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レオパレスの決算を見てみた。

レオパレスの決算がヒドイという話を、
知り合いから聞いて、同社サイトを覗いてみました。

投資家向けの決算説明資料というものが、
IR情報のところに、アップされています。

レオパレス 3Q決算概要(PDF)


まず、決算予測が凄くて、約330億円の赤字予想。
請負金額の低下と、入居率の悪化が原因。

4ページに「請負事業の状況」とありますが、
「解約率」ってのが、意外と高いです。

10021300.JPG

解約は主に、融資に関するものらしいです。
最近は、地主さんでも融資が通りにくいって話を、
コテツさんがしてましたが、本当のようです。


それから、気になる入居率の方はというと、
全国平均で約82%という水準です。

10021301.JPG

別ページに地域別の数字も出ていましたが、
中部や四国のように、7割台前半という場所もあります。

そして、「空室損失引当金」が約208億円。
施主さんへの家賃保証として、
建築費の利益から、支払われるお金も倍増してます。


施主さんは、期中で家賃保証を打ち切られて、
土地を手放すようなことが多いようですし、
変な家賃設定で、地域の相場を見事に崩します。

それで、会社自体も儲かってないとすれば、
レオパレスの存在で、得をしてる人が誰もいません。(^^;)

存在意義が問われる局面に来てます。


NZの不動産投資

3月21日に、かなり硬派なセミナーがあります。
運営をテーマにしたもので、丸1日掛かりの内容です。

2010年度版 プロフェッショナルの賃貸経営術


さて、3月末から発行を開始する、無料WEB情報誌の件で、
洗練された投資家であるフリーパパさんに、
連載のお願いと、打ち合わせに行ってきました。

フリーパパさんのブログ


都内のマンションの一室に、
事務所兼トレーディングルームを設置してまして、
ぼくが訪問した時は、ニュージーランド(NZ)ドルの定期預金を、
ネットで手続きしているところでした。

よく分からん世界です。(笑)


フリーパパさんは、昨年NZに不動産物件を購入して、
低利のローン(俗に言う「円ローン」)を引いて運用してます。

全般的になかなか好調みたいで、
ぼくにもNZに物件を買うよう奨めてきます。


理由としては、

・築古でも建物値段が高く、減価償却上有利。
・需要に供給が追いついておらず、客付けに苦労しない。
・NZドルの為替レートが低く、将来的に利益を生みそう。
・経費でNZに行ける。(笑)

というものです。

特に減価償却については、日本と通算できるので、
物件をある程度持っている方には、
メリットが大きい投資法かもしれません。


以前、アメリカ不動産に投資をしている、
中山道子さんにお会いした時に、
海外投資は、現地のチームが重要だという話を伺いました。

そういう意味では、既にフリーパパさんのチームがあるので、
便乗活用させていただくことが(たぶん)可能です。


また、NZは短期の滞在ならかなり楽しいです。

途中でゴールドコーストに寄れます。
こっちは食べ物も美味しく、気候的にも良いところです。


そういえば今年は、海外に行く予定がありません。

両親を連れて韓国に行こうと思っていたのですが、
全く乗り気じゃないので、辞めましたし。(´ヘ`;)


競売セミナーのPR動画

2月27日の藤山さんセミナー。

PR用の、トレーラー動画ができました。



競売不動産投資 リアル実践セミナー

フェスタのエンディング動画も作ってくれた、
映像職人の荒井さんが制作してくれました。

動画制作の依頼をしたい方には、紹介しますので、
ブログ上部のアドレスからご連絡下さい。


投資家を探しています。

昨日は「投資家を探しています」というタイトルで、
メールが届きました。

未公開株か何かの話かなと思って開封してみると、
下記のような内容でした。

100210000.JPG


まず、「貧乏人」という出だしに引きます。(^^;)

失業支援金債権を譲るので、お金を下さいという内容ですが、
名義が移転する訳でもなく、振込通帳を預けるという
かなり不安なオファーです。

振込先の変更手続きをされたらおしまいです。
(できるかどうかは知りませんが)

利回りを考えると、単純計算で6ヶ月で5万円の収益。
70万円に対する利回りは、年率10%ちょっとですね。

これなら、不動産投資の方が良さそうです。


ぼくからできるアドバイスとしては、
このようなメールを送るより、
就職活動をする方が、良いのではないかと思います。


さて、明日配信の財布の中身レポートでは、
音声セミナーで、熊切伸英さんの管理ノウハウが聴けます。


凄まじく爆笑できるだけでなく、
トラブル、滞納、迷惑住民などの対処法が分かるので、
管理会社さんを適切にリードできるようになります。

テレビでも公開された、エントランスにおしっこをする住人を、
どうやって捕まえたかも話されています。(笑)


管理のノウハウは、投資家向けにはほとんどなかったので、
会員の方は、ぜひご期待下さい。


エンカレッジ通信の更新トラブル

不動産投資エンカレッジへの、サイトアクセスが、
おかげさまで、かなり増えています。

アクセスいただいた皆様、ありがとうございます。

不動産投資エンカレッジ


ブログ(エンカレッジ通信)の更新も進んでまして、
自分のブログを完全に引退したコテツさんが、
結構頻繁に、記事を書いてくれてます。


ただ、内部の話で恐縮ですが、
このエンカレッジのサイトは非常に複雑な作りになっていて、
簡単に言うと、いくつものブログが合体したような
構成になっています。

エンカレッジ通信やコラムはもちろんのこと、
トップページやメンバー紹介など、
ほとんど全てのページを、ブログのように追加変更できます。


で、メンバーの一人であるめぐママさんが、
エンカレッジ通信を更新しようとしてくれましたが、
初めてで操作を誤ってしまい・・・

100209001.JPG

100209002.JPG


トップページにめぐママ専用メニューができました。

絶対クリックしたくなります。(笑)


今は修正されて元通りになていますが、
もしかしたらこれからも、時々トラブルがあるかもしれませんので、
何か変な画面になっていたときは、ご容赦下さい。(^^;)


あと、今月末の藤山さん融資セミナーは、
100席近くの申込が、既に入っているようです。

競売不動産投資 リアル実践セミナー

ほとんどがDVD+特典映像付きだということです。


土曜日のセミナー

土曜日は、ファイナンシャルアカデミー主催の、
「不動産投資の学校 実践報告会」に出演しました。


このイベントは、同じ建物で会場が2つあって、
同時に2人の講師が話をするスタイルです。

途中退席して別の会場へ行く人もいますので、
出演する側としては、プレッシャーが掛かります。

後ろで社長の泉さんが見ていたので、
余計に緊張してしまいました。(゜▽゜;)


自分の失敗談を中心に話をしたのですが、
どこかしら、お役に立てば幸いです。


最後に話したもっさんの激安購入ぶりは、
加藤ひろゆきさん以上で、会場は騒然としてました。


あとやっぱり、束田光陽さんの話が上手すぎます。
現在日本で不動産投資について、
もっとも分かりやすく、楽しく話せる人です。

不動産投資の学校 体験学習会


さて、今週はいろいろやることがあって、
かなり忙しい1週間になりそうです。

・財布の中身レポートの発行
・原稿の執筆
・藤山さんセミナーの映像の字幕を作る
・不動産投資エンカレッジのコンテンツを増やす

今週は、物件探しをしてる時間がないです。(笑)


今日のブログ


今日はこっちでブログ書きました。

コテツさんやエミゾウさんも、更新してくれてます。

不動産投資エンカレッジ通信


まぁ、内容は不動産とは関係ないので、
ご興味のある方だけって感じです。


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