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施設賠償と入居者さんの保険の関係

浅草で結婚披露宴に出席したあと、
上野駅近くのホテルに泊まっています。

都内で泊まったことのあるホテルも、
20を超えました。泊数でいうと100以上です。(笑)


さて、昨日の続きで、

「配管破損による水漏れで、入居者さんの家財が水浸し。
大家さんが加入している施設賠償責任保険と、
入居者が加入している家財の保険の両方から保険が出るか?」


答えは?

「そんなの、両方出る訳ないでしょー?」と思うでしょう。



実は、「両方出る」というのが答えです。

ただし、入居者さんが儲かってしまう訳ではありません。


細かい話をすると、
入居者さんの家財の保険で支払われる保険金と、
施設賠償で支払われる賠償金は、少し範囲が異なります。

一般的にいうと、賠償の方が範囲が狭いです。


日本において「損害賠償」とは、
そのモノの、時価額相当分を支払うことになっています。
(遺失利益がある場合は、その額も含む)

ですが、入居者の家財の保険は、
新価(新品で購入する金額)で支払う契約が多いですし、
臨時費用などの名目で、上乗せして支払います。


ですから、

「まず、施設賠償を支払い、火災保険で上乗せできる分を、
家財の保険から別途支払う。」

または、

「家財の保険金を支払ったあと、大家に求償する」

という流れになり、結果的に両方から支払われます。


求償については以前に説明したので、
過去の記事をご参照下さい。


下の写真は昨日の披露宴のテーブルですが、
テーブル案内が、名前入りの提灯でした。(笑)

090719000.jpg


浅草っぽくて、いいと思います。


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水漏れした場合の3つの保険

今日は、友人の結婚披露宴出席のため、
午後から浅草に行きます。


さすがに、結婚式に出ることも減ってきました。
楽しいイベントで、ぼくは結構好きなんですけどね。

明日は、ちょっとした試験を受けなければいけないので、
飲み過ぎには注意したいと思います。(^^;)


さて、今日は水漏れの話をしたいと思います。


もちろん火災保険の対象範囲なんですが、
この手の事故で混乱してしまうのは、
「どこに何の保険が出るのか」ということです。

いろんな保険が登場します。


まず、水漏れした結果として使い物にならなくなった、
クロスや床、畳、造作物などの損害については、
大家さんが加入している、火災保険の対象になります。

担保種目としては「水濡れ」というやつです。


それから、水漏れの原因となった配管。
これについては、基本的には補償の対象になりません。


配管はゆっくり時間を掛けて劣化して、
その結果、穴や亀裂ができて水が漏れた訳ですが、

以前の記事に書きましたように、
「急激性」がないので、保険は使えません。


それから、入居者さんの損害について。

これは基本的には「施設所有者賠償責任保険」という、
業界的には「しせつばいせき」と呼ばれる保険で、
入居者さんへ弁償することになります。


保険料は非常に安いんですが、これに入っていないと、
入居者さんに自腹で弁償することになるので、
必須の保険種目ということになります。


また、この手の事故ですと、
入居者さんが個人で加入している家財の保険も、
支払の対象になります。

じゃあ、入居者さんは大家さんから弁償してもらった上に、
自分の家財の保険で、「二重取り」になるのか?


これについては、明日解説したいと思います。

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だいぶ保険関連の記事も増えてきました。
まとめて読むと、結構な知識がつくと思います。


保険金額が足りない契約

来週、急遽富山に行くことになったので、
いろいろ準備で、バタバタしています。。(◎-◎;) 

準備以外は、かなり暇なスケジュールなので、
早く当日にならないかなぁ・・という感じ。


ちなみに、今回は解禁直後の「庄川鮎」を、
食べに行きたいと思ってます。

090717000.JPG

普通にイメージする鮎の塩焼きよりも、
かなり小振りで、柔らかいのが特徴です。


さて、今日の損害保険記事は
「保険金額」と「保険価格」と「保険金」の関係です。

用語そのものの解説は、昨日の記事を参照してください。


再掲になりますが、このAさんの話。

---------------------------------------------------------------
 大家のAさんが物件を購入しました。

 「保険の目的」である築15年のRCマンションは、
 
 「保険価格」が1億円だったのですが、

 「保険金額」は5千万円で火災保険に加入しました。

 「保険料」は10年一括で、25万円でした。
 Aさんは、ちょっと節約できた気分です。

 運の悪いことに、半年後に火災がありました。

 半分燃えて、修理費は5千万円。
 Aさんは、「ラッキー!保険金額の範囲で収まった!」と
 喜んでいましたが、

 「保険金」は、2500万円しか支払われません。

 Aさんは、自己資金で修理ができず、
 一気に窮地に陥ってしまいました。
---------------------------------------------------------------

なぜ、保険金額の範囲内の損害であるにも関わらず、
満額の支払いが受けられなかったのかというと、

この契約が、「一部保険」だったからです。


一部保険というのは、保険価格に対して、
満額の保険金額で契約されていないことを言いまして、
支払削減の対象になります。

これは別に、保険会社が渋っている訳ではなくて、
数学的に考えると、ごく当然の考え方です。


細かな原理は知らなくても大丈夫なので、
「保険金は、被害割合に応じて支払う」という感じで、
簡易的に覚えておけばいいと思います。


この一部保険の規定は、
若干契約者に有利なように修正されていますので、
実際には、もう少したくさん保険金が支払われます。

ですが、賢い大家さんとしては、
くだらないミスで大損をする訳にはいきません。

保険金額については、しっかり確認をするようにしてください。


ちなみに、このような「一部保険」は、
鬼のような指値を入れて、割安で物件を買った時ほど、
ミスをしやすいので、注意が必要です。

購入価格と保険価格には、何の関係もありません。


今のところ、保険1位、不動産2位で継続中。

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保険の用語解説

保険ランキングの方が、トップを取られそうで、
ちょっと焦っています。(´Д`;)

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どうぞよろしくお願いします。


さて、今日は「保険の用語」について。

知ってるようで知らないことが多いのですが、
大家さんにとって重要なものだけを、説明します。


まず、「保険料」「保険金」

契約者が保険に加入するときに支払う掛け金が「保険料」で、
事故のときに、保険会社から支払われるのが「保険金」です。


次に、「保険金額」という似た言葉がありまして、
これは、簡単にいうと「契約金額」とか「支払限度額」に
近いイメージです。

「物件を購入したので1億円の火災保険に入った」という場合、
この1億円というのが、保険金額です。


保険金は、事故の規模や被害額に応じて、
その都度違いますから、「保険金額」=「保険金」ではありません。


ここですでに、ヤヤコシイですか?(笑)


さらに似たようなのを、もう一個だけ。
「保険価格」という言葉を覚えてください。


これは、アパートの火災保険の場合、
「保険会社的に建物を査定した際の、その査定額」
ということになります。

だから、「保険価格」=「保険金額」とする契約が、
過不足のない、良い契約ということになります。


ちなみに、自動車保険の場合の保険価格は、
その自動車の時価額(保険会社的な)になります。

生命保険や傷害保険など、人を対象とする場合は、
保険価格という概念はありません。


ちなみに、火災保険でいう建物や家財、
自動車保険での車を、「保険の目的」という名称で、
約款やパンフレットなどが書かれてます。


普通、「保険の目的」なんて言うと、
「どうして保険に加入するのか?」みたいな意味ですが、
専門用語的には、そうではないです。


まとめた例文を作ってみました。

---------------------------------------------------------------
 大家のAさんが物件を購入しました。

 「保険の目的」である築15年のRCマンションは、
 
 「保険価格」が1億円だったのですが、

 「保険金額」は5千万円で火災保険に加入しました。

 「保険料」は10年一括で、25万円でした。
 Aさんは、ちょっと節約できた気分です。

 運の悪いことに、半年後に火災がありました。

 半分燃えて、修理費は5千万円。
 Aさんは、「ラッキー!保険金額の範囲で収まった!」と
 喜んでいましたが、

 「保険金」は、2500万円しか支払われません。

 Aさんは、自己資金で修理ができず、
 一気に窮地に陥ってしまいました。
---------------------------------------------------------------

ところで、なぜ大家のAさんは、
5千万円の保険金をもらうことができなかったのでしょうか。

数年前に流行った、保険会社の「支払漏れ?」
そうではありません。


明日の記事で、この解説をしますので、
ブログランキングをクリックして、1日お待ち下さい。(笑)


全労済のメリットとデメリット

昨日はお寝坊でブログの更新ができず、
申し訳ありませんでした。(/_;。)


やはり、2位に陥落していました。

生まれ変わったつもりで頑張りますので、
なにとぞ、ブログランキングのご支援を、
よろしくお願いします。



さて、日付が替わった瞬間に更新しまして、
今日は全労済の話です。

全労「災」じゃないです。
働者共生活協同組合連合会」の略称ですね。


保険会社ではないので、生保っぽい共済制度と、
損保っぽいものの両方を扱っています。

アパート経営に関する共済というと、
「自然災害保障付き、火災共済」が該当します。


掛金(=保険料)は、確かに民間と比べると激安です。
補償範囲はちょっと狭いものの、6掛けくらいで加入できます。
ですので、大家さんでも利用者は多いようです。


一方、ぼくの考える全労災のデメリットは・・・

 1.加入限度額が低くて、該当する物件が少ない。
   特に、地震共済の限度額1200万円は厳しすぎる。

 2.代理店がいない。

ぼくは全労済は使っていませんが、
知識があって会社とちゃんとした交渉ができるので、
ぼくの場合は、2のデメリットはありません。

でも、普通はそうはいきません。


事故の際は、全労済を含む保険会社と契約者は、
「払う vs もらう」の、完全な利益相反関係にあります。

ぼくが推薦している三井住友海上であっても、
基本的に、支払う保険金は1円でも少ない方がいいと
考えているわけです。


巨大な会社に、知識のない個人で立ち向かうより、
自分の味方になる代理店を、チームに入れておくことで、
保険料では代え難い、メリットがあるのです。


また、例えば水漏れ事故があったとき・・・


工務店に連絡をとって、見積書を取り寄せたり、
保険で対応できる範囲で修理するように交渉したり、

忙しい大家さんに代わって、入居者から示談書をもらったり、
「慰謝料よこせ!」とわめきまくってる被害者に、
一緒になって謝ってくれたりする人が、


全労済にいるのかなぁ・・って話です。


ただ、代理店さんもレベルの差があるので、
やっぱり優秀な人を探さないと、意味がないです(笑)


明日は、一般的な保険用語について、
分かりやすい説明をします。

これで小難しい保険パンフレットも怖くありません。(≧∇≦)

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よろしくお願いいたします。


代理店の場所はどこがいいのか?

すいません。ぼくの勘違いで、
書くテーマの順番を間違えちゃいました。(^^;)


昨日の、燃えたらどうなるかという話は、
もう少しあとの方で書かなきゃいけませんでした。

分かりにくかったら、申し訳ありません。



さて、順番を戻してまして、
今日は「代理店の場所とサービスの質」について。


「代理店選びが、超重要だ」という話を以前しました。

では、ご自身の居住地、物件の場所、
それから保険代理店の事務所の場所の関係は、
どうするのがベストなんでしょうか?


結論を言いますと、

「物件がどこにあろうと、代理店はひとつに集中」

「代理店の場所は、別にどうでもいい」

というのが、ぼくの回答です。


まず、物件がいろんな場所にあるからといって、
保険代理店を複数に分けることは、絶対にダメです。

単純に面倒くさいだけでなく、
何十万円(場合によっては100万以上)の大口契約を、
みすみす分散させてしまうことに繋がります。


保険会社の社員が、ちょっとヤヤコシイ案件を
社内の稟議にかけて、引受や支払の承認をとる際に、

「その契約者が払っている保険料」を、
しっかり稟議書に記載して、上司や本部に提出しています。


大口契約=パワーです。


もちろん、代理店の中で大口客になっておくことも、
重要な要素だと思います。


それから、代理店と物件の距離については、
自動車保険のように、代理店が事故現場に行く必要が、
ほとんどないので、優先度は低いです。

判断が微妙な場合(水漏れなど)は、
代理店よりも、管理会社さんが調査に立ち会った方が、
ちゃんとした説明ができることが、ほとんどです。


ぼくの場合は、名古屋の物件も加賀温泉の物件も、
高岡に住んでる川西さんに任せてますが、
当然のことながら、まったく困ったことはありません。


あと、これはちょっとナイショなんですが、
「実は、遠い方が有利」という一面もあるのです。(笑)


ということで、優秀な代理店を見つけて、
全部の契約を、そこを通じて加入するようにしてください。


それから、おかげ様で2カテゴリー1位になりました。
不動産投資&保険ブログランキングで確認できます。


2階級制覇しました。

読者の皆さまのご支援のおかげで、
ブログランキングの「不動産投資」「保険」のカテゴリーにおいて、
同時にトップを取ることができました。(≧∇≦)/ 


ホントにありがとうございます。


記念撮影してみました。

090713000.JPG
保険ランキング。午前8時現在。


090713001.JPG
不動産投資ランキング。こちらも8時現在。


今日は、午後から財布レポートのインタビューで、
池袋まで行きます。


夜は、コテツさんがやってる新築コンサルに同席です。

都区内の所有権で、サブリース後の確定家賃で、
10%を確実に超えるコンサルです。もちろん、土地込みの利回り。


このノウハウは、ちょっとすご過ぎるので、
近々セミナーをすることにしました。

8月30日予定ですので、
ご興味のある方は、予定空けておいてください。

保険の記事も、午前中に更新します。


★ランキング 2階級制覇の確認はこちら★


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