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藤山さんの最新刊

藤山勇司さんの新刊が出ました!

サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び


最先端の競売ノウハウはもちろん、物件の選択基準、
エリア絞り込みのマル秘テクニックや、融資についてまで。
教材と言ってもいいくらいの充実度に驚くと思います。

必読レベルですので、すぐに読んでください。


ちなみに昨日、工藤一善さんと一緒に、
藤山さんのところへ、またお邪魔させていただきました。

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サインを頂いてご満悦の工藤さん。


さて、昨日予想をした新規購入物件の初回家賃ですが、
ノストラダムスもびっくりの予言的中でした。(^^;)

ネットで未入金の確認をして、4時前に自宅へ電話。
留守電にメッセージを入れておきました。
折り返しの電話をお願いしましたが、掛かってきません。


携帯、勤務先、実家など、全て連絡先を聞いてますが、
とりあえずは留守電だけにして1日様子を見ます。

最初なんだから、しっかり払って欲しいもんです。(--;)


初回の入金日

昨晩、横浜に帰ってきました。

平日なのに都内はかなり渋滞しましたが、
それでも、自分で運転しなくていいので楽ちんです。
疲れもほとんどありません。

ただ、時差ぼけなのか早起きしてしまい、
こんなタイミングでブログを更新している訳です。(^^;)


さて、今日は月末ということで、
18日に決済を終えたばかりの名古屋区分マンションの、
家賃が振り込まれる日でもあります。

こちらについては、売主さんからの事前聴取や、
入居者さんの現況を考えると、おそらく滞納されます。


売主さんとは顔見知りだということもあり、
これまで、常に遅れて支払っていたと聞いてます。
近所なのをいいことに、持参払いだそうです。(笑)

しかも、入居者さんのご本業はかなり不調で、
現在はアルバイト的なお仕事をされているとのこと。

ということで、今日は終日外出しているのですが、
ネットで着金状況を確認して、
3時を過ぎたらすぐに電話をする計画です。


滞納については、過去に明け渡し訴訟(自力で)2回という、
ちょっとした管理会社さん並のキャリアを積んでますが、
とにかく素早く対処するのが一番です。

直後に電話、3日後には督促状、1週間で保証人に電話。
1ヶ月経ったら内容証明郵便を双方に出します。

それでも、3ヶ月滞納されないと契約解除できませんし、
明け渡し訴訟も受理されません。


滞納なんて食い逃げと同じだと考えていますが、
一度食い逃げされた客を、3回入店させるのと同じで、
ちょっと入居者保護が過ぎますよね。

そういう意味でも、定期借家契約がいいと思う次第です。

定期借家実務マスター講座DVD

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上記のサイトをよく読んでいただくと、
定期借家がどういうものか、理解できると思いますし、
かなり完成度の高い教材ですので、オススメです。

大友さんへ1時間半、電話で相談できるだけでも、
値段以上の価値があると思うくらいです。


売るか保有かの具体的事例 その3

光速投資法のセミナーが5月と6月に開催されます。

光速不動産投資法セミナー 5月&6月


すぐに満席になるはずですので、お早めにどうぞ。
初回セミナーに自分が参加したときの、
下手くそな字の感想が載ってます。(笑)


それから、満室経営新聞が、色んなブログでも紹介されてまして、
創刊後から、200名以上の購読申込みがありました。

購読2500名突破。満室経営新聞。


内緒ですが、申込み完了メールに返信して、
「どうしても創刊号が読みたい!」というアピールをすると、
並々ならぬ購読への熱意を感じた場合のみ、
サポート担当の人が、個別に送ってくれるみたいですよ。(ノ´∀`*)

ちなみに、担当はエミゾウさんではありません。

特別に創刊号をゲットした方は、
ぜひ、感想フォームを送信してくれると嬉しいです。


ブログ紹介、ありがとうございます☆

投資の部屋 by tys

てーげー投資ライフ(ふりーパパさん)

賃貸管理クレーム日記

水戸市のサラリーマン大家さん

こんなサイトにも。


さて、売るか保有かの具体例その2は、
最初に購入した、富山県郊外の木造アパートについて。

こちらは1980万円で購入しまして、
満室時の家賃収入は32万円。年間で384万円。

表面利回りで19.4%ということですが、
購入した6年前に比べると、月額家賃が1万円減ってます。
年間の税引前キャッシュフローは、約100万円です。


減価償却がそこそこ取れるので、
税引き後の手取りでも、80万円くらいあります。

家賃に比べてキャッシュフローが低いのは、
このアパートの融資が、10年返済だからです。

とはいえ、築20年にもあるアパートですので、
10年間で「80万×10」の収益は無理でしょう。
堅めに見て、600万円くらいでしょうか。


一方、残債はかなり減っていて、現在約800万円。

となると、今後の家賃低下空室増のリスクを考えると、
売却もアリかな・・という選択になります。

600万円の手取りを残すための売却価格は、
1500万円くらいで良く、この値段だと譲渡益が
ほとんど発生しないからです。


こんな感じで、持ち物件によって色んな選択があるので、
定期的にチェックしてみると良いかもしれません。


売るか保有かの具体的事例 その2

昨日からハワイ的なところに来てます。
こちらの時間で朝7時過ぎに、自然と目が覚めたので、
地理的な影響はほとんどないようです。

どこにいても暖かく、まさに常夏という感じです。(≧∇≦)

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さて、バケーション自慢はこれくらいにして、
不動産の「保有か売却かの判断ポイント」について、
もう少し、突っ込んでみようかなと思います。

今日は、自分の持ち物件を使ってみます。


ひとつめは、旗艦物件の金沢マンション
昨年1年間のキャッシュフローは、
大規模修繕の支出を除くと、650万円くらいでした。

空室損、固定資産税、管理料、広告料など、
外壁補修以外の一切の経費を控除した後の金額です。


で、10年分を単純計算して650万円×10年=6500万円

ここから大規模修繕を多めに見積もって1千万円、
家賃の下落や空室増で全体で1割減として、合計4850万円。

所得税は不確定すぎるのですが、
このマンションから、合計で1千万くらいでしょうか。

多少手堅めに考えて、金沢マンションから発生する、
手取りキャッシュの合計は、4千万円弱ということになります。


次に売却価格の想定ですが、この物件は重量鉄骨築18年目で、
満室時の家賃が月間125万円くらいです。入居は好調。
残債は、約5千万円です。

詳しい数値は「財布の中身レポート」で読めます。


キャッシュフロー10年分以上の手残りを実現するためには、
長期譲渡の場合でも、1億円くらいで売る必要があり、
そうなると表面利回りが14%ということで、売れるかは微妙です。

しかも、まだ保有4年目で短期譲渡の課税をされるので、
長期となる2年後の売却となると、さらに高い利回りが必要ですから、
売値はさらに下がってしまう可能性があります。


以上を総合すると「金沢マンションは保有の方が儲かる」
という結論が導かれます。

利回りの絶対値が高く、返済比率が低くて
キャッシュフローがたくさん出る物件にについては、
売らずに持っている方が良いことが多そうです。

光速不動産投資成功法的な物件ですね。


残債が減ってきた場合には、換金もありかな・・という感じ。


でもその頃には耐用年数の残り期間も少なく、
次に買いたい人に融資が付きにくいので値段が下がります。

とすると、残債ゼロまで持ち続けるのが、
今のところはベストであるということになります。
繰上返済をしなければ、あと11年です。


金沢の管理会社さんには、
末永く頑張っていただかないといけません。(笑)

次回は、別の物件でやってみます。


売るか保有かの具体的事例

今日から3日間はハワイ系のバケーションです。

常夏の●島に行ってきます。温泉もあるようです。
さらには、横浜駅から送迎バスが出ているようです。ヽ(・∀・)ノ

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さて、物件の売却ポイントの話の続きします。

例えば3千万円で購入した築10年、利回り12%のアパート。
場所が良いので、かなり割安なんですが、
いかんせん15年返済なので、キャッシュフローが出ません。

それでも何とか5年頑張りました・・・という例。


フルローンで金利2.5%と想定すると、毎月20万円の返済。
満室時収入は30万円ですので、投資としては危険な領域。
(返済割合は、高くても5割以内にしたいところです)

しかし、5年間の返済で残債は2121万円に減ってます。

さらに、元々の12%がかなり割安なので、
今では3600万円(10%)くらいで売れるという場合は、
間違いなく売却した方が良いです。


このケースだと、毎月の単純CFは10万円。
経費や固都税、空室損のことまで考えると、
償却が取れて所得税がゼロでも、手残りは5万円あるかどうか。

家賃の下落や修繕費を加味しないでも、この水準です。


一方、物件を売却すると仲介手数料を引いても、
1300万円以上が残ります。

長期譲渡になるので、簿価との差額に2割課税されますが、
それでも1千万円以上は残るでしょう。

保有した場合のCFをかなり多めに見積もった場合でも、
15年分以上の現金が、一気に手に入ります。


良い場所で不動産投資をしている投資家や業者さんは、
市況が悪い時に利回り8%で物件を仕入れて、
良くなったときに、6%で捌いたりしています。

わずか2%の利回り差ですが、
16%で購入した物件を12%で売るとの同じですので、
かなり儲かってしまうのです。


以上のことから言えるのは以下の2点です。

・「売却した方が投資が加速する」というケースは意外と多い。

・ある程度余力があって、高い返済比率に耐えられたり、
 フルローンじゃなくても物件を購入できる場合は、
 利回りの絶対値ではなく、「キャップレートとの差」に注目して、
 割安な物件を買っていく方が良い。


キャップレート15%の場所で15%の物件を買うより、
6%の場所で8%の物件を買う方が、トータルで儲かる訳です。

最初はキャッシュフロー至上主義しかありませんが、
次第に洗練度を増していくべきなのが、
不動産投資のあるべき姿だと思った次第です。


ただし、最初はとにかく光速不動産投資成功法などをバイブルに、
少しでも多くのキャッシュフローを目指した方が、
投資のスピードと安全度は上がります。

毎月100万円のキャッシュフローが出るまでは、
こちらの戦略で行くことを、お薦めします。


NZ不動産購入の指令

新聞の創刊号配信が終わって、ちょっと一息。


今日はバーベルクラブOB会関連の仕事をして、
日曜日から数日間、ハワイ的なところへ遊びに行きます。

時差ボケにはならないと思いますが、
ブログの更新ができるか、微妙なところです。

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さて、昨日は洗練された投資家ふりーパパさんに呼び出され、
啓示を受けに世田谷まで行ってきました。

これから円安になっていくので、
「6月末までに、ニュージーランドで物件を買え」という、
厳しいミッションを提示されました。( ̄Д ̄;)


確かに、減価償却が大きく取れて税務上のメリットがあり、
国内不動産のリスクヘッジにもなります。

入居付けも楽勝ですし、家賃も上がりまくってます。

現地にも、購入をお手伝いしてくれる日本人、
または日本語ばっちりの現地人が、何人もいますので、
思っているほど大変ではないようです。


ふりーパパさんは既にネットで現地物件を探し、
世田谷にいながら追加の物件を決済するほど、
NZ不動産取引を極めています。

海外不動産に、強い確信を持っているようです。


とりあえず、初めてFXの口座開設の手続きをしました。
購入のためには現地通貨が要るからです。

自分はまだそんなレベルです。(´~`ヾ)


そういえば、2日くらい前の記事で書いた、
物件を売るか持ち続けるかの具体例の話しについて
まだ書いていませんでした。

次回、必ず書きます。


あと、これは先日大塚家具に行ったときに気になった
フェラーリ的デザインの事務机。

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こんな机だったら、モチベーション上がりそう。(笑)
お値段、200万円以上しました。


満室経営新聞の感想

昨日は、満室経営新聞の創刊お祝いということで、
編集メンバーで会議のあと、串揚げを食べに行きました。

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ぎんざ磯むら 関内店

まともな揚げ物食べたの、今年初かも。(笑)


さて、新聞をお読みになった読者さんから、
たくさん感想をいただいてますので、一部を紹介します。

·はじめて拝見しましたが、いろいろ参考になることがかかれており今後の購入等に役立てて生きたいと思います。有り難うございます。

·創刊おめでとうございます。こんなに内容が濃い情報を無料で配信していただいて良いのでしょうか!!
新米大家としては、感謝の気持ちでいっぱいです。
有名大家さんの記事は全て勉強になりました。何度も読んで、これからの投資方針を考えて行きたいと思います

·結構期待していたのですが、正直言ってかなり期待を上回る内容でした。
まだ物件を持っていないのですが、モチベーションが高くなります。
レイアウト、色使いなども見やすいです。
記事も素人っぽいものがなく、レベルがそろっていて読みやすいです。
あえて言うなら、カラーでプリントアウトしたいのですが、色の塗りつぶしが多いとインク代がかかるかなあと思いました。細かいですが。

·大変楽しく読ませていただきました。
ボリュームすごいですね。
競売、めぐままの落ちは笑わせていただきました。わたしも印鑑忘れとか窓口で指摘してもらったことがあるので、やっぱり執行官室まで届けてチェックしてもらうのがいいですね。

·非常に力のこもった、情報量も豊富な新聞でびっくりしました。
これを本当にFreeで頂いてしまってよいのでしょうか。これからも期待しております。
将来的にはフィードバックできるように努力いたします。

·たいへん密度の濃い、良質な情報が提供されていて、正直びっくりしました。
これだけの物が無料というのが信じられないくらいです。
これからも応援させていただきます。

·無料の新聞ということだったので、1面だけの簡単なものかと思っていたのですが、ボリュームの多さに驚きました。
今回の競売の特集については、かなり突っ込んだところまで解説されていて、セミナーレベルといっても過言ではありませんでした。
コラムも多岐に渡っていて、たいへん読み応えがあります。

·業界著名人の1頁読み切り記事は、長嶋さんインタビューに見られる聞き取り形式の方が面白いです。
どうしても単行本的な内容と書き方になり、しかも1頁制約なので中途半端に感じました。無料創刊号に対し、ヨイショでなく辛口意見でスミマセンでした。発行者様編集者様の奮闘を期待しています。

·無料購読という事で、登録させていただきましたが、著名人の貴重な記事ばかりで非常に勉強になります。
私自身大変勉強になったのは競売実践参加レポートです。
こういった観点からですと、自ら参加しているような気分になり、楽しみながら勉強させていただきました。

·充実した内容で、隅から隅まで読んでしまいました。私自身はまだ大家さんではないのですが、満室経営新聞で知識をインプットして、早く大家さんデビューしたいと思います。
ほとんどがかなり経験のある大家さん向けの内容だとは思うのですが、初心者向けのコーナーなどもあるとうれしいなぁと思いました。

書ききれないので、一部のみ掲載で申し訳ないです。
辛口なコメントも参考になります。
感想を送っていただいた皆さま、本当にありがとうございます。

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良いことをしたご褒美かもしれませんが、
この2日間で、金沢と加賀で入居が1件ずつ決まり、
加賀の退去が1件キャンセルになりました。(≧∇≦)

金沢は、購入以来4年度連続で3月末満室です。
28戸もあるのに、すごいです。


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