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少ない自己資金で不動産投資

ぼくは不動産投資をやろう!と志した時に、
だいたい900万円くらいの貯金がありました。

これでも、当時としては多い方ではありませんが、
最近はフルローン狙いで、もっと少ない金融資産であっても、
不動産投資に参入される方が増えてます。


そこで、自己資金がもっと少ない場合に、
どうやって資産と収入を増やしていけばいいのかを
考えてみました。


◆自己資金500万円くらいの場合

 戸建てまたは区分所有の物件を、現金で1戸購入します。
 
 条件としては、とにかく超高利回り(最低30%以上)で、
 戸建てなら土地値を大幅に下回るもの。
 区分は立地が良いファミリータイプが望ましいです。

 どちらも、実際に自分で住んでみて(住民票を移すだけではダメ)、
 しばらくしたら、セルフリフォームして転売します。

 譲渡益に税金が掛からず資金を倍に増やせるので、
 それから、500万を使って同じような物件を買い、
 残りの500万+キャッシュ買い物件を担保にしてローンを引きます。

 4千万円クラスの物件が買えますので、
 月の手取りキャッシュを、25万円くらいにできます。


◆自己資金300万円くらいの場合

 300万円の場合でも同じことをしますが、
 買える物件が減ってきますので、競売なども上手に使います。

 藤山勇司さんのセミナーの影響で、
 ぼくも競売サイトを見てますが、価格が安すぎます。


 ただ、元の300万円を倍に増やしても、
 まだ1棟ものの融資を引くには、厳しいかもしれません。

 でも、住宅の売却益が非課税になる手法は、
 一度やったら、その後しばらくできませんので、

 さらに高い利回りを狙うか、
 資金を500万円くらいにしてから取り組みます。


◆自己資金300万円未満の場合◆

 これは、先にお金を作った方がいいと思います。

 住宅ローンを引いて、上記のようなことをすることは
 可能かもしれませんが、融資に掛かる種々の手数料を考えると、
 あまり儲かりそうな感じがしません。

 ネットビジネスなどで、
 資金を増やしてから取り組むことを、オススメします。

 
ということで、少ない自己資金で
できるだけ早くキャッシュフローを得る方法でした。

ポイントは、逆境の中で融資付けに奔走して、
断られ続けるよりも、さっさと購入してしまうことと、

資金力が乏しいという弱点を、
競売などでの激安購入と、セルフリフォームでカバーし、
売却を上手に使っていくことです。


赤井さんの新築を見学

土曜日までの数日間が、かなりハードだったので、
昨日はブログの更新をサボってしまいました。(^^;)

今日からまた、頑張ります。


土曜日は保険代理店の川西さんと、
朝から、天王寺の「じゃんじゃん横町」に出かけて、
飲み会をしてしまいました。

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イチオシの串カツ屋さん「てんぐ」


朝からお酒を飲むという行為は、
至福のリゾート感を醸し出してくれます。

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名物のどて焼き


そして横浜に戻ったあとは、自宅に戻らずに、
赤井誠さんの建築中アパートを見学させていただきました。


駅から至近の場所に、高利回りのデザインアパートを建築。

天井高が非常に高いので、狭さを感じません。
広いくて高いロフトは、ほとんどメゾネットです。


新築は面倒臭いので敬遠していましたが、
やってる人は、みんな楽しそうです。

毛嫌いせずに、土地探しでもしてみようかと思いました。


さて、今週は木曜日から、富山と石川です。
水曜日までに、仕事を片付けなくてはいけません。

今日は、クリスマスパーティーの会場見学と、
全賃さんとの打ち合わせ。その後、インタビュー収録です。




全賃フェア2日目&関西大家の会

大阪3日目になりました
お昼過ぎの新幹線で、横浜に帰ります。


昨日は、賃貸住宅フェア2日目ということで、
お昼前から夕方まで、ブース周りを中心に参加して来ました。

会場で知り合いの大家さんなどに会うことも多く、
初日より楽しめました。


午後から、アポを取ってあった中村豊さんと面会。


写真撮影をお願いしたんですが、
事前の怖いイメージが根強く、若干ビビリ気味です。(笑)

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ちなみに、デザイン作品集はセットで購入して、
管理会社さんに意見を聞いて選んでもらうといいです。

タイプを外してしまう確率が減りますし、
部屋への思い入れが増すので、強く薦めてくれそうです。


ちなみに、近くを通りがかった浦田健さんも、
シングル4点セットを、速攻で購入されていました。

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代引きの申込書を書く浦田さん。

これはホントにオススメですね。
自分も既に元を取りましたし、絶対買った方がいいです。


夜は、人気ブロガーのゴンさんが主催する、
関西大家の会の、第1回会合に参加させていただきました。

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居酒屋とかでやるのかなと思っていたら、
ホテルの宴会場で、50名以上の大家さんが集結。

参加されている方の意識も高く、楽しいイベントでした。
これから、どんどん盛り上がっていくと思います。


大阪全賃フェア 1日目

昨日から大阪の賃貸住宅フェアに来てます。

091113000.jpg


全賃フェアは、東京大阪とも不便な場所にあります。
新大阪から来るのは、かなり大変。


会場が東京ほど広くないからか、
こちらの方が、全般的に盛況に見えました。
ガラガラのセミナーも、ほとんどありません。

ブースはやっぱり、建築系が出展数・来客とも少なく、
リフォームサブリース系が賑わってます。


出展企業が配っているチラシやパンフレットでも、
有益なノウハウが書いてあるものは、結構たくさんあります。

無料で配布してるので、適当に扱われてますが、
売れるくらい内容が充実してるものもあるくらいです。


さて、今日は大家業に興味を持っている、
スーパー保険代理店の川西さんがこっちに来ますので、
今田信宏さんのセミナーなどを聴講したあと、
ゴンさん主催の飲み会に参加します。


その前には、中村豊さんにご挨拶アポ取ってます。

昨日、遠巻きにお見かけしたんですが、
体格も大きく、写真よりさらに怖そうでした。(゚д゚lll )


出店ブースも注目を浴びてます。


減量中のため控えめにしましたが、
昨日は、メルマガ読者さんと鶴橋の焼き肉店へ。

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大阪、楽しい~☆


これから大阪です。

おはようございます。


今日は、6時40分発の新幹線に乗って、
賃貸住宅フェア(大阪会場)に参加してきます。

大阪と東京の参加回数は、ちょうど4回ずつで同じ。


セミナーやブース見学は、東京会場と重複するので控えめに。

いろんな大家さんとの交流が楽しみです。(^▽^)


こちらの方とは明日の午後、ご本人にお会いする予定です。
微妙に怖そうで、ちょっと心配です。(笑)

中村豊 内装デザイン作品集


では、行ってきます。


家財移送の準備&渡邉会長のお手紙

久しぶりに読書日記を更新しました。
フェスタのあとは、良いペースで読めています。

投資家けーちゃん 読書日記

多読を薦める人は多いですが、
本なんて、1回読んだくらいでは頭に入らないな~と、
最近思ってます。繰り返し読もうと思います。


さて、昨日の「独断強制執行」の続きですが、
とりあえず荷物を保管しておく場所を確保しようと思って、
管理会社さんに問い合わせしてみました。

そうすると、自分の持ち物件の物置が、
特に何にも使われず、空いていることが判明。

便利屋さんに連絡して、移してもらうことにしました。


今月中に次の入居が始まってしまうので、
ダッシュで移送し、リフォームをしないといけません。

また、中村さんデザイン集を使おうと思います。
(北陸の大家さんは使わないでください・・笑)


それから、フェスタで講演をいただいた、
渡邉美樹会長から、社団宛にお手紙をいただきました。

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署名が直筆です。嬉しいですね。
今月中には収支をまとめて、寄付をします。

ちなみに、フェスタの収益金程度で、
現地に、学校が1棟できてしまうらしいです。(◎-◎;)


今日は、明日からの大阪行きの準備と、
マーケッター平賀正彦さんのセミナーに行ってきます。


独断強制執行

9月に撮影した、松田さんのセルフリフォーム。

編集ができ上がってきたので、
昨日は1日、テロップの文案を作ってました。


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ケルヒャーを使う松田さん。

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クロスの貼り方を説明中。


11月中には完成する見込なので、
リフォーム好きの方は、ぜひご期待下さい。

1作目の詳細はこちらから


さて、例の失踪部屋に入居が決まりました。

現在のお部屋は、この記事の写真から、
ゴミだけを捨てた状態で、家具は残ってます。

もちろん、この状態では貸せません。(笑)


元々、ちゃんとした法的手続きに則って、
公示送達だの、明け渡し訴訟だのをするつもりは
ありませんでした。

ですので、実施の時期が早まっただけで、
いわゆる「独断強制執行」を実施することに
変わりはありません。


独断強制執行とは、要するに荷物を撤去するのですが、
リスクを極力回避できるよう、下記のような工夫をしています。

 ・約1ヶ前に、部屋に補助錠を設置(入室できなくなります)

 ・警察にも連絡済み。行方不明者になってます。

 ・撤去の様子は詳細に記録&撮影。

 ・家財はすぐには廃棄せず、倉庫にしばらく保管。


これで、万一失踪者が現れて駄々を捏ねた場合でも、
こちらの債権である、未収の家賃以上の損害を被るリスクは、
ほとんどないと踏んでいます。( ̄ー ̄)v

さっそく今日から、撤去の準備を開始します。


◆一発で入居が決まりました。すごい攻撃力です。

中村豊 内装コーディネートデザイン作品集

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