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事例研究会。

先週末は、大阪2泊・名古屋1泊の出張でした。

いろいろ予定が合ったのですが、一番のイベントは、
毎年開催されているJ-RECの全国事例研究会への参加です。


事例研究会は、サミットのように毎年開催場所が変わりまして、
過去の開催場所は、東京、広島、沖縄、札幌、鹿児島。
ちなみに来年は福島だそうです。

代表理事の浦田健さんが、毎年冒頭の講演をされます。
将来、日本がどうなっていくのかなど、大きなお話をされました。

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メインのセミナーについても、
地方でどう入居率を上げていくかというテーマから、
看板投資、スマホ検索ノウハウなど、今回も多彩な内容でした。

さっそく、いくつかを実践してみたいと思います。


終わったあとは、立食形式の懇親会のあと、
大阪名物のホルモン焼き肉を、みんなで食べに行きました。

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2kg盛りを、約8人で食べたので@250gくらい。
大した量ではありません(笑)


不動産投資のセミナーに参加するのは、以前に比べると減りましたが、
このイベントだけは欠かさずに出ることにしています。
旅費を含めた参加費も、すぐに元が取れますね。

でも、美味しいものを食べ過ぎて、お腹がずっと重いです。。


ブランク長い・・・。

かなり長いこと、ブログ更新を休憩していたのですが、
不動産を含めていろいろと活動してました。

まず、メルマガや満室経営新聞でも告知されていますが、
8月2日に、やや大きめのイベントをやります。

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真夏の「メガ大家」祭り 2015


規模が巨大になると、莫大な賃料&キャッシュフローが入るので、
講師としてお話をしていただきにくいです。(^^;)

ただ、不動産投資の事業化に取り組んでいる方も増えてきており、
このようなイベントの価値も高まってきましたと考え、
出演交渉を頑張りました。

既に、半分くらいの席が埋まっていますので、早めにお申し込みください。


あとは、秦野アパートを丹念に埋めていく業務をしたり
(3分の1以上にはなりました)
北陸に行って、現地の管理会社さんと打合せをしたりなどなど。

こちらも、今年度いっぱい掛けて、埋めないといけません。


もう、滅多なことでは利用しないと思いますが、
記念になるので、北陸新幹線の「グランクラス」も体験してみました。

普通席の2倍くらいの料金が掛かりますが、至れり尽くせり。

仕事ではなく純粋な旅行目的で、しかも帰り道でしたら、
使ってみて損はないと思いました。

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行きに利用すると、到着までに酔っ払ってしまいますからね。

座席の写真は撮り忘れましたが、こんな感じです。

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ということで、誕生日も近いので気合いを入れて頑張ります。


あと少し休憩してます。

お久しぶりです。(^◇^)

もうちょっとしたらブログ再開しますので、
楽しみにお待ちくださいね。


買うかもしれない物件ふたつ。

売り物件を見にいく活動は、随時やっているのですが、
買う予定がないものをお付き合いで見にいったり、
現地調査の結果、買付も入れなかったものはブログには載せてません。

今日は、ここ最近の調査案件で、買いそうなものを2つ。


ひとつめは、秦野アパートの近くにあるテラスハウス。

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地場の不動産会社に客付け依頼をした際に、紹介されたものです。
昭和築の木造で、2戸全空で価格も決まってません。

駅から徒歩3分くらいと近く、屋根付きの駐車場もあるのですが、
部屋の中はこんな感じで、お金がかかりそうです。

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当然、土地値を大きく下回る価格で買わないといけませんが、
交渉の余地が「無い訳でもない」というくらいで、
賃料相場を調べた上でリフォーム予算を出し、買付を入れる予定です。


次は、江戸川区の地下鉄駅からちょっと歩いたところの、
新築マンション用の売り土地。

幹線道路沿いにあって、いまは廃業した工場?があります。
写真の「かつや」さんの手前の建物がそれ。

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建物の裏は、狭い路地になっていて、
落書きがあったり、自分が子供の頃のような風景が残っています。

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駅近くには、便利な商業施設もあって交通の便も良く、
さすが東京!!という気がしました。

ワンルームでも、富山の戸建てより家賃取れますしね・・(笑)

こちらは収支と金融機関からの融資が固まり次第、
チャレンジしてみようと思います。


コラムの掲載ふたつ。

HOME'Sさんのコラムも、1年半以上続けていますが、
だいたい毎月はじめに更新されています。

今回は、関連書籍を都合良く解釈してしまうことによって、
失敗をするケースについて説明しています。

コラム「不動産投資本のポジティブリーディング」

ちょっと毒を吐いてる部分もありますが(笑)
よろしければ、ご覧ください。


それから、収益物件サイトの楽待さんに、
先日インタビューされた記事が、アップされたようです。

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楽待コラム【Vol.2 投資家けーちゃん編】


深夜バスに乗って物件を見に行った・・・という話は、
初代のブログ(インデックスワン)時代、もう10年も前のことです。

当時はそこそこ知られたエピソードでしたが、
いまは知らない人も多いようで、多くの方にご覧頂けているようです。


さて、ブログの更新があまりできていませんが、

・秦野アパートの客付けを頑張っている。
・小松マンションの内装リフォームの見積もりを取っている。
・購入案件がなかなか出てこない。

というくらいで、特にブログに書くことがなかっただけで、
忙しいとか気力がないとかではありません(笑)


秦野アパートの動画を制作。

秦野アパートの入居率も、2割を超えました。

繁忙期後に募集していることを考えると、まずまずの成果ですが、
もう少し、爆発的な申し込みを実現したいところです。


ということで、能美マンションに引き続き、
Noblueの清水さんに、PR動画の制作をお願いしました。

前回の動画は、なんと撮影している最中に内見があって、
瞬時に入居が決まるなど、すごい威力を発揮しました。

モデルルームの撮影(前編)
モデルルームの撮影(後編)

PR動画が完成しました


今回は、能美に比べると部屋がせまく、
家具や小物を置いたり、広角レンズを使ったりという演出も、
限りがあるように見えました。

・・・が、仕上がった写真や動画は素晴らしく、
物件の魅力を、200%引き出してくれています!!

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引き出す・・・とかいうレベルではなく、もはや別物ですね(笑)

画質も手が加えられていて、絵のようにも見えます。

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きっと、入居ペースを加速してくれることでしょう。(≧∇≦)


動画の撮影は予約が殺到していて、早くても1ヶ月待ちだそうです。

ずっと使える動画や写真ですので、安い投資です。
ぜひ、ご自身の物件でも活用してください。


お金の管理。

不動産投資を事業として拡大していくためには、
スルガ銀行などの、サラリーマン特化型の銀行だけでなく、
幅広い金融機関と付き合っていく必要があります。

いろんな銀行に、口座を持つようになる訳です。

法人で融資を受けると、併せて個人の口座を作ることも多く、
その結果、通帳の数がどんどん増えるようになります。

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また、取引が頻繁になるに連れて、お金の動きも大きくなるので、
自分の記憶だけに頼ることができなくなります。
お金が増えているのか、減っているのか、よく分からなくなるのです。

そこで数年前から、毎月各口座の残高をExcelにまとめて、
口座ごとの増減を管理するようになりました。


最初はこの作業だけで、事足りていた訳ですが、
それも次第に、限界を迎えます。

「なんで、この口座から300万円減っているのか分からない」

というようなことが起きるのです。


下の画像は、2014年度の一覧の中から、
前月との差額の列を抜き出したものなんですが、
相当な動きがあるのが分かると思います。

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通常は、数百万単位で増えていくものですが、
増え方が予定より少なかったり、激減していたりします。

調べてみると、競売の保証金を振り込んでいたり、
手付金を払っていたり、決済に備えて資金を移動させたりが、
発覚する訳です。


定期預金をしていながら、それを忘れたりするので、
結局のところ、全ての口座の入出金を一通りチェックしないと、
「1千万円が消えた!」とパニックになります(笑)

上記の増減推移で、大きなマイナスのところは、
納税やキャッシュでの物件購入、リフォーム代の支払などが多く、
大きなプラスは物件売却や、公庫での「後から融資」などですね。


いわゆる、B/SやP/Lの管理も大切ですが、
もっと基本的なこういう作業も、早いうちからスタートしておくと、
あとで困らないと思います。


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