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デザインリフォームの効果が凄すぎる

昨晩、北陸から帰ってきました。

もう1泊できると日程的には楽なんですが、
飲み歩きが3日も続くと、体調を悪くしそうです。


さて、洗濯機の法則が働いたのか、
木曜日に打ち合わせをした富山県内唯一の空室に、
来月中旬での申込みが入りました。

来週からリフォームしよう!と管理会社さんと話をして、
着手する前に決まってしまいました。(笑)

ただし、退去の連絡もあったので、
県内完全満室は、あと一歩のところで未達です。


それから、金沢のマンションで3月に退去する部屋に、
予約の申込みが入りました。

管理会社さんのメールを載せてみますと・・・

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「前回の2人同時の学生」というのは、
ちょっと前の記事に書いた、デザイン部屋に決めた方です。

中村豊さんのデザイン集を使って、
1部屋リフォームして、3部屋決まったことになります。


1000円ですが、家賃を上げることもできました。
これを使わない人の、意味が分かりません。

今日と明日は、自分の不動産活動はお休みですが、
管理会社さんは、推薦入学の合格者対応で大忙しだそうです。

自分の収入を増やすために頑張ってくれる訳ですから、
何とも、ありがたい話です。


政策金融公庫からのお手紙&北陸2日目 

日本政策金融公庫から、お手紙来ました。
年末の借り入れについてのご案内。ご用伺いです。

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「年末資金のご相談はお早めに」というキャッチコピーや、
借り入れ申込書まで同封されているところなど、
かなり積極的な印象を受けます。

一定以上の返済実績があるところに送ってるんだと思いますが、
公庫もやはり金融機関ですから、お金を貸したいわけです。


いろんな融資についてのノウハウが公開されてますが、
「金融機関はお金を貸したい」と理解した上で、
どんな物件&人物になれば、相手が喜ぶのかを知るのが、
すべての金融機関攻略の基本になると思います。


公庫については、「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」で、
バッチリ攻略できると思います。


さて、昨日は予定通り加賀金沢を廻って、
管理会社さんや工務店の方と、打ち合わせをしてきました。

どちらも実のある打ち合わせができたので、
やっぱり、行って良かったと思います。

金沢マンションの修繕も、それなりの値段で落ち着きましたし、
加賀の入居率も上げていけそうです。


昨日はカニ食べました。
香箱蟹(こうばこがに)と言って、ズワイガニの雌です。

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北陸1日目 管理料が安い件について

ちょっと寝坊してしまった上に、
メルマガを書いていたら、出かける時間が
近づいて来てしまいました。(^^;)

石渡浩さんに突っ込んでるメルマガ記事


昨日は、富山の管理会社さんと市内の物件を回り、
今後のリフォームや入居付けの打ち合わせをしました。

また、大雨での水濡れ被害も出ているので、
その復旧と保険請求なども相談しました。


アクシデントは良いものではありませんが、
管理会社の方が、超素早く入居者さんへの対応を
完了してくれたので、かなり助かりました。

タイミング的にも、ぼくが訪問する直前で良かったです。(笑)


これだけのことをやって頂いて、
4~5%くらいの管理料とは安すぎます。

ぼくは物件が自宅の隣にあっても、自主管理はしないです。


夜は、地元の大家さん3名で飲み会。
ブロガーのわくわくRichさんにもお会いしました。

みんなでボージョレ・ヌーボーを飲んでみたんですが、
まぁまぁ美味しいってくらいで、よく分かりませんでした。


さて、今日はこれから電車で加賀温泉。
温泉には入らずに、打ち合わせのあと速攻で金沢。

大規模修繕の打ち合わせと発注をして、
そのあとまた、高岡に戻ってきます。往復160kmです。


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インターネットで始める副業在宅ワークセミナー


雨樋を伝って・・・

今日から3日間、北陸ツアーです。
電車の中で寝ることを想定して、早起きしました。

6時ちょっと前に自宅を出ます。


昨日の横浜は、快晴と言っていいくらいの天気でしたが、
日本海側の富山は、大雨だったようです。


持ち物件のひとつで、風で雨樋が破損し、
そこから3Fのベランダ目掛けて、雨水が大量流入。

さらにはベランダの排水溝にゴミが溜まっていて、
行き場を失った雨水が、サッシを通じて部屋に浸入したので、
管理会社さんから報告の電話が来ました。(´ヘ`;)

ピタゴラ・スイッチのようです。

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ちょっと前の台風でも、被害が出てますので、
保険の請求案件が続きそうです。

でも、例えば上記のような案件でも、
代理店の説明が下手で、保険が出ないようなこともあります。
保険を活かすも殺すも代理店次第です。


ところで、一発鑑太郎の製作者である齋藤さんが、
ネットビジネスの基礎講座を、低価格でやってくれるそうです。

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インターネットで始める副業在宅ワークセミナー


頭金を貯めたい方は、ぜひどうぞ。
不動産の購入資金は地道な積立くらいじゃ増やせません。


アパート経営の良いところ

☆自分のDVD サイトがリニューアルしました☆


今日はたくさん寝たので、体調が良いです。

といっても、サラリーマンを辞めてから、
睡眠時間は増えましたし、ストレスも極小なので、
病気になることもなく毎日を過ごしてます。


そんな楽しい毎日の山場となるのが、
富山や金沢へ、数ヶ月に1度訪問するときです。ヽ(*´∀`)ノ

明日から3日間、行ってきます。


始発の新幹線に乗って、越後湯沢経由で富山駅。

ここで管理会社の社員さんに迎えに来てもらって、
市内に2つある物件を、見て回ります。


2日目は、午前中に加賀の管理会社さんと現地で。
お昼過ぎに金沢に移動して、工務店さんと打ち合わせ。

夜は高岡に戻って飲み会。

3日目は午前中に、高岡の管理会社さんです。


こうして効率の良い日程を、自分の好きなように組めるのも、
管理会社さんや工務店の社員の方が、
お客である自分に合わせてくれるからです。

ところが自分は、こちらのお客である入居者さんに、
出向いたり時間を使う必要がありません。


こんなところを取っても、
アパート経営って素晴らしいと思うのです。


ところで、昨日取ったすごい写真。

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沢孝史さんと一緒に、藤山勇司さんの自宅におじゃましました。

競売で取得した物件をリノベした、都区内7LDKの豪邸。
お風呂だけでも、4畳半あります。( ̄Д ̄;)

藤山さんの競売ノウハウはこちら


近々、ちょっとした企画を考えてます。
ぜひ楽しみにしていてください。


少ない自己資金で不動産投資

ぼくは不動産投資をやろう!と志した時に、
だいたい900万円くらいの貯金がありました。

これでも、当時としては多い方ではありませんが、
最近はフルローン狙いで、もっと少ない金融資産であっても、
不動産投資に参入される方が増えてます。


そこで、自己資金がもっと少ない場合に、
どうやって資産と収入を増やしていけばいいのかを
考えてみました。


◆自己資金500万円くらいの場合

 戸建てまたは区分所有の物件を、現金で1戸購入します。
 
 条件としては、とにかく超高利回り(最低30%以上)で、
 戸建てなら土地値を大幅に下回るもの。
 区分は立地が良いファミリータイプが望ましいです。

 どちらも、実際に自分で住んでみて(住民票を移すだけではダメ)、
 しばらくしたら、セルフリフォームして転売します。

 譲渡益に税金が掛からず資金を倍に増やせるので、
 それから、500万を使って同じような物件を買い、
 残りの500万+キャッシュ買い物件を担保にしてローンを引きます。

 4千万円クラスの物件が買えますので、
 月の手取りキャッシュを、25万円くらいにできます。


◆自己資金300万円くらいの場合

 300万円の場合でも同じことをしますが、
 買える物件が減ってきますので、競売なども上手に使います。

 藤山勇司さんのセミナーの影響で、
 ぼくも競売サイトを見てますが、価格が安すぎます。


 ただ、元の300万円を倍に増やしても、
 まだ1棟ものの融資を引くには、厳しいかもしれません。

 でも、住宅の売却益が非課税になる手法は、
 一度やったら、その後しばらくできませんので、

 さらに高い利回りを狙うか、
 資金を500万円くらいにしてから取り組みます。


◆自己資金300万円未満の場合◆

 これは、先にお金を作った方がいいと思います。

 住宅ローンを引いて、上記のようなことをすることは
 可能かもしれませんが、融資に掛かる種々の手数料を考えると、
 あまり儲かりそうな感じがしません。

 ネットビジネスなどで、
 資金を増やしてから取り組むことを、オススメします。

 
ということで、少ない自己資金で
できるだけ早くキャッシュフローを得る方法でした。

ポイントは、逆境の中で融資付けに奔走して、
断られ続けるよりも、さっさと購入してしまうことと、

資金力が乏しいという弱点を、
競売などでの激安購入と、セルフリフォームでカバーし、
売却を上手に使っていくことです。


赤井さんの新築を見学

土曜日までの数日間が、かなりハードだったので、
昨日はブログの更新をサボってしまいました。(^^;)

今日からまた、頑張ります。


土曜日は保険代理店の川西さんと、
朝から、天王寺の「じゃんじゃん横町」に出かけて、
飲み会をしてしまいました。

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イチオシの串カツ屋さん「てんぐ」


朝からお酒を飲むという行為は、
至福のリゾート感を醸し出してくれます。

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名物のどて焼き


そして横浜に戻ったあとは、自宅に戻らずに、
赤井誠さんの建築中アパートを見学させていただきました。


駅から至近の場所に、高利回りのデザインアパートを建築。

天井高が非常に高いので、狭さを感じません。
広いくて高いロフトは、ほとんどメゾネットです。


新築は面倒臭いので敬遠していましたが、
やってる人は、みんな楽しそうです。

毛嫌いせずに、土地探しでもしてみようかと思いました。


さて、今週は木曜日から、富山と石川です。
水曜日までに、仕事を片付けなくてはいけません。

今日は、クリスマスパーティーの会場見学と、
全賃さんとの打ち合わせ。その後、インタビュー収録です。




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