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地震保険について

昨日の火災保険に続きまして、
地震保険のお話をさせていただきたいと思います。


まず、「地震保険に入った方がいいかどうか」という話ですが、
これは現在、保険会社の社員じゃなくなった立場でも、

ゼッタイ入らなきゃいけないという回答です。


例外として、物件を土地値以下で取得していて、
壊れて更地になった方が、むしろ良い・・・くらいの方は、
必ずしも加入の必要がありません。

「債務が減らないまま、建物がなくなったら困る人」は、
必ず加入してください。絶対、MUSTです。


日本に物件を保有しているというだけで、
地球上のトップ1%の地震リスクにさらされている訳です。

まともなリスク感覚をお持ちの方なら、
「たぶん、地震はこないだろう」みたいな考えを持ってはいけません。

【参考】
日本が地球の陸地に占める面積の割合は、0.02%強しかないのに、
マグニチュード6.0以上規模の地震の20%は日本で発生します。


それから、通常の火災保険では、
地震が原因で発生した火災は、支払対象外です。
新耐震基準のRCでも、燃えない訳ではありません。

関東大震災で、「倒壊」した家屋は約25万戸ですが、
「焼失」したのは44万戸超にも及びます。


地震保険は、簡単にいうと「地震による倒壊と火災&津波」で、
建物が被害を受けると、保険金支払いになります。


その他、特徴としては以下の通りです。


・1戸あたりの加入限度額は、5千万円。
 (一棟あたりではないので注意しましょう)

・損害の査定が非常に簡便化されている。

・半官半民でやってる制度なので、各社保険料が同じ

・代理店の手数料率が低く、あまり儲からない(笑)

・火災保険の特約として加入する。(単独加入不可)

・主契約(=火災保険の金額)の50%までしか加入できない。

・1事故あたりの「全社合計総支払限度額」がある。
 2009年7月時点では、5.5兆円


なお、この「5.5兆円で足りるかどうか」については、
過去に記事を書いているので、参考にしてください。

  
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火災保険 3つの種類

誕生日にがーんとクリックしていただ分が、
カウント有効期間が過ぎて、消えてしまいました。。。(><)

1週間ぶりにクリックしてやろうという方、
ぜひ、よろしくお願いします。

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さて、今日からようやく保険の商品説明になります。

いきなり難しい話をすると、
読む気がなくなってしまうので、簡単なところから。


まず、「火災保険」と一言でいいますが、
火事以外のいろんな事故についても、支払対象になります。

そして、火災保険は大きく分けて3種類ありまして、
それぞれ保険料や補償の範囲が違います。


大家さんとして収益物件の保険に加入する場合、
一般的には、「オールリスクタイプ」というものに加入します。

先日ご紹介した、「ホームライフ総合保険」や、
「ホームオーナーズ保険」は、オールリスクです。


ちなみに、オールリスクとは、
「約款で免責(支払えない)と規定されていない事故は支払う」
というものです。

入居者さんが、部屋をボコボコにして夜逃げしたような場合、
オールリスク型でないと、補修費が出ません。


オールリスク型の保険以外では、
「総合保険」「火災保険」があります。

火災保険は、火災・台風・爆発などに限定したもので、
総合保険は上記のほか、水害・他物(自動車など)の衝突、
水濡れなども含まれます。

090708000.JPG


火災保険と総合保険の比較は、
こちらのページが分かりやすいのですが、
結局のところ、オールリスク型が一番です。


あ、そういえば9月6日に、
大阪で保険セミナーをすることになりました。

不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座

2月に都内でやったのと、前半はほぼ同じです。
DVDより生で見たい!という方は、ぜひご参加下さい。


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▲このまま保険の話を続けても良いでしょうか?


管理会社さんへのご案内

せっかく「暮らしのQQ隊」のような、
大家さんにありがたいサービスがあっても、
使われなければ意味がありません。


管理会社さんとしては、日頃慣れ親しんだ業者さんの方が、
すぐに動いてくれるし、業務品質的にも安心なので、
通常はそちらを利用しようとします。

ですので、管理をお願いすると同時に、
下記のような文書を渡して、仕組みをつくっておきます。
ぼくの保険を扱っている川西さんの雛形です。

090707001.JPG  ← クリックで拡大します。


優秀な代理店でしたら、ちゃんと案内があるはずなので、
別に上記のようなものでなくてもいいのですが、

案内してない場合は、こちらのWord版を、
適当に編集して使ってみてください。


本来「タダであるべきもの」にお金を払うのは、
かなりバカらしいので、工夫の価値はあると思います。


ちなみに、これくらいで
「素晴らしい代理店だ!」と驚いてはいけません。(笑)
ホントの凄さは、こんなもんじゃないです。


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▲明日は、火災保険の基礎について。
 無料で読めて、プロ並みの知識がつく講座です。


保険にもある大口優遇の法則

前回は、保険会社を選ぶよりも、
良い代理店を探す方が、1万倍大切だという話をしました。


では、何をもって「良い代理店」とするかですが、
色々基準はあるものの、まずは「一定の売上規模」が必要です。


皆様も、それぞれお仕事をお持ちだと思いますが、
ご本業のお客さんの中には、大口のお得意さんもいれば、
滅多に買わないお客さんもいるはずです。

小口のお客さんほど、
クレームや返品があったりするものです・・・(笑)


まぁ、それはいいとして、
会社やお店として大切にしなければならないのは、
当然、大口のお得意様になります。

 
保険会社でも、もちろんそうなのですが、
個人で大口のお客さんになるのは、極めて難しいです。

でも、大口の「代理店」のお客さんになることで、
間接的な大口客になることができます。 


保険会社の中で、大口の代理店は
本当に、ものすごく大切に扱われています。

ある意味、神様です。


なぜなら、A損保の代理店さんが、

「今日からB損保の代理店になるよ」

ということが、簡単にできてしまうからです。


これは、保険の商品に各社間で大きな違いがなく、
代理店は、保険会社から固定給的なお金を、
一切受け取っていないことが、主な理由です。

また、扱い保険会社を変更したり増やしたりしても、
特に代理店側に金銭的な負担はありませんので、
フランチャイズなどに比べて、統制力が弱い原因です。


大口の代理店が、他の保険会社と取引を始めてしまうと、
保険会社は、年間の保険料収入が、
何千万~何億円も減少してしまいますから大変です。

だから、大口の代理店は大切にされるのです。


一方、売上は低いし知識はないしで、
保険会社から、まったく大切にされていないような
代理店もたくさんあります。


いつ代理店契約を解除されても、
まったく問題ないような代理店も多いですし、

実際、最近は業務効率化のために、
保険会社から、代理店契約を解除することも増えました。


皆さまが保険を契約する場合、
保険会社に大切にされている代理店を通すと、
契約した保険の「品質」が、格段に上がります。


もちろん、小口の代理店で加入したからといって、
事故の時に保険が下りないということではありません。
 
ですが、解決までのスピードや、
ちょっとした解釈の違いによる、
支払保険金額の差は、当然ありますよね。


ぜひ、しっかりした代理店を見つけて、
チームに引き込んでいただきたいと思います。


それから、管理会社さんに渡す保険案内の雛形は、
夜にでもアップします。

ポイントが下がってしまったので、
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水回り修理の無料サービス

火災保険に付帯されているサービスで、
水漏れなどの出張サービスが付いているのは、

三井住友海上の「ホームライフ総合保険」です。

090706000.JPG
名前(ペットネーム)はダサイですね。(笑)


似たようなのに、東京海上日動の
「ホームオーナーズ保険」というのがありますが、
こちらは、業者さんを紹介してくれるだけで、有料です。


ホームライフの方は、「大家さんプラン」という
本人非居住専用の商品もあるので、何かと便利です。


ホームライフ総合保険 暮らしのQQ隊

ホームオーナーズ保険 住まいの緊急アシスト


出張料と、30分以内の作業が無料なので、
簡単な補修なら、だいたいオッケーです。

パッキンなどを交換した場合は、部品代のみ掛かります。


ポイントは、このサービスの利用法を管理会社さんに伝えて、
管理会社でいつも使っている業者さんではなく、
QQ隊の方に、連絡してもらうことです。

ですから、管理会社さんには
保険のご案内(証券場号や連絡先を書いたもの)を
作成して手交しておくと便利です。


ちゃんとした保険代理店ですと、
そういう面の配慮や工夫もあるはずですので、
やはり、代理店が重要だということになります。


次回は、代理店の選び方についてと、
ランキングのクリックが多ければ、
管理会社さんにお渡しする、保険の案内の雛形
このブログからDLできるようにします。


ぜひ、ご協力をお願いします。

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保険会社の選び方

アパートの火災保険に限らず、損害保険というものは、
契約者から集めた保険料を、事故のあった方に支払うという、
本来は、とても単純な商品です。
 
商品の特許も必要ないし、
テクノロジーが求められることもありません。
 

ですから、特定の損保会社だけが
他社より格段に商品内容に優れていることは
極めて起こりにくい訳です。

稀に、どこかの会社が極めて良い商品を開発しますが、
数ヶ月のうちに、他社もマネします。(笑)


また、事故の発生する確率は、
どの保険会社でもほとんど同じですので、
保険料の差は、思っているほど大きくありません。


それから、よく言われるのですが、
「○○海上火災は、支払が渋い」みたいなこともありません。


その人は、本当に複数社の支払を比較しかのかどうか。

同一商品で複数社の支払が比較できたとすれば、
その人は、保険金を請求しすぎなのではないか・・と思います。


特定の会社の損害率だけ極端に低ければ、
今の世の中、確実に世間のバッシングに遭います。(^^;)

さらに、国内損保会社の財務体質をみてみると、
今のところは、倒産の危険もありません。

(万一、倒産しても「契約者保護機構」というところが、
保険金の保護をしてくれます)


ですので、非常によくいただく
「どの保険会社で契約すればいいのでしょうか?」
という質問の答えは

「どこでも同じです」ということです。


では、何が決め手になってくるかというと、
保険代理店なんです。

「保険の質は、代理店の質である」と言っても、
過言ではありません。


代理店選びは、超重要です。

保険会社選びの1万倍以上、大切です。

 
優秀な代理店を通じて契約すると、

◆適切な保険商品を選択してくれる

◆ベストな契約内容を教えてくれる

不動産投資でいえば、
いくらの保険金額で加入すれば良いかや、
どのような割引が使えるかなど。
 

◆事故対応がすばやい   

◆保険会社の交渉もスムーズ

結果的に、お客さんの資産は守られ、
無用なストレスを抱えることなく過ごせる訳です。


代理店って、誰の代理かというと、
厳密には「保険会社の代理」で契約の取り扱いをしてるんですが、
「お客さんの代理」もしてくれる、頼もしい交渉人でもあります。


もちろん、優秀な代理店に限ります。


ところで、ある火災保険に加入すると、
無料で水漏れ修理をしてくれるってご存じですか?

最も上手な利用法を知りたいっていう方は、
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見た目を良くする

今日は、保険の記事を夜に書きます。
1日2回更新も、習慣化してくるかもしれません。(笑)


さて、一作日の夜は、ファイナンシャルアカデミー主催の、
「ビジネスパーソン 見た目力アップ講座」に行ってきました。

講師は、プライムイメージの山川碧子(みどり)さん。
見た目力が、かなりある先生です。(笑)
 → プライムイメージ 山川さんのHP


最近は、セミナーなどで人前に出る機会も増えましたし、
今はよくても、将来はまたスーツを着るようになるかもしれません。

価格もリーズナブルなので、即申込みでした。


さて、セミナーの案内ページには、
このような「当日のご注意」があったのですが、

090704000.JPG


普段のビジネスの場で・・・ということなので、
先日のセミナーに出演した時の服装で、参加しました。

090704001.jpg

マネマネ試験の時と同様、浮いてしまいました。(笑)


セミナーは分かりやすくて、講師の方も感じが良く、
内容のどこかしらの部分は、誰でもすぐ実践できるものでした。


特に「このように見られたい」というイメージと、
その人が実際に着ている服装は、かなり食い違っているので、

「イメージを実現させてくれる服装とは、どういうものか?」

を知るだけでも、今後のプラスになると思いました。


会場は満席でしたし、受講者さんの評価も高いと思うので、
また開催されるかもしれません。

その時は、ぜひ受講されてみることをオススメします。
私服編もあるといいなぁ・・と思いますが。


外見もある程度は大切だと思われる方は、
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