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保険メルマガ(大家119)

今田信宏さんの「満室経営 大家119」で、
リスクと保険のコンサルタントをやっているのですが、
こちらでメルマガ(ステップメール)の配信を開始しました。

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大家119サイト。雑誌のロゴ風トップページ。


こちらでは、「teraokeisuke.com」というドメイン取得もされ、
本名でのお堅い作りになってます。(笑)

大家119 保険のサイト


昨日、メルマガ開始の告知がされまして、
24時間経ってないのに、200件近くの登録がありました。

上記のサイトからアドレスだけで登録できるので、
保険で失敗したくない方はどうぞ。


アパート経営に活用できるスキル

「脱・税塾」の工藤あゆみさんが、際どい節税法や、
税務調査の戦い方を教えてくれるDVD。

割引販売は、本日で終了です。

確定申告準備 特別販売キャンペーン


さて、アパート経営は購入・管理・売却に至るまで、
様々なスキルを活用することができる事業なので、
うまく経営されている方は、他業種の勉強を怠りません。

または、改めて勉強せずとも、現在または前職の経験を、
うまく不動産投資に応用しています。


有名な方では、気合いの満室経営プロデューサー西山雄一さんは、
サービス業で求められるレベルの「清潔感」や「接客」を、
アパート経営で実践して、ダントツ成果を出してます。


NSX松田さんは、ホームセンター勤務の経験が活きてますし、
営業職の方が、上手に客付けをすることもあるでしょう。

ぼくも、損保会社で代理店営業をした経験が、
管理会社さんなどと上手くやっていくのに役立ってます。


そう考えると、よほど特殊な職業でない限りは、
アパート経営に活かせないことはないような気がしますが、
あったら有利だと思うのは、以下のようなものです。


 ・物件チラシなどを作成するスキル
 ・仲介会社さんを回ってPRできるような営業力

 ・デザインや色のセンス
 ・キャッチコピーや物件ホームページで活用する文章力

 ・最低限の法律の知識
 ・会計の知識

 ・新築をする場合は建築の知識


あとは、ガッツとか体力とかそういうのも、
安定した経営のためには、重要だと思います。(笑)


もちろん、都市圏に物件を買ってサブリースすれば、
経営が破綻するようなことはないですから、
いろんな努力やスキルは、さらに上を目指す場合の話です。


内容証明

ちょっと前の話になりますが、
久しぶりに、内容証明郵便を書いて出しました。


といっても、滞納が理由でも入居者さん相手でもなく、
以前購入した(もう売った)戸建ての売主さんに、
補修費の請求をしただけです。


しかし、数年前ぶりとはいえ、以前は滞納者宛に、
毎月のように出状していた内容証明。

メルマガを書くように、筆が進みます。

自分でもびっくり。(笑)


電話や一般のお手紙でも支払ってくれなかったので、
仕方なく書いた内容証明なんですが、

暴力的な強い文調で書き続けていくと、
だんだん自分の性格が凶暴化していくのが分かります。(`∀´;)ハァハァ・・

恐ろしいです。

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で、その結果なんですが、
割増の遅延損害金まで含めて即日入金でした。

お詫びの電話も来ました。すさまじい威力です。


ちなみに、内容証明郵便は、
ウェブ上で作成して送付することもできますが、
迫力に欠けるので、紙媒体を使ってます。

書き方については、こちらのページが、
大家さん向けにはいいかなと思います。


ファイナンシャルアカデミーでも、
滞納トラブル110番というセミナーをするようです。
一通り知っておいた方が、良いかもしれません。


火災保険の期間は何年がベストか?

本日、財布の中身レポートを配信してます。

今回のインタビューは、メンバーのNSX松田さん。

リフォーム上達法や激安物件の見つけ方、
さらには競売の目利きと入札法まで、幅広い内容です。


さて、ブログの読者さんから、保険の質問です。
保険期間についてですね。

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保険についてのご相談は、こちらのフォームで、
具体的な案件のみ回答しています。


保険の期間については、以前に書いたと思ってましたが、
質問者さんのご指摘通りで、記事から抜けてました。(^^;)

ナイスな質問、ありがとうございます。


さて、基本的には保険の期間は長いほどいいです。
理由は以下の4点。重要な順に並んでます。

1.長期の契約は、1年払いの契約より割安だから。

   保険期間の中途で解約したとしても、月割りに近い形で、解約金が戻ります。

2.長期にすると大口の契約になり、
  代理店や保険会社へのインパクトが強まるから。

3.毎年保険の更新手続きをするのは、面倒くさいうえに、
  リタイアメントを目指す人の行動としてダサいから。

4.万一事故が続いた場合、短期の契約だと
  保険会社に翌年の更新を拒否されることがあるから。



特に、先日の記事にも書きましたが、
1月からの改定で、保険料は上がるものと思われます。

普通のお客さんでも、今の契約を中途で解約して、
長期で再契約する人までいるくらいです。


とはいえ、物件を買い続けている方は、
できるだけ手元にキャッシュを残しておきたいので、
その場合は、5年くらいの短いもので契約するといいです。

少なくとも、1契約で30万円以上の保険料にはしたいところです。


セルフリフォームが凄い!!

NSX松田さんの、セルフリフォームDVD。
本日から一般販売を開始しました。

世界一分かりやすい 大家さんのセルフリフォームDVD

2分40秒くらいから、第2巻の映像が流れます。


初回ロット(100本)に限り、
松田さんにリフォームのアドバイスをもらえる特典付き。

激安物件に興味がある方、競売やろうって方、
工務店さんの見積もりが高くて許せないっていう方は、
お早めにどうぞ。 → 詳細はこちらから


今日は午前中のみお仕事して、
午後からは、ジムと読書の予定です。


石渡浩さんの本を読みました

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ。
来年は10月2日に九段会館で開催することになりました。

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九段会館の収容人数は1,112名!

そんなにたくさんのお客さんを呼べるのか、
今から心配です。。(゜▽゜;)


ちなみに、今年のフェスタは400万円以上の金額を、
NPO法人のスクールエイドジャパンに寄付できる見込です。
関係各位には改めてお礼申し上げます。


さて、amazon欠品でなかなか届きませんでしたが、
石渡浩さんの「逆転不動産投資術」を読み終えました。

今でも、サイトを覗くと「1~2ヶ月以内に発送」という、
非常に頼りない表記になってますが、実際にはすぐ届きます。


当初、本を書き始める前の石渡さんは、
「読者の対象が増えるように、偏りすぎない内容にする」
みたいな話をされてたと思うんですが・・・

過去の関連本の中でも、かなりマニアックです。(笑)


融資について、実績に裏打ちされた具体的ノウハウが
随所に散りばめられている良書だと思いました。

また、石渡さんの普段の生活なども書かれていて、
読み物としても面白いです。ぜひ読まれることをオススメします。


ちなみに、ブログで書評を書く場合は、
著者さんの名前をタイトルの先頭にするといいです。

例えば先日、三宅耕二さんにお会いしましたが、
「三宅耕二さんにインタビュー」という記事を書いて数日後・・


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Googleの検索で、amazonより上の2位に表示されてます。

こういう記事が増えることで、
ブログのアクセスアップに繋がっていく訳です。

ブログアフィリエイトで稼ぐ日給8万円

▲これ読んで勉強しました。

 戸建てを買うくらいのお金は、余裕で貯まります。


火災保険の改定(2010年1月から)

来年1月1日以降に保険が開始する契約で、
損害保険会社各社が、改定を実施するので調べてみました。

改定の内容は、各社ごとに多少の違いはありますが、
大きな改定項目は、同じような感じです。

横並び意識の高い業界なので、特に違和感もありません。
改定時期まで一緒だし。(笑)


まず、補償内容については、
細々とした担保種目をグループに分け、セット化してます。

三井住友海上の火災保険新商品、「GK」で見てみると、
下記の6グループのうち、4~6項目を選択します。

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※三井住友海上のホームページより

これに、特約として他の補償種目(電気事故や類焼被害)を
追加することができる・・という構成です。

地震保険には、特に変更はありません。


それから、これまで住居用で4種別(RC、鉄骨、木造で2種類)だった、
火災保険料率上の「構造級別」が簡素化されました。

マンション構造、耐火構造、その他の構造という
3種別になり、それぞれ「M構造、T構造、H構造」と呼びます。

自分としてはかなり違和感がありますが、これも各社共通。


火災保険は、ずっとずっと昔、
保険会社があまり忙しくない時代に作られたものなので、
必要以上にややこしい一面がありました。

完全に、自己満足の世界です。(^^;)


そのため、社員も商品内容や契約規定を完璧に理解できず、
保険料の割引適用が漏れたりして、問題になりました。


そういう経緯もあって、
全体的に規定や約款が簡素化されてるなという印象です。


◆お知らせ◆

 ブログのサイドバーに載っている
 「全国どこでもアパート経営」の特典キャンペーンは、
 12月10日で終了となります。

 書籍をまだお読みでない方や、
 購入されてもお申込いただいてない方は、お早めにどうぞ。

 全国どこでもアパート経営 amazon特典


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