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退去の連絡&工藤さんと打ち合わせ

買付を入れたマンションの件で、
地元の仲介会社さんに電話をしてみました。

・・・が、お休み。

大手の会社でも、水曜日に休むんですね。


ということで、昨日は管理会社さんも休みで、
でもなぜか3末退去の連絡が来ました。

これで現在空室募集中の部屋が6戸。
1戸が富山で、残りの5戸が加賀マンション。(´ヘ`;)

まだ空いてない退去予告の部屋が、
富山と金沢で、それぞれ1戸ずつあります。


午後からは、工藤一善さんと打ち合わせ。

メルマガではお知らせしましたが、
大家さんのコミュニケーションをテーマにした本を、
4月末あたりに出版します。


まだ本文も完成していないのですが、
昨日したのは、amazonキャンペーンについてがほとんど。(笑)
かなり気が早いです。

出版された暁には、どうぞよろしくお願いします。


買付を入れた区分マンション

すごい内緒の話ですが、明日までの2日間で、
不動産投資エンカレッジで、DVD/CD/冊子教材を買うと、
購入額の10%が商品券でバックされます。

謎の封筒が入っているので、
注文された方は、包装をよく注意してください。

エンカレッジ開設記念 商品券付き教材


さて、「区分マンションでも買おうかな~」と、
Yahoo!不動産を眺めていたら、
そこそこ良さそうな物件があったので、買付入れました。

63㎡くらいの3LDKで、賃貸中です。


ファミリータイプの区分マンションは、
賃貸中の「投資物件」と、空室の「実需物件」との間で、
価格の乖離がかなりあります。


ぼくの住んでいる横浜の賃貸マンションも、
現在の市況で購入した価格と、払っている家賃を比べると、
利回りは、せいぜい6%くらいです。

もちろん、こんな利回りでは投資家は買わないので、
最低でも表面利回り10%は欲しいところです。

実際、それくらいの利回りで売られている物件が多いです。

入居者が出てから、リフォームして売った方が、
確実に高値で売れるのに、そうしてません。


目を付けたマンションは、表面10%で出てましたが、
管理費や修繕積立金を控除した
ネット利回り10%の価格で、指値買付を入れています。

100216000.JPG
こんな感じで、ちょい規模が大きめ。


買付をキープしながら他を当たられたら嫌なので、

「他の物件も検討しているので、
 1週間以内に回答もらえない場合は、買いません」

という感じで、強気に出ています。

今までの買付は、だいたいこのパターンで通してます。


通ったら両親(春日井市在住)に建物を見に行ってもらって、
問題なかったら、先に買っちゃいます。
あとで、政策公庫などから融資を引くかもしれません。

額の大小に関わらず、買付案件がある状態は楽しいですね。(≧∇≦)


飲食店経営の話

昨日は、以前からお世話になっている
「ひよっこ大家」こと、幸田信行さんと目黒で会食でした。

ひよっこ大家さんの不動産投資ブログ

幸田さんは、サラリーマン流不動産投資道場の設立や、
個人的なビジネスも軌道に乗せていて、
今は、飲食店開業に向けて、着々と準備を進められてます。

飲食店のブログもあります。

飲食店経営に向けてのブログ


西山雄一さんの飲食FC投資セミナーも好評でしたし、
大家さんで、飲食店経営に興味がある方も多いかと思います。

ぼくも、食べることはかなり好きな方なので
自分のお店を持ってみたいと思います。


飲食店経営のメリットは、自分の知る限りでは

・開業費用はアパート経営より概ね少なく済む。
・うまくやれば、全額の借入が可能。
・投資利回りも高い。20~30%は当たり前。

という感じです。

もちろん、飲食店の廃業率は決して低くなく、
安定度で言えば、圧倒的にアパート経営に軍配が上がります。

どちらも手がけていると、リスク分散になります。

いつかはやりたいなぁ・・というくらいの目標でしたが、
ちょっと本気で活動してみようと思います。


と、それとは別に、昨日は買付を入れました。
名古屋の区分マンションです。

詳しくは、明日書きます。



iPhoneを不動産投資に活用する方法

twitterを始めて、半年くらいになります。

投資家けーちゃんのtwitter

知人と著名な方を中心にフォローしてますが、
書き込みの内容を読んでみると、
かなり多忙そうな人でも、日曜日は休んでるようです。

平日に休めそうな人でも、ほぼ日曜休みです。

なので、昨日は何も仕事をしないで遊んでました。(笑)


さて、11日配信された財布レポート。
NSX松田さんのコラムが、非常に好評です。

完全暴露!大家の財布の中身レポート


松田さんは以前からIT機器を上手に使いこなしますが、
今回のコラムでは、「iPhoneを不動産投資に活用する方法」がテーマ。

豊富な図面を使って説明してくれてます。

100215000.JPG

HOME'Sが、iPhone用のアプリを開発してるのとか、
全然知りませんでした。
GPSを利用して、現在地周辺の家賃相場を調べられます。(゜▽゜;)
現地調査の時などに重宝します。

Googleのアプリを使って、
音声で地図を表示させることも、できるんだそうです。


このコラムだけでも、1500円の価値があるので、
ぜひ読んでみてください。

自分はauの携帯を使っていますが、
携帯はそのままで、iPhoneも持っている人もいるので、
ぼくも使うとしたらそういう形になりそうです。


冬季オリンピックが盛り上がっていますが、
自分はウインタースポーツに興味がまったくないので、
今日もテレビを観ることなく過ごします。


レオパレスの決算を見てみた。

レオパレスの決算がヒドイという話を、
知り合いから聞いて、同社サイトを覗いてみました。

投資家向けの決算説明資料というものが、
IR情報のところに、アップされています。

レオパレス 3Q決算概要(PDF)


まず、決算予測が凄くて、約330億円の赤字予想。
請負金額の低下と、入居率の悪化が原因。

4ページに「請負事業の状況」とありますが、
「解約率」ってのが、意外と高いです。

10021300.JPG

解約は主に、融資に関するものらしいです。
最近は、地主さんでも融資が通りにくいって話を、
コテツさんがしてましたが、本当のようです。


それから、気になる入居率の方はというと、
全国平均で約82%という水準です。

10021301.JPG

別ページに地域別の数字も出ていましたが、
中部や四国のように、7割台前半という場所もあります。

そして、「空室損失引当金」が約208億円。
施主さんへの家賃保証として、
建築費の利益から、支払われるお金も倍増してます。


施主さんは、期中で家賃保証を打ち切られて、
土地を手放すようなことが多いようですし、
変な家賃設定で、地域の相場を見事に崩します。

それで、会社自体も儲かってないとすれば、
レオパレスの存在で、得をしてる人が誰もいません。(^^;)

存在意義が問われる局面に来てます。


NZの不動産投資

3月21日に、かなり硬派なセミナーがあります。
運営をテーマにしたもので、丸1日掛かりの内容です。

2010年度版 プロフェッショナルの賃貸経営術


さて、3月末から発行を開始する、無料WEB情報誌の件で、
洗練された投資家であるフリーパパさんに、
連載のお願いと、打ち合わせに行ってきました。

フリーパパさんのブログ


都内のマンションの一室に、
事務所兼トレーディングルームを設置してまして、
ぼくが訪問した時は、ニュージーランド(NZ)ドルの定期預金を、
ネットで手続きしているところでした。

よく分からん世界です。(笑)


フリーパパさんは、昨年NZに不動産物件を購入して、
低利のローン(俗に言う「円ローン」)を引いて運用してます。

全般的になかなか好調みたいで、
ぼくにもNZに物件を買うよう奨めてきます。


理由としては、

・築古でも建物値段が高く、減価償却上有利。
・需要に供給が追いついておらず、客付けに苦労しない。
・NZドルの為替レートが低く、将来的に利益を生みそう。
・経費でNZに行ける。(笑)

というものです。

特に減価償却については、日本と通算できるので、
物件をある程度持っている方には、
メリットが大きい投資法かもしれません。


以前、アメリカ不動産に投資をしている、
中山道子さんにお会いした時に、
海外投資は、現地のチームが重要だという話を伺いました。

そういう意味では、既にフリーパパさんのチームがあるので、
便乗活用させていただくことが(たぶん)可能です。


また、NZは短期の滞在ならかなり楽しいです。

途中でゴールドコーストに寄れます。
こっちは食べ物も美味しく、気候的にも良いところです。


そういえば今年は、海外に行く予定がありません。

両親を連れて韓国に行こうと思っていたのですが、
全く乗り気じゃないので、辞めましたし。(´ヘ`;)


競売セミナーのPR動画

2月27日の藤山さんセミナー。

PR用の、トレーラー動画ができました。



競売不動産投資 リアル実践セミナー

フェスタのエンディング動画も作ってくれた、
映像職人の荒井さんが制作してくれました。

動画制作の依頼をしたい方には、紹介しますので、
ブログ上部のアドレスからご連絡下さい。


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