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旅館業の許可を取って、堂々とAirbnbを・・?

アパホテルが、週末や連休などの繁忙期に、
宿泊料金を尋常じゃないレベルでアップさせている問題が、
ついにテレビでも放映されるようになりました。

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商売上のモラル的に批判されることはあるでしょうけど、
こういうのは需給で成り立っているので、イヤなら泊まらなければいいし、
そもそも、宿泊施設が少ないからこうなる訳です。

やはり、Airbnbに代表されるような民泊を、
これから浸透させていかないと、オリンピックなどにも対応できないばかりか、
普通の旅行や出張でさえ困る世の中になってしまいます。


ただ、エアビーについては以前から旅館業法に抵触するという問題があり、
独自の解釈をもとにスタートさせる人も、躊躇している人もいて、
不動産投資業界にはまだ、「エアビーブーム」のようなものは来ていません。

ぼく自身の考えでは、法律違反を前提にしたビジネスは、
仮に黙認されていても、やるべきではないと思っているのですが、
もう、この際「宿泊施設」として堂々と届け出をしたらいいんじゃないかと考え、
法制度について調べてみることにしました。


まず、旅館業としての届け出自体は都道府県知事による許可制で、
基準を満たした設備であれば、そこまで難しくなさそうです。

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厚生労働省のホームページより。


むしろ「宿泊希望者を拒絶できない」というルールが意外ですね。


では旅館業法施行例で定める構造設備基準というのは、
どんなものかを調べてみると・・・。

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これは厳しい・・・。( ̄Д ̄;)

そもそも、客室が10部屋ないと、ホテルとしては認められないので、
よくある「区分の転貸借によるエアビー開業」は、その時点でアウトです。

ホテルである限りは、床に布団を敷いたり和式のトイレはダメなんですね。
これは雑学として勉強になりました。


この条件をクリアするとなると、
10戸以上の一棟マンションを購入してフロントをどこかに作る以外に、
正規な旅館業としてエアビーを運営するのは難しそうです。

「グレーを承知で短期決戦。合法化されればラッキー」
という感じでの運営が主流のままになるでしょう。

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やはり、防火防災と運営者の届け出を義務化する一方で、
部屋数や設備の縛りを緩める民泊用の法律が制定されるべきだと思います。



オートミールの上手な食べ方。

アスリートなど、体重やコンディション管理を大切にしてる人たちが、
積極的に食べているのが「オートミール」。

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グリセミック指数(GI値)が低くて血糖値が上がりにくく、
お腹の満足度も高いので、重宝されています。

ぼくは学生の頃から、このオートミールをかなり頻繁に食べていて、
帽子のおじさんにも親しみがあります。


さて、このオートミール。
シリアルの一種なので、食べ方も牛乳をかけたりフルーツを乗せたり、
なんだか「甘党系」のレシピがほとんどです。

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「オートミール・調理例」で画像検索した結果。


シリアルを日常的に朝食にしている人は、大人ではかなり少数なので、
食べずに敬遠されている方は、意外と多いかもしれませんね。

そこで今日は、ぼくがよく食べている調理法をご紹介しますので、
ぜひ一度チャレンジしてみてください。


1.小どんぶり1杯くらいの水を鍋に入れて火に掛けます。

2.白だしやめんつゆなどで、適当な味付けをします。
  スープとして飲むにはちょっと薄いかな・・・というくらい。
 
  日によって、味噌を使ってみたりキムチの素でパンチを効かせたり。
  味付けは、お湯が沸く前でも構いません。

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3.オートミール30gを計って、鍋に投入します。
  お湯が沸く前でも構いません。

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  30gなんて、ほんのちょっとです。

4.このタイミングで、お好みで具材を入れます。
  入れなくても美味しく食べられるので、何もなくても大丈夫です。

  簡単に利用できる食材の例としては、
  乾燥ネギ、冷凍の野菜、乾燥わかめ、キムチ、シーフードミックスなど。
  今日は、ほうれん草とわかめを入れてみました。

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  包丁を使わなくても済む具材が望ましいです。


5.仕上げに卵を割り入れて完成。

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ということで、調理時間10分未満で美味しい朝ご飯が完成です。

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写真の状態で、約200kcal。おにぎり1個分くらい。

食べてみると分かりますが、おにぎり1個を食べた時に比べて、
相当な食べ応えを感じると思います。


一般的なレシピに比べて、大量の水で膨張させるのがポイントです。

ご飯とお味噌汁・・という朝食に比べて胃も軽いままですし、
朝からガンガンとお仕事や投資活動ができますよ。


一流の人のすごい考え方。

壁を越えられないときに教えてくれる一流の人のすごい考え方
西沢泰生
アスコム
売り上げランキング: 117,240


3年くらい前に発売された書籍ですので、
いまやもう、100円未満で中古本が買えたりします。

この書籍は、よくある「名言集」をベースに、コメントを付けたもので、
著者独自の切り口が面白いのと、採り上げてる人がユニークです。


野球のイチロー選手や、マザーテレサのような「定番」から、
江頭2:50や浮浪者が配っている雑誌「ビッグ・イシュー」の発行者など、
読んでいて記憶に残りやすく、学べることも多いと思います。

個人的には、「赤塚不二夫さんが、担当編集者に原稿をなくされた話」に、
非常に感銘を受けました。大物すぎる・・。

 翌日には原稿を印刷所に渡す必要がある。まさに大ピンチ!
 しかし赤塚不二夫はまったく怒ることなく「ネーム(ラフなコマ割り・下書き)があるから
 まだ描ける」といい、さらに

 「まだ時間がある。呑みに行こう」と、落ち込んでいる編集者を気遣った。

 そして翌日「2度目だから、もっと上手く描けたよ」と言って原稿を渡した。


著者の西沢泰生さんは、この手の書籍をたくさん出されています。
元々は、クイズ王として有名だったようですね。


映画の記録 2015-3

観た映画の記録なんですが、数が多くて全部載せられないので、
不動産投資や、ハッピー&リッチな人生について、
何か気づきや学びがあった映画を、優先して掲載しようと思います。


◆恋愛小説家◆

偏屈な小説家のラブストーリーなんですが、
「面と向かって人を褒める。しかも独特の観点で」という効果の凄さを、
実感きる映画ではないかと思います。

あと、お金があれば大事な人の悩みや困りごとを、
スマートに解決できることが分かります。
そして、ゲイは女性にもてる(笑)

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主人公(ジャックニコルソン)ではなく、その隣人がゲイの設定。


◆プライベート・ライアン◆

プライベートというのは「二等兵」という意味。「Saving Private Ryan」が原題。

どうということのない、米軍プロパガンダ映画なんですが、
はじめの方ですごい名ゼリフが登場します。

「俺は部下の前で愚痴は言わない。
こういうのは、上へ上へとあがっていくものなのだ」

リーダーとなるべき大家さんが、必ず守らなければならないことだと思います。

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◆生きる◆**オススメ**

黒澤明監督作品なんですが、主演は三船敏郎さんではなく志村喬さん。

しがない公務員(市民課長)である主人公が、胃がん宣告をきっかけに、
他人のために生きてみるということを、頑なに実践していく話。

この人はヒラ役人で人脈も力もないため、
地域の環境改善のため、泥臭いやり方に頼らざるを得ませんが、
そうじゃなければもっとスマートにやれたでしょう。

不動産投資である程度のお金を得たのであれば、
やはり、人のためにそれを使っていくのが人生の成功と言えるでしょう。

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映像の撮り方や見せ方が、本当に素晴らしいです。


◆フラガール◆

ご存じ、スパリゾート・ハワイアンズ設立にまつわるお話。
松雪泰子さんのスタイルが良くて、キレイです。

「天使にラブソングを」のところで書いたように、
人を動かすには、情熱が必要だなということを改めて学べます。

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また、フラガールたちの家族や身内の多くは炭鉱で働いており、
幼少期から炭鉱で仕事をするつもりでいるし、それ以外の選択肢を持っていません。
先入観と固定観念だけで、他の仕事や生き方を否定します。

さすがに自分は当時の炭鉱夫さんより世界観が広いとは思いますが、
自分の知らない世界は、あらゆるところにあります

狭い世界観で他人を否定・・・絶対やめようと思いました。


川上情報の正体。

読者さんからの質問を頂きました。

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質問:ネットに出回っている物件情報は川下情報ではないかと
思うのですが条件の良い物件や掘り出し物件はあるのでしょうか。

けーちゃん(さん)はネットでも物件を探しているとの記事を
読みましたがそういった良い物件は探せるものなのでしょうか。
あるとしたら条件等はどうやって絞っていますか。

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この、川上、川下という言い方が、
混乱や間違った期待を招いてると思うんですよね。

不動産は不動産会社(宅建業者)が取り扱いますが、
彼らも商売で物件の仲介をしています。


「価値に比べて、明らかに安い」という情報も、たまには出ることもありますが、
そういう物件は、表に出す(=川下に流す)前に、
自分で買ってしまうんですよね。

そのまま仲介すると、手数料3~6%しか取れませんが、
転売すれば、いくら利益を乗せてもオッケーです。


今では、中間省略登記という手法を使って、取得税を払わずに転売ができますし。


おそらく質問者さんは、

「川上物件(=掘り出し物物件)とは、
 1億円ですぐに売れるものが、8千万円で買えるような未公開情報」

という認識だと思いますが、そんなものはありません。


では、川上・川下ではなくてどんな呼び方をしたらいいのかというと、
「商品化されていない不動産情報」というのが近いです。

空き室が多く、建物にも不具合がたくさんあるとか、
悪質な滞納者が居座っているとか。


いわゆる「安い」物件を買おうとするのなら、
そういった半製品みたいな物件を買って、
安定した収益を生む不動産を作る気構えが必要です。

そういう物件でしたら、ネットにも出てますよ。

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火災保険の改定情報。

10月から損害保険各社で、火災保険が改定されます。


価格を一斉に値上げするのは、何となく談合やカルテルみたいですね。

しかし保険会社は、「損害保険料率算定会」が決定した参考純率をもとに、
付加保険料(経費など)を追加して保険料を決めているので、
純率が変更されれば、全社保険料も変わってくるのです。

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料率算定会のサイトより抜粋。


さて、改定内容として大きなものは2つあります。

1.平均で3.5%の保険料引き上げ。
2.これまで最長36年の契約ができたものが、10年までに短縮。


保険料率は、全国のあらゆる構造を平均して3.5%の上げ幅で、
個別で見るとかなりのバラツキがあります。

香川県の木造住宅では2割も保険料が下がったりする反面、
東北地方はほぼ値上げ。青森の鉄骨構造は3割近い上げ幅になります。

全体的に「火災よりも水漏れや風災の被害が増えた」ことにより、
RCと鉄骨の保険料が上がる傾向にあるようです。


保険期間は、確かにこれまで長く設定できすぎました。
30年後の自然災害発生率や物価なんて分かりませんし、
低金利下で保険料を運用しても、得られる利益はたかが知れています。

これまでは、約21年分の保険料で30年加入できましたので、
かなりお得だったのですが、仕方ありません。


ちなみに、1年の保険料が10万円だと仮定すると、
5年一括で43万円、10年だと82万円の支払いになります。
途中で解約しても、ほぼ月割りで戻るので安心。

キャッシュに余裕があれば、長めに契約しておくのが良さそうです。


あと、三井住友海上で「家主費用特約」という商品ができ、
これがまずまず使えそうなのでご紹介。

これは、賃貸住宅内で死亡事故(自殺、犯罪死、または物的損害を伴う孤独死)が
発生した場合において、遺失家賃や清掃・脱臭などの費用を、
保険金として払ってくれるというものです。

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パンフレット「GKすまいの保険」より抜粋。


他社も追随すると思いますが、今のところ独自商品のようです。
大家さんにとっては、有り難いですね。

上下左右の隣接戸室の遺失家賃の、最大12ヶ月分と、
最大100万円までの費用保険金が支払い対象ということなので、
数百万円のPML(最大損害額)に対応できます。


VIPセミナーの収録会。

金曜日は、満室経営新聞プレミアムの、
VIP会員さんに配信している、セミナーの収録でした。

プレミアムには一般会員とVIP会員がありまして、
後者は、一般の方へのインビテーションによってランクアップでき、
セミナーを無料で聴講できたり、色々特典があります。

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収録の様子は、こんな感じ。

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さて、今回の講師は「主婦大家なっちー」こと舛添菜穂子さんと、


一部で超有名な、キャバクラ大家こと桜庭匠さん。


いわゆる「●●大家」というハンドルネームは、
ブログやFBで使っている人だけでも、数十人にのぼりますので、
●●の部分は、かなりの独自性が求められるご時世です。

キャバクラ大家さんは、インパクトばっちりで素晴らしいですね。
しかも、単なるキャバクラ好きなのではなく
「キャバクラを経営している」のだから、ちょっとやそっとじゃ真似できません。


しかも、ピーク時には100室を超える規模を所有していたり、
転売で数千万円の利益を得たりと、不動産投資家としても一流の実績。


前半がなっちーさん。
基礎的なことから独自の手法まで、分かりやすく説明してくれました。

不動産投資を始めた頃のピュアな気持ちと、購入・経営の基本を、
思い出させてくれるような・・そんな講演。

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後半のキャバクラ大家さんは、物件のバリューアップによって、
短期間に入居を決めていく手法について。
大家業にも、マーケティングの考え方が必要だなと思いました。

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NSX松田さん、ソプラノ大家さんも聴講に来てくれたりと、
豪華な収録会になりました。ヽ(´∇`)ノ

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