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管理会社さんへのご案内

せっかく「暮らしのQQ隊」のような、
大家さんにありがたいサービスがあっても、
使われなければ意味がありません。


管理会社さんとしては、日頃慣れ親しんだ業者さんの方が、
すぐに動いてくれるし、業務品質的にも安心なので、
通常はそちらを利用しようとします。

ですので、管理をお願いすると同時に、
下記のような文書を渡して、仕組みをつくっておきます。
ぼくの保険を扱っている川西さんの雛形です。

090707001.JPG  ← クリックで拡大します。


優秀な代理店でしたら、ちゃんと案内があるはずなので、
別に上記のようなものでなくてもいいのですが、

案内してない場合は、こちらのWord版を、
適当に編集して使ってみてください。


本来「タダであるべきもの」にお金を払うのは、
かなりバカらしいので、工夫の価値はあると思います。


ちなみに、これくらいで
「素晴らしい代理店だ!」と驚いてはいけません。(笑)
ホントの凄さは、こんなもんじゃないです。


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▲明日は、火災保険の基礎について。
 無料で読めて、プロ並みの知識がつく講座です。


保険にもある大口優遇の法則

前回は、保険会社を選ぶよりも、
良い代理店を探す方が、1万倍大切だという話をしました。


では、何をもって「良い代理店」とするかですが、
色々基準はあるものの、まずは「一定の売上規模」が必要です。


皆様も、それぞれお仕事をお持ちだと思いますが、
ご本業のお客さんの中には、大口のお得意さんもいれば、
滅多に買わないお客さんもいるはずです。

小口のお客さんほど、
クレームや返品があったりするものです・・・(笑)


まぁ、それはいいとして、
会社やお店として大切にしなければならないのは、
当然、大口のお得意様になります。

 
保険会社でも、もちろんそうなのですが、
個人で大口のお客さんになるのは、極めて難しいです。

でも、大口の「代理店」のお客さんになることで、
間接的な大口客になることができます。 


保険会社の中で、大口の代理店は
本当に、ものすごく大切に扱われています。

ある意味、神様です。


なぜなら、A損保の代理店さんが、

「今日からB損保の代理店になるよ」

ということが、簡単にできてしまうからです。


これは、保険の商品に各社間で大きな違いがなく、
代理店は、保険会社から固定給的なお金を、
一切受け取っていないことが、主な理由です。

また、扱い保険会社を変更したり増やしたりしても、
特に代理店側に金銭的な負担はありませんので、
フランチャイズなどに比べて、統制力が弱い原因です。


大口の代理店が、他の保険会社と取引を始めてしまうと、
保険会社は、年間の保険料収入が、
何千万~何億円も減少してしまいますから大変です。

だから、大口の代理店は大切にされるのです。


一方、売上は低いし知識はないしで、
保険会社から、まったく大切にされていないような
代理店もたくさんあります。


いつ代理店契約を解除されても、
まったく問題ないような代理店も多いですし、

実際、最近は業務効率化のために、
保険会社から、代理店契約を解除することも増えました。


皆さまが保険を契約する場合、
保険会社に大切にされている代理店を通すと、
契約した保険の「品質」が、格段に上がります。


もちろん、小口の代理店で加入したからといって、
事故の時に保険が下りないということではありません。
 
ですが、解決までのスピードや、
ちょっとした解釈の違いによる、
支払保険金額の差は、当然ありますよね。


ぜひ、しっかりした代理店を見つけて、
チームに引き込んでいただきたいと思います。


それから、管理会社さんに渡す保険案内の雛形は、
夜にでもアップします。

ポイントが下がってしまったので、
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水回り修理の無料サービス

火災保険に付帯されているサービスで、
水漏れなどの出張サービスが付いているのは、

三井住友海上の「ホームライフ総合保険」です。

090706000.JPG
名前(ペットネーム)はダサイですね。(笑)


似たようなのに、東京海上日動の
「ホームオーナーズ保険」というのがありますが、
こちらは、業者さんを紹介してくれるだけで、有料です。


ホームライフの方は、「大家さんプラン」という
本人非居住専用の商品もあるので、何かと便利です。


ホームライフ総合保険 暮らしのQQ隊

ホームオーナーズ保険 住まいの緊急アシスト


出張料と、30分以内の作業が無料なので、
簡単な補修なら、だいたいオッケーです。

パッキンなどを交換した場合は、部品代のみ掛かります。


ポイントは、このサービスの利用法を管理会社さんに伝えて、
管理会社でいつも使っている業者さんではなく、
QQ隊の方に、連絡してもらうことです。

ですから、管理会社さんには
保険のご案内(証券場号や連絡先を書いたもの)を
作成して手交しておくと便利です。


ちゃんとした保険代理店ですと、
そういう面の配慮や工夫もあるはずですので、
やはり、代理店が重要だということになります。


次回は、代理店の選び方についてと、
ランキングのクリックが多ければ、
管理会社さんにお渡しする、保険の案内の雛形
このブログからDLできるようにします。


ぜひ、ご協力をお願いします。

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保険会社の選び方

アパートの火災保険に限らず、損害保険というものは、
契約者から集めた保険料を、事故のあった方に支払うという、
本来は、とても単純な商品です。
 
商品の特許も必要ないし、
テクノロジーが求められることもありません。
 

ですから、特定の損保会社だけが
他社より格段に商品内容に優れていることは
極めて起こりにくい訳です。

稀に、どこかの会社が極めて良い商品を開発しますが、
数ヶ月のうちに、他社もマネします。(笑)


また、事故の発生する確率は、
どの保険会社でもほとんど同じですので、
保険料の差は、思っているほど大きくありません。


それから、よく言われるのですが、
「○○海上火災は、支払が渋い」みたいなこともありません。


その人は、本当に複数社の支払を比較しかのかどうか。

同一商品で複数社の支払が比較できたとすれば、
その人は、保険金を請求しすぎなのではないか・・と思います。


特定の会社の損害率だけ極端に低ければ、
今の世の中、確実に世間のバッシングに遭います。(^^;)

さらに、国内損保会社の財務体質をみてみると、
今のところは、倒産の危険もありません。

(万一、倒産しても「契約者保護機構」というところが、
保険金の保護をしてくれます)


ですので、非常によくいただく
「どの保険会社で契約すればいいのでしょうか?」
という質問の答えは

「どこでも同じです」ということです。


では、何が決め手になってくるかというと、
保険代理店なんです。

「保険の質は、代理店の質である」と言っても、
過言ではありません。


代理店選びは、超重要です。

保険会社選びの1万倍以上、大切です。

 
優秀な代理店を通じて契約すると、

◆適切な保険商品を選択してくれる

◆ベストな契約内容を教えてくれる

不動産投資でいえば、
いくらの保険金額で加入すれば良いかや、
どのような割引が使えるかなど。
 

◆事故対応がすばやい   

◆保険会社の交渉もスムーズ

結果的に、お客さんの資産は守られ、
無用なストレスを抱えることなく過ごせる訳です。


代理店って、誰の代理かというと、
厳密には「保険会社の代理」で契約の取り扱いをしてるんですが、
「お客さんの代理」もしてくれる、頼もしい交渉人でもあります。


もちろん、優秀な代理店に限ります。


ところで、ある火災保険に加入すると、
無料で水漏れ修理をしてくれるってご存じですか?

最も上手な利用法を知りたいっていう方は、
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見た目を良くする

今日は、保険の記事を夜に書きます。
1日2回更新も、習慣化してくるかもしれません。(笑)


さて、一作日の夜は、ファイナンシャルアカデミー主催の、
「ビジネスパーソン 見た目力アップ講座」に行ってきました。

講師は、プライムイメージの山川碧子(みどり)さん。
見た目力が、かなりある先生です。(笑)
 → プライムイメージ 山川さんのHP


最近は、セミナーなどで人前に出る機会も増えましたし、
今はよくても、将来はまたスーツを着るようになるかもしれません。

価格もリーズナブルなので、即申込みでした。


さて、セミナーの案内ページには、
このような「当日のご注意」があったのですが、

090704000.JPG


普段のビジネスの場で・・・ということなので、
先日のセミナーに出演した時の服装で、参加しました。

090704001.jpg

マネマネ試験の時と同様、浮いてしまいました。(笑)


セミナーは分かりやすくて、講師の方も感じが良く、
内容のどこかしらの部分は、誰でもすぐ実践できるものでした。


特に「このように見られたい」というイメージと、
その人が実際に着ている服装は、かなり食い違っているので、

「イメージを実現させてくれる服装とは、どういうものか?」

を知るだけでも、今後のプラスになると思いました。


会場は満席でしたし、受講者さんの評価も高いと思うので、
また開催されるかもしれません。

その時は、ぜひ受講されてみることをオススメします。
私服編もあるといいなぁ・・と思いますが。


外見もある程度は大切だと思われる方は、
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保険金が出るかどうかを判断する方法

昨日もクリックをいただき、ありがとうございます。

ちょっと堅いテーマではありますが、
昨日の記事で、クリックにご協力いただいた皆様は、
リスク感覚に優れた、洗練された投資家だと思います。


できましたら、今日もよろしくお願いします。

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さて、2日目は「保険が出るか出ないかを判断する方法」。


「保険証券に同封されている、約款を読んでください」


なんて答えたら、激怒されてしまうので、
誰でも判断できる、「3つの条件」をお伝えします。


その3つの条件とは・・・



 「急激性」

 「偶然性」

 「外来性」


です。


保険が支払われるような「事故」なのかどうかは、
上記3つに当てはまるかどうかで、判断されています。


例えば、ケガの保険(傷害保険)でいいますと、
「転んで骨折した」というのは、保険支払の対象になります。

いきなり転んだし(急激)、わざと転んだ訳じゃないし(偶然)
障害物など外的な要因で転んだ(外来)ので、
保険の支払対象になる・・・という訳です。


だから、靴ズレ(急激性がない)とか、飲酒運転事故(偶然性がない)、
脳卒中で倒れた時に打撲(外来性がない)などのケガは、
傷害保険の対象にはならないのです。


大家業の場合、例えば火事や地震はどうでしょう?


1ヶ月かかって、じわじわと火災が発生したり、
地震の発生を、日時レベルで予想することはできません。
だから、保険の対象になります。

もちろん、火災保険と地震保険に加入してることが条件です。


では、手入れを怠っていたので、
水道管がサビサビになって、破損した場合はどうかというと、


錆びは急激に発生したものではありませんし、
劣化すれば、いつかは破損するということですから、
偶然性もありません。(^^;) 

ですから、保険の支払対象ではないということになります。


一般的に、建物の劣化が原因になってる損害は、
ほとんど保険の対象にはなりません。

水道管の破損もそうですし、
屋根が劣化して、雨漏りしたような場合も、
急激性&偶然性がないので、ダメです。


ですが、「水道管が破損して、水道管を直す費用」
保険で対処することはできないものの、

「水道管が破損して、水が噴き出して濡れた壁や床」は、
保険の対象になるのです。


なぜなら、水が噴き出したのは急激だし、
壁や床が濡れたのは、偶然性が高いと言えるからです。
 
 
いやー、意外と難しいですね(笑)

 
さらにこの、出る&出ないの判断は、
微妙に解釈の余地が残る場合もあります。

要するに、交渉や支払担当者次第で、
判断が変わってくる可能性があるということです。


保険会社と交渉をするのは、
契約の事務取扱をする代理店ですので、
しっかりと選んで、優秀な方を見つけて下さいね。



さぁ、次はノウハウ編。「保険会社の選び方」です。

どの保険会社で契約するのがベストか?
意外な結論・・・乞うご期待です。 

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財布レポートの海賊版(笑)

セミナーから帰って、今日2回目のブログ更新です。

メルマガ配信スタンドの「まぐまぐ」が、
今日まで、システムメンテナンスでお休みなので、
ブログを書くには、ちょうどいいです。


ブログにトラックバックが入って知ったのですが、
実は、財布レポートの実際の読者さんが、
なぜか自主的に、ブログで収支を公開してるのです。


ブログはこちら。

フリータープチ大家 遊三1980さんのブログ


いやー、なかなか面白いです。(≧∇≦)

わざとニセモノっぽく仕上げているところが、
センスいいと思います。


▼は、財布の中身レポートの1ページ目。
こんな感じで、収支の集計をしているのですが・・・

090703001.JPG


財布の中身レポート「風」の方は、
かなり適当な、やる気のない感じがします。(*゚´∀`゚)゚ノ

090703000.JPG
文字数が少ないです(笑)


なんか、ウィンドウズのセーフモードっぽいと思います。


ほかにも画像がアップされてるので、
ぜひ、遊三さんのブログでご覧いただけたらと思います。

遊三さんは、面白いPRありがとうございます。


さてさて、本物の(笑)財布の中身レポートですが、
以前にご紹介した、石渡浩さんの音声インタビューが登場です。
相当クオリティが高いです。


もちろん、いつも高い品質を・・と思って配信してますが、
今回は、融資&購入系ばかりで構成されている上に、
10年後でも、確実に使える普遍的なノウハウの集約です。


タイトルは

「毎月一棟購入の投資家が語る、不動産融資の神髄」

にしました。

一般会員さんのダイジェスト版でも、
しっかりノウハウが分かるようになってるので、
融資を受けて物件を買いたい方は、聞かなきゃ損です。


完全暴露!大家の財布の中身レポート
▲今申し込むと、11日に石渡さんの音声が配信されます。


ということで、「2回も更新、お疲れさま☆」という優しい方は、
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