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法人税の支払いと対策の重要性

「天気と体調の悪い日は無理をしない」というのが、
自分の生活の原則になっていますが、

昨日はどっちも芳しくなかったので、
割とゆったり目に、1日を過ごしました。


午前中に、法人税の支払いと各種書類の郵送。

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税理士さんにお願いしているので簡単ですが、
各所に送る様々な書類が複雑すぎます。

どこに何を送っているのかも、理解できないまま、
言われた通りの書類に捺印して、指定の封筒に入れました。

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法人税率は40%というイメージがありましたが、
申告所得800万円までの部分は、もっと税率が低いです。

個人で高めの税率になっている場合は、
やはり法人で物件を買う方が望ましいと思います。

ぼくも、そうしておけば良かったです。。(^^;)


法人の事業内容は、不動産の管理収入のほか、
ブログやメルマガからの収入、講演や執筆の謝礼などで、
交通費以外の経費が、ほとんど掛からないです。

従って、利益率の高い優良企業になってますが、
役員報酬はこのまま増やさないでおきました。

増やしても、個人の税率の方が高くなってしまうからです。


そんなに稼いでいる実感はないのですが、
借入元金の支払いが、経費になっていないからですね。

不動産投資は、税金との戦いと言っても過言ではありません。


しかし、不動産投資のノウハウの中では、
購入や融資の話が人気で、税金はそうでもありません。

叶さんの税金塾はかなり役立ちますし、
毎月の課金がちょっと・・という場合は、
同じ叶さんのインタビュー音声を聴くことが可能です。

賢人投資家 オーディオセミナー


あとは、できるだけ早めに良い税理士さんと、
顧問契約をするといいと思います。

自分やハートブレインの顧問税理士さん


土曜日のセミナー

土曜日は、お昼から石渡浩さんのセミナーに出席。

「金融機関審査の盲点を突く」
「禁断のセミナー」

という、刺激的な煽りもあるテーマでしたが、
タイトルに偽りなしの内容で驚きました。(゜▽゜;)

いかに多くのお金を、合法的に引っ張るか。

それ「のみ」に焦点を当てたお話でした。
めちゃめちゃ偏ってます。(笑)

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超過激な内容でしたので、参加されなかった方は、
DVDを観てみることをお薦めします。

「ここまでやっているのか。( ̄Д ̄;)」と
驚くこと、間違いありません。


夜は、西山雄一さんの満室経営セミナー。
開催が浦和で移動が大変でした。

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珍しくスーツ姿の西山さん。


企画、USP、ネット募集、対面トークなど、
あらゆる手段で入居を決めるという内容でしたが、
個人的に一番勉強になったのが、長期入居について。

西山さんは、昨年1年間1戸の退去もなかったそうです。
入居率100%ですから、羨ましい限りです。


今日はこれから法人税を支払ってきます。


買っても良い高利回り物件とは?

今日はお昼から、お宝不動産の石渡さんセミナー。
夜は西山雄一さん主催の、空室対策セミナーに参加します。

体力使いそうですが、頑張ります。


さて、昨日の続きで「買っても良い高利回り物件」ですが、
以下の3つに当てはまるかどうかで、
全ての物件の購入可否を、判断することができます。


1.その利回りは十分に高いか。

2.その利回りは本当に高いか。

3.その利回りはずっと高いか。


「十分に高いか」というのは、平均の入居率や、
エリアのキャップレートを勘案しても、
十分に高い物件を購入するということです。

例えば、富山で築15年くらいのRCでしたら、
利回り13%とかでは、全然高利回りとは言えません。


「本当に高いか」の判断については、
固定資産税や運営費(地方の方が高率になりがち)を考慮に入れ、
純粋に手元に残る利回りが高いのかどうか。

特に、他に面積あたりの賃料の安さは、
地方のアパート経営を、経費で圧迫するので注意です。


最後に「ずっと高いか」は分かりやすくて、
入居率や家賃の低下が少なく、利回りを維持できるかどうか。

将来の価値の下落を先食いしてるだけでは
高い利回りの、意味がありません。


以上のことを考えると、巷の高利回り物件は、
何かの理由があって激安であることがほとんどです。
要するに、「買ってはいけない」ものです。

また、本当に良い高利回りは、すぐに売れちゃいます。

ですので、良い高利回り物件を買うには、
先日の記事に書いた2か3の方法が、ベストではないかと思います。


3の「空室の多い物件を安く買って満室にする」というのは、
自分が3棟続けて実践して成果が出た方法です。


最近売れているこちらのDVDで、
探し方、買い方、融資の通し方などを説明しています。



高利回り物件の正体

昨日は、山田里志さんにインタビュー。

こちらはたぶん、財布レポート3月の配信になります。
講演のために上京された山田さんを、吉祥寺でキャッチ。

ご自身の20年近くにも渡る不動産投資について、
振り返っていただきました。


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内容は、また追ってご紹介します。

今のうちに購読開始。財布の中身レポート


さて、今日の「これから不動産投資」は、
昨日の記事に引き続いて、利回りの話です。

高利回り物件ばかりを追いかける人を、
よく「利回り星人」などと言って揶揄しますが、
利回りが高いに越したことはありません。


こんな風に言う人もいますが、

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でも、例えば銀座の一等地に利回り5%で売ってる物件が、
何かの事情で、すぐに売却しなければならなくなり、
一気に半額になった(=利回り10%)ような場合では、
物件の価値が下がった訳ではありません。

要するに、買ってもいい高利回り物件と、
買ってはいけない高利回り物件の2種類がある訳です。


では、買ってもいい高利回り物件はというと、
何らかの理由で「価値より安い値段で売られている物件」です。


本当はすぐに入居が付くはずなのに、
売主さんのやる気が全くなくて、空きだらけというような物件。
また、単純に値付けが間違っている場合もあります。

滞納が多いとか、めちゃめちゃ汚いとか、
大家さんが頑張れば、改善できてしまうマイナス要因は、
実際に改善すれば、もはやダメ物件ではありません。


ということを踏まえて、次回の記事では、
買っても良い高利回り物件を判定する方法について、
書こうと思います。


それから、今度は石渡浩さんのDVDを観ました。

不動産投資の戦略マップ 2010年度版

石渡さんは、普段の会話大人しめの感じなのに、
講演中はすごくエネルギッシュです。(゜▽゜;)


高利回り物件をゲットする方法

最近、インタビューが続いています。

一昨日の火曜日は、国際税務を専門にされている、
田邊政行さんに海外投資と移住に関する、
税務について教えていただきました。


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超気さくな田邊先生。隣はNSX松田さん。


ちなみに、田邊さんはまだ30代です。(笑)

年相応に見えないことはご本人も十分自覚されており、
その話をすると、むしろ自慢口調です。
職業的には、あまり若く見えない方がいいのかもしれません。


日本の非居住者になると、住民税が掛かりません。
移住する国によっては、かなりのメリットです。

近くレポート読者さんに配信しますので、
来月以降をぜひご期待下さい。

ちなみに、田邊さんの移住お薦めはタイだそうです。


さて、本日の「これから不動産投資」は、
高利回り物件を買う方法について。

何だかんだ言っても、高利回りは魅力です。
しかし、高利回りにもいろいろあって、
買える水準である「本当に良い高利回り」は多くありません。


なかなか買えないという方も多いと思いますが、
入手方法の分類を知っておくと、戦略が立てやすいです。


1.とにかくスピードで勝負する。
  誰より早く情報を入手し、ダッシュで現地に行き買付を入れる。

2.ボロ物件を激安リフォームする。

3.空きだらけの物件を満室にする。

4.融資力、資金力を駆使して自分だけしか買えないものを買う。

1で勝負できないのに、他の手段を使わず真っ向勝負するのが、
いつまでも買えない大きな原因であることが多いです。

2と3は、物件の価値を自ら上げることで、
高利回り物件を「創り出す」手法。
ぼくは、主にこの3番で高利回り物件を入手してます。


4は王者の戦法って感じですが、
実は「自分しか買えない物件」というのは危なくて、
売りたいときに、買える人が出てこない可能性があります。

買った時より融資が厳しくなってたりすると、
さらに、そういう危険が高いです。


ちなみに、競売は一部2~3に当てはまりますが、
そういうのを超越した安さがあります。


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競売不動産投資 リアル実践セミナー

物件を探す4つのルート

日程的に行けなかったセミナーのDVDが届いたので、
昨日から勉強を始めています。

不動産投資の戦略マップ 2010年度版


講師が10人もいるので、全部観るのが大変ですが(笑)、
非常に勉強になるので頑張ろうと思います。


さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
良い物件を探す手段について書きます。


街の不動産屋さんが、素晴らしい売り物件情報を持っていたり、
戸建てしか掲載されてないサイトで、
利回りさえ書かれていないアパートが、ぽつんとあったり。

4~5年前の不動産セミナーなどでは、
こんな手法が紹介されていたりしました。

でも、石油鉱脈を掘るような、効率の悪い探し方は、
今ではしなくても良くなってます。


調査してみたところ、以下の4パターンが有効なので、
ご自身は、どの探し方でいくのかを決めておくと、
見つけられる早さと確率が高まります。


1.健美家やYahoo!不動産などの検索サイトを使って、
  決めたエリアと条件で定点観測する。

2.物件紹介をしてくれる人にお願いする。
  俗に言う、物件紹介付きのコンサルティングサービス。

3.収益物件を扱っている業者さんと仲良くなり、
  サイトに掲載する前に、紹介してもらう。

4.競売で買う。

1番目の方法でも、良いものは十分に見つかります。
激安戸建てや新築用の土地では、さらに有効です。

2番目は、他のクライアントとの競争があるため、
大幅な指値ができにくいですが、融資のサポートも得られるので、
本業で忙しいエグゼクティブの方にお薦めです。

3番目は、コミュニケーション力が必要ですが、
ちょっとした工夫で、VIP対応してもらうことは可能です。

4番目の競売は、入札なのでスピードが要りません。
好みが分かれますが、注目したい手法。


やみくもに物件探しの媒体を増やすのではなく、
自分なりの手段を決めて、それを徹底追求しているような人が、
良い物件を買えていることが多いと思います。


土曜日の写真

関西大家の会での写真です。

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30名くらいの方にお越しいただけました。

講演テーマは、
「ハッピー&リッチな不動産投資家になるための20の質問」
として、自分の目的に合った不動産投資について
お話をさせていただきました。


懇親会の一次会は、おしゃれ系のビュッフェスタイル。
席の移動がしやすくて良かったです。

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二次会は、会の運営を手伝っているまる子さんが見つけた、
かなり美味しい居酒屋さんでした。

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まる子さんブログより借用。
ぼくより上手に食べ物写メを撮るとは、タダモノではないです。(笑)


こちらでは、ぎゅうぎゅう詰めで席移動できませんが、
ゴンさんや周りの方と、非常に濃い話ができて良かったです。

3月は、四国のうっちゃんが講師だそうです。

面白そうなので、たぶんぼくも行きます。


関西大家の会の詳細はこちら


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