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新価と時価の違い

久々に晴れました。(^▽^)


今日は、お昼からジェームス・スキナーさんの、
講演会に行って、夜は財布レポート読者さんの懇親会です。

北田眞一郎さんと石渡浩さんの、
「家賃年収1億円コンビ」がゲスト出演します。(笑)


さて、今日は少し知識のある方なら聞いたことがある、
「新価」と「時価」の話です。


新価は、別称「再調達価格」といいまして、
「今、そのモノを新規取得したら、いくら掛かるか」
基準になります。当時の新規取得額ではありません。

で、時価は文字通り、現在価値。


不動産投資で契約する保険では、必ず新価にしましょう。
購入する物件が、どれだけ古くてもです。


理由は、「新旧交換控除」があるからです。


再調達価格が1億円の物件がありました。
この物件は、築年数が古いので、時価が5千万円です。

時価契約をして、5千万円の保険金額にするのは、
契約規定的には間違っていません。


火災で全焼した場合、5千万円が支払われるのは、
特にトラブルもないからいいのですが、
問題になるのは、半焼したような場合です。


この場合、修理によって新しく復活する部分は新品ですので、
保険が修理費の満額出ません。

「あなたが契約していたのは、築●●年の時価契約ですので、
築●●年の焼失分について払って、あとは自己負担です」

ということになるのが、「新旧交換控除」です。


大家さんのリスク対策としては、
「予定外の予算化できない支出を極力減らす」ことが、
最も重要になりますので、時価はあり得ません。

しかも最悪自己負担で補修したとしても、
自己負担分は「資本的支出」になって、経費にもなりません。


契約は必ず新価で加入しましょう。


8月4日の懇親イベント

おおーーっと・・・告知が遅れてしまいました。(^^;)


アパート経営のビッグイベント、全賃フェア。
今年もビッグサイトで開催されます。

8月4~6日の3日間、平日開催で残念ですが、
今年も3日通しで参加します。


今年は、プロのライターさんを連れて各ブースを回り、
お役立ち情報をまとめて、レポート会員さんに配信します。

「全賃新聞より詳しい、全賃フェアレポート」
作る予定ですので、どうぞお楽しみ。


ところで、告知が遅れてしまったのは、
4日の夜に開催されます、「勝ち組大家の集い」です。

先日セミナーでご一緒させていただいた、
中村一晴さんと、ハートブレインでの合同企画。

全賃フェア 3大イベント(不動産投資家大学)

090724000.JPG


中村さんやレポートメンバーはもちろんのこと、
当日フェアで講演をされる方も、お誘いしようと思いますので、
ぜひぜひご参加下さい。

実費で開催する、単なる趣味的なイベントですが(笑)、
楽しいものにしたいと思います。


銀行はなぜ火災保険を強制するのか?

昨日北陸から帰ってきたのですが、
前の日に食べた「何か」が原因で体調を崩し、
ブログの更新ができませんでした。(^^;)

夜には復活し、今は元気です。


さて、今日は銀行融資と保険の関係について。


銀行は土地建物を担保に取って、
収益物件の購入資金を、貸してくれる訳ですが、

火災や水害で、建物がなくなってしまうと
ローンを返済するのが、相当厳しくなります。


建物焼失しましたー。保険入ってませんー。
ローンも返せませんー。(〃∇〃)


こんなことでは困るので、
火災保険の加入を強制するのです。

さらに銀行側は・・・


20年一括で火災保険入ってたんだけど、
ちょっとお金足りないから、解約しちゃったー。


建物が燃えて保険金が出たんだけど、
別の借金の返済で、使っちゃいましたー。(*/∇\*)


・・ということまで心配しています。(笑)


そこで銀行は、火災保険に特殊な手続きをして、
「解約や契約内容の変更」「保険金の請求」について、
銀行の許可がないと行えないようにします。

これを、「質権(しちけん)設定」といいます。


質権設定が火災保険にされた場合、
保険証券は、質権者のところに届きます。


ちなみに、質権設定や火災保険については、
金融機関によって、重視の度合いがかなり違います。


都銀のSMBCは、面倒くさいからなのか、
火災保険の質権設定はもちろん、
加入してるかどうかの確認もしません。

逆に、最近貸出の多いスルガ銀行では、
金消契約(=融資実行前)の時点で火災保険の申込書を、
確認するくらい徹底しています。


あと、銀行が「保険の加入」や「質権設定」を
強制するのは、何の問題もないのですが、

「取扱代理店を指定する」ことは、
圧力募集といって、保険業法違反です。


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新しいメルマガを創刊することにしました。

こちらは、不動産の頭金を貯めることから始まって、
購入資金&キャッシュフローを、手堅く運用する方法、

さらには、10倍楽しい人生のためのノウハウまで、
しっかり調べて、情報を配信するものです。



7月末か、8月の頭には第1号の配信予定です。

いくらの保険に加入すれば良いか

7掛けカウントではありますが、
順位がひとつ、下がってしまいました。(/_;。)

下がってしまったブログランキングを確認


さて、小話を飛ばして、今日はコアな話をします。
「いくらの保険金額で加入すれば良いか」について。

保険のプランニングをするにあたって、
かなり、重要な要素になります。


リスクを排除しつつ、極力保険料をカットするために、
最適な保険金額とは、以下の公式です。



土地の売却金+地震保険金 > ローンの残債


上記の数式に当てはまる金額で設定します。

土地の流動性とか、他に保有されている資産、
価格における土地比率など、増減要素はいろいろですが、
基本的には、上記の数式通りに契約すれば安心です。


ぼくは、全ての契約で上記の式を満たしてるので、
地震が来ても、ビクともしません。

新築の場合は、上記の公式に当てはまる契約が、
ほとんど不可能ですので、地震リスク的には危険です。


それから、昨日の記事でご案内したCD教材ですが、
トータルで60名以上の方に購入いただきました。

不動産投資パーフェクトスタートガイド

楽しく聴けて、飽きないように作ってます。


地震が起きたときの査定の話

◆初心者の方向けに、楽しいトークを聴きながら、 
 しっかり勉強できてしまうCD教材を作りました。

 不動産投資パーフェクトスタートガイド

 中盤の動画が、カッコイイです☆



さて、今日は「燃えたら?」「水漏れしたら?」に続いて、
「地震で倒壊したら?」というお話です。


地震も、そうそう頻繁にある訳ではありませんが、
いざという時に慌てないために、覚えておいてください。

まず、地震保険は以前の記事で説明したように、
非常におおざっぱな損害査定をされます。


火災保険は、修理の見積を1項目ずつチェックしますが、
地震保険では、「全損」「半損」「一部損」
3通りの査定にしかなりません。

地震の時は、査定件数も膨大になるので、
火災と同じような査定をしていては、追いつきません。


ただ、「全損」と言っても、
建物が粉々に砕けている状態だけではなくて、
割と簡単に認定されます。

詳しくは、日本地震再保険のサイトに、
規定が掲載されています。


意外と手厚い、地震保険の事故対応なんですが、
加入していないと、もちろん受けられません。

ちゃんと加入しましょう。


明日は2回目の小話で、保険会社の給料について。
高額イメージのある保険会社の給料ですが、
実際はどうなのでしょうか。

ブログランキングのクリックも、
引き続き、よろしくお願いします。


施設賠償と入居者さんの保険の関係

浅草で結婚披露宴に出席したあと、
上野駅近くのホテルに泊まっています。

都内で泊まったことのあるホテルも、
20を超えました。泊数でいうと100以上です。(笑)


さて、昨日の続きで、

「配管破損による水漏れで、入居者さんの家財が水浸し。
大家さんが加入している施設賠償責任保険と、
入居者が加入している家財の保険の両方から保険が出るか?」


答えは?

「そんなの、両方出る訳ないでしょー?」と思うでしょう。



実は、「両方出る」というのが答えです。

ただし、入居者さんが儲かってしまう訳ではありません。


細かい話をすると、
入居者さんの家財の保険で支払われる保険金と、
施設賠償で支払われる賠償金は、少し範囲が異なります。

一般的にいうと、賠償の方が範囲が狭いです。


日本において「損害賠償」とは、
そのモノの、時価額相当分を支払うことになっています。
(遺失利益がある場合は、その額も含む)

ですが、入居者の家財の保険は、
新価(新品で購入する金額)で支払う契約が多いですし、
臨時費用などの名目で、上乗せして支払います。


ですから、

「まず、施設賠償を支払い、火災保険で上乗せできる分を、
家財の保険から別途支払う。」

または、

「家財の保険金を支払ったあと、大家に求償する」

という流れになり、結果的に両方から支払われます。


求償については以前に説明したので、
過去の記事をご参照下さい。


下の写真は昨日の披露宴のテーブルですが、
テーブル案内が、名前入りの提灯でした。(笑)

090719000.jpg


浅草っぽくて、いいと思います。


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