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高利回り物件をゲットする方法

最近、インタビューが続いています。

一昨日の火曜日は、国際税務を専門にされている、
田邊政行さんに海外投資と移住に関する、
税務について教えていただきました。


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超気さくな田邊先生。隣はNSX松田さん。


ちなみに、田邊さんはまだ30代です。(笑)

年相応に見えないことはご本人も十分自覚されており、
その話をすると、むしろ自慢口調です。
職業的には、あまり若く見えない方がいいのかもしれません。


日本の非居住者になると、住民税が掛かりません。
移住する国によっては、かなりのメリットです。

近くレポート読者さんに配信しますので、
来月以降をぜひご期待下さい。

ちなみに、田邊さんの移住お薦めはタイだそうです。


さて、本日の「これから不動産投資」は、
高利回り物件を買う方法について。

何だかんだ言っても、高利回りは魅力です。
しかし、高利回りにもいろいろあって、
買える水準である「本当に良い高利回り」は多くありません。


なかなか買えないという方も多いと思いますが、
入手方法の分類を知っておくと、戦略が立てやすいです。


1.とにかくスピードで勝負する。
  誰より早く情報を入手し、ダッシュで現地に行き買付を入れる。

2.ボロ物件を激安リフォームする。

3.空きだらけの物件を満室にする。

4.融資力、資金力を駆使して自分だけしか買えないものを買う。

1で勝負できないのに、他の手段を使わず真っ向勝負するのが、
いつまでも買えない大きな原因であることが多いです。

2と3は、物件の価値を自ら上げることで、
高利回り物件を「創り出す」手法。
ぼくは、主にこの3番で高利回り物件を入手してます。


4は王者の戦法って感じですが、
実は「自分しか買えない物件」というのは危なくて、
売りたいときに、買える人が出てこない可能性があります。

買った時より融資が厳しくなってたりすると、
さらに、そういう危険が高いです。


ちなみに、競売は一部2~3に当てはまりますが、
そういうのを超越した安さがあります。


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競売不動産投資 リアル実践セミナー

物件を探す4つのルート

日程的に行けなかったセミナーのDVDが届いたので、
昨日から勉強を始めています。

不動産投資の戦略マップ 2010年度版


講師が10人もいるので、全部観るのが大変ですが(笑)、
非常に勉強になるので頑張ろうと思います。


さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
良い物件を探す手段について書きます。


街の不動産屋さんが、素晴らしい売り物件情報を持っていたり、
戸建てしか掲載されてないサイトで、
利回りさえ書かれていないアパートが、ぽつんとあったり。

4~5年前の不動産セミナーなどでは、
こんな手法が紹介されていたりしました。

でも、石油鉱脈を掘るような、効率の悪い探し方は、
今ではしなくても良くなってます。


調査してみたところ、以下の4パターンが有効なので、
ご自身は、どの探し方でいくのかを決めておくと、
見つけられる早さと確率が高まります。


1.健美家やYahoo!不動産などの検索サイトを使って、
  決めたエリアと条件で定点観測する。

2.物件紹介をしてくれる人にお願いする。
  俗に言う、物件紹介付きのコンサルティングサービス。

3.収益物件を扱っている業者さんと仲良くなり、
  サイトに掲載する前に、紹介してもらう。

4.競売で買う。

1番目の方法でも、良いものは十分に見つかります。
激安戸建てや新築用の土地では、さらに有効です。

2番目は、他のクライアントとの競争があるため、
大幅な指値ができにくいですが、融資のサポートも得られるので、
本業で忙しいエグゼクティブの方にお薦めです。

3番目は、コミュニケーション力が必要ですが、
ちょっとした工夫で、VIP対応してもらうことは可能です。

4番目の競売は、入札なのでスピードが要りません。
好みが分かれますが、注目したい手法。


やみくもに物件探しの媒体を増やすのではなく、
自分なりの手段を決めて、それを徹底追求しているような人が、
良い物件を買えていることが多いと思います。


土曜日の写真

関西大家の会での写真です。

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30名くらいの方にお越しいただけました。

講演テーマは、
「ハッピー&リッチな不動産投資家になるための20の質問」
として、自分の目的に合った不動産投資について
お話をさせていただきました。


懇親会の一次会は、おしゃれ系のビュッフェスタイル。
席の移動がしやすくて良かったです。

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二次会は、会の運営を手伝っているまる子さんが見つけた、
かなり美味しい居酒屋さんでした。

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まる子さんブログより借用。
ぼくより上手に食べ物写メを撮るとは、タダモノではないです。(笑)


こちらでは、ぎゅうぎゅう詰めで席移動できませんが、
ゴンさんや周りの方と、非常に濃い話ができて良かったです。

3月は、四国のうっちゃんが講師だそうです。

面白そうなので、たぶんぼくも行きます。


関西大家の会の詳細はこちら


関西大家の会に参加

おはようございます。

今日は大阪のホテルからブログ更新。
マウスを忘れて、作業がしづらいです。(^^;)


さて、昨日は関西大家の会の栄えある第一回勉強会に、
講師としてお呼びいただき、お話をしてきました。

関西大家の会 ホームページ


主催のゴンさんが写真を撮っていたので、
あとで頂いて掲載しようと思います。


大家会は、物件を持っていない方から相当すごい方まで、
誰でも学んで楽しめる良い雰囲気でした。

関西の大家さん&目指す方は、入会をお勧めします。
入会金や会費も無料だそうです。


◆お知らせ◆

財布レポートの音声バックナンバーをリリースしました。
金森重樹さんや今田信宏さんなど、
幻のレアセミナーを聴くことができます。

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賢人投資家オーディオセミナー

今年の不動産買いたい度は?

財布の中身レポートの会員さんに、
20日付けで、特典のPDFをお送りしました。

これは、メンバーのエミゾウさんめぐママさんが、
業界著名人に、「今年は物件を買いたいですか?」というテーマで、
突撃取材をした内容をまとめたものです。


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こんな感じで、全19ページあります。

☆の数で、買いたい度を表して、
それについてのコメントをいただいてます。


ご協力いただいたのは、

・沢孝史さん   ・藤山勇司さん  ・芳賀成人さん
・水戸大家さん  ・藤澤雅義さん  ・増山大さん
・大家学さん   ・うっちゃん   ・小川武男さん
・中村一晴さん  ・大友哲哉さん  ・工藤一善さん
・赤井誠さん   ・進藤強さん   ・石渡浩さん
・清水啓充さん  ・齋藤靖之さん  ・山田里志さん
・水澤健一さん  ・空飛ぶかっさん ・西山雄一さん
・水谷紀枝さん  ・工藤修さん   ・白岩貢さん
・小林大祐さん  ・北田眞一郎さん ・猪俣淳さん
・叶温さん    ・北野琴奈さん  ・ぼくとコテツさん

と、ものすごい量とメンバーです。
ご協力いただいた皆様、ありがとうございます。


1月中に購読を開始した場合も特典がもらえるので、
お試しにでも、申し込んでみるといいと思います。

財布の中身レポート


さて、今日はこれから大阪で講演です。

人気ブロガーゴンさん主催の、関西大家の会に出席します。
お会いする皆様、よろしくお願いします。


地方と都心 どちらが良いか?

2月末に開催される藤山さんの競売セミナー。

先日収録してきた映像の一部を切り取りまして、
未編集ですが、youtubeにアップしました。


告知サイトにある「特典映像」というのは、
このような撮影映像を編集したものです。


撮影当日の自分は、ちょっとした監督のような役割で、
藤山さんや沢さんといった大御所に向かって、


「すいませーん。今のセリフやり直しで。(ノ´∀`*)」

などという大それたことを言っておりました。(笑)


完成度の高いのができると思いますので、
特典付きのパッケージで申し込まれることをお薦めします。

競売不動産投資 リアル実践セミナー


さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「都心がいいか、地方がいいか」について。

「全国どこでもアパート経営」という本まで出してるので、
当然ながら、地方の投資を推したいところですが、
こちらもメリット、デメリットがあります。


地方のメリットは何といっても高利回りです。
空室がちょっと多かったりすると、もう買い手が付きません。
従って、激安で購入できることになります。

また、地主系の大家さんの割合が高い上に
アパート経営に掛ける熱意も低めの方が多いので、
ちょっと頑張れば、すぐに成果が出ます。


都心はとにかく利回りが低いので、
フルローンで買ったりすると、全然お金が貯まりません。

また、路線価と実売価格の関係で積算が出にくく、
フルローンを引くこと自体が難しいです。
自己資金が少ないうちは、一棟ものを買うのは困難です。


しかし、都心部、特に23区内であれば、
賃貸需要は絶対になくならず、経営は安定してます。

単位面積あたりの家賃が高いので、
固定資産税やリフォーム費用などの経費が、
相対的に割安なのも良い点です。

募集しやすいから、広告料も高騰してません。


国内・海外を問わず、本当にすごい一流不動産投資家は、
一等地で物件を買ったり建てたりしていますので、
トータルで儲かるのは、やはり都心物件なのでしょう。


以上のことを考えると、やはり最初は地方から。

入居付けを頑張って高い入居率を維持すれば、
キャッシュフローがたくさん出ますので、
その資金を使って、良い場所の物件を買うのがお薦めです。


新築と中古 どちらが良いか?

原状回復&お掃除業兼、著名大家の工藤一善さんが、
新刊のamazonキャンペーンをやってます。

  
キャンペーンは、左のお掃除本が対象です。

amazonキャンペーン特設サイト


アパート経営について書かれた本ではないですが、
特典のお掃除映像は、大家さんにも役立ちそうです。


さて、今日の「これから不動産投資」のテーマは、
「新築か中古か」を書いてみようと思います。


先日、財布の中身レポートの会員さんを対象に、
コテツさんの新築コンサルの募集をしたんですが、
告知後30分で、満席になりました。(゜▽゜;)

入居付けや修繕費負担に苦労している方などが、
新築に興味を持ちつつあるのを感じます。


とはいえ、新築も中古も、それぞれ長所短所があります。


新築のメリットは予想がしやすいと思いますが、
10年程度は大きな修繕が発生しませんし、
入居付けも有利、サブリースも好条件で組めたりします。

しかし、当然ながら中古より利回りは下がりますし、
土地から購入する新築手法は、土地を現金で買いますので、
最低でも1千万円以上の金融資産が要ります。


一方、中古物件は高い利回りが見込めます。
大規模修繕が発生するまでは、キャッシュが貯まります。
積算の高い物件を選べば、フルローンも可能です。

ただし、修繕費や空室損は新築より高くなるので、
経営の安定度でいうと、新築に劣ります。


その他、新築の方が出口戦略上は有利だけど、
地震保険で購入額全額のカバーができないのはリスク要因です。


以上のことを考えると、
最初は中古物件を購入して金融資産を増やし、
数棟保有後に、リスク分散で新築へシフトするのが、
洗練された投資家コースかなと思います。

ぼくも新築をやった方がいいんだと思うのですが、
面倒くさいな~という気持ちが先行して、できてません。(^^;)


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競売不動産投資 リアル実践セミナー

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