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講演会と飲み会

昨日は1日、のんびりしてましたが、
土曜日はいろいろ忙しかったです。


まず、ジェームススキナーさんのセミナー。

何度行っても素晴らしいです。
ぼくも、こんな風に講演したいものです。(^▽^)

成功の9ステップ オーディオコース


夕方からは、レポート会員さんの懇親会。

メンバーのめぐママさんや、ゲストの石渡さん
北田さんのことを、初めて観るという参加者さんも多く、
二次会までぶっ通しで盛り上がりました。


ちなみに、石渡さんがどんな外見なのか、
興味がある人も多いと思いますが、

090727000.JPG

だいたい、こんな感じです。


めぐママさんも描いてみたのですが、
何か上手くできないので、また次回に。(笑)


飲み会は楽しいですね。

今度は、今週末に福岡で開催です。


新価と時価の違い

久々に晴れました。(^▽^)


今日は、お昼からジェームス・スキナーさんの、
講演会に行って、夜は財布レポート読者さんの懇親会です。

北田眞一郎さんと石渡浩さんの、
「家賃年収1億円コンビ」がゲスト出演します。(笑)


さて、今日は少し知識のある方なら聞いたことがある、
「新価」と「時価」の話です。


新価は、別称「再調達価格」といいまして、
「今、そのモノを新規取得したら、いくら掛かるか」
基準になります。当時の新規取得額ではありません。

で、時価は文字通り、現在価値。


不動産投資で契約する保険では、必ず新価にしましょう。
購入する物件が、どれだけ古くてもです。


理由は、「新旧交換控除」があるからです。


再調達価格が1億円の物件がありました。
この物件は、築年数が古いので、時価が5千万円です。

時価契約をして、5千万円の保険金額にするのは、
契約規定的には間違っていません。


火災で全焼した場合、5千万円が支払われるのは、
特にトラブルもないからいいのですが、
問題になるのは、半焼したような場合です。


この場合、修理によって新しく復活する部分は新品ですので、
保険が修理費の満額出ません。

「あなたが契約していたのは、築●●年の時価契約ですので、
築●●年の焼失分について払って、あとは自己負担です」

ということになるのが、「新旧交換控除」です。


大家さんのリスク対策としては、
「予定外の予算化できない支出を極力減らす」ことが、
最も重要になりますので、時価はあり得ません。

しかも最悪自己負担で補修したとしても、
自己負担分は「資本的支出」になって、経費にもなりません。


契約は必ず新価で加入しましょう。


8月4日の懇親イベント

おおーーっと・・・告知が遅れてしまいました。(^^;)


アパート経営のビッグイベント、全賃フェア。
今年もビッグサイトで開催されます。

8月4~6日の3日間、平日開催で残念ですが、
今年も3日通しで参加します。


今年は、プロのライターさんを連れて各ブースを回り、
お役立ち情報をまとめて、レポート会員さんに配信します。

「全賃新聞より詳しい、全賃フェアレポート」
作る予定ですので、どうぞお楽しみ。


ところで、告知が遅れてしまったのは、
4日の夜に開催されます、「勝ち組大家の集い」です。

先日セミナーでご一緒させていただいた、
中村一晴さんと、ハートブレインでの合同企画。

全賃フェア 3大イベント(不動産投資家大学)

090724000.JPG


中村さんやレポートメンバーはもちろんのこと、
当日フェアで講演をされる方も、お誘いしようと思いますので、
ぜひぜひご参加下さい。

実費で開催する、単なる趣味的なイベントですが(笑)、
楽しいものにしたいと思います。


銀行はなぜ火災保険を強制するのか?

昨日北陸から帰ってきたのですが、
前の日に食べた「何か」が原因で体調を崩し、
ブログの更新ができませんでした。(^^;)

夜には復活し、今は元気です。


さて、今日は銀行融資と保険の関係について。


銀行は土地建物を担保に取って、
収益物件の購入資金を、貸してくれる訳ですが、

火災や水害で、建物がなくなってしまうと
ローンを返済するのが、相当厳しくなります。


建物焼失しましたー。保険入ってませんー。
ローンも返せませんー。(〃∇〃)


こんなことでは困るので、
火災保険の加入を強制するのです。

さらに銀行側は・・・


20年一括で火災保険入ってたんだけど、
ちょっとお金足りないから、解約しちゃったー。


建物が燃えて保険金が出たんだけど、
別の借金の返済で、使っちゃいましたー。(*/∇\*)


・・ということまで心配しています。(笑)


そこで銀行は、火災保険に特殊な手続きをして、
「解約や契約内容の変更」「保険金の請求」について、
銀行の許可がないと行えないようにします。

これを、「質権(しちけん)設定」といいます。


質権設定が火災保険にされた場合、
保険証券は、質権者のところに届きます。


ちなみに、質権設定や火災保険については、
金融機関によって、重視の度合いがかなり違います。


都銀のSMBCは、面倒くさいからなのか、
火災保険の質権設定はもちろん、
加入してるかどうかの確認もしません。

逆に、最近貸出の多いスルガ銀行では、
金消契約(=融資実行前)の時点で火災保険の申込書を、
確認するくらい徹底しています。


あと、銀行が「保険の加入」や「質権設定」を
強制するのは、何の問題もないのですが、

「取扱代理店を指定する」ことは、
圧力募集といって、保険業法違反です。


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新しいメルマガを創刊することにしました。

こちらは、不動産の頭金を貯めることから始まって、
購入資金&キャッシュフローを、手堅く運用する方法、

さらには、10倍楽しい人生のためのノウハウまで、
しっかり調べて、情報を配信するものです。



7月末か、8月の頭には第1号の配信予定です。

いくらの保険に加入すれば良いか

7掛けカウントではありますが、
順位がひとつ、下がってしまいました。(/_;。)

下がってしまったブログランキングを確認


さて、小話を飛ばして、今日はコアな話をします。
「いくらの保険金額で加入すれば良いか」について。

保険のプランニングをするにあたって、
かなり、重要な要素になります。


リスクを排除しつつ、極力保険料をカットするために、
最適な保険金額とは、以下の公式です。



土地の売却金+地震保険金 > ローンの残債


上記の数式に当てはまる金額で設定します。

土地の流動性とか、他に保有されている資産、
価格における土地比率など、増減要素はいろいろですが、
基本的には、上記の数式通りに契約すれば安心です。


ぼくは、全ての契約で上記の式を満たしてるので、
地震が来ても、ビクともしません。

新築の場合は、上記の公式に当てはまる契約が、
ほとんど不可能ですので、地震リスク的には危険です。


それから、昨日の記事でご案内したCD教材ですが、
トータルで60名以上の方に購入いただきました。

不動産投資パーフェクトスタートガイド

楽しく聴けて、飽きないように作ってます。


地震が起きたときの査定の話

◆初心者の方向けに、楽しいトークを聴きながら、 
 しっかり勉強できてしまうCD教材を作りました。

 不動産投資パーフェクトスタートガイド

 中盤の動画が、カッコイイです☆



さて、今日は「燃えたら?」「水漏れしたら?」に続いて、
「地震で倒壊したら?」というお話です。


地震も、そうそう頻繁にある訳ではありませんが、
いざという時に慌てないために、覚えておいてください。

まず、地震保険は以前の記事で説明したように、
非常におおざっぱな損害査定をされます。


火災保険は、修理の見積を1項目ずつチェックしますが、
地震保険では、「全損」「半損」「一部損」
3通りの査定にしかなりません。

地震の時は、査定件数も膨大になるので、
火災と同じような査定をしていては、追いつきません。


ただ、「全損」と言っても、
建物が粉々に砕けている状態だけではなくて、
割と簡単に認定されます。

詳しくは、日本地震再保険のサイトに、
規定が掲載されています。


意外と手厚い、地震保険の事故対応なんですが、
加入していないと、もちろん受けられません。

ちゃんと加入しましょう。


明日は2回目の小話で、保険会社の給料について。
高額イメージのある保険会社の給料ですが、
実際はどうなのでしょうか。

ブログランキングのクリックも、
引き続き、よろしくお願いします。


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