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リスク対策の失敗事例

福岡から昨日戻ってきました。

2日で7玉のラーメンを食べたので、
体内を豚骨スープが巡っているようです。(笑)


セミナー&飲み会に参加いただいた皆さま、
ありがとうございました。楽しかったですね。


さて、久々に保険の話です。
今日は「リスク対策に失敗した大家さん」の事例。

事故があるまで「掛け間違い」
気づかないのが、保険の怖いところです。


まず、最も多い失敗例が、
「保険金額の不足」に関するトラブルです。

一部保険については、過去の記事で書きましたが、
知らずに契約している人も多いです。

大家さんでもいますが、
住宅ローンで戸建てを買った方などに頻発します。
銀行は「保険金額=融資金額」というような契約を
奨めてくることも多いので、注意してください。


次に多いのが、「新価と時価」の違いによる、
「新旧交換控除」を巡るトラブルです。


「なんで500万の修理費を払えへんのやー!」
「ちゃんと2千万の契約してるやないかー!」

みたいに、怒鳴る人も多いです。


だって、ボロボロの外壁だったのに、
今回の修理で新品になってるじゃないですか。
時価契約だから、時価分しか出ませんよ。

・・・といっても、理解されにくいです。


なぜなら、保険の契約時に、
代理店からしっかりと説明を受けてないから。(^^;)


あとは、今回九州などでもありました、
水害に関する事故で「満額支払われない」という事例。

こちらのページにもあるように、
普通の火災保険では、水害の保険金は削減されます。


水害の危険がある地域の物件では、
オールリスク型の保険にしておかないと大変です。


いろんな失敗事例、トラブルがありますが、
優秀な代理店を経由して加入することで、
ほとんど全ての失敗を、回避することができます。


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 明日から3日間、全賃フェアの開催と併せて、
 ハートブレイン教材のバーゲンセールをやります。

 詳しくは、本日深夜のメルマガをチェックしてください。


一蘭から学ぶブランディング

保険の記事を書かなきゃいけないんですが、
ここ数日、中断しちゃってます。(^^;)

残ってるテーマが、あと5つくらいあります。
今日も中断です。


さて、昨日のお昼から福岡に来ていまして、
キャナルシティという、複合施設のホテルにいます。

屋台がたくさんある「中州」から、徒歩5分くらいです。
今日はぜひ行ってみたいですね。


到着してぶらぶらしていたら、
あの有名な「一蘭」というラーメン屋さんがあったので、
さっそく入ってみました。

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ちょっと食べにくい器で出てくるのですが、
うん、確かにおいしかったです。


また、おいしさより凄いと思ったのは、
その演出です。差別化・ブランディングですね。

こちらの動画でも、店内にあの掲示物でも、
とにかく「一蘭はすごいんです。他とは違うんです」というのが、
様々な角度から、解説されています。


この演出によって、他店より150円程度も高いお店を、
常時満席にできてるんだなーと思いました。

アパート経営でも使えそうです。


演出や解説でいえば、浦田さんの本で話題になった
部屋に掲示する「ポップ」が進化してます。


「モニターホンで居留守ができちゃう」
「もちろんエアコン付きで、夏も快適!」

っていうような、キャッチコピー的なポップではなく、
最近は、具体的な仕様を書いたものが増えてます。


「東芝製 省エネエアコン
消費電力425W 自動清掃機能・メモリー運転機能付き」

みたいな感じ。

さらに、「分解清掃実施済み」という説明と一緒に、
エアコンの分解写真が付いていたりします。


一蘭的にくどい解説ですが(笑)、
かなり強いインパクトがあるなーと思いました。

アパート経営は、他業種から学べることが多いです。


事務所の引っ越し

今日はこのブログを書いて、
ラジオ体操に行って、いくつかメールを書いたら、
9時半くらいの便で、福岡に出張です。


明日がベンディアム主催のセミナーと懇親会で、
翌2日の帰京。4日からは全賃フェアです。

財布レポートも書かなきゃいけませんし、
なかなか忙しい1週間になりそうです。


さて、コテツさんと2人でやってる
ハートブレインも、社員さんが加わりました。

同じ建物内で、微妙に広い部屋に移動。
ゴミをたくさん捨てたので、すっきりしました。

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手前がぼく、窓側が社員さんの机です。

コテツさんの机は、まだ準備できていないので、
キャビネットで代用してもらいました。(笑)

090731001.jpg


いい汗かいたって感じです。( ̄ー ̄)

居住性もよくなったので、
事務所に顔を出す頻度も上がりそうです。


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ボロ中古戸建てを見学

昨日は、埼玉県の春日部市まで、
売り戸建て物件の調査に行ってきました。


春日部といえば、以前に超細長い土地を見に行きましたが、
今回の戸建ても、同じ不動産会社さんからの紹介です。

どの業者さんと会うときでも、
スーパー買いたいオーラを出すようにしているので、
続けて紹介が来ることが多いです。(笑)


さて、現地に行ったのですが、

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まぁ、非常にボロボロでして、
リフォーム代で何百万円も掛かってしまう感じ。
中はもっとすごかったです。

NSX松田さんが、競売に入札して、
すごい物件を激安落札しているのを知ってたので、
それと比べると、とても買えるレベルではありません。


今回も、上尾の戸建ての時と同様に、
売主さんが物件に居住中でした。

中も外も、とてつもなく汚れていたので、
自分が引いてるのを、売主さんに悟られないよう、
気を遣いながらの見学でした。(´ヘ`;)



「どうですか?」って聞かれたので、

「あー・・・いいですねぇ・・」と、


優しさのあまり、オトナのウソを付きました。



まぁ、ここの「いいですねぇ」は、
「Good」じゃなくて「No Thank you」とも取れるので、
実は、ウソじゃないかもしれません。


物件調査に空振りは付きものですが、
だんだん「買う活動」が増えてきましたので、
近々、何か買えそうな気がします。


今日は事務所の引っ越しです。

同じフロアで、微妙に移動します。


最も怖いリスクとは?

免許の更新をずっと忘れてたことに、
昨日の朝、気づきました。( ̄Д ̄;)

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横浜に引っ越すときに車を売却して、
普段、全然乗らないから思い出せません。

今から行ってきます。危なかった・・。


さて、保険関連では「最も怖いリスク」の話。

怖いといっても色んな基準があると思いますが、
とりあえず規模の面での話をします。


地震や火災も、建物が全壊するようなことになれば、
何千万円の災害も発生し得るのですが、

実は一番損害規模が大きくなるリスクは、
「建物の管理不行届に起因する損害賠償」です。


賠償ということは他人の身体や財物に
損害を与えてしまった場合ということですので、
人が死んだり、大きな後遺症が残った場合は、
賠償金額も億単位になることがあります。


これに対応する保険は、「施設賠償責任保険」です。


施設賠償というと、
普通は水漏れを想定して加入するものですが、
水漏れ以外の賠償事故も対象になります。


屋根瓦が落ちて、通行人の頭に当たったり、
手すりや階段が錆びてて入居者が階下に落ちたり、
確率は低くても、怖いリスクです。

施設賠償は、年間の保険料も数千円ですので、
掛け忘れのないよう気をつけましょう。


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講演会と飲み会

昨日は1日、のんびりしてましたが、
土曜日はいろいろ忙しかったです。


まず、ジェームススキナーさんのセミナー。

何度行っても素晴らしいです。
ぼくも、こんな風に講演したいものです。(^▽^)

成功の9ステップ オーディオコース


夕方からは、レポート会員さんの懇親会。

メンバーのめぐママさんや、ゲストの石渡さん
北田さんのことを、初めて観るという参加者さんも多く、
二次会までぶっ通しで盛り上がりました。


ちなみに、石渡さんがどんな外見なのか、
興味がある人も多いと思いますが、

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だいたい、こんな感じです。


めぐママさんも描いてみたのですが、
何か上手くできないので、また次回に。(笑)


飲み会は楽しいですね。

今度は、今週末に福岡で開催です。


新価と時価の違い

久々に晴れました。(^▽^)


今日は、お昼からジェームス・スキナーさんの、
講演会に行って、夜は財布レポート読者さんの懇親会です。

北田眞一郎さんと石渡浩さんの、
「家賃年収1億円コンビ」がゲスト出演します。(笑)


さて、今日は少し知識のある方なら聞いたことがある、
「新価」と「時価」の話です。


新価は、別称「再調達価格」といいまして、
「今、そのモノを新規取得したら、いくら掛かるか」
基準になります。当時の新規取得額ではありません。

で、時価は文字通り、現在価値。


不動産投資で契約する保険では、必ず新価にしましょう。
購入する物件が、どれだけ古くてもです。


理由は、「新旧交換控除」があるからです。


再調達価格が1億円の物件がありました。
この物件は、築年数が古いので、時価が5千万円です。

時価契約をして、5千万円の保険金額にするのは、
契約規定的には間違っていません。


火災で全焼した場合、5千万円が支払われるのは、
特にトラブルもないからいいのですが、
問題になるのは、半焼したような場合です。


この場合、修理によって新しく復活する部分は新品ですので、
保険が修理費の満額出ません。

「あなたが契約していたのは、築●●年の時価契約ですので、
築●●年の焼失分について払って、あとは自己負担です」

ということになるのが、「新旧交換控除」です。


大家さんのリスク対策としては、
「予定外の予算化できない支出を極力減らす」ことが、
最も重要になりますので、時価はあり得ません。

しかも最悪自己負担で補修したとしても、
自己負担分は「資本的支出」になって、経費にもなりません。


契約は必ず新価で加入しましょう。


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