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収益と労力の総合計。

この前、チャレンジ面談を受けに来た人と話していて、
自分で「おー。これは凄いな」と思ったことがあるのでご紹介します。


何かというと、

「これまでの成果を、まとめて話す」

ということでして、
ぼくは賃貸業を始めてもうすぐ11年になるんですけど、
その間に稼いだ金額や払った金額を、大ざっぱでもいいので合計します。

そうすると、大ざっぱな収益が出る訳なんですけど、
その収益に対して、自分が費やしてきた労力や時間がどうだったかを、
何となくでいいので思い出してみるのです。

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ぼくの場合だと、これまでだいたい6億円の家賃をもらってまして、
総額のキャッシュフローは1.2億円くらいになりました。

ローンの返済もそれなりに進んでいまして、
売却時には、残債と売値の差額が手元に残る訳ですが、
過去の売却の合計で、それも1億円を超えました。


もちろん、当初投入している資金もありますし、
キャッシュフローや売却収益には、ごっそり税金が掛かりますが、
それでも結構な額を稼いだなと思います。

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そして、現在保有している物件の、総購入額は約5.3億円
それに対しての残債は3.9億円です。(2015年7月末現在)

全部の物件を買値と同じ価格で売却すると、
1億4千万円入ってくる計算なりますし、たぶんもっと高く売れます。


ここまでの数字で、一般的な人の生涯年収を超えている訳ですが、
別に規模を誇示したい訳ではなくて、
「費やした労力や時間を考えると、割が良い」と言いたいのです。


不動産投資を始めた頃は、いきなり大きな物件も買えませんし、
キャッシュフロー以外の「含み資産」も顕在化しないので、
「これだけ頑張ったのに、毎月5万円の手取りか。。」と思うかもしれませんが、
全然そんなことはありません。


不動産投資は

・順調に推移すれば、同じ労力で大きな規模を買えるようになる。
・成功に再現性があるので、2棟目以降はもっと楽になる。
・事業が「システム」になっているので、収益の維持が容易。

というような特徴があるので、
続けていれば、どんどん「割が良い」活動になっていきます。

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不動産投資が意外と儲からないなと思っている方は、
ぜひ、このような感じでトータルで考えてみてください。


映画に学ぶ不動産投資③

ぼくはサラリーマンの時に、ふと思い立って
毎週1本映画をレンタルして鑑賞し、感想などを記録する生活を、
1年ちょっと続けていました。

それが去年また復活して、1年間で60本くらい。
今年はもう、今の時点でそのくらいの本数を見終わっています。

10億円(場合によっては一桁上)も掛けた大作を、
家庭用テレビとはいえ、100円くらいで楽しめてしまう訳ですから、
活用しない理由がないですよね。


映画に学ぶ不動産投資。
シリーズ3本目は「天使にラブソングを(Sister Act)」

サラリーマンの時の集中鑑賞期間に観た映画で、
自分の中でいちばん良かったものです。


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ギャングに命を狙われたことから、修道院に潜り込んだ主人公が、
ド下手で有名な聖歌隊の指揮者を任されたことから、
聖歌隊の大変身はもちろん、修道院全体の勢いまで変えてしまう話。

ストーリーだけではなく、音楽も素晴らしい作品ですね。


さて、この映画から不動産投資を学べるのは、
まず、人を動かそうというときの、温度感とかテンションです。

他の映画やドラマなどで、例えば「たまたま聞かれてしまった独り言」とか、
「去り際に皆に宛てた置き手紙」などで一気に場の雰囲気が変わり、
みんなが主人公に協力し始める・・・という展開が割と頻繁にありますが、
実際には、そういうことは起こりません。


人を動かすのは、その場において自分が一番熱く、
エネルギッシュに高いテンションで、全体を包み込むように
繰り返し働きかけなくては
なりません。

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格好をつけていては、人は動きませんね。(^^;)


ウーピー・ゴールドバーグさん扮する修道女は、
ダメダメな聖歌隊メンバーにキレたり、叱ったりすることもなく、
常に愛を示しながら変革をしていきます。

相手を否定するどころか「ここだダメだ」という指摘さえしません。
常にポジティブな言葉を使っているのが分かります。


不動産投資をしていると、周りの人が思った通り動かなかったり、
「そんなんで仕事が勤まるのか?」と相手に驚嘆することがよくありますが、
そんなときは、この映画を思い出すと良いかもしれません。


役柄上はプロ歌手と、ダメ聖歌隊ということでしたが、
実際は、聖歌隊のメンバーこそがオーディションに勝ち残った俳優さんなので、
曲の中盤以降はバックの人たちの方が、はるかに上手です(笑)

そして、ステージにないドラムやエレキギターの音まで聴こえますが、
別にいいのです。映画なので。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山

年収が低いから買えない・・のではない。

日本の平均収入は442万円ということですが、
この数値を多少上回っていても、
不動産投資をする上では、ちょっと低い水準です。

600~700万円くらいの給与収入がないと、
どんなに物件が良くても、審査のテーブルに乗らない銀行もあります。


何行か断られ、不動産会社さんにも厳しいことを言われて、
不動産投資を諦めてしまう人も、少なくありません。

年収が低くても、できる投資はいくつもあるのに、
とても、もったいないなと思います。


実際、給与数百万レベルの差など、
実際に不動産投資をすれば、簡単に逆転できるものです。

大事なのは「早く買って、家賃収入の流れを作る」ことです。


諸経費・リフォーム込み500万円の戸建てを買って、
毎月5万円の純収入を作れたとすると、
年収で、60万円増えたことになります。

今の会社で、年収を60万円増やすことが、
どれだけ大変かを想像すると、
不動産投資をスタートすることの重みが分かります。


年収が高くない方が上手くいきづらい理由は、
その年収自体に問題があるのではなく、

「年収が高い人の投資法を、真似ようとするから」

に他なりません。


今では、投資についての情報もたくさんあるので、

・必死で貯めて区分や戸建てをキャッシュで買う。

・ノンバンクでもいいから借りれるところで借りて、
 高利回りのアパートを買う。あとは怒濤の繰上返済。

などのように、、
年収に関わらず再現性のある投資法が、確立されています。


こういった投資は地味で辛いかもしれませんが、
数年続けることで、一般的に「高年収・高属性」と言われる人に、
追いつくことができるのです。


でも、ほとんどの人が、給与年収が劇的に上がるのを期待したり、
審査テーブルにも乗らない銀行で玉砕を続けながら、
何年もの時間をむだにしています。

このメルマガをお読みの方で、まだ収益物件を持たない方。

やり方ではなく、スピードにこだわって、
一刻も早くデビューしましょう。


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地道な物件探しを再開。

第二領域のメイン業務である「物件情報を仕入れる」活動について、
お盆休みを利用して、ちょっと時間を掛けてみました。

ここ1年以上、この作業を人に任せていただために、
サイトの使い方や効率の良い検索方法などを、かなり忘れてしまっており、
手抜きをしたことを反省した次第です。。


利用したサイトは、誰でもアクセスできるものばかりです。

大手の2社は、物件探しというより業者さん探し。

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不動産ジャパンは使いづらいですが、お宝物件が眠っていることも。
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地方で収益物件の販売に慣れていない業者さんが、
「とりあえず載せとくか」という感じで、このサイトに登録します。

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区分マンションは、Yahoo!不動産も使ってます。

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各サイトで、20~30分くらい閲覧をしていると、
使い方にも慣れてきますし、検索条件を記憶させておけるサイトもあり、
どんどん作業が効率的になっていきました。

3月に購入した小松(石川県)のマンションは、
物件探しをスタッフさんにお願いして、1日目に見つけたものです。

地味な作業も、ある日突然実を結ぶことがあるので、
しっかり継続していこうと再認識しました。


今年はこれまでで、66戸の物件を購入していますが、
できれば新規100戸を達成できるといいなぁと思ってます。


家系総本山はギガ大家だった。

美味しいものを食べるのは、本当に楽しいですね。
最近いただいたものの写真です。


1ヶ月くらい前に、銀座で「日本酒の会」というにお招き頂いて、
そこの一次会で食べたおでん。上品な味でした。

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しめ鯖にキャビアをあしらったものを、クラッカーの上に乗せたもの。
クラッカーはパリパリしてない食感でした。

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収納ビジネスを教えている竹末さんの事務所(神田)近くにある、
「カラシビつけめん」のお店。見かけほど辛くないです。

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牛タンのタタキ。ニンニクがすごい。。

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最後のは家系ラーメンなんですが、
総本山とされる「吉村家」の店主である吉村実さんは、
ラーメンで稼いだお金でビルを建てまくっていて、

15年前に放映された番組の中で、不動産資産が100億円と説明されています。
ギガ大家ですね。(^^;)


ビル建築のシーンは、2分ごろから。


大東亜戦争 世界の声。

終戦記念日ですね。

日本は一方的に侵略戦争をしたという教育を受けましたが、
必ずしも、そうとは言えないようです。

もちろん、戦争は良くないことですし礼賛するつもりはないですが、
自虐史観にとらわれるのもどうかと思います。


中韓を除くアジア諸国では、一定の功績が認められていたり、
その国の発展に貢献したと賞賛されることもあります。


より良い日本のために亡くなったご先祖様のためにも、
しっかり頑張ろうと思いました。


不動産投資家の「第三領域」

世界的名著であり、自己啓発本の最高峰といえば、
故スティーブン・コヴィ博士の「7つの習慣」

完訳 7つの習慣 人格主義の回復
スティーブン・R・コヴィー
キングベアー出版
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その7つの中のひとつが、「重要事項を優先する」というものです。

大事なことをしっかりやって、
どうでもいいことに、時間を奪われないようにする。
忙しい世の中ですし、とても大切なことだと思いますね。


7つの習慣では、ものごとの緊急性と重要度によって、
時間の使い方を4つの領域に分類します。

 第一領域 重要で、かつ緊急なこと。
 第二領域 重要だが、緊急ではないこと。
 第三領域 重要ではないが、緊急なこと。
 第四領域 重要でも、緊急でもないこと。

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では、不動産投資において、この4つの領域について考えてみたところ、
おそらくは下記のようになるのではないでしょうか。


 第一領域 入居者からのクレーム、事故や災害、トラブル、
       税務調査、急に入った飛びつくべき案件。

 第二領域 日頃の情報収集 業者さんや仲間とのネットワーク構築
       知識の習得 決算書や確定申告を良くしていく対策

 第三領域 大して重要ではない電話 生産性の低い作業 


不動産投資に関係あることをやっている以上、
完全なムダ時間(=第四領域)ということは少ないと思いますが、
強いて言えば、FBなどのソーシャルメディアを延々と眺めて、
行動した気になっているような状態でしょうか。


成果を出すためには「第三・第四領域を減らして、第二領域に充てる」ことが大切で、
書籍でもここに重点を置いて説明がされています。

ただ、不動産投資において「緊急だけど重要ではない」ことは意外と少なく、
むしろ「生産性の低いルーティン」を、いかに減らすかが重要のような気がします。


かねてから感じていましたが、不動産投資というものは、
億単位の購入判断や融資付けというような、極めて高度な業務もあれば、
印鑑証明を取りに行ったり、大量のコピーを取ったりという、
本当に誰にでもできる業務も含まれています。

このような生産性の低い作業を、委任や外注活用によって減らすことが、
余裕を持って重要な業務に集中するための、
ひとつの「ターニングポイント」になった方は多いはずです。


属性的には不利になることが多いにも関わらず、
会社を辞めて専業大家になると、規模の増え方が加速する人が多いのは、
むしろサラリーマンとしての業務全体が、
不動産投資にとって、「第三領域」だからかもしれません。


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