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蒲郡で講演

今日はこれからジムでトレーニングしたあと、
新幹線で名古屋に行ってきます。

蒲郡(がまごおり)という場所にある不動産会社さんで、
オーナーさん向けの講演に呼ばれています。

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Aのところが蒲郡駅です。


ぼくは「チームと仲良く」という話をしますので、
講演に参加していただいた大家さんは、
話が終わった瞬間から、管理会社さんに敬意を払うようになります。

講師に呼ぶには、オススメです。(笑)


お話をさせていただくのは明日なんですが、
前日入りして、両親と名古屋駅から近くのお寿司屋さんで、
軽く食事しようかな~という計画です。

今日は弟が付いてこないので、高めの寿司店に行きます。(ノ´∀`*)
めっちゃ食べるし、サビ抜き注文だからお店に迷惑だし。

これからお店を探して、予約しようと思います。


それから昨日はお会いした方から、
相田みつおさんみたいな、渋いハガキをいただきました。

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ありがとうございま~す☆


◆手前ミソですが、ウルトラ物件獲得術のDVDが、
 リニューアルしてから、かなり売れてます。

 投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術DVD

 「価値ある高利回り物件」が生まれるプロセスと作り方を、
 理論的に解説した珍しいセミナーDVDです。


新しい法人を設立

読書日記を更新しました。
11月は、比較的たくさん読めたと思います。

役立つ本が満載:投資家けーちゃん読書日記


さて、ぼくは今、コテツさんが代表をやってる
ハートブレインという会社と、プレジャーリンクという会社で、
出資&役員をしていまして、

持ち物件の管理やブログ・メルマガを運営する、
自分が代表になっている会社が、別にひとつあります。


そして先日、自分を代表とする法人をもうひとつ設立しました。

別に新しい事業をする訳でもなく、
新規法人で消費税還付を狙っている訳でもないのですが、
こうすることで、年間数十万円が節約できます。


税理士さんのアドバイスです。ありがたいですね。


ちなみに、主な売上は執筆や講演の報酬ということなので、
年商50万円に届くかどうかという、
超貧弱な会社ということになります・・・(笑)


よく著書や講演資料の紹介文で、
「複数の会社を経営する実業家」みたいに書いてあると、
以前はたいそう凄い人だなと思いましたが、

複数の会社を経営するだけなら
超簡単に、誰でもできることが分かりました。


いずれにしても、税理士さんとの顧問契約は、
時間の面でもお金の面でも、早めにやっておいた方がいいです。

一般的な「今年の追い込みに使える対策」は、
下記のDVDで、際どい話を聞くことができます。

確定申告準備 特別販売キャンペーン

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今日は午前中に、いろいろ原稿を書く仕事をして、
午後からはヒロシさんと打ち合わせ。

そのあと、大阪から三宅耕二さんがいらっしゃるので、
インタビューを収録させていただきます。




セルフリフォームDVDの紹介動画

もうすぐ発売される、NSX松田さんの
「世界一分かりやすい大家さんのセルフリフォームDVD」

紹介用のトレーラー動画ができました。


現在、このページで、第1弾のみ販売されていますが、
第2弾とのセット割引を予定してるので、
興味がある方は、もう数日お待ちいただいた方がいいです。


ちなみに財布の中身レポートの会員さんは、
一両日中に先行割引販売のご案内があります。


楽しみにお待ち下さい。(^^)


自己資金1千万弱ではじめる不動産投資

脱・税塾ブログを運営している工藤あゆみさんの、
際どいセミナーがDVDになりました。

確定申告準備 特別販売キャンペーン

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税務調査が入った時に、大家さんがどう応対するかを、
工藤さんが実演してくれるのが面白いです。


さて、自己資金が少ない場合の投資方法について、
ちょっと前に記事にしました。

過去記事 少ない自己資金で不動産投資 

今日は、500万~1千万円くらいの場合について
これから始めるなら、どうしたら良いかを書いてみます。


ぼくは、不動産投資を始めた5年前は、
自己資金的に、ちょうどこのレベルにいました。

ぼくがやった方法は、とにかくフルローンを狙って、
積算も利回りも高い地方物件を、次々買っていきました。

キャッシュフローと預かり敷金(笑)を全額投入すれば、
1年に物件1億円分の「諸費用」くらいは貯まるようになります。
危険は承知の上でした。(^^;)


ただ、1割の自己資金を求められるご時世では、
1つの物件を買う決済時に、2倍以上の現金が必要です。

ですので、この場合も上手に売却を利用して、
投入資金の一部を、短期で回収するようにしていくと、
投資のスピードを上げることができます。

2つの売りやすい中規模物件を買って、
ひとつは自己資金回収後に売るようなイメージです。


以前開催されていた、IZUMI塾のテキストを再読すると、
上記のようなことが書いてあるのですが、
そのときは、まだ未熟で理解できませんでした。(^^;)

短期の土地転がしを戒めることは重要だと思いますが、
売却を想定しないで行う投資は、もったいない上に危険です。


いずれにしても、給料&キャッシュフローに加えて、
何か別の収入源があると、非常に有利なのは確かです。


今年もあと1ヶ月

いやー、あっという間に12月になりました。
毎年言ってますが、早いもんです。

師走っていうくらいですから、忙しい方が多いと思いますが、
実は自分はそんなに予定がありません。


今週末に講演がひとつ愛知県の蒲郡(がまごおり)であって、
あとは19日にレポート読者さんのクリスマス会。

メルマガ飲み会は、最終土曜日の26日です。
確定している予定としては、それくらい。


ですので、金融機関を回ったり物件を検索したり、
新規の物件が買えるように、仕込みをしたいですね。


ちなみに、クリスマス会は大家さん学びの会との共同企画で、
現在確定しているゲストだけでも、

 ・沢孝史さん  ・石渡浩さん  ・大友哲哉さん
 ・藤澤雅義さん ・うっちゃん  ・小林大祐さん
 ・「賃貸管理クレーム日記」の熊切さん
 ・不動産投資税理士の叶温さん 

という豪華な陣容になってます。

不動産投資家だらけのクリスマスパーティー


さて、前回の記事に書きました、
「自分より上手な経営者だったらどうするだろうか?」という
考え方の補足なんですが、

これは現役の敏腕大家さんだったら··ということに限らず、
優れた経営者全般という意味です。


フェスタの講演で、渡邊美樹会長が自社グループの介護施設で、
圧倒的な「入居率」を実現させた経緯を話してましたし、

孫正義さんとかユニクロの柳井さんが、
もし自分のアパートを運営することになっても、
きっと余裕で満室にするはずです。


そういう意味で、一般のビジネス本とかも、
アパート経営に役立つ部分は、たくさんあると思います。


写真は、先日の打ち上げでスタッフさんに配ったDVD。
エンディング動画と、当日の模様が入った非売品です。

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フェスタの運営サポーターさんは、
財布の中身レポートの会員さんの中から立候補を募ってます。
来年もぜひよろしくお願いしたいところです。


失踪部屋の入居&フェスタ打ち上げ

失踪部屋のリフォームが、一昨日の夜に完了し、
昨日から次の入居者さんが住んでます。

原状回復は、管理会社さんにほとんど任せてますが、
自分で作業を手配するところもあり、期日的にギリギリでした。

頑張ってくれた管理会社さんに感謝です。


ちなみに、こんな感じで作業の完了報告をしてくれます。

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遠隔地でも、まったく問題ないですね。


最初に買った木造アパートは、
買ってから1年以上、満室になりませんでした。

それが5年経過した今年でも、
家賃をかえないまま90%の入居率は維持できたので、
アパート経営もやり方次第だなぁ··と思いました。


ちなみに、なかなかうまく行かない時には、
「自分より上手な経営者だったらどうするだろうか?」と、
考えるようにしています。

自分より上手に、自分のアパートを運営できる人なんて、
掃いて捨てるほどいる訳ですので、
グダグダと空室に甘んじる訳にはいかないですよね。


さて、昨日の夜はフェスタの運営サポーターさんと、
歌舞伎町ど真ん中で、打ち上げをしました。

当日の映像やエンディングの動画を流したりして、
20名くらいで盛り上がりました。

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ちょっと前から、来年の会場探しも始めてみたんですが、
1000人規模が収容できる都内のホールは、
週末の予約が、1年先までギッチリ埋まってます。(^^;)

かなり頑張らなければいけないかもしれません。


投資戦略 3本立て

▼有名大家さんも続々参加。出るなら懇親会付きで!


開設した当初は、戦闘力がわずか16だったブログですが、
約3年間書き続けた結果、ここまで成長しました。

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戦闘力690!

このような戦闘力数値はこちらのサイトで、
ツールを導入するとできるようになります。無料です。

 ちなみに、16の頃の記事はこちら

被リンクの数、アクセス数、はてなの登録数、
Googleのページランクなどを複合的に判断してるようです。
モチベーション上がるので、ご活用下さい。


さて、自分の不動産投資戦略ですが、
こんな感じで行こうと思います。3本立てですね。

結構じっくり考えました。


1 北陸地方で、引き続き高利回り物件を狙う。
  ただし、築年数や立地はこれまでより高水準にこだわり、
  その中で、できるだけ高い利回りを追求する。

2 今月末の法人決算が終わったら、決算書や確定申告書を持って、
  自宅近辺の金融機関に融資の相談に行く。
  その結果を見て、買える物件の対象(エリアや価格帯など)を絞る。

3.現金買いできる高利回りアパートを、主に競売で入手する。
  リフォーム力を武器にする物件では勝てないので、
  権利関係とか、入居付けなど自分の強みになる部分で、
  勝負できそうな物件を狙っていく。  


新築だったり一等地の築古であったり、
土地値物件であったり、いろいろ投資法がありますが、
自分のスタンスを決めてないと、勝てません。

いろんな投資手法を勉強するのは大切ですが、
どれも実践したらいい・・という訳ではないと思います。

関連記事 来年の投資戦略

関連記事 藤山さんの投資スタンス考察


ちなみに、グロスの家賃収入としては、
しばらくはこれくらいでいいかな・・とも思ってます。

攻め続けてばかりだと疲れるし、税金も大変です。(笑)


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