メイン

シルバー人材センターから電話

ぼくは物件の定期巡回と清掃作業を、
各地のシルバー人材センターにお願いしています。

非常に低いコストで、熱心に作業をしてくれますし、
高齢者が活躍する場を提供することは、
社会的にも良いことだと思います。


センターから派遣されてくる方(通称シルバーさん)に、
作業内容を説明したり、就業の管理をする必要はなく、
全部事務局の方がやってくれるので、楽ちんです。


さて、お世話になっている加賀のセンターから、
自宅に深刻な感じの電話がありました。


「実は、ご依頼いただいてるお仕事についてなんですが・・・」


声のトーンを察知して、本能的に恐怖感が走ります。

なぜなら、加賀マンションの定期清掃は、
場所的な問題もあって、なかなか人材が見つからず、
苦労をした経緯があるからです。

もしかして、シルバーさんが辞めるのかも・・・( ̄Д ̄;)


 辞めた場合は、しばらく民間の清掃会社に、
 作業を委託しなければ・・・確か僻地なので費用が
 かなり高かったはず。。

 ただでさえ、観光不況で入居率が低下している上に、
 エレベータや電気代、超高い固定資産税で、
 収益が相当圧迫されている・・・これはマズい。(ここまで0.2秒)


受話器を持つ手に汗がにじみましたが、
事務局の方が続けた内容は・・・

「事業仕分けで予算が減ったので、
  次月からの事務費を、1%上げさせて頂けますでしょうか・・?」

事務費は元々5%だったので(加賀市の場合)、
6%になった場合、自分の支出は150円くらいになります。

そんな連絡で、ホントに良かったです。ε= (´∞` )


事業仕分けは、徹底度が不十分という印象でしたが、
こんなところにまで、影響してるんですね。

シルバー人材センターの事業仕分け(PDF)


このPDFを読むと、民業圧迫なんて書いてますが、
民間と同じ値段だったら誰も頼みません。

そうすると、お年寄りの働く機会は激減しますので、
値上げはあまり好ましくないと思います。


損をしない物件の選び方

1月までの読書日記を更新しました。
年始で時間もあったので、割とたくさん読めてます。

お薦め本が満載の読書日記


さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「どんな物件を買えば良いか」です。

投資スタンスによって、買う物件の種類は様々です。

利回り、返済比率、土地値割合、入居率、
家賃の下落率、人口増加率、駅乗降人数推移・・、
チェックする指標もいろいろあります。


ただ、これらの指標を調査検討するのも、
究極的には、下記の3つを確かめるためのものです。


1.投資期間中 常にキャッシュフローがプラス

2.投下した資金を回収後、常に残債以上で売れる

3.自分が売主よりも同等以上の経営ができる


どれだけ資産価値があっても、値上がりしそうでも、
キャッシュフローがマイナスだと保有できません。

特に物件数が少ないうちは、
十分なキャッシュフローが必要だと思います。


また、前の記事で書いたように、
高利回りが「価値の下落の先食い」ではいけません。

残債以上で売れるかどうかというのは、
購入予定物件、保有物件の両方でチェックが必要です。

融資の関係で、「●年後以降は極端に売りづらくなる」という
ポイントが発生する物件もあるので、
その場合は、それまでに売却をする予定で購入します。


その他、売主さんが超やり手で経営力があると、
所有が自分になった途端、経営が悪化するかもしれません。
売主さんが凄そうな人かは、いつも確認します。


以上の3点を満たしていれば、
キャッシュフロー重視か売却までのトータル収益重視か、
含み資産重視かの差はあるものの、
損をするリスクはほとんどなく経営ができるはずです。


法人税の支払いと対策の重要性

「天気と体調の悪い日は無理をしない」というのが、
自分の生活の原則になっていますが、

昨日はどっちも芳しくなかったので、
割とゆったり目に、1日を過ごしました。


午前中に、法人税の支払いと各種書類の郵送。

100201001.jpg


税理士さんにお願いしているので簡単ですが、
各所に送る様々な書類が複雑すぎます。

どこに何を送っているのかも、理解できないまま、
言われた通りの書類に捺印して、指定の封筒に入れました。

100202000.jpg


法人税率は40%というイメージがありましたが、
申告所得800万円までの部分は、もっと税率が低いです。

個人で高めの税率になっている場合は、
やはり法人で物件を買う方が望ましいと思います。

ぼくも、そうしておけば良かったです。。(^^;)


法人の事業内容は、不動産の管理収入のほか、
ブログやメルマガからの収入、講演や執筆の謝礼などで、
交通費以外の経費が、ほとんど掛からないです。

従って、利益率の高い優良企業になってますが、
役員報酬はこのまま増やさないでおきました。

増やしても、個人の税率の方が高くなってしまうからです。


そんなに稼いでいる実感はないのですが、
借入元金の支払いが、経費になっていないからですね。

不動産投資は、税金との戦いと言っても過言ではありません。


しかし、不動産投資のノウハウの中では、
購入や融資の話が人気で、税金はそうでもありません。

叶さんの税金塾はかなり役立ちますし、
毎月の課金がちょっと・・という場合は、
同じ叶さんのインタビュー音声を聴くことが可能です。

賢人投資家 オーディオセミナー


あとは、できるだけ早めに良い税理士さんと、
顧問契約をするといいと思います。

自分やハートブレインの顧問税理士さん


土曜日のセミナー

土曜日は、お昼から石渡浩さんのセミナーに出席。

「金融機関審査の盲点を突く」
「禁断のセミナー」

という、刺激的な煽りもあるテーマでしたが、
タイトルに偽りなしの内容で驚きました。(゜▽゜;)

いかに多くのお金を、合法的に引っ張るか。

それ「のみ」に焦点を当てたお話でした。
めちゃめちゃ偏ってます。(笑)

100201000.jpg

超過激な内容でしたので、参加されなかった方は、
DVDを観てみることをお薦めします。

「ここまでやっているのか。( ̄Д ̄;)」と
驚くこと、間違いありません。


夜は、西山雄一さんの満室経営セミナー。
開催が浦和で移動が大変でした。

10020100.JPG
珍しくスーツ姿の西山さん。


企画、USP、ネット募集、対面トークなど、
あらゆる手段で入居を決めるという内容でしたが、
個人的に一番勉強になったのが、長期入居について。

西山さんは、昨年1年間1戸の退去もなかったそうです。
入居率100%ですから、羨ましい限りです。


今日はこれから法人税を支払ってきます。


買っても良い高利回り物件とは?

今日はお昼から、お宝不動産の石渡さんセミナー。
夜は西山雄一さん主催の、空室対策セミナーに参加します。

体力使いそうですが、頑張ります。


さて、昨日の続きで「買っても良い高利回り物件」ですが、
以下の3つに当てはまるかどうかで、
全ての物件の購入可否を、判断することができます。


1.その利回りは十分に高いか。

2.その利回りは本当に高いか。

3.その利回りはずっと高いか。


「十分に高いか」というのは、平均の入居率や、
エリアのキャップレートを勘案しても、
十分に高い物件を購入するということです。

例えば、富山で築15年くらいのRCでしたら、
利回り13%とかでは、全然高利回りとは言えません。


「本当に高いか」の判断については、
固定資産税や運営費(地方の方が高率になりがち)を考慮に入れ、
純粋に手元に残る利回りが高いのかどうか。

特に、他に面積あたりの賃料の安さは、
地方のアパート経営を、経費で圧迫するので注意です。


最後に「ずっと高いか」は分かりやすくて、
入居率や家賃の低下が少なく、利回りを維持できるかどうか。

将来の価値の下落を先食いしてるだけでは
高い利回りの、意味がありません。


以上のことを考えると、巷の高利回り物件は、
何かの理由があって激安であることがほとんどです。
要するに、「買ってはいけない」ものです。

また、本当に良い高利回りは、すぐに売れちゃいます。

ですので、良い高利回り物件を買うには、
先日の記事に書いた2か3の方法が、ベストではないかと思います。


3の「空室の多い物件を安く買って満室にする」というのは、
自分が3棟続けて実践して成果が出た方法です。


最近売れているこちらのDVDで、
探し方、買い方、融資の通し方などを説明しています。



高利回り物件の正体

昨日は、山田里志さんにインタビュー。

こちらはたぶん、財布レポート3月の配信になります。
講演のために上京された山田さんを、吉祥寺でキャッチ。

ご自身の20年近くにも渡る不動産投資について、
振り返っていただきました。


100129000.JPG

内容は、また追ってご紹介します。

今のうちに購読開始。財布の中身レポート


さて、今日の「これから不動産投資」は、
昨日の記事に引き続いて、利回りの話です。

高利回り物件ばかりを追いかける人を、
よく「利回り星人」などと言って揶揄しますが、
利回りが高いに越したことはありません。


こんな風に言う人もいますが、

100129001.JPG


でも、例えば銀座の一等地に利回り5%で売ってる物件が、
何かの事情で、すぐに売却しなければならなくなり、
一気に半額になった(=利回り10%)ような場合では、
物件の価値が下がった訳ではありません。

要するに、買ってもいい高利回り物件と、
買ってはいけない高利回り物件の2種類がある訳です。


では、買ってもいい高利回り物件はというと、
何らかの理由で「価値より安い値段で売られている物件」です。


本当はすぐに入居が付くはずなのに、
売主さんのやる気が全くなくて、空きだらけというような物件。
また、単純に値付けが間違っている場合もあります。

滞納が多いとか、めちゃめちゃ汚いとか、
大家さんが頑張れば、改善できてしまうマイナス要因は、
実際に改善すれば、もはやダメ物件ではありません。


ということを踏まえて、次回の記事では、
買っても良い高利回り物件を判定する方法について、
書こうと思います。


それから、今度は石渡浩さんのDVDを観ました。

不動産投資の戦略マップ 2010年度版

石渡さんは、普段の会話大人しめの感じなのに、
講演中はすごくエネルギッシュです。(゜▽゜;)


高利回り物件をゲットする方法

最近、インタビューが続いています。

一昨日の火曜日は、国際税務を専門にされている、
田邊政行さんに海外投資と移住に関する、
税務について教えていただきました。


100128000.jpg
超気さくな田邊先生。隣はNSX松田さん。


ちなみに、田邊さんはまだ30代です。(笑)

年相応に見えないことはご本人も十分自覚されており、
その話をすると、むしろ自慢口調です。
職業的には、あまり若く見えない方がいいのかもしれません。


日本の非居住者になると、住民税が掛かりません。
移住する国によっては、かなりのメリットです。

近くレポート読者さんに配信しますので、
来月以降をぜひご期待下さい。

ちなみに、田邊さんの移住お薦めはタイだそうです。


さて、本日の「これから不動産投資」は、
高利回り物件を買う方法について。

何だかんだ言っても、高利回りは魅力です。
しかし、高利回りにもいろいろあって、
買える水準である「本当に良い高利回り」は多くありません。


なかなか買えないという方も多いと思いますが、
入手方法の分類を知っておくと、戦略が立てやすいです。


1.とにかくスピードで勝負する。
  誰より早く情報を入手し、ダッシュで現地に行き買付を入れる。

2.ボロ物件を激安リフォームする。

3.空きだらけの物件を満室にする。

4.融資力、資金力を駆使して自分だけしか買えないものを買う。

1で勝負できないのに、他の手段を使わず真っ向勝負するのが、
いつまでも買えない大きな原因であることが多いです。

2と3は、物件の価値を自ら上げることで、
高利回り物件を「創り出す」手法。
ぼくは、主にこの3番で高利回り物件を入手してます。


4は王者の戦法って感じですが、
実は「自分しか買えない物件」というのは危なくて、
売りたいときに、買える人が出てこない可能性があります。

買った時より融資が厳しくなってたりすると、
さらに、そういう危険が高いです。


ちなみに、競売は一部2~3に当てはまりますが、
そういうのを超越した安さがあります。


100115000.JPG

競売不動産投資 リアル実践セミナー

 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事