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来年の投資戦略

フェスタが終わって、時間と気分の余裕ができたら、
不動産購入の活動にも力を入れようと思ってます。

ただ、同じように地方の中規模RCを買って、
資産規模を増やしていくかどうかは、分かりません。


ここ数ヶ月で、吉川英一さん猪俣淳さんなど、
「洗練された投資家」とお話する機会が続いたのですが、
こういう方たちは、いつでも物件を買えるのに、
あえて一定の投資規模を維持しています。


一定の投資規模を維持する理由としては

・日本が累進課税で、稼ぎすぎると効率が悪くなる

・「収入の中身」を良くすることに注力している

というのが、主な理由のようです。


事業や給与など、借入が伴わなければ、
どれだけ収入が増えても、
手取り以上に課税されることはないので安心です。


でも、大きな借入を伴う不動産投資の場合は、
「手取り収入」<「課税所得金額」となることがほとんどで、
税率が上がりすぎてしまうと、

「いったい自分は何をやってるんだ?」と苦悩するくらい、
手取りキャッシュに対して高い税金が掛かります。


それから、同じ家賃収入の規模であっても、
地方物件より、都心の物件からの家賃が安定してますし、
運営費の割合も低く済みます。

築年数も、やっぱり新しい方が安定してます。


ぼくは現在、満室時で月に400万円ちょっとの規模ですが、
返済割合は低いものの、運営費の割合がかなり高いです。

資産の組み替えをして、質を高めていくことで、
同じ家賃収入でも、最終的に手元に残る金額を増やし、
リスクを減らしていく方が、良いのかもしれません。


現金で競売物件を購入して、2棟買ったら1棟売って、
家賃収入とキャッシュの両方を増やしていく、
NSX松田さんのような手法は、とても賢いと思います。

来年に向けた投資スタンスを、
来月、じっくり考えてみたいと思ってます。


さて、ということでフェスタまで2日。

今日は出演者の方への最終連絡と、
ステージで使う、資料や動画の準備をする予定です。


全賃新聞に掲載

いよいよ3日後に迫ったフェスタですが、
今週の全国賃貸住宅新聞に、記事が載りました。

広告じゃなく、結構ちゃんとした記事になってます。

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「家主祭り」ってのは、いい表現ですね。(笑)

写真はコテツさんだと思うんですが、
もう、いつの時代のものか分からないくらいです。


昨日は、そのコテツさんと、
どんな感じで進行をするかの打ち合わせをしましたが、
「対談は、アドリブ感が大事だ」という話になり、
非常にアバウトな決めごとしかしませんでした。


準備も大きなものはだいたい終わったので、
ちょっと気分的にも、楽になってます。(^▽^)


自分のアパート経営の方では、
先日お部屋を決めていただいた仲介会社の方から、
広告料の支払方法についての相談がありました。

電話でお話するだけでも「親しみ度」が上がるので、
次回に繋がりそうです。


物件のある地域の仲介会社さん全部が、
自分の物件を、優先的に案内してくれるようになれば、
地方であっても、まだまだ余裕で運営できそうです。

そういう状態を実現できるよう、
フェスタが終わったら、行動を始めようと思います。

▼オススメ 広瀬さんのセミナーは超久しぶりです。


フェスタ満席になりました。

フェスタが昨日の夜、全席種が満席になりました。

告知にご協力いただいた各方面の皆様、
ありがとうございます。


今日はパンフレットチラシを印刷に出して、
その後、いくつか打ち合わせです。

前日まで、何かとやることが残ってます。


昨日は、金沢のマンションで退去があったので、
部屋の原状回復の打ち合わせをしました。

中村豊さんのデザイン集を、そのまま活用。


独身の若い男性がメインのターゲットなので、
デザイン集の中から、「アーバンライフ」に決定。

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デザイン集のサイトより。部屋イメージ。


どんな部屋になるのか?
そして、内見成約率はアップするのか?

結果は、また報告させていただきます。

中村豊 内装デザイン作品集


11月に入ったら、大規模修繕などの打ち合わせで
また北陸に行く予定です。楽しみ。(^ー^)


NSX松田さんがテレビ出演


昨日は自宅に引きこもっての作業。

フェスタで使うパワーポイントの資料を作ったり、
パンフレットの校正をしたりで1日経ちました。

雨だったので、ちょうどいいです。


夜、食事をしながらテレビを観てたら、
藤山勇司さんや松田さんが出てる番組を発見。

TV東京トコトンハテナ「この家なぜこんなに安いの?」


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迫力のあるコメントする藤山さん。


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松田さん。にこやかに登場!


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しっかりとしたコメント。


競売や任意売却、ワケあり物件などで、
不動産が激安に売られている事例を紹介する内容です。
自殺物件も紹介されてました。(笑)

松田さんは、約270万円で落札した戸建てを紹介。
キレイな室内に、レポーターも驚いていました。


ちなみに、番組で松田さんが紹介していた物件で、
セルフリフォームDVDを撮影しました。

こちらは、来月下旬に発売。


セルフリフォームと競売入札は、
不動産投資に関わらず、ブレイク確実と読んでます。( ̄ー ̄)


◆28日と大阪が満席になりました。あとは11月2日と11日。
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 京都でも開催します。

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メールのタイトル

◆28日か11月2日は空いてますか?
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なんか天気が悪い日が続いてますね。
でも、今日は外出予定がまったくないです。(笑)


昨日の記事にした、仲介会社さん宛のメールですが、
別に、そんなに特別な文章ではありません。

タイトルは
「●●××町AD11万●●ネット無料の×××アパート」

みたいな感じです。


ちょっと分かりにくいのですが、
×××は伏せ字で、●●は、実際の装飾文字です。

装飾文字は、受信した時に目立つので、
メルマガなどで使っている人も多いみたいです。

あと、広告料についてはタイトルに書くようにしてます。
一番興味を持ってもらえるところですし。


世の中にいろんな空室対策ノウハウがありますが、
「その全てを実施してます!」という人を、
見たことがありませんし、自分もやりきれてません。

自分のアパート経営も、まだまだ甘いですね。


さて、今週末がフェスタということで、
今日から5日間、準備に全力を尽くさないといけません。

ただ、今年はお手伝いしていただく方も多く、
去年のような、バタバタ感はないので助かります。

去年のバタバタした様子


ということで、ついに残席20を切りました。

世界に良いことしながら、不動産投資の知識向上と、
モチベーションアップをしちゃいましょう。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2009


仲介会社さん向けのメルマガ

長期間埋まらなかった部屋を決めたのは、
得意の「メールマガジン作戦」でした。

なんで2年近くもメルマガを発行しているのに、
この方法に気づかなかったのかと、
これまでの遺失利益に、ちょっとへこみます。(笑)


やり方は簡単で、物件周辺の仲介会社さんのサイトから、
アドレスを調べてメールを送るだけです。


富山市内の持ち物件は、空室残1になったので、
これから、その部屋のPRを配信します。

気をつけていることを下記に書きますので、
メルマガ出そうと思う方は、参考になれば幸いです。


◆タイトルはインパクトを重視。
 「AD2ヶ月」とか興味を引きそうな文言や、
 ★★みたいな記号も使ってみる。

◆文体は、丁寧に。一生懸命頑張っているので、
 紹介してあげよっかな~という気持ちになってもらう。

物件チラシを添付する。

◆部屋の特徴や売りどころなどについて、
 しっかり書く。
 
◆自分の管理会社と担当さんの連絡先を記載。
 管理会社と揉めていると誤解されないようにする。
(他社が決めても、当然仲介料の一部は管理会社さんにいきます)

◆アドレスはBCCで配信する。(常識)

◆管理会社さんにもBCCを入れる。

◆条件交渉などに素早く対応できる体制をPRするため、
 自分の携帯番号を書いておく。


最後のポイントは、自分なりの工夫なんですが、
結局、管理会社さんに問い合わせが来るようです。


直接訪問するのも効果的だと感じますが、
場所的に厳しいのと、忙しい時間に来店してしまって
かえってマイナス印象を与えるかもしれません。

FAXはライバルが多くてインパクトが薄いので、
今でしたら、メールも狙い目だと思います。


◆25日のは満席になりました。次は28日と11月2日。
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 大阪、京都でも開催します。

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打ち合わせの日々

◆25日の日曜日、午後から空いてる方。
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来月の大阪賃貸住宅フェアに行こうと決めまして、
昨日は関内駅前の近ツリに寄って、
新幹線とホテルのセットプランを申し込んで来ました。


なかなか安いプランだと思って申し込んだら、
新幹線が、のぞみではなく、ひかりでした。(◎-◎;)

30分余計に掛かるので、本をたくさん持ち込みます。


ちなみに大阪は、いつもここのホテルです。
道頓堀で食い倒れても、安全に帰って来れます。(笑)

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クロスホテル 大阪(なんば駅徒歩3分)


さて、最近打ち合わせが多いです。

数日前には、財布レポート執筆の5名+エミゾウさんで、
レポートの刷新について打ち合わせをしました。

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昨日は、飯田橋でフェスタの運営について、
サポートスタッフさん約20名とで打ち合わせ。

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サラリーマンの頃の会議とは違って、
堅苦しくないので、長時間やってても疲れません。

忙しい中、みなさんありがとうございます。
残席も30くらいになりました。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2009


アパート経営関連では、先日の申込みが審査も通って、
正式に入居になることが確定したので、
総合的に、昨日はかなりいい1日になりました。

入居が1室決まるかどうかで、
年収が最低でも数十万円単位で増減する訳ですから、
入居付けは常に頑張らないといけませんね。


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2010年度版 不動産投資の戦略マップ

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