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投資戦略 3本立て

▼有名大家さんも続々参加。出るなら懇親会付きで!


開設した当初は、戦闘力がわずか16だったブログですが、
約3年間書き続けた結果、ここまで成長しました。

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戦闘力690!

このような戦闘力数値はこちらのサイトで、
ツールを導入するとできるようになります。無料です。

 ちなみに、16の頃の記事はこちら

被リンクの数、アクセス数、はてなの登録数、
Googleのページランクなどを複合的に判断してるようです。
モチベーション上がるので、ご活用下さい。


さて、自分の不動産投資戦略ですが、
こんな感じで行こうと思います。3本立てですね。

結構じっくり考えました。


1 北陸地方で、引き続き高利回り物件を狙う。
  ただし、築年数や立地はこれまでより高水準にこだわり、
  その中で、できるだけ高い利回りを追求する。

2 今月末の法人決算が終わったら、決算書や確定申告書を持って、
  自宅近辺の金融機関に融資の相談に行く。
  その結果を見て、買える物件の対象(エリアや価格帯など)を絞る。

3.現金買いできる高利回りアパートを、主に競売で入手する。
  リフォーム力を武器にする物件では勝てないので、
  権利関係とか、入居付けなど自分の強みになる部分で、
  勝負できそうな物件を狙っていく。  


新築だったり一等地の築古であったり、
土地値物件であったり、いろいろ投資法がありますが、
自分のスタンスを決めてないと、勝てません。

いろんな投資手法を勉強するのは大切ですが、
どれも実践したらいい・・という訳ではないと思います。

関連記事 来年の投資戦略

関連記事 藤山さんの投資スタンス考察


ちなみに、グロスの家賃収入としては、
しばらくはこれくらいでいいかな・・とも思ってます。

攻め続けてばかりだと疲れるし、税金も大変です。(笑)


銀行の子会社で保険に加入するデメリット

地震保険の話を書きましたら、
ご相談のメールをいただいたので回答します。

内容は

「融資を受ける金融機関から、
 銀行のグループ会社で火災保険に入るよう薦められている」

というものです。

中には指定代理店での保険加入が、融資の条件であるかのような、
強い感じで迫ってくる場合もあるといいます。


まず、銀行が融資物件について保険加入自体を強制するのは、
違法でもルール違反でもありません。

担保に設定している建物ですから、保全が必要なのは当然です。
質権設定という特殊な手続きも発生します。


ただし、保険会社や代理店を指定するのは、
保険業法という法律で強く禁止されています。

銀行に特定の会社での契約を強制されそうになったら、
「それって圧力募集なんじゃないですか?」と聞いてみると、
一気にオススメされなくなります。


「そんなこと言ってしまうと、融資を止められるのでは?」

という心配をされるかもしれませんが、
保険に加入しなかったことを理由として融資を止めるのは、
さらに強烈な、超重大コンプライアンス違反です。

どうしても心配なら、金消契約が終わったあとで、
「やっぱり保険はよそで加入します」と言えばいいです。


銀行が薦める代理店は銀行の子会社で、
主に銀行OBであったり、ラインオフになった年配の方が、
何となくやっている場合が多いです。

住宅ローン関連の火災保険などで、扱い規模は大きいのですが、
保険の実務、特に事故処理力は低いです。


全部がそうとは言いません。
なかには、凄腕のスキルを持った方もいるでしょう。

ただ、仮に優秀な人に出会っても、上記のような配属経緯から、
担当者が短期間で変わってしまう可能性が高いのです。


さらに、複数の金融機関と取引すると契約が分かれるので、
規模のメリットを出すこともできませんし、何しろ面倒くさいです。


住宅金融支援機構や農協など、
合法的に特定の保険を強制されるところ以外では、
しっかり断って「プロの代理店」を選ぶことをオススメします。

◆関連記事
 銀行はなぜ保険を強制するのか?

 代理店の場所はどこがいいのか?

たまには、自分のDVDを宣伝してみます。

大家さんのリスク対策 パーフェクトマスター講座


法人の決算

2日前の話になりますが、自宅の近所の横浜橋で
「酉の市(とりのいち)」をやってましたので、
夕方から見学に行ってきました。

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商売繁盛を願って、写真のようなデカい熊手を、
儲かっていそうな会社さんが買っていきます。

ハートブレインの事務所は、約10㎡と超狭いので、
こんなものを置いたら仕事ができません。(^^;)

もちろん、自宅にもムリです。(笑)


さて、昨日は五反田の税理士事務所さんまで、
法人の決算の相談と打ち合わせに行ってきました。

今期で2回目の決算となります。


法人の主な収入源としては、まずは所有物件の管理料で、
家賃収入の10%にしてますので、約500万円。

遠隔地だということで、通常より高めの水準にしていて、
富山や金沢までの交通費や宿泊費も、法人の支出にしています。


それから、講演料執筆の報酬、
ブログやメルマガから発生する収入も法人扱いです。

いずれにしても、やってる事業内容全般的に、
仕入れがあったり大きな経費が掛かるものではありません。

ですので、利益率が高いのが特徴です。

結果として、うわーっという感じの税金を払います。


ただ、不動産投資と違って借り入れがありませんので、
手取りの現金よりも、税務上の所得が多くなる、
いわゆる「デッドクロス状態」になることがありません。

税金の面から見ても、リタイアを決断する場合は、
家賃以外の収入源も確保している方がいいと思います。


ちなみに、かれこれ半年くらいPRしている、
1000MANプログラムは、今日で値上げです。

不動産を買う資金を貯めたい方や、
リタイア後の収入に占める家賃(借入を伴った収入)の割合が
高くて心配な場合は、非常にオススメできる教材です。


地震保険に入らない理由

最近、損害保険の相談に乗ることが多いですが、
「地震保険って掛けた方がいいですかねぇ?」という質問が、
非常に多いです。


これは、「いやー、掛けなくていいですよ」という
節約できそうな回答を期待されていることがほとんどですが、
そんな無責任なこと言えるわけがありません。(^^;)


地震保険に入らなきゃダメだってのは、
過去の記事でも、繰り返し説明しています。

 地震保険の支払限度額

 5.5兆円で大丈夫?

 地震保険全般の話


地震保険に入らない人は3つのタイプに分類されますが、
それぞれについて、打破していきます。


◆新耐震基準(耐震構造、免震構造)だから大丈夫
 どんなに揺れに強くても、建物は燃えます。
 通常の火災保険では、地震を原因として発生した火災は、
 補償の対象になりません。

 地震が発生すると、倒壊数より焼失数の方が多いのが普通です。
 火災保険にも加入しないなら分かるのですが。


◆限度額5.5兆円だから、加入しても意味がない
 これは先のリンク先をご覧下さい。
 阪神大震災でも、支払地震保険金額は783億円です。


◆地震なんて起こらない
 日本は地球上の陸地面積のわずか0.02%しかありませんが、
 マグニチュード6以上の地震の20%は日本で発生します。

 それでも、結果的に地震が発生しないことの方が多いですが、
 地球を相手にギャンブルしてるようでは、
 投資家とは言えないのではないでしょうか。


ということで、地震保険は加入しましょう。


今日は夕方から税理士さんと打ち合わせです。
持って行く書類がたくさんあるので、ちょっと大変です。


◆今週の土曜日、空いている方は無料で参加できます。
 
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続きを読む "地震保険に入らない理由" »

大家さんの懇親会について

連休も終わりまして、今日から再稼動です。

アパート経営では、加賀マンションの入居促進と、
金沢マンションの修繕発注、富山では借上げ駐車場関連と、
いろいろやることが残ってます。


昨日は23ヶ月連続で開催している飲み会。
毎月、メールマガジンで告知と募集をしています。

読者16500名のメールマガジン


なぜ、このようなことをやってるのかというと、
自分が飲み会が好きだというのもありますが、
参加いただく方が、毎月たくさんいらっしゃるからです。

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昨日は新宿で海鮮焼きのお店でした。


ちょっとメンバーが固定化してきたな~と思うと、
初心者の方限定でやったりします。

そうすると、初参加の方が増えます。
結局これまで定員が埋まらなかったことがありません。


また、自社・他社限らず不動産セミナー後の懇親会は、
毎回ものすごい出席率です。


以上のことを考えると、まだまだ懇親や情報交換の場は、
たとえ首都圏であっても足りてないのかと思います。

自分では月1ペース以上はちょっと無理ですが、
別の手段で、そういう場を増やして行くつもりです。


手始めに、クリスマスパーティーを企画してみました。

大家さんだらけのクリスマスパーティー

こちらは、財布の中身レポートの会員さんと、
学びの会の正会員さんが対象で、一般会員さんはちょっと高いです。

著名大家さんをゲスト招致して盛り上げたいと思いますので、
対象の方は、ぜひご参加お願いします。
(どちらかの会員になってからお申し込みください)

運営メンバーは、サンタの服を着ることになってます。(笑)


家財を勝手に運び出しました。

本日現在の、持ち物件の入居状況は、

 富山  37/38 来月入居1件、退去1件
 金沢  28/28 来春の入退去あり
 加賀  15/19 秘策あり(笑)
 名古屋  1/ 1 安定してます

こんな感じです。
単純に計算すると、入居率は94.3%ですが、
実数字はもう少し低いです。

年間を通じて9割を下回らないのが目標ですが、
何とか今年は、達成できそうです。

物件ごとの入居状況は、こちらのページをご覧下さい。


さて、入居者失踪アパートの経過報告なんですが、
今週末に入居を控え、ついに家財を無許可で撤去しました。

チームの一員で、書籍にも登場している便利屋さんが、
写真を撮影しながら、家財をトラックへ。

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さすがに即廃棄するのは怖かったので、
持ち物件の空いている倉庫に、一時保管しました。


実はこの入居者(失踪者)さんは、
平成4年からこのアパートに入居されているようです。

退去後の部屋の汚れが尋常じゃないんですが、
ちょっと割高な家賃を、ずっと払ってくれてた訳ですので、
腹を立てずに淡々と後始末をしようと思います。


失踪には、やむを得ない事情があったのだと思いますが、
新しい土地で、普通に生活してて欲しいものです。


それから、12月5日からの2日間セミナーは、
残席が10くらいになってきたそうです。



デザインリフォームの効果が凄すぎる

昨晩、北陸から帰ってきました。

もう1泊できると日程的には楽なんですが、
飲み歩きが3日も続くと、体調を悪くしそうです。


さて、洗濯機の法則が働いたのか、
木曜日に打ち合わせをした富山県内唯一の空室に、
来月中旬での申込みが入りました。

来週からリフォームしよう!と管理会社さんと話をして、
着手する前に決まってしまいました。(笑)

ただし、退去の連絡もあったので、
県内完全満室は、あと一歩のところで未達です。


それから、金沢のマンションで3月に退去する部屋に、
予約の申込みが入りました。

管理会社さんのメールを載せてみますと・・・

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「前回の2人同時の学生」というのは、
ちょっと前の記事に書いた、デザイン部屋に決めた方です。

中村豊さんのデザイン集を使って、
1部屋リフォームして、3部屋決まったことになります。


1000円ですが、家賃を上げることもできました。
これを使わない人の、意味が分かりません。

今日と明日は、自分の不動産活動はお休みですが、
管理会社さんは、推薦入学の合格者対応で大忙しだそうです。

自分の収入を増やすために頑張ってくれる訳ですから、
何とも、ありがたい話です。


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