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自己資金1千万弱ではじめる不動産投資

脱・税塾ブログを運営している工藤あゆみさんの、
際どいセミナーがDVDになりました。

確定申告準備 特別販売キャンペーン

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税務調査が入った時に、大家さんがどう応対するかを、
工藤さんが実演してくれるのが面白いです。


さて、自己資金が少ない場合の投資方法について、
ちょっと前に記事にしました。

過去記事 少ない自己資金で不動産投資 

今日は、500万~1千万円くらいの場合について
これから始めるなら、どうしたら良いかを書いてみます。


ぼくは、不動産投資を始めた5年前は、
自己資金的に、ちょうどこのレベルにいました。

ぼくがやった方法は、とにかくフルローンを狙って、
積算も利回りも高い地方物件を、次々買っていきました。

キャッシュフローと預かり敷金(笑)を全額投入すれば、
1年に物件1億円分の「諸費用」くらいは貯まるようになります。
危険は承知の上でした。(^^;)


ただ、1割の自己資金を求められるご時世では、
1つの物件を買う決済時に、2倍以上の現金が必要です。

ですので、この場合も上手に売却を利用して、
投入資金の一部を、短期で回収するようにしていくと、
投資のスピードを上げることができます。

2つの売りやすい中規模物件を買って、
ひとつは自己資金回収後に売るようなイメージです。


以前開催されていた、IZUMI塾のテキストを再読すると、
上記のようなことが書いてあるのですが、
そのときは、まだ未熟で理解できませんでした。(^^;)

短期の土地転がしを戒めることは重要だと思いますが、
売却を想定しないで行う投資は、もったいない上に危険です。


いずれにしても、給料&キャッシュフローに加えて、
何か別の収入源があると、非常に有利なのは確かです。


今年もあと1ヶ月

いやー、あっという間に12月になりました。
毎年言ってますが、早いもんです。

師走っていうくらいですから、忙しい方が多いと思いますが、
実は自分はそんなに予定がありません。


今週末に講演がひとつ愛知県の蒲郡(がまごおり)であって、
あとは19日にレポート読者さんのクリスマス会。

メルマガ飲み会は、最終土曜日の26日です。
確定している予定としては、それくらい。


ですので、金融機関を回ったり物件を検索したり、
新規の物件が買えるように、仕込みをしたいですね。


ちなみに、クリスマス会は大家さん学びの会との共同企画で、
現在確定しているゲストだけでも、

 ・沢孝史さん  ・石渡浩さん  ・大友哲哉さん
 ・藤澤雅義さん ・うっちゃん  ・小林大祐さん
 ・「賃貸管理クレーム日記」の熊切さん
 ・不動産投資税理士の叶温さん 

という豪華な陣容になってます。

不動産投資家だらけのクリスマスパーティー


さて、前回の記事に書きました、
「自分より上手な経営者だったらどうするだろうか?」という
考え方の補足なんですが、

これは現役の敏腕大家さんだったら··ということに限らず、
優れた経営者全般という意味です。


フェスタの講演で、渡邊美樹会長が自社グループの介護施設で、
圧倒的な「入居率」を実現させた経緯を話してましたし、

孫正義さんとかユニクロの柳井さんが、
もし自分のアパートを運営することになっても、
きっと余裕で満室にするはずです。


そういう意味で、一般のビジネス本とかも、
アパート経営に役立つ部分は、たくさんあると思います。


写真は、先日の打ち上げでスタッフさんに配ったDVD。
エンディング動画と、当日の模様が入った非売品です。

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フェスタの運営サポーターさんは、
財布の中身レポートの会員さんの中から立候補を募ってます。
来年もぜひよろしくお願いしたいところです。


失踪部屋の入居&フェスタ打ち上げ

失踪部屋のリフォームが、一昨日の夜に完了し、
昨日から次の入居者さんが住んでます。

原状回復は、管理会社さんにほとんど任せてますが、
自分で作業を手配するところもあり、期日的にギリギリでした。

頑張ってくれた管理会社さんに感謝です。


ちなみに、こんな感じで作業の完了報告をしてくれます。

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遠隔地でも、まったく問題ないですね。


最初に買った木造アパートは、
買ってから1年以上、満室になりませんでした。

それが5年経過した今年でも、
家賃をかえないまま90%の入居率は維持できたので、
アパート経営もやり方次第だなぁ··と思いました。


ちなみに、なかなかうまく行かない時には、
「自分より上手な経営者だったらどうするだろうか?」と、
考えるようにしています。

自分より上手に、自分のアパートを運営できる人なんて、
掃いて捨てるほどいる訳ですので、
グダグダと空室に甘んじる訳にはいかないですよね。


さて、昨日の夜はフェスタの運営サポーターさんと、
歌舞伎町ど真ん中で、打ち上げをしました。

当日の映像やエンディングの動画を流したりして、
20名くらいで盛り上がりました。

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ちょっと前から、来年の会場探しも始めてみたんですが、
1000人規模が収容できる都内のホールは、
週末の予約が、1年先までギッチリ埋まってます。(^^;)

かなり頑張らなければいけないかもしれません。


投資戦略 3本立て

▼有名大家さんも続々参加。出るなら懇親会付きで!


開設した当初は、戦闘力がわずか16だったブログですが、
約3年間書き続けた結果、ここまで成長しました。

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戦闘力690!

このような戦闘力数値はこちらのサイトで、
ツールを導入するとできるようになります。無料です。

 ちなみに、16の頃の記事はこちら

被リンクの数、アクセス数、はてなの登録数、
Googleのページランクなどを複合的に判断してるようです。
モチベーション上がるので、ご活用下さい。


さて、自分の不動産投資戦略ですが、
こんな感じで行こうと思います。3本立てですね。

結構じっくり考えました。


1 北陸地方で、引き続き高利回り物件を狙う。
  ただし、築年数や立地はこれまでより高水準にこだわり、
  その中で、できるだけ高い利回りを追求する。

2 今月末の法人決算が終わったら、決算書や確定申告書を持って、
  自宅近辺の金融機関に融資の相談に行く。
  その結果を見て、買える物件の対象(エリアや価格帯など)を絞る。

3.現金買いできる高利回りアパートを、主に競売で入手する。
  リフォーム力を武器にする物件では勝てないので、
  権利関係とか、入居付けなど自分の強みになる部分で、
  勝負できそうな物件を狙っていく。  


新築だったり一等地の築古であったり、
土地値物件であったり、いろいろ投資法がありますが、
自分のスタンスを決めてないと、勝てません。

いろんな投資手法を勉強するのは大切ですが、
どれも実践したらいい・・という訳ではないと思います。

関連記事 来年の投資戦略

関連記事 藤山さんの投資スタンス考察


ちなみに、グロスの家賃収入としては、
しばらくはこれくらいでいいかな・・とも思ってます。

攻め続けてばかりだと疲れるし、税金も大変です。(笑)


銀行の子会社で保険に加入するデメリット

地震保険の話を書きましたら、
ご相談のメールをいただいたので回答します。

内容は

「融資を受ける金融機関から、
 銀行のグループ会社で火災保険に入るよう薦められている」

というものです。

中には指定代理店での保険加入が、融資の条件であるかのような、
強い感じで迫ってくる場合もあるといいます。


まず、銀行が融資物件について保険加入自体を強制するのは、
違法でもルール違反でもありません。

担保に設定している建物ですから、保全が必要なのは当然です。
質権設定という特殊な手続きも発生します。


ただし、保険会社や代理店を指定するのは、
保険業法という法律で強く禁止されています。

銀行に特定の会社での契約を強制されそうになったら、
「それって圧力募集なんじゃないですか?」と聞いてみると、
一気にオススメされなくなります。


「そんなこと言ってしまうと、融資を止められるのでは?」

という心配をされるかもしれませんが、
保険に加入しなかったことを理由として融資を止めるのは、
さらに強烈な、超重大コンプライアンス違反です。

どうしても心配なら、金消契約が終わったあとで、
「やっぱり保険はよそで加入します」と言えばいいです。


銀行が薦める代理店は銀行の子会社で、
主に銀行OBであったり、ラインオフになった年配の方が、
何となくやっている場合が多いです。

住宅ローン関連の火災保険などで、扱い規模は大きいのですが、
保険の実務、特に事故処理力は低いです。


全部がそうとは言いません。
なかには、凄腕のスキルを持った方もいるでしょう。

ただ、仮に優秀な人に出会っても、上記のような配属経緯から、
担当者が短期間で変わってしまう可能性が高いのです。


さらに、複数の金融機関と取引すると契約が分かれるので、
規模のメリットを出すこともできませんし、何しろ面倒くさいです。


住宅金融支援機構や農協など、
合法的に特定の保険を強制されるところ以外では、
しっかり断って「プロの代理店」を選ぶことをオススメします。

◆関連記事
 銀行はなぜ保険を強制するのか?

 代理店の場所はどこがいいのか?

たまには、自分のDVDを宣伝してみます。

大家さんのリスク対策 パーフェクトマスター講座


法人の決算

2日前の話になりますが、自宅の近所の横浜橋で
「酉の市(とりのいち)」をやってましたので、
夕方から見学に行ってきました。

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商売繁盛を願って、写真のようなデカい熊手を、
儲かっていそうな会社さんが買っていきます。

ハートブレインの事務所は、約10㎡と超狭いので、
こんなものを置いたら仕事ができません。(^^;)

もちろん、自宅にもムリです。(笑)


さて、昨日は五反田の税理士事務所さんまで、
法人の決算の相談と打ち合わせに行ってきました。

今期で2回目の決算となります。


法人の主な収入源としては、まずは所有物件の管理料で、
家賃収入の10%にしてますので、約500万円。

遠隔地だということで、通常より高めの水準にしていて、
富山や金沢までの交通費や宿泊費も、法人の支出にしています。


それから、講演料執筆の報酬、
ブログやメルマガから発生する収入も法人扱いです。

いずれにしても、やってる事業内容全般的に、
仕入れがあったり大きな経費が掛かるものではありません。

ですので、利益率が高いのが特徴です。

結果として、うわーっという感じの税金を払います。


ただ、不動産投資と違って借り入れがありませんので、
手取りの現金よりも、税務上の所得が多くなる、
いわゆる「デッドクロス状態」になることがありません。

税金の面から見ても、リタイアを決断する場合は、
家賃以外の収入源も確保している方がいいと思います。


ちなみに、かれこれ半年くらいPRしている、
1000MANプログラムは、今日で値上げです。

不動産を買う資金を貯めたい方や、
リタイア後の収入に占める家賃(借入を伴った収入)の割合が
高くて心配な場合は、非常にオススメできる教材です。


地震保険に入らない理由

最近、損害保険の相談に乗ることが多いですが、
「地震保険って掛けた方がいいですかねぇ?」という質問が、
非常に多いです。


これは、「いやー、掛けなくていいですよ」という
節約できそうな回答を期待されていることがほとんどですが、
そんな無責任なこと言えるわけがありません。(^^;)


地震保険に入らなきゃダメだってのは、
過去の記事でも、繰り返し説明しています。

 地震保険の支払限度額

 5.5兆円で大丈夫?

 地震保険全般の話


地震保険に入らない人は3つのタイプに分類されますが、
それぞれについて、打破していきます。


◆新耐震基準(耐震構造、免震構造)だから大丈夫
 どんなに揺れに強くても、建物は燃えます。
 通常の火災保険では、地震を原因として発生した火災は、
 補償の対象になりません。

 地震が発生すると、倒壊数より焼失数の方が多いのが普通です。
 火災保険にも加入しないなら分かるのですが。


◆限度額5.5兆円だから、加入しても意味がない
 これは先のリンク先をご覧下さい。
 阪神大震災でも、支払地震保険金額は783億円です。


◆地震なんて起こらない
 日本は地球上の陸地面積のわずか0.02%しかありませんが、
 マグニチュード6以上の地震の20%は日本で発生します。

 それでも、結果的に地震が発生しないことの方が多いですが、
 地球を相手にギャンブルしてるようでは、
 投資家とは言えないのではないでしょうか。


ということで、地震保険は加入しましょう。


今日は夕方から税理士さんと打ち合わせです。
持って行く書類がたくさんあるので、ちょっと大変です。


◆今週の土曜日、空いている方は無料で参加できます。
 
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