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事務所の引っ越し

今日はこのブログを書いて、
ラジオ体操に行って、いくつかメールを書いたら、
9時半くらいの便で、福岡に出張です。


明日がベンディアム主催のセミナーと懇親会で、
翌2日の帰京。4日からは全賃フェアです。

財布レポートも書かなきゃいけませんし、
なかなか忙しい1週間になりそうです。


さて、コテツさんと2人でやってる
ハートブレインも、社員さんが加わりました。

同じ建物内で、微妙に広い部屋に移動。
ゴミをたくさん捨てたので、すっきりしました。

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手前がぼく、窓側が社員さんの机です。

コテツさんの机は、まだ準備できていないので、
キャビネットで代用してもらいました。(笑)

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いい汗かいたって感じです。( ̄ー ̄)

居住性もよくなったので、
事務所に顔を出す頻度も上がりそうです。


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ボロ中古戸建てを見学

昨日は、埼玉県の春日部市まで、
売り戸建て物件の調査に行ってきました。


春日部といえば、以前に超細長い土地を見に行きましたが、
今回の戸建ても、同じ不動産会社さんからの紹介です。

どの業者さんと会うときでも、
スーパー買いたいオーラを出すようにしているので、
続けて紹介が来ることが多いです。(笑)


さて、現地に行ったのですが、

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まぁ、非常にボロボロでして、
リフォーム代で何百万円も掛かってしまう感じ。
中はもっとすごかったです。

NSX松田さんが、競売に入札して、
すごい物件を激安落札しているのを知ってたので、
それと比べると、とても買えるレベルではありません。


今回も、上尾の戸建ての時と同様に、
売主さんが物件に居住中でした。

中も外も、とてつもなく汚れていたので、
自分が引いてるのを、売主さんに悟られないよう、
気を遣いながらの見学でした。(´ヘ`;)



「どうですか?」って聞かれたので、

「あー・・・いいですねぇ・・」と、


優しさのあまり、オトナのウソを付きました。



まぁ、ここの「いいですねぇ」は、
「Good」じゃなくて「No Thank you」とも取れるので、
実は、ウソじゃないかもしれません。


物件調査に空振りは付きものですが、
だんだん「買う活動」が増えてきましたので、
近々、何か買えそうな気がします。


今日は事務所の引っ越しです。

同じフロアで、微妙に移動します。


最も怖いリスクとは?

免許の更新をずっと忘れてたことに、
昨日の朝、気づきました。( ̄Д ̄;)

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横浜に引っ越すときに車を売却して、
普段、全然乗らないから思い出せません。

今から行ってきます。危なかった・・。


さて、保険関連では「最も怖いリスク」の話。

怖いといっても色んな基準があると思いますが、
とりあえず規模の面での話をします。


地震や火災も、建物が全壊するようなことになれば、
何千万円の災害も発生し得るのですが、

実は一番損害規模が大きくなるリスクは、
「建物の管理不行届に起因する損害賠償」です。


賠償ということは他人の身体や財物に
損害を与えてしまった場合ということですので、
人が死んだり、大きな後遺症が残った場合は、
賠償金額も億単位になることがあります。


これに対応する保険は、「施設賠償責任保険」です。


施設賠償というと、
普通は水漏れを想定して加入するものですが、
水漏れ以外の賠償事故も対象になります。


屋根瓦が落ちて、通行人の頭に当たったり、
手すりや階段が錆びてて入居者が階下に落ちたり、
確率は低くても、怖いリスクです。

施設賠償は、年間の保険料も数千円ですので、
掛け忘れのないよう気をつけましょう。


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講演会と飲み会

昨日は1日、のんびりしてましたが、
土曜日はいろいろ忙しかったです。


まず、ジェームススキナーさんのセミナー。

何度行っても素晴らしいです。
ぼくも、こんな風に講演したいものです。(^▽^)

成功の9ステップ オーディオコース


夕方からは、レポート会員さんの懇親会。

メンバーのめぐママさんや、ゲストの石渡さん
北田さんのことを、初めて観るという参加者さんも多く、
二次会までぶっ通しで盛り上がりました。


ちなみに、石渡さんがどんな外見なのか、
興味がある人も多いと思いますが、

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だいたい、こんな感じです。


めぐママさんも描いてみたのですが、
何か上手くできないので、また次回に。(笑)


飲み会は楽しいですね。

今度は、今週末に福岡で開催です。


新価と時価の違い

久々に晴れました。(^▽^)


今日は、お昼からジェームス・スキナーさんの、
講演会に行って、夜は財布レポート読者さんの懇親会です。

北田眞一郎さんと石渡浩さんの、
「家賃年収1億円コンビ」がゲスト出演します。(笑)


さて、今日は少し知識のある方なら聞いたことがある、
「新価」と「時価」の話です。


新価は、別称「再調達価格」といいまして、
「今、そのモノを新規取得したら、いくら掛かるか」
基準になります。当時の新規取得額ではありません。

で、時価は文字通り、現在価値。


不動産投資で契約する保険では、必ず新価にしましょう。
購入する物件が、どれだけ古くてもです。


理由は、「新旧交換控除」があるからです。


再調達価格が1億円の物件がありました。
この物件は、築年数が古いので、時価が5千万円です。

時価契約をして、5千万円の保険金額にするのは、
契約規定的には間違っていません。


火災で全焼した場合、5千万円が支払われるのは、
特にトラブルもないからいいのですが、
問題になるのは、半焼したような場合です。


この場合、修理によって新しく復活する部分は新品ですので、
保険が修理費の満額出ません。

「あなたが契約していたのは、築●●年の時価契約ですので、
築●●年の焼失分について払って、あとは自己負担です」

ということになるのが、「新旧交換控除」です。


大家さんのリスク対策としては、
「予定外の予算化できない支出を極力減らす」ことが、
最も重要になりますので、時価はあり得ません。

しかも最悪自己負担で補修したとしても、
自己負担分は「資本的支出」になって、経費にもなりません。


契約は必ず新価で加入しましょう。


8月4日の懇親イベント

おおーーっと・・・告知が遅れてしまいました。(^^;)


アパート経営のビッグイベント、全賃フェア。
今年もビッグサイトで開催されます。

8月4~6日の3日間、平日開催で残念ですが、
今年も3日通しで参加します。


今年は、プロのライターさんを連れて各ブースを回り、
お役立ち情報をまとめて、レポート会員さんに配信します。

「全賃新聞より詳しい、全賃フェアレポート」
作る予定ですので、どうぞお楽しみ。


ところで、告知が遅れてしまったのは、
4日の夜に開催されます、「勝ち組大家の集い」です。

先日セミナーでご一緒させていただいた、
中村一晴さんと、ハートブレインでの合同企画。

全賃フェア 3大イベント(不動産投資家大学)

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中村さんやレポートメンバーはもちろんのこと、
当日フェアで講演をされる方も、お誘いしようと思いますので、
ぜひぜひご参加下さい。

実費で開催する、単なる趣味的なイベントですが(笑)、
楽しいものにしたいと思います。


銀行はなぜ火災保険を強制するのか?

昨日北陸から帰ってきたのですが、
前の日に食べた「何か」が原因で体調を崩し、
ブログの更新ができませんでした。(^^;)

夜には復活し、今は元気です。


さて、今日は銀行融資と保険の関係について。


銀行は土地建物を担保に取って、
収益物件の購入資金を、貸してくれる訳ですが、

火災や水害で、建物がなくなってしまうと
ローンを返済するのが、相当厳しくなります。


建物焼失しましたー。保険入ってませんー。
ローンも返せませんー。(〃∇〃)


こんなことでは困るので、
火災保険の加入を強制するのです。

さらに銀行側は・・・


20年一括で火災保険入ってたんだけど、
ちょっとお金足りないから、解約しちゃったー。


建物が燃えて保険金が出たんだけど、
別の借金の返済で、使っちゃいましたー。(*/∇\*)


・・ということまで心配しています。(笑)


そこで銀行は、火災保険に特殊な手続きをして、
「解約や契約内容の変更」「保険金の請求」について、
銀行の許可がないと行えないようにします。

これを、「質権(しちけん)設定」といいます。


質権設定が火災保険にされた場合、
保険証券は、質権者のところに届きます。


ちなみに、質権設定や火災保険については、
金融機関によって、重視の度合いがかなり違います。


都銀のSMBCは、面倒くさいからなのか、
火災保険の質権設定はもちろん、
加入してるかどうかの確認もしません。

逆に、最近貸出の多いスルガ銀行では、
金消契約(=融資実行前)の時点で火災保険の申込書を、
確認するくらい徹底しています。


あと、銀行が「保険の加入」や「質権設定」を
強制するのは、何の問題もないのですが、

「取扱代理店を指定する」ことは、
圧力募集といって、保険業法違反です。


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