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書類の整理方法をご紹介。

チャレンジ生(チャレンジ面談の受講生)が物件を購入して、
大家さんデビューをしたあとでも、時々相談に来られることがあります。

良い物件しか買わないように言ってるので、
入居が付かないとか、トラブルなどの相談は少ないのですが、
管理や運営については質問が多いです。


なかでも、経理とか書類の整理については、
具体的に解説している本もないし、よく相談されるジャンルです。

そこで今日は、ぼくがやっている書類の整理方法を、
ざっくりご紹介したいと思います。


ぼくは前職のサラリーマン時代のやり方を踏襲していて、
横に使う形式の紙ファイルと、ファイルボックスを使ってます。

物件ごとにファイルを作って、
まとめて、ファイルボックスに分類するイメージです。


こちらは、ぼくの事務所にある書類棚なんですが、
 
150827000.jpg


モザイク処理していますが、それぞれのファイルボックスには、
物件の名前が書かれていることが多いです。
区分の場合は、「区分①」みたいなファイルボックスを作ります。

そこに、契約書や重説など購入関連の書類のほか、
保険証券やマスターキー、金消契約の写しなんかも保管します。


必要な時に、目的の書類をすぐに見つけられば十分なので、
穴を開けて綴じ込んだり、インデックスシールを貼ったりはしません。
並び順も、特に決めていません。


あと、整理が面倒だとすれば領収証や請求書などの「支払い書類」ですが、
これは月ごとに、クリアファイルにどさっと入れておき、
あとは会計ソフトに入力していれば大丈夫です。

税務調査が入ったこともありますが、
特に、整理方法についての指摘はありませんでした。


写真右下の青いファイルは、ジャバラ状になっていて、
管理会社さんから送られてくる「収支明細」を、
月ごとに分けて保管しておくことができる便利なものです。

150827001.jpg


管理費や原状回復の費用などは、家賃と相殺されているので、
その関連の書類を、経理のファイルに移し替えたりすることはありません。
届いた書類を、そのままドカンと入れます。


ちなみに、会計ソフトは弥生が有名ですが、
ちょっと高いので、「みんなの青色申告」がコスパ的にお薦めです。

ぼくも、税理士さんと顧問契約をするようになるまでの4年間、
このソフトをずっと利用していました。

みんなの青色申告16 消費税対応版
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今年、投資家デビューした方は、ぜひ使ってみてください。

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最強マフィアの仕事術。

ぼくは、ヤクザもののVシネマが結構好きで、
哀川翔さん、小沢兄弟、白竜さんなどが出演するシリーズを、
割と好んで観ています。

普通に楽しんで観てますが、独特の出世競争やリーダーシップなどは、
仕事や生活にも役立つことが多いです。


さて、最近読んですごく良かったのは、
ヤクザではなくニューヨークの元マフィアの方が書いたビジネス書。


最強マフィアの仕事術
マイケル・フランゼーゼ
ディスカヴァー・トゥエンティワン
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原題は「I'll make you an offer you can't refuse.」ということで、
あのゴッドファーザーに出てくる名セリフです。
「相手が断れないオファーを出す」という意味で、要するに脅すことです。

マフィアも日本のヤクザも、違法ではあってもビジネスで収益を上げており、
のし上がるためには、優秀なビジネスマンである必要があります。


この本では、彼らならではの交渉術や仲間選びなど、
実践的な内容はもちろん、「早起きしろ」というような普遍的なことまで、
様々なノウハウが書かれています。

そして、どれもマフィア絡みのエピソードと一緒に紹介されるので、
読み終わったあとも、頭の中に残るのです(笑)


最後は、ビジネスや人生についてのスタンスを問われ、
なにげに考えさせられる本でもあります。


不動産王の名言。

不動産王といえばこの人・・・というのが、
ご存じ、ドナルド・トランプさん。

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トランプ・タワーをはじめとする数千億円の資産を持ち、
過去には破産したり復活したり、テレビにも出たり。

最近では、大統領候補に名乗りを上げたりと、
とにかく人類を代表するようなダイナミックな人生を送っています。

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トランプ・タワー内の自宅写真・・・すごい!( ̄Д ̄;)


人と違った成果を出す人は、人と違う行動をしていますし、
さらに言えば、人と違う「考え方」をしているものです。

トランプさんの名言を集めた動画というのを見つまして、
その片鱗を知ることができます。



いろんなことを話していますが、
基本的には「情熱を持って、しっかり仕事をしよう」ということですね。

そして、大きな目標を持ってダイナミックに動くということで、
このあたりは「小さいことをコツコツ積み重ねる」ことを大事にしている、
イチロー選手などとは、ちょっと違うようです。


更地にめげない地方投資。

先週末に、長渕剛さんが富士山のふもとで、
10万人を集める規模の、オールナイトライブを開催しました。

150824000.png


その人数もさることながら、場所がそもそも、
このようなイベントのために作られたところではないので、
現地にたどり着くだけでも大変なようです。

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夜の9時から翌朝6時までのイベントだったようですが、
最後のお客さんが退出できるのは、なんと7時間後の午後1時。

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同じ10万人規模でも、幕張メッセなどの便利な場所とは、
行く方も演る方も、難易度が全然違いますね。。


さて、さすがにこのくらいの場所だと不動産投資はできませんが、
地図上でチェックして「かなりの田舎だな」と感じるエリアであっても
意外と地元の人には人気の場所だったりします。

そして、賑わっているか閑散としているかどうかより、
ニーズがあるかどうかと、競合物件があるかどうかを、
見極める方が大切です。


ぼくの持ち物件だと、こんな過疎地のような場所でも、
入居率は常時9割以上をキープしている反面、

150824003.png
この田んぼなら、10万人ライブもできる!


今年売却したマンションは、同じ入居率を維持するために、
かなり広告料やリフォーム費用を使っていました。

航空写真で見ると、先のマンションよりかなり賑わっている場所です。

150824004.png


フルローンで物件を購入するためには、
返済比率を一定以下に保つため、ある程度の利回りが必要で、
その利回りのためにエリアを犠牲にすることもあります。

都会生まれの都会育ち・・というような人の場合、
どうしても「表面的な賑やかさ」に、気を取られがちかもしれませんが、
ニーズと競合に注目して、エリアを見極めるといいと思います。

更地にめげてしまっては、本質を見極めることはできないのです。


収益と労力の総合計。

この前、チャレンジ面談を受けに来た人と話していて、
自分で「おー。これは凄いな」と思ったことがあるのでご紹介します。


何かというと、

「これまでの成果を、まとめて話す」

ということでして、
ぼくは賃貸業を始めてもうすぐ11年になるんですけど、
その間に稼いだ金額や払った金額を、大ざっぱでもいいので合計します。

そうすると、大ざっぱな収益が出る訳なんですけど、
その収益に対して、自分が費やしてきた労力や時間がどうだったかを、
何となくでいいので思い出してみるのです。

150822000.jpg


ぼくの場合だと、これまでだいたい6億円の家賃をもらってまして、
総額のキャッシュフローは1.2億円くらいになりました。

ローンの返済もそれなりに進んでいまして、
売却時には、残債と売値の差額が手元に残る訳ですが、
過去の売却の合計で、それも1億円を超えました。


もちろん、当初投入している資金もありますし、
キャッシュフローや売却収益には、ごっそり税金が掛かりますが、
それでも結構な額を稼いだなと思います。

150822001.jpg


そして、現在保有している物件の、総購入額は約5.3億円
それに対しての残債は3.9億円です。(2015年7月末現在)

全部の物件を買値と同じ価格で売却すると、
1億4千万円入ってくる計算なりますし、たぶんもっと高く売れます。


ここまでの数字で、一般的な人の生涯年収を超えている訳ですが、
別に規模を誇示したい訳ではなくて、
「費やした労力や時間を考えると、割が良い」と言いたいのです。


不動産投資を始めた頃は、いきなり大きな物件も買えませんし、
キャッシュフロー以外の「含み資産」も顕在化しないので、
「これだけ頑張ったのに、毎月5万円の手取りか。。」と思うかもしれませんが、
全然そんなことはありません。


不動産投資は

・順調に推移すれば、同じ労力で大きな規模を買えるようになる。
・成功に再現性があるので、2棟目以降はもっと楽になる。
・事業が「システム」になっているので、収益の維持が容易。

というような特徴があるので、
続けていれば、どんどん「割が良い」活動になっていきます。

150822002.jpg


不動産投資が意外と儲からないなと思っている方は、
ぜひ、このような感じでトータルで考えてみてください。


映画に学ぶ不動産投資③

ぼくはサラリーマンの時に、ふと思い立って
毎週1本映画をレンタルして鑑賞し、感想などを記録する生活を、
1年ちょっと続けていました。

それが去年また復活して、1年間で60本くらい。
今年はもう、今の時点でそのくらいの本数を見終わっています。

10億円(場合によっては一桁上)も掛けた大作を、
家庭用テレビとはいえ、100円くらいで楽しめてしまう訳ですから、
活用しない理由がないですよね。


映画に学ぶ不動産投資。
シリーズ3本目は「天使にラブソングを(Sister Act)」

サラリーマンの時の集中鑑賞期間に観た映画で、
自分の中でいちばん良かったものです。


150821000.jpg


ギャングに命を狙われたことから、修道院に潜り込んだ主人公が、
ド下手で有名な聖歌隊の指揮者を任されたことから、
聖歌隊の大変身はもちろん、修道院全体の勢いまで変えてしまう話。

ストーリーだけではなく、音楽も素晴らしい作品ですね。


さて、この映画から不動産投資を学べるのは、
まず、人を動かそうというときの、温度感とかテンションです。

他の映画やドラマなどで、例えば「たまたま聞かれてしまった独り言」とか、
「去り際に皆に宛てた置き手紙」などで一気に場の雰囲気が変わり、
みんなが主人公に協力し始める・・・という展開が割と頻繁にありますが、
実際には、そういうことは起こりません。


人を動かすのは、その場において自分が一番熱く、
エネルギッシュに高いテンションで、全体を包み込むように
繰り返し働きかけなくては
なりません。

150821001.jpg


格好をつけていては、人は動きませんね。(^^;)


ウーピー・ゴールドバーグさん扮する修道女は、
ダメダメな聖歌隊メンバーにキレたり、叱ったりすることもなく、
常に愛を示しながら変革をしていきます。

相手を否定するどころか「ここだダメだ」という指摘さえしません。
常にポジティブな言葉を使っているのが分かります。


不動産投資をしていると、周りの人が思った通り動かなかったり、
「そんなんで仕事が勤まるのか?」と相手に驚嘆することがよくありますが、
そんなときは、この映画を思い出すと良いかもしれません。


役柄上はプロ歌手と、ダメ聖歌隊ということでしたが、
実際は、聖歌隊のメンバーこそがオーディションに勝ち残った俳優さんなので、
曲の中盤以降はバックの人たちの方が、はるかに上手です(笑)

そして、ステージにないドラムやエレキギターの音まで聴こえますが、
別にいいのです。映画なので。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山

年収が低いから買えない・・のではない。

日本の平均収入は442万円ということですが、
この数値を多少上回っていても、
不動産投資をする上では、ちょっと低い水準です。

600~700万円くらいの給与収入がないと、
どんなに物件が良くても、審査のテーブルに乗らない銀行もあります。


何行か断られ、不動産会社さんにも厳しいことを言われて、
不動産投資を諦めてしまう人も、少なくありません。

年収が低くても、できる投資はいくつもあるのに、
とても、もったいないなと思います。


実際、給与数百万レベルの差など、
実際に不動産投資をすれば、簡単に逆転できるものです。

大事なのは「早く買って、家賃収入の流れを作る」ことです。


諸経費・リフォーム込み500万円の戸建てを買って、
毎月5万円の純収入を作れたとすると、
年収で、60万円増えたことになります。

今の会社で、年収を60万円増やすことが、
どれだけ大変かを想像すると、
不動産投資をスタートすることの重みが分かります。


年収が高くない方が上手くいきづらい理由は、
その年収自体に問題があるのではなく、

「年収が高い人の投資法を、真似ようとするから」

に他なりません。


今では、投資についての情報もたくさんあるので、

・必死で貯めて区分や戸建てをキャッシュで買う。

・ノンバンクでもいいから借りれるところで借りて、
 高利回りのアパートを買う。あとは怒濤の繰上返済。

などのように、、
年収に関わらず再現性のある投資法が、確立されています。


こういった投資は地味で辛いかもしれませんが、
数年続けることで、一般的に「高年収・高属性」と言われる人に、
追いつくことができるのです。


でも、ほとんどの人が、給与年収が劇的に上がるのを期待したり、
審査テーブルにも乗らない銀行で玉砕を続けながら、
何年もの時間をむだにしています。

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