキャンペーンスタートです。


がんばる家主の会 松浦さんと面会

昨日の夕方、大阪から帰ってきました。

自宅に戻る前に、事務所で打ち合わせがあったり、
なんか、意外と忙しい1日でした。


ホントは2泊くらいしたいんですけどねぇ。

「大阪に行ったら食べたいものリスト」を作ると、
どうしても3食では足りないので・・・。(笑)


さて、昨日の朝は大家さん勉強会の老舗である
「がんばる家主の会」を主催されている、松浦昭さんに、
お時間を割いていただくことができました。

がんばる家主の会のサイト

200名を超える大家会を運営するための、
独自の工夫を伺ってきました。

「規模が大きくなってくると、どうしても会員さんの中に、
他人の誹謗中傷をしたり、和を乱すような人が出てきますが、
そういう時はどんな対処をしてますか?」

という質問をしたのですが、

「誹謗中傷に同調するような人が出ない雰囲気を、
作っていくことが大切です。良貨で悪貨を駆逐するのです。」

がご回答でした。

良い会員さんばかりにすることで、
不良会員は居づらくなって退会するそうです。


ところで、松浦さんと言えば浦田健さんの最初の本で、
「入居者に携帯番号を教えて、24時間通話OKにしている」
というノウハウを紹介された有名大家さんです。

出版以降、松浦さんの携帯番号が変わってるそうですが、
本を読んだから、今でも時々電話があるので、
古い携帯も、着信専用でキープしているそうです。(笑)


そして、松浦さんのコミュニケーションはさらに進化!

今では入居者と携帯メールのやりとりは当たり前。
60代でありながら、iPhoneをフル活用していて驚きました。

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GPS機能について説明する松浦さん。

その他、運営についての工夫も伺ったので、
またの機会にご紹介したいと思います。


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中村豊 内装デザイン作品集

「今田信宏さんも成果が出ている」という記事を書いたら、
急に売れるようになりました。

ぼくも内見決まってるって、何度も書いてるのに・・。(笑)


関西大家の会のオフ会

4月25日から新刊本のamazonキャンペーンですが、
来週始めくらいから、予告が始まります。

キャンペーンの特典は、人気者大家さん10名による、
コミュニケーション関連のインタビュー映像です。

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プロモーション映像を編集中。上記10名へのインタビューです。

amazonでは予約ができるみたいですが、
はやる気持ちを抑えて、25日までお待ち下さい。(笑)

みんなが知らない満室大家さんのヒミツ


さて、昨日から大阪に来ておりまして、
関西大家の会のみなさんと、道頓堀に繰り出しました。

関西大家の会のサイト

鉄板鍋のお店に行ったのですが、
ラーメン二郎に匹敵する、見事な盛りっぷりです。

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鉄板鍋きのした 道頓堀総本家

皆さんが楽しそうにアパート経営をされていて印象に残りました。
今後とも、よろしくお願いします。

みんなが帰ったあとも、自主的に飲みに行ってしまいました。
あの環境は確実に飲み過ぎてしまいますね。。(^^;)


これから大阪行きます。

一昨日、今田さんとも盛り上がったのですが、
今年の繁忙期は、中村豊さんのデザイン集で、
内見がバシバシ決まったそうです。

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デザイン集の中から自分で選んで発注するのではなく、
セットをまとめて管理会社さんに見せ
客付けをする人に、選んでもらうのがポイントです。


ぼくも、金沢のマンションにこれを使って、
内見客のほとんどに、一発決めしてもらえました。

【過去記事】デザインリフォームの効果が凄すぎる

あの浦田健さんも購入している記事


沈滞市況の厳しい金沢、しかも中心部から外れた場所で、
購入以来4年連続して年度末、満室ゴールです。

家賃1ヶ月分で、4冊セット買えます。

【セットで購入】中村豊 内装デザイン作品集


さて、滞納されていた名古屋マンションなんですが、
6日のお昼くらいに、あっさり入金ありました。

もちろん、お詫びの電話などはありませんし、
今後もちゃんと期日通り支払うかは、微妙なところです。

着金の報告と合わせて、しっかり期日を守るよう、
FAXを流しておこうかと思います。


ということで、今日はこれから大阪行きます。

夜は関西大家の会の代表、ゴンさんたちと会食。
明日は、がんばる家主の会の代表、松浦昭さんと面会です。

関西大家の会のサイト

がんばる家主の会のサイト

大家会もいろいろありますが、
情報収集&勉強に加えて、モチベーションも上がるので、
ぜひ、何か加入してみることをオススメします☆


今田さんの投資規模が急拡大していた

昨日は、満室経営新聞の取材で、
上京された今田信宏さんにインタビューしました。

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今田さんは、ここ1年ちょっとで急激に物件を増やし、
現在では年間家賃も、2.3億円になっているそうです。( ̄Д ̄;)

リタイアしてから3倍以上に。。

ずっと、光速収益不動産投資法の通りに、
キャッシュフローの出る物件を買うスタイルです。


規模と融資残高の拡大について、若干消極的でしたが、
お話を聞いて、モチベーションが上がってきました。

投資スタンスが、ちょっとふらふらしてます。(笑)

融資について初めて聞く話も、かなり多いと思いますので、
購読者の方は、25日を楽しみにお待ち下さい。


さて、新刊本がamazonに掲載されましたが、
25日からキャンペーンなので、まだ買ってはいけません

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みんなが知らない満室大家さんのヒミツ


満室経営新聞のヒミツ&滞納続き

昨日公開された、融資特集の詳細のおかげか、
満室経営新聞の申込みが激増しました。
4月25日には、3千部以上の配信ができそうです。

満室経営新聞 2010年最新融資情報


ところで、満室経営新聞は細かくハイテク化していて、
例えば目次をクリックすると、該当ページに飛んだりします。

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読みたいところをクリックすると素早く読めます。

意外と知らない人が多いようなのでご紹介です。

コラムの下段にある著者紹介の枠も、
ご本人関連のページにリンクしています。


さてさて。

名古屋区分マンションの滞納なんですが、
自宅はもちろん、「本人携帯」「実家」「保証人」「勤務先」の
どこに電話をしても誰も出ません。(´ヘ`;)

この方は自営業で、勤務先はほとんど営業しておらず、
別のバイト的な仕事をしてるようなので、
あまり期待できませんが・・・。


ちょっと電話が面倒くさくなってきたのと、
敷金を3ヶ月(=裁判ができる滞納期間)預かっているので、
しばらく様子を見ようと思います。

ちなみに、集合住宅だと滞納があまり気になりませんが、
区分(たぶん戸建ても)だと気になります。

入ってくる家賃がゼロだからですよね。(笑)


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