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満室経営新聞の感想

昨日は、満室経営新聞の創刊お祝いということで、
編集メンバーで会議のあと、串揚げを食べに行きました。

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ぎんざ磯むら 関内店

まともな揚げ物食べたの、今年初かも。(笑)


さて、新聞をお読みになった読者さんから、
たくさん感想をいただいてますので、一部を紹介します。

·はじめて拝見しましたが、いろいろ参考になることがかかれており今後の購入等に役立てて生きたいと思います。有り難うございます。

·創刊おめでとうございます。こんなに内容が濃い情報を無料で配信していただいて良いのでしょうか!!
新米大家としては、感謝の気持ちでいっぱいです。
有名大家さんの記事は全て勉強になりました。何度も読んで、これからの投資方針を考えて行きたいと思います

·結構期待していたのですが、正直言ってかなり期待を上回る内容でした。
まだ物件を持っていないのですが、モチベーションが高くなります。
レイアウト、色使いなども見やすいです。
記事も素人っぽいものがなく、レベルがそろっていて読みやすいです。
あえて言うなら、カラーでプリントアウトしたいのですが、色の塗りつぶしが多いとインク代がかかるかなあと思いました。細かいですが。

·大変楽しく読ませていただきました。
ボリュームすごいですね。
競売、めぐままの落ちは笑わせていただきました。わたしも印鑑忘れとか窓口で指摘してもらったことがあるので、やっぱり執行官室まで届けてチェックしてもらうのがいいですね。

·非常に力のこもった、情報量も豊富な新聞でびっくりしました。
これを本当にFreeで頂いてしまってよいのでしょうか。これからも期待しております。
将来的にはフィードバックできるように努力いたします。

·たいへん密度の濃い、良質な情報が提供されていて、正直びっくりしました。
これだけの物が無料というのが信じられないくらいです。
これからも応援させていただきます。

·無料の新聞ということだったので、1面だけの簡単なものかと思っていたのですが、ボリュームの多さに驚きました。
今回の競売の特集については、かなり突っ込んだところまで解説されていて、セミナーレベルといっても過言ではありませんでした。
コラムも多岐に渡っていて、たいへん読み応えがあります。

·業界著名人の1頁読み切り記事は、長嶋さんインタビューに見られる聞き取り形式の方が面白いです。
どうしても単行本的な内容と書き方になり、しかも1頁制約なので中途半端に感じました。無料創刊号に対し、ヨイショでなく辛口意見でスミマセンでした。発行者様編集者様の奮闘を期待しています。

·無料購読という事で、登録させていただきましたが、著名人の貴重な記事ばかりで非常に勉強になります。
私自身大変勉強になったのは競売実践参加レポートです。
こういった観点からですと、自ら参加しているような気分になり、楽しみながら勉強させていただきました。

·充実した内容で、隅から隅まで読んでしまいました。私自身はまだ大家さんではないのですが、満室経営新聞で知識をインプットして、早く大家さんデビューしたいと思います。
ほとんどがかなり経験のある大家さん向けの内容だとは思うのですが、初心者向けのコーナーなどもあるとうれしいなぁと思いました。

書ききれないので、一部のみ掲載で申し訳ないです。
辛口なコメントも参考になります。
感想を送っていただいた皆さま、本当にありがとうございます。

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良いことをしたご褒美かもしれませんが、
この2日間で、金沢と加賀で入居が1件ずつ決まり、
加賀の退去が1件キャンセルになりました。(≧∇≦)

金沢は、購入以来4年度連続で3月末満室です。
28戸もあるのに、すごいです。


売るかどうかを見極めるポイント

満室経営新聞、創刊号が完成しました。
時刻は未定ですが、本日メールで配信されます。

こんな感じで、30ページ以上のボリューム。

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次号から読みたい場合は、下記からお申込下さい。
不動産を持っていない方でも、お読みいただけます。

満室経営新聞 購読はこちら


さて、出口戦略についての考え方ですが、
自分の場合は、「インカム10年分のキャッシュ」が、
売却によって得られるなら売ればいいかなと思います。

数年前、IZUMI塾に出たときに、
泉さんがお話されていて、今になって理解できてます。(笑)


10年分のインカムというと、
相当莫大なキャピタル益が必要に感じますが、
細かく計算してみると、意外とそうでもありません。

まず、10年後に今と同水準の家賃が取れるか分かりませんし、
10年の間には、何らかの大規模修繕が必要でしょう。

デッドクロスが発生するので税額も上がりますし、
個人で購入した場合は、所得税と長期譲渡益の税率が開きます。


となると、意外と「売った方が良い」という基準は、
価格的に低く、時期的に遠くないです。

特に、個人購入で返済が15~20年程度の短期の場合は、
6年目になって譲渡益2割課税になったら、
売却を選んだ方が良くなるケースが多いです。

次回の記事では、具体的な事例を見てみようと思います。


空室率が拡大・・・

よく考えたら、昨年の11月以来北陸に行ってません。

3月は時期的にも行かなきゃと思ってましたが、
新聞発行や書籍の執筆、名古屋マンションの契約決済で、
時間が取れず行けませんでした。

それに伴って空室率も拡大・・(/_;。)

来月には必ず行こうと思います。


新聞は、今日の午前中までに最終校正をして、
明日のお昼くらいに配信されるよう、セットします。

こちらのページのIDやパスワードが、
メールで届きますのでご確認下さいね。


そういえば、次月の「融資特集」の取材で、
最近融資を成功させた方による、座談会を開催しました。

「え?ここで融資が受けられるの?」という金融機関を、
たぶん、2つ知ることができます。

ひとつは全国対応してますので、お楽しみに。

満室経営新聞 4月25日号の申込み

ところで、不動産投資をする上で出口戦略は欠かせませんが、
「持ち続けるか、売却するか」の判断基準について、
みなさまはどうお考えでしょうか。

次回以降の記事で、自分の考えを書いてみようと思います。


火災保険の保険金額

前回書きました、区分マンションの保険記事ですが、
読者さんから「1600万円は超過保険ではないか?」という、
ご指摘をいただきました。


その方は650万円くらいが適正とおっしゃってましたが、
ぼくは再調達価格(=新価)で契約しているので、
62㎡のマンションでは、十分範囲内です。

というか、ど真ん中です。


だいたい、1150万円~2000万円くらいまで、
再調達価格による価格協定ができます。

ちなみに時価契約だと、750~1400万円くらいです。
質問者さんは、こちらのご指摘だったかもしれませんね。


さて、今日で3連休もおしまいですが、
セミナー行ったり、原稿のゲラチェックをしたり、
新聞発行の準備をしたりと忙しいです。

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満室経営新聞は、おかげさまで創刊号の配信が、
2100名近くになります。ありがとうございます。

たくさん読者さんがいらっしゃるほど、
取材などがしやすくなります。


特に次月は融資特集ですので、
「2千名以上の読者さんが、待ち望んでます!」
識者の方からお話を聞いてこようと思います。


それから自分のアパート経営の方はというと、
連休中に内見があったようなので、その確認をするのと、
名古屋区分の入居者さんにお手紙書こうと思います。

結局、決済の日は外出して会えなかったので。。(^^;)


区分マンションの火災保険

いよいよ、満室経営新聞の創刊号申込み期限が、
本日20日いっぱいとなりました。

明日以降に申込みをされた方は、
4月25日配信分からの購読となります。

バックナンバーは配信しないか、しても有料になるので、
ブログの先を読む前に、申込みを済ませてください。

今日が創刊号の締め切り。満室経営新聞


さて、購入したマンションには、
当然ですが、全て火災保険を契約しています。

ブログにもよく登場する、川西さんにお願いしてます。
手続きのスムーズさもさることながら、
事故があっても、できるだけ面倒な手順がないよう、
工夫をしてくれるので助かります。


区分マンションの保険契約の特徴としては、

・外壁は共用部なので、破汚損リスクが低い。
・高層階の場合は、水害のリスクがほとんどない。
・土地を換金できないので、地震のPMLは購入金額と同じ。

PMLは「Probable Maximum Loss」の略で、
想定し得る最大損害額を指します。


一棟ものの場合は、物件価格(または残債額)から、
土地の売却分を差し引いた残額が、地震の際のPMLですが、
区分の場合はそうではないということです。

ですので、購入額830万円のほぼ倍額、
1600万円で火災保険に加入し、地震保険800万円を確保します。
※地震保険は、主契約の50%まで加入できます。

こちらは、自分が契約した火災保険の申込書です。

100319001.JPG クリックで拡大します。


ちなみに、優秀な代理店かどうかを見分ける方法として、
「保険の開始時刻を確認する」というのがあります。

保険の世界は「指定がない場合は、午後4時がスタート」ですが、
通常、不動産の決済は午前中に行われます。

なぜ4時かの説明(Yahoo!知恵袋)


すると、開始時刻を指定しない場合は、
4~7時間程度の、「無保険状態」が発生します。

時刻の指定は、保険料には影響しないので、
しておくに越したことはありません。


マンションの決済終了

昨晩は個人的な祝賀会を自宅で開催して、
早く寝てしまったので、4時前に目が覚めました。

おじいさんのような生活です。(笑)

ブログを書いたら、ジムに行ってこようと思います。
24時間やってるので便利です。


さて、昨日の決済は滞りなく終了しました。

仲介会社さんも、司法書士の先生も仕事ができる人で、
売主さんからは書類の大半を頂いていたため、
当日は自分が、機械的にゴム印を押すだけで済みました。


5年前に、名古屋で別の区分を購入した際は、
売主がおばあちゃんだったのですが、途中で手が疲れてしまい、
休憩タイムを取ったので契約が2時間半掛かったり、

昨年、上尾の戸建てを購入した時には、
売主さんが決済に権利書を忘れて来てしまったので、
自宅に取りに帰るのを待っていたりと、

投資家でない人が売主さんだと、結構大変です。(--; )

2004.10 最初の名古屋マンション契約 ※旧ブログ。画像見れません。

2009.2 権利書忘れて各方面からお詫びが来た記事


ちなみに残金はネット送金したのですが、
「こんなの見たことがない!( ̄Д ̄;)」と驚かれました。

みんながPCの画面をのぞき込むので、
残高とか丸見えで、恥ずかしかったです。(´~`ヾ)


優秀な仲介会社さんと司法書士さんを、紹介しときます。

三井のリハウス 上村さん

司法書士法人アプローチ 田中さん ※前列真ん中の女性

上村さんは、卒業高校が同じでびっくりです。

地元の契約は面白いですね。


決済費用の明細

おはようございます。
10時からマンションの決済です。

めちゃめちゃ凄い偶然なんですが、
約5年前に名古屋の別のマンションを購入した時と、
決済場所が同じです。ご縁があるのかも。(笑)


やりとりするお金の明細は、以下の通りです。
まず、払う方が、

購入残金 7,470,000円
固定資産税精算 12,780円

登記費用  159,855円
仲介手数料 164,450円

次にもらう方が、

敷金   276,000円
日割家賃  41,548円

売主さんには差額をネット送金。
登記と仲介の費用は、昨日引き出して持参しました。

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おそらく、淡々とした決済になると思います。
終わったら入居者さんに挨拶して、午後の新幹線で帰京です。


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