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レオパレスの株価が上昇

先日お伺いした長嶋さんのお話に感銘を受けて、
音声セミナーを購入してみました。

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長嶋修の「本物の不動産投資法」(音声セミナー)

価格も1本2千円ちょっととリーズナブルだし、
音質、内容とも素晴らしいです。

ダウンロードして、すぐに聴けるのもいいですね。
完全パックのオトナ買いがお薦めです。


さて、先日参加させていただいた、
フリーパパさん主催の、株&投資勉強会ので話なんですが、
レオパレスの株価が、赤字幅拡大の発表をした後も、
上がっているのを教えてもらって驚きました。( ̄△ ̄;)

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先日の記事で書いたときより、入居率が改善したのが、
株価上昇の原因だという話なんですが、

この時期に入居率が改善してるのも、ちょっと不思議でして、
何か数字トリック的なものがあるんじゃないかな~と。。
株式投資は難しいですねぇ。。(笑)


今日の夜に契約手続きの名古屋マンションは、
結局、法人で購入することになりました。

決済は先方さんの都合もありますが、来月10日過ぎの予定。


会社のゴム印を作っていなかったので、
契約書には、手書きで住所とかを書かなきゃいけません。

「代表取締役」とか、書くの面倒くさいんですよね。(ー_ー;)


長嶋修さんにインタビュー

昨日は、不動産業界の大御所、
さくら事務所の長嶋修さんにお会いしました。

3月末から発行開始の無料WEB情報誌に掲載する、
メインインタビューの取材です。


初めて長嶋さんの本を拝読したのが6年前。
講演をお聴きしたのが、5年前。

ついに・・、事務所まで到達しましたっ・・。(/_;。)

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業界の動向、国内外の不動産をとりまく状況の比較、
大家さんの本来あるべき姿など、
多岐に渡ったお話を、伺うことができました。

掲載していいの?というような強烈な発言もあり、
発行側が驚いてしまうような内容です。(゜▽゜;)


この無料WEB情報誌については、
エンカレッジのHP上で、今月中に募集を開始しますので、
今のうちにお気に入り登録をしておいて下さい。

不動産投資エンカレッジ


さて、昨日は区分マンションの契約書など、
事前のチェックや打ち合わせを、色々してました。

明日の3時過ぎの新幹線で名古屋に行って、
6時くらいから契約予定です。

夕方あたりから契約手続きをして、
6時には手羽先屋さんにでも繰り出したかったのですが、
先方さんの都合で、叶いませんでした。(´ヘ`;)


これから、手付金(83万円)と仲介手数料の半額(16万円)、
契約印紙1万円の、合計100万円を引出してきます。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


お金の教養フェスティバルと今週の予定

昨日は、JFAお金の教養フェスティバルに参加。
2000人満席の、大規模イベントでした。

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これが無料イベントとは凄いもんです。(゜▽゜;)

知識とモチベーションが、かなりアップしました。


さて、今週は忙しい1週間になりそうです。

今日は税理士さんへ、確定申告と物件購入の相談。
名古屋の区分を、個人・法人どっちで買うかについては、
今日の相談を踏まえて決めようと思います。


そして、24日の夕方に名古屋へ行って契約して、
残念ながら、そのままとんぼ返り。(/_;。)

25日は、エンカレッジメンバーの編集会議。
そして、26日までの間に本の原稿を書きます。


全部しっかり終わらせて、競売セミナーに出たいと思います。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


夜は大学時代の友人と飲みに行ったのですが、
減量中なので、こんなメニューです。(笑)

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ハイボール、サーモン刺身、えだまめ、たこわさび。

あと5kgくらい、頑張りたいと思います。


契約に向けて打ち合わせ

名古屋区分マンション。

物件を見ないで購入しようと思いましたが、
契約も決済も、現地対面(売主・買主)でするそうです。

最初の区分でもそうでしたが、
大手の仲介会社さんだと、そういう例が多いみたいです。
名古屋まで2回、行かなきゃいけません。(^^;)


昨日は入居している方の賃貸借契約書の確認と、
滞納歴、トラブルなどについての聴取。
幸い、滞納の心配はない優良な入居者さんでした。

あとは契約日や決済日の相談ですが、
できるだけ早いスケジュールを望んでいるようです。
都合が付けば、来週契約になりそうな感じ。


値段について書いてませんでしたが、
1000万円 → 830万円で購入予定です。

現況家賃が9万2千円ですから、
表面利回りは13.3%、ネットで10%です。


さて、不動産投資エンカレッジでは、
めぐママさんが、家計のやりくりについて記事を書いてくれてます。

ぜひ読んでみてくださいね~☆


区分のチェックポイント

藤山さんの競売実践セミナーは、100名突破。
もうすぐ締め切ってしまう感じです。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


さて、名古屋の区分マンション、買付が通ったようです。

売値から17%の価格交渉をしていましたが、
ちょっと微妙な雰囲気の中、担当さんが頑張ってくれました。
おそらく購入することになると思います。

まだ現場を見ていないのですが、
5年前に買った区分と、かなり近い位置にあるので、
なんとなくの土地勘はあります。

Googleストリートビューもチェックしましたし。

これから近隣に住んでる両親に頼んで、
現場や管理状況の確認をしてきてもらいます。


◆現地のチェックポイント

・最寄り駅から現場まで、歩いてみる。
 体感の距離や時間を確認する。

・エントランス周りがきれいに清掃されているか。
 
・郵便受けは雑然としていないかどうか。
 アヤシイ感じのお店などが、事務所使用で入居していないか。
 (風俗ビル化しているマンションもあります)

・連絡用掲示板の写真を撮ってきてもらう。
 期限切れの掲示があったり、掲示物が破れていたりしないか。

・騒音。気になるかどうか。

・空き家になっている部屋が多いかどうか確認する。

・近くに小学校があるので、その様子を感じ取る。

・近くで建築中の建物の有無。

・入り口で30分くらい待機して、
 出入りする人の様子をチェックする。

・管理人さんがいれば、働きぶりをチェック。

・ペットについて確認する。
 規約上ダメでも、黙認されているようなところもある。

・全体を眺めて、痛みが激しいかどうか見る。
 (修繕積立金残高は、十分にあることを確認済み)

・近隣の月極駐車場について。

・コンビニ、スーパーなどのチェック。


こんな感じです。

これから両親にFAX(メール見ないので)します。


退去の連絡&工藤さんと打ち合わせ

買付を入れたマンションの件で、
地元の仲介会社さんに電話をしてみました。

・・・が、お休み。

大手の会社でも、水曜日に休むんですね。


ということで、昨日は管理会社さんも休みで、
でもなぜか3末退去の連絡が来ました。

これで現在空室募集中の部屋が6戸。
1戸が富山で、残りの5戸が加賀マンション。(´ヘ`;)

まだ空いてない退去予告の部屋が、
富山と金沢で、それぞれ1戸ずつあります。


午後からは、工藤一善さんと打ち合わせ。

メルマガではお知らせしましたが、
大家さんのコミュニケーションをテーマにした本を、
4月末あたりに出版します。


まだ本文も完成していないのですが、
昨日したのは、amazonキャンペーンについてがほとんど。(笑)
かなり気が早いです。

出版された暁には、どうぞよろしくお願いします。


買付を入れた区分マンション

すごい内緒の話ですが、明日までの2日間で、
不動産投資エンカレッジで、DVD/CD/冊子教材を買うと、
購入額の10%が商品券でバックされます。

謎の封筒が入っているので、
注文された方は、包装をよく注意してください。

エンカレッジ開設記念 商品券付き教材


さて、「区分マンションでも買おうかな~」と、
Yahoo!不動産を眺めていたら、
そこそこ良さそうな物件があったので、買付入れました。

63㎡くらいの3LDKで、賃貸中です。


ファミリータイプの区分マンションは、
賃貸中の「投資物件」と、空室の「実需物件」との間で、
価格の乖離がかなりあります。


ぼくの住んでいる横浜の賃貸マンションも、
現在の市況で購入した価格と、払っている家賃を比べると、
利回りは、せいぜい6%くらいです。

もちろん、こんな利回りでは投資家は買わないので、
最低でも表面利回り10%は欲しいところです。

実際、それくらいの利回りで売られている物件が多いです。

入居者が出てから、リフォームして売った方が、
確実に高値で売れるのに、そうしてません。


目を付けたマンションは、表面10%で出てましたが、
管理費や修繕積立金を控除した
ネット利回り10%の価格で、指値買付を入れています。

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こんな感じで、ちょい規模が大きめ。


買付をキープしながら他を当たられたら嫌なので、

「他の物件も検討しているので、
 1週間以内に回答もらえない場合は、買いません」

という感じで、強気に出ています。

今までの買付は、だいたいこのパターンで通してます。


通ったら両親(春日井市在住)に建物を見に行ってもらって、
問題なかったら、先に買っちゃいます。
あとで、政策公庫などから融資を引くかもしれません。

額の大小に関わらず、買付案件がある状態は楽しいですね。(≧∇≦)


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