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空室率が拡大・・・

よく考えたら、昨年の11月以来北陸に行ってません。

3月は時期的にも行かなきゃと思ってましたが、
新聞発行や書籍の執筆、名古屋マンションの契約決済で、
時間が取れず行けませんでした。

それに伴って空室率も拡大・・(/_;。)

来月には必ず行こうと思います。


新聞は、今日の午前中までに最終校正をして、
明日のお昼くらいに配信されるよう、セットします。

こちらのページのIDやパスワードが、
メールで届きますのでご確認下さいね。


そういえば、次月の「融資特集」の取材で、
最近融資を成功させた方による、座談会を開催しました。

「え?ここで融資が受けられるの?」という金融機関を、
たぶん、2つ知ることができます。

ひとつは全国対応してますので、お楽しみに。

満室経営新聞 4月25日号の申込み

ところで、不動産投資をする上で出口戦略は欠かせませんが、
「持ち続けるか、売却するか」の判断基準について、
みなさまはどうお考えでしょうか。

次回以降の記事で、自分の考えを書いてみようと思います。


火災保険の保険金額

前回書きました、区分マンションの保険記事ですが、
読者さんから「1600万円は超過保険ではないか?」という、
ご指摘をいただきました。


その方は650万円くらいが適正とおっしゃってましたが、
ぼくは再調達価格(=新価)で契約しているので、
62㎡のマンションでは、十分範囲内です。

というか、ど真ん中です。


だいたい、1150万円~2000万円くらいまで、
再調達価格による価格協定ができます。

ちなみに時価契約だと、750~1400万円くらいです。
質問者さんは、こちらのご指摘だったかもしれませんね。


さて、今日で3連休もおしまいですが、
セミナー行ったり、原稿のゲラチェックをしたり、
新聞発行の準備をしたりと忙しいです。

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満室経営新聞は、おかげさまで創刊号の配信が、
2100名近くになります。ありがとうございます。

たくさん読者さんがいらっしゃるほど、
取材などがしやすくなります。


特に次月は融資特集ですので、
「2千名以上の読者さんが、待ち望んでます!」
識者の方からお話を聞いてこようと思います。


それから自分のアパート経営の方はというと、
連休中に内見があったようなので、その確認をするのと、
名古屋区分の入居者さんにお手紙書こうと思います。

結局、決済の日は外出して会えなかったので。。(^^;)


区分マンションの火災保険

いよいよ、満室経営新聞の創刊号申込み期限が、
本日20日いっぱいとなりました。

明日以降に申込みをされた方は、
4月25日配信分からの購読となります。

バックナンバーは配信しないか、しても有料になるので、
ブログの先を読む前に、申込みを済ませてください。

今日が創刊号の締め切り。満室経営新聞


さて、購入したマンションには、
当然ですが、全て火災保険を契約しています。

ブログにもよく登場する、川西さんにお願いしてます。
手続きのスムーズさもさることながら、
事故があっても、できるだけ面倒な手順がないよう、
工夫をしてくれるので助かります。


区分マンションの保険契約の特徴としては、

・外壁は共用部なので、破汚損リスクが低い。
・高層階の場合は、水害のリスクがほとんどない。
・土地を換金できないので、地震のPMLは購入金額と同じ。

PMLは「Probable Maximum Loss」の略で、
想定し得る最大損害額を指します。


一棟ものの場合は、物件価格(または残債額)から、
土地の売却分を差し引いた残額が、地震の際のPMLですが、
区分の場合はそうではないということです。

ですので、購入額830万円のほぼ倍額、
1600万円で火災保険に加入し、地震保険800万円を確保します。
※地震保険は、主契約の50%まで加入できます。

こちらは、自分が契約した火災保険の申込書です。

100319001.JPG クリックで拡大します。


ちなみに、優秀な代理店かどうかを見分ける方法として、
「保険の開始時刻を確認する」というのがあります。

保険の世界は「指定がない場合は、午後4時がスタート」ですが、
通常、不動産の決済は午前中に行われます。

なぜ4時かの説明(Yahoo!知恵袋)


すると、開始時刻を指定しない場合は、
4~7時間程度の、「無保険状態」が発生します。

時刻の指定は、保険料には影響しないので、
しておくに越したことはありません。


マンションの決済終了

昨晩は個人的な祝賀会を自宅で開催して、
早く寝てしまったので、4時前に目が覚めました。

おじいさんのような生活です。(笑)

ブログを書いたら、ジムに行ってこようと思います。
24時間やってるので便利です。


さて、昨日の決済は滞りなく終了しました。

仲介会社さんも、司法書士の先生も仕事ができる人で、
売主さんからは書類の大半を頂いていたため、
当日は自分が、機械的にゴム印を押すだけで済みました。


5年前に、名古屋で別の区分を購入した際は、
売主がおばあちゃんだったのですが、途中で手が疲れてしまい、
休憩タイムを取ったので契約が2時間半掛かったり、

昨年、上尾の戸建てを購入した時には、
売主さんが決済に権利書を忘れて来てしまったので、
自宅に取りに帰るのを待っていたりと、

投資家でない人が売主さんだと、結構大変です。(--; )

2004.10 最初の名古屋マンション契約 ※旧ブログ。画像見れません。

2009.2 権利書忘れて各方面からお詫びが来た記事


ちなみに残金はネット送金したのですが、
「こんなの見たことがない!( ̄Д ̄;)」と驚かれました。

みんながPCの画面をのぞき込むので、
残高とか丸見えで、恥ずかしかったです。(´~`ヾ)


優秀な仲介会社さんと司法書士さんを、紹介しときます。

三井のリハウス 上村さん

司法書士法人アプローチ 田中さん ※前列真ん中の女性

上村さんは、卒業高校が同じでびっくりです。

地元の契約は面白いですね。


決済費用の明細

おはようございます。
10時からマンションの決済です。

めちゃめちゃ凄い偶然なんですが、
約5年前に名古屋の別のマンションを購入した時と、
決済場所が同じです。ご縁があるのかも。(笑)


やりとりするお金の明細は、以下の通りです。
まず、払う方が、

購入残金 7,470,000円
固定資産税精算 12,780円

登記費用  159,855円
仲介手数料 164,450円

次にもらう方が、

敷金   276,000円
日割家賃  41,548円

売主さんには差額をネット送金。
登記と仲介の費用は、昨日引き出して持参しました。

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おそらく、淡々とした決済になると思います。
終わったら入居者さんに挨拶して、午後の新幹線で帰京です。


4月末に出る書籍

今日は午前中に銀行に行って、お金を引き出して、
夕方の新幹線で、名古屋に行ってきます。

明日の朝、10時から決済です。

栄あたりで前夜祭かな・・と思ったのですが、
あいにく、原稿のゲラチェックをしなくてはならず、
ひとりホテルで作業の予定です。(/_;。)


ちなみに、作業も大詰めの新刊本(4月末予定)ですが、
大家検定神奈川支部の、工藤一善さんとの共著で、
「大家さんのコミュニケーション」をテーマにしています。

チームに応援されて、楽しく賃貸経営をしている大家さんと、
ストレスだらけの大家さんとの違いは何か?

会話スキルや、相手の共感を得る法則、
即効性のあるコミュニケーションテクニックなど、
過去にない内容の書籍になってます。


そして、自分たちのコミュニケーションスキルを駆使して、
不動産本史上、最強のamazonキャンペーン特典を作製中です。

ぜひご期待下さいませ。(^▽^)


月曜日にまた行ってしまいました。
最近、生肉食系です。(笑)

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赤ちょうちん(新宿御苑前)


追いコンと光速投資法セミナー

3月も後半戦に入ってきました。

今週は物件の決済、新聞発行準備も大詰めです。
体調に気をつけて花粉と戦いながら、頑張ります。


新聞購読は、お申込み1600名突破☆

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【購読無料】満室経営新聞(創刊号は20日締めきり)


さて、週末は土曜日が体調悪くて自宅療養。
夕方からは、バーベルクラブ現役生の追いコンに参加。

筋トレは、自分のペースでいつでも&いつからでもできますが、
卒業生の中には、現役時代にかなり凄い選手であっても、
仕事が忙しいなどの理由で、トレーニングを辞めてしまうケースが、
結構たくさんあります。

生涯スポーツとして、これ以上優れたものはないので、
ブログをお読みの皆さまにも、お薦めしたいです。


日曜日は、アセンティアの北岸正光さんによる、
光速投資法セミナーに参加しました。

参加者の誰もが、資料の厚さに驚いたはず。(゜▽゜;)

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帰宅時に鞄に入らなくて、
やむなく、隣のコンビニで紙袋買いました。。


投資スタンスの解説から、融資ロジック、物件の選択など、
多岐に渡った内容で、非常に勉強になりました。

次回は6月に開催なんだそうです。


昼食抜きのスパルタセミナーということもあり、
帰宅時に数名で、銀座の焼肉屋さんに。

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銀座ホルモン でですけ

角切りのレバ刺しが、旨かったです。
早期来店者には、飲み物が200円でお得でした。


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