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法人の決算

2日前の話になりますが、自宅の近所の横浜橋で
「酉の市(とりのいち)」をやってましたので、
夕方から見学に行ってきました。

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商売繁盛を願って、写真のようなデカい熊手を、
儲かっていそうな会社さんが買っていきます。

ハートブレインの事務所は、約10㎡と超狭いので、
こんなものを置いたら仕事ができません。(^^;)

もちろん、自宅にもムリです。(笑)


さて、昨日は五反田の税理士事務所さんまで、
法人の決算の相談と打ち合わせに行ってきました。

今期で2回目の決算となります。


法人の主な収入源としては、まずは所有物件の管理料で、
家賃収入の10%にしてますので、約500万円。

遠隔地だということで、通常より高めの水準にしていて、
富山や金沢までの交通費や宿泊費も、法人の支出にしています。


それから、講演料執筆の報酬、
ブログやメルマガから発生する収入も法人扱いです。

いずれにしても、やってる事業内容全般的に、
仕入れがあったり大きな経費が掛かるものではありません。

ですので、利益率が高いのが特徴です。

結果として、うわーっという感じの税金を払います。


ただ、不動産投資と違って借り入れがありませんので、
手取りの現金よりも、税務上の所得が多くなる、
いわゆる「デッドクロス状態」になることがありません。

税金の面から見ても、リタイアを決断する場合は、
家賃以外の収入源も確保している方がいいと思います。


ちなみに、かれこれ半年くらいPRしている、
1000MANプログラムは、今日で値上げです。

不動産を買う資金を貯めたい方や、
リタイア後の収入に占める家賃(借入を伴った収入)の割合が
高くて心配な場合は、非常にオススメできる教材です。


地震保険に入らない理由

最近、損害保険の相談に乗ることが多いですが、
「地震保険って掛けた方がいいですかねぇ?」という質問が、
非常に多いです。


これは、「いやー、掛けなくていいですよ」という
節約できそうな回答を期待されていることがほとんどですが、
そんな無責任なこと言えるわけがありません。(^^;)


地震保険に入らなきゃダメだってのは、
過去の記事でも、繰り返し説明しています。

 地震保険の支払限度額

 5.5兆円で大丈夫?

 地震保険全般の話


地震保険に入らない人は3つのタイプに分類されますが、
それぞれについて、打破していきます。


◆新耐震基準(耐震構造、免震構造)だから大丈夫
 どんなに揺れに強くても、建物は燃えます。
 通常の火災保険では、地震を原因として発生した火災は、
 補償の対象になりません。

 地震が発生すると、倒壊数より焼失数の方が多いのが普通です。
 火災保険にも加入しないなら分かるのですが。


◆限度額5.5兆円だから、加入しても意味がない
 これは先のリンク先をご覧下さい。
 阪神大震災でも、支払地震保険金額は783億円です。


◆地震なんて起こらない
 日本は地球上の陸地面積のわずか0.02%しかありませんが、
 マグニチュード6以上の地震の20%は日本で発生します。

 それでも、結果的に地震が発生しないことの方が多いですが、
 地球を相手にギャンブルしてるようでは、
 投資家とは言えないのではないでしょうか。


ということで、地震保険は加入しましょう。


今日は夕方から税理士さんと打ち合わせです。
持って行く書類がたくさんあるので、ちょっと大変です。


◆今週の土曜日、空いている方は無料で参加できます。
 
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続きを読む "地震保険に入らない理由" »

大家さんの懇親会について

連休も終わりまして、今日から再稼動です。

アパート経営では、加賀マンションの入居促進と、
金沢マンションの修繕発注、富山では借上げ駐車場関連と、
いろいろやることが残ってます。


昨日は23ヶ月連続で開催している飲み会。
毎月、メールマガジンで告知と募集をしています。

読者16500名のメールマガジン


なぜ、このようなことをやってるのかというと、
自分が飲み会が好きだというのもありますが、
参加いただく方が、毎月たくさんいらっしゃるからです。

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昨日は新宿で海鮮焼きのお店でした。


ちょっとメンバーが固定化してきたな~と思うと、
初心者の方限定でやったりします。

そうすると、初参加の方が増えます。
結局これまで定員が埋まらなかったことがありません。


また、自社・他社限らず不動産セミナー後の懇親会は、
毎回ものすごい出席率です。


以上のことを考えると、まだまだ懇親や情報交換の場は、
たとえ首都圏であっても足りてないのかと思います。

自分では月1ペース以上はちょっと無理ですが、
別の手段で、そういう場を増やして行くつもりです。


手始めに、クリスマスパーティーを企画してみました。

大家さんだらけのクリスマスパーティー

こちらは、財布の中身レポートの会員さんと、
学びの会の正会員さんが対象で、一般会員さんはちょっと高いです。

著名大家さんをゲスト招致して盛り上げたいと思いますので、
対象の方は、ぜひご参加お願いします。
(どちらかの会員になってからお申し込みください)

運営メンバーは、サンタの服を着ることになってます。(笑)


家財を勝手に運び出しました。

本日現在の、持ち物件の入居状況は、

 富山  37/38 来月入居1件、退去1件
 金沢  28/28 来春の入退去あり
 加賀  15/19 秘策あり(笑)
 名古屋  1/ 1 安定してます

こんな感じです。
単純に計算すると、入居率は94.3%ですが、
実数字はもう少し低いです。

年間を通じて9割を下回らないのが目標ですが、
何とか今年は、達成できそうです。

物件ごとの入居状況は、こちらのページをご覧下さい。


さて、入居者失踪アパートの経過報告なんですが、
今週末に入居を控え、ついに家財を無許可で撤去しました。

チームの一員で、書籍にも登場している便利屋さんが、
写真を撮影しながら、家財をトラックへ。

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さすがに即廃棄するのは怖かったので、
持ち物件の空いている倉庫に、一時保管しました。


実はこの入居者(失踪者)さんは、
平成4年からこのアパートに入居されているようです。

退去後の部屋の汚れが尋常じゃないんですが、
ちょっと割高な家賃を、ずっと払ってくれてた訳ですので、
腹を立てずに淡々と後始末をしようと思います。


失踪には、やむを得ない事情があったのだと思いますが、
新しい土地で、普通に生活してて欲しいものです。


それから、12月5日からの2日間セミナーは、
残席が10くらいになってきたそうです。



デザインリフォームの効果が凄すぎる

昨晩、北陸から帰ってきました。

もう1泊できると日程的には楽なんですが、
飲み歩きが3日も続くと、体調を悪くしそうです。


さて、洗濯機の法則が働いたのか、
木曜日に打ち合わせをした富山県内唯一の空室に、
来月中旬での申込みが入りました。

来週からリフォームしよう!と管理会社さんと話をして、
着手する前に決まってしまいました。(笑)

ただし、退去の連絡もあったので、
県内完全満室は、あと一歩のところで未達です。


それから、金沢のマンションで3月に退去する部屋に、
予約の申込みが入りました。

管理会社さんのメールを載せてみますと・・・

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「前回の2人同時の学生」というのは、
ちょっと前の記事に書いた、デザイン部屋に決めた方です。

中村豊さんのデザイン集を使って、
1部屋リフォームして、3部屋決まったことになります。


1000円ですが、家賃を上げることもできました。
これを使わない人の、意味が分かりません。

今日と明日は、自分の不動産活動はお休みですが、
管理会社さんは、推薦入学の合格者対応で大忙しだそうです。

自分の収入を増やすために頑張ってくれる訳ですから、
何とも、ありがたい話です。


政策金融公庫からのお手紙&北陸2日目 

日本政策金融公庫から、お手紙来ました。
年末の借り入れについてのご案内。ご用伺いです。

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「年末資金のご相談はお早めに」というキャッチコピーや、
借り入れ申込書まで同封されているところなど、
かなり積極的な印象を受けます。

一定以上の返済実績があるところに送ってるんだと思いますが、
公庫もやはり金融機関ですから、お金を貸したいわけです。


いろんな融資についてのノウハウが公開されてますが、
「金融機関はお金を貸したい」と理解した上で、
どんな物件&人物になれば、相手が喜ぶのかを知るのが、
すべての金融機関攻略の基本になると思います。


公庫については、「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」で、
バッチリ攻略できると思います。


さて、昨日は予定通り加賀金沢を廻って、
管理会社さんや工務店の方と、打ち合わせをしてきました。

どちらも実のある打ち合わせができたので、
やっぱり、行って良かったと思います。

金沢マンションの修繕も、それなりの値段で落ち着きましたし、
加賀の入居率も上げていけそうです。


昨日はカニ食べました。
香箱蟹(こうばこがに)と言って、ズワイガニの雌です。

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北陸1日目 管理料が安い件について

ちょっと寝坊してしまった上に、
メルマガを書いていたら、出かける時間が
近づいて来てしまいました。(^^;)

石渡浩さんに突っ込んでるメルマガ記事


昨日は、富山の管理会社さんと市内の物件を回り、
今後のリフォームや入居付けの打ち合わせをしました。

また、大雨での水濡れ被害も出ているので、
その復旧と保険請求なども相談しました。


アクシデントは良いものではありませんが、
管理会社の方が、超素早く入居者さんへの対応を
完了してくれたので、かなり助かりました。

タイミング的にも、ぼくが訪問する直前で良かったです。(笑)


これだけのことをやって頂いて、
4~5%くらいの管理料とは安すぎます。

ぼくは物件が自宅の隣にあっても、自主管理はしないです。


夜は、地元の大家さん3名で飲み会。
ブロガーのわくわくRichさんにもお会いしました。

みんなでボージョレ・ヌーボーを飲んでみたんですが、
まぁまぁ美味しいってくらいで、よく分かりませんでした。


さて、今日はこれから電車で加賀温泉。
温泉には入らずに、打ち合わせのあと速攻で金沢。

大規模修繕の打ち合わせと発注をして、
そのあとまた、高岡に戻ってきます。往復160kmです。


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インターネットで始める副業在宅ワークセミナー


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