メイン

不動産投資エンカレッジ

ハートブレインの新サイトがオープンしました。

100205000.JPG

不動産投資エンカレッジ


セミナーDVDや教材の一覧のほか、
不動産投資コラムや、運営メンバーのブログなど、
日々充実度が増していくサイトになってます。

コラムは既に100記事以上が集まってまして、
随時アップをしていく予定です。


アクセスして「お気に入り登録」してくださいね。

よろしくお願いします。


シルバー人材センターから電話

ぼくは物件の定期巡回と清掃作業を、
各地のシルバー人材センターにお願いしています。

非常に低いコストで、熱心に作業をしてくれますし、
高齢者が活躍する場を提供することは、
社会的にも良いことだと思います。


センターから派遣されてくる方(通称シルバーさん)に、
作業内容を説明したり、就業の管理をする必要はなく、
全部事務局の方がやってくれるので、楽ちんです。


さて、お世話になっている加賀のセンターから、
自宅に深刻な感じの電話がありました。


「実は、ご依頼いただいてるお仕事についてなんですが・・・」


声のトーンを察知して、本能的に恐怖感が走ります。

なぜなら、加賀マンションの定期清掃は、
場所的な問題もあって、なかなか人材が見つからず、
苦労をした経緯があるからです。

もしかして、シルバーさんが辞めるのかも・・・( ̄Д ̄;)


 辞めた場合は、しばらく民間の清掃会社に、
 作業を委託しなければ・・・確か僻地なので費用が
 かなり高かったはず。。

 ただでさえ、観光不況で入居率が低下している上に、
 エレベータや電気代、超高い固定資産税で、
 収益が相当圧迫されている・・・これはマズい。(ここまで0.2秒)


受話器を持つ手に汗がにじみましたが、
事務局の方が続けた内容は・・・

「事業仕分けで予算が減ったので、
  次月からの事務費を、1%上げさせて頂けますでしょうか・・?」

事務費は元々5%だったので(加賀市の場合)、
6%になった場合、自分の支出は150円くらいになります。

そんな連絡で、ホントに良かったです。ε= (´∞` )


事業仕分けは、徹底度が不十分という印象でしたが、
こんなところにまで、影響してるんですね。

シルバー人材センターの事業仕分け(PDF)


このPDFを読むと、民業圧迫なんて書いてますが、
民間と同じ値段だったら誰も頼みません。

そうすると、お年寄りの働く機会は激減しますので、
値上げはあまり好ましくないと思います。


損をしない物件の選び方

1月までの読書日記を更新しました。
年始で時間もあったので、割とたくさん読めてます。

お薦め本が満載の読書日記


さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「どんな物件を買えば良いか」です。

投資スタンスによって、買う物件の種類は様々です。

利回り、返済比率、土地値割合、入居率、
家賃の下落率、人口増加率、駅乗降人数推移・・、
チェックする指標もいろいろあります。


ただ、これらの指標を調査検討するのも、
究極的には、下記の3つを確かめるためのものです。


1.投資期間中 常にキャッシュフローがプラス

2.投下した資金を回収後、常に残債以上で売れる

3.自分が売主よりも同等以上の経営ができる


どれだけ資産価値があっても、値上がりしそうでも、
キャッシュフローがマイナスだと保有できません。

特に物件数が少ないうちは、
十分なキャッシュフローが必要だと思います。


また、前の記事で書いたように、
高利回りが「価値の下落の先食い」ではいけません。

残債以上で売れるかどうかというのは、
購入予定物件、保有物件の両方でチェックが必要です。

融資の関係で、「●年後以降は極端に売りづらくなる」という
ポイントが発生する物件もあるので、
その場合は、それまでに売却をする予定で購入します。


その他、売主さんが超やり手で経営力があると、
所有が自分になった途端、経営が悪化するかもしれません。
売主さんが凄そうな人かは、いつも確認します。


以上の3点を満たしていれば、
キャッシュフロー重視か売却までのトータル収益重視か、
含み資産重視かの差はあるものの、
損をするリスクはほとんどなく経営ができるはずです。


法人税の支払いと対策の重要性

「天気と体調の悪い日は無理をしない」というのが、
自分の生活の原則になっていますが、

昨日はどっちも芳しくなかったので、
割とゆったり目に、1日を過ごしました。


午前中に、法人税の支払いと各種書類の郵送。

100201001.jpg


税理士さんにお願いしているので簡単ですが、
各所に送る様々な書類が複雑すぎます。

どこに何を送っているのかも、理解できないまま、
言われた通りの書類に捺印して、指定の封筒に入れました。

100202000.jpg


法人税率は40%というイメージがありましたが、
申告所得800万円までの部分は、もっと税率が低いです。

個人で高めの税率になっている場合は、
やはり法人で物件を買う方が望ましいと思います。

ぼくも、そうしておけば良かったです。。(^^;)


法人の事業内容は、不動産の管理収入のほか、
ブログやメルマガからの収入、講演や執筆の謝礼などで、
交通費以外の経費が、ほとんど掛からないです。

従って、利益率の高い優良企業になってますが、
役員報酬はこのまま増やさないでおきました。

増やしても、個人の税率の方が高くなってしまうからです。


そんなに稼いでいる実感はないのですが、
借入元金の支払いが、経費になっていないからですね。

不動産投資は、税金との戦いと言っても過言ではありません。


しかし、不動産投資のノウハウの中では、
購入や融資の話が人気で、税金はそうでもありません。

叶さんの税金塾はかなり役立ちますし、
毎月の課金がちょっと・・という場合は、
同じ叶さんのインタビュー音声を聴くことが可能です。

賢人投資家 オーディオセミナー


あとは、できるだけ早めに良い税理士さんと、
顧問契約をするといいと思います。

自分やハートブレインの顧問税理士さん


土曜日のセミナー

土曜日は、お昼から石渡浩さんのセミナーに出席。

「金融機関審査の盲点を突く」
「禁断のセミナー」

という、刺激的な煽りもあるテーマでしたが、
タイトルに偽りなしの内容で驚きました。(゜▽゜;)

いかに多くのお金を、合法的に引っ張るか。

それ「のみ」に焦点を当てたお話でした。
めちゃめちゃ偏ってます。(笑)

100201000.jpg

超過激な内容でしたので、参加されなかった方は、
DVDを観てみることをお薦めします。

「ここまでやっているのか。( ̄Д ̄;)」と
驚くこと、間違いありません。


夜は、西山雄一さんの満室経営セミナー。
開催が浦和で移動が大変でした。

10020100.JPG
珍しくスーツ姿の西山さん。


企画、USP、ネット募集、対面トークなど、
あらゆる手段で入居を決めるという内容でしたが、
個人的に一番勉強になったのが、長期入居について。

西山さんは、昨年1年間1戸の退去もなかったそうです。
入居率100%ですから、羨ましい限りです。


今日はこれから法人税を支払ってきます。


買っても良い高利回り物件とは?

今日はお昼から、お宝不動産の石渡さんセミナー。
夜は西山雄一さん主催の、空室対策セミナーに参加します。

体力使いそうですが、頑張ります。


さて、昨日の続きで「買っても良い高利回り物件」ですが、
以下の3つに当てはまるかどうかで、
全ての物件の購入可否を、判断することができます。


1.その利回りは十分に高いか。

2.その利回りは本当に高いか。

3.その利回りはずっと高いか。


「十分に高いか」というのは、平均の入居率や、
エリアのキャップレートを勘案しても、
十分に高い物件を購入するということです。

例えば、富山で築15年くらいのRCでしたら、
利回り13%とかでは、全然高利回りとは言えません。


「本当に高いか」の判断については、
固定資産税や運営費(地方の方が高率になりがち)を考慮に入れ、
純粋に手元に残る利回りが高いのかどうか。

特に、他に面積あたりの賃料の安さは、
地方のアパート経営を、経費で圧迫するので注意です。


最後に「ずっと高いか」は分かりやすくて、
入居率や家賃の低下が少なく、利回りを維持できるかどうか。

将来の価値の下落を先食いしてるだけでは
高い利回りの、意味がありません。


以上のことを考えると、巷の高利回り物件は、
何かの理由があって激安であることがほとんどです。
要するに、「買ってはいけない」ものです。

また、本当に良い高利回りは、すぐに売れちゃいます。

ですので、良い高利回り物件を買うには、
先日の記事に書いた2か3の方法が、ベストではないかと思います。


3の「空室の多い物件を安く買って満室にする」というのは、
自分が3棟続けて実践して成果が出た方法です。


最近売れているこちらのDVDで、
探し方、買い方、融資の通し方などを説明しています。



高利回り物件の正体

昨日は、山田里志さんにインタビュー。

こちらはたぶん、財布レポート3月の配信になります。
講演のために上京された山田さんを、吉祥寺でキャッチ。

ご自身の20年近くにも渡る不動産投資について、
振り返っていただきました。


100129000.JPG

内容は、また追ってご紹介します。

今のうちに購読開始。財布の中身レポート


さて、今日の「これから不動産投資」は、
昨日の記事に引き続いて、利回りの話です。

高利回り物件ばかりを追いかける人を、
よく「利回り星人」などと言って揶揄しますが、
利回りが高いに越したことはありません。


こんな風に言う人もいますが、

100129001.JPG


でも、例えば銀座の一等地に利回り5%で売ってる物件が、
何かの事情で、すぐに売却しなければならなくなり、
一気に半額になった(=利回り10%)ような場合では、
物件の価値が下がった訳ではありません。

要するに、買ってもいい高利回り物件と、
買ってはいけない高利回り物件の2種類がある訳です。


では、買ってもいい高利回り物件はというと、
何らかの理由で「価値より安い値段で売られている物件」です。


本当はすぐに入居が付くはずなのに、
売主さんのやる気が全くなくて、空きだらけというような物件。
また、単純に値付けが間違っている場合もあります。

滞納が多いとか、めちゃめちゃ汚いとか、
大家さんが頑張れば、改善できてしまうマイナス要因は、
実際に改善すれば、もはやダメ物件ではありません。


ということを踏まえて、次回の記事では、
買っても良い高利回り物件を判定する方法について、
書こうと思います。


それから、今度は石渡浩さんのDVDを観ました。

不動産投資の戦略マップ 2010年度版

石渡さんは、普段の会話大人しめの感じなのに、
講演中はすごくエネルギッシュです。(゜▽゜;)


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事