メイン

すごい大家(後編)

前回から一週間も経ってしまいました。

北陸に行って、小松マンションの入居付けや管理について、
いろいろ打合せをしていたのと、
まだ10部屋も決まっていない秦野アパートのテコ入れなど、
課題が山積み状態です。。(;-_-) =3


さて、「すごい大家戦略」のつづき。

この戦略は、プラスの(=すごい)行動を重ねていくのはもちろん、
「すごくないと思われる行動をしない」ことも、大切です。

ここでは「下手ウチ」とでも呼んでおきましょう。


すごくない大家さんの割合は非常に高いので、
管理会社さんなどの相手側の人も、下手ウチに慣れています。

従って、本人が気付かないうちに、
下手ウチ状態に陥っていることが多いのが難しいところです。


ぼくが考える、主な下手ウチ行動の例としては、

・感情的にふるまう。  
・動揺したところを見せてしまう。
・WIN-WINではなく、自分の利益のみを考えた発言。
・コンプライアンス的に問題のある発言、行動をする。

・入居者などの関係者を「だます」ようなことを依頼する。
・相手のミスに気付かない。
(気付いて許すのとは違う)
・自分の行動や努力に比べて、相手に要求するものが大きすぎる。

 (ギブアンドテイクバランスが悪い)
・リスクや損失を引き受ける姿勢の欠如。


といったところでしょうか。

最後に挙げた「リスクや損失を引き受ける姿勢」というのは、
気付かないうちにやってしまう危険が高いかも。


割とお金の掛かる設備投資を提案をされた際に、
「これで入居が決まらなかったら、責任取ってくれる?」みたいなことは、
冗談でも言ってはいけません。

責任を自分で取るからこそ、オーナーは大した仕事もしないで、
収益の大半を得られている訳ですから。


こういった行動が積み重なってしまった結果、
「その他大勢の大家さん」として認識されるようになり、
結果も、その他大勢と同じになってしまうのです。

常に、ひと味違う対応を心掛けたいものです。

すごい大家(前編)

これまで、賃貸経営的に難しいと言われる立地で、
高い入居率をずっと維持しているのですが、その秘訣として、

・適正な家賃設定。価格以上の価値を提供。
・古くて冴えない建物でも、清潔感には妥協しない。


など、空室対策の本に載っているようなことは、
もちろん一通りやっているのですが、
自分の中で、非常に大切にしていることが、

「すごい大家と思われる」

ということです。


管理会社さんなどに「すごい大家だ」と認識されることで、
相手のやる気を引き出し、優先的に空室を埋めてもらうのです。

ちなみに、「すごい大家」という言葉が便利なので、
セミナーなどで話す時にもよく使っていますが、
実際には以下のような概念の総称です。

・知識がある  ・実績がある  ・自分たちのことを分かっている。
・卓越した行動力  ・事業者として優秀だ  ・ケチでない 
・情熱を持って賃貸経営に取り組んでいる  ・アイデアが豊富


こういうことを、管理会社さんにアピールしていると、
だんだん温度が上がり、やがて沸点を超え、入居が決まり出します。

もちろん「私には知識や行動力がありますよー」と、
巧みな話術でアピールしても、すごい大家だとは思われないので、
実際の行動で示す必要があります。


モデルルームやパンフレットなどのツールを作ったり、
PR動画を撮影したりという活動を、ブログでも紹介しましたが、
実際のところ、入居者に見てもらって部屋が決まるというより、
管理会社さんに見てもらうことが目的です。


自主的に動画を作って、いかにも当たり前のような顔で

「これ作ったので、来店のお客様に見せて下さい!(^ー^* )」

とさらっと伝えることで、


「この大家、タダモノじゃないな・・( ̄Д ̄;) 」

と思われるのではないでしょうか。


次回に続きます。



小松市のマンション。

木曜日から北陸に来ていまして、
昨日は、石川県小松市にあるマンションの決済でした。

昨年の終わりに情報を得られたのですが、
価格が高くて、じっくりを価格交渉を進めていました。


こんな感じでネットに掲載されていまして・・

150328000.png


実際に購入したのは、1億2千万円でしたが、
その価格帯に落ち着いた途端、なぜか他からの同額買付が殺到し、
交渉権を得るために、いろいろと工夫をしました。

融資も良い条件で通りまして、ようやくひと安心。


利回りなどの細かいスペック、借入銀行と金利や期間などは、
満室経営新聞プレミアムに掲載されますので、
会員の方は楽しみにして下さい。

今回は、金利が結構すごいです。


高い利回りの物件は、運営状況が良くないことがほとんどで、
今回も、全体の3分の1くらいが空いています。

既に管理会社さんとの最初の打ち合わせは終えていますが、
テコ入れのため、すぐに再訪しなければなりません。


秦野のアパートと区分を合わせて、今年は65戸買えました。
まだ3月ですから、年間100戸目指して頑張ります。



ちなみに、ぼくはこれまで石川県では、
金沢市能美(のみ)市、少し離れて加賀市に物件を持ってましたが、
今回小松市に物件を買えたことで、隙間が埋まったような感じになりました。

150328001.png

移動効率が良くなりそうで嬉しいです(笑)


最近のはじめて体験。

今日は小ネタとして、秦野アパート関連で面白い画像を2つ。

ひとつめは、電気料金のご案内です。
全空状態から全部屋をリフォームすることになったので、
当然、各部屋に電気を通さないといけません。

手続き自体は、東電に電話をすれば良いのですが、
しばらくしてこんな書類が送られてきました。






150323000.jpg

戸数分の、電気料金お支払い案内です。


コンピューターは融通が利かないですね。(^^;)

コンビニで払うと、店員さんが嫌がりそうなので、
銀行の窓口で払うことにしました。


また、今回の物件はリフォーム資金の一部を含んだ、
オーバーローンを受けることができましたが、
当然、リフォームの支払は決済よりも数週間はあとになります。

銀行としては、その間に融資資金を流用されると困るので、
通知預金でお金を拘束されることになりました。

通知預金についての説明はこちら


サラリーマンの時に、保険獲得に協力してくれた銀行に対し、
会社で通知預金をしてもらう申請書を書いたことはありましたが、
自分で預金をするのは初めてでした。

それ専用の通帳も届くようです。

150323001.jpg


通知預金でもらえる利息より、
この通帳を作成するコストの方が高そうです(笑)

仕事をしてると、いろんな体験ができますね。


もうすぐ2桁。

秦野アパートのリフォームも大詰めになってまして、
一部の部屋は、住める状態になりました。

実際、これまで3件の入居申込をいただいてます。
全部で31戸ありますから、


入居率 9.68% ということになります。


管理会社さんとの打合せでは、
お盆明けには満室にしたいというお話をいただいてまして、
もし、本当にそうなったら大成功と言えるでしょう。

とはいえ「信頼しても信用するな」が鉄則ですので、
期待はしつつも、任せっきりにせず自分が動いていくつもりです。


とりあえず、一部屋をモデルルームにしてみました。

150320000.jpg

150320001.jpg


そして、これはよくあることなのですが、
真っ先にモデルルーム部屋に申込が入ってしまいましたので、
設置した家具や食器類を、移動しないといけません。(;-_-) =3

それで次の部屋も決まるなら、全然やりますけどね。


使えそうなエアコンもありましたが、全部取り替えました。

150320002.jpg


あと、2月のはじめに買付を入れていた、
石川県小松市のマンションは、何とか購入できそうで、
来週末に決済という運びになりました。

北陸新幹線を使って現地に行ってきます。


外装リフォームの進捗状況。

秦野の全空アパート。

先月20日の決済日から、現地に行ってませんが、
リフォームの方は着々と進んでいるようです。

中間報告の写真を頂いたので、いくつか掲載。
たいぶ見栄えが良くなっています。

150310000.JPG


5棟まとめて作業をした方が効率が良いのですが、
繁忙期ということもあり、1棟ずつの仕上げをお願いしています。

外装だけでなく、内装も同じように進めていまして、
今は、別の棟に足場とカバーが掛けられている状況です。

150310001.JPG


今回は、屋根の塗装も実施しました。

購入前はさほど気にならなかったものの、
1棟やってみると、未実施の屋根が相当汚く見えますね。

150310002.JPG
奥に見える建物と、かなり差があります。


31戸のうち何戸かは、入居できる状態になったので、
早めに管理会社さんと打合せを終えて、募集に入りたいと思います。


今回の案件は、地銀さんから借入をしていまして、
毎月の返済金額は、約38万円です。(元金均等返済の初回分)

まずは、この水準まで家賃収入を増やさないといけません。


リフォーム進捗状況と、次の物件。

あっという間に3月になりました。
最近、毎日花粉がすごくて、仕事や生活のパフォーマンスが、
かなり低下しています。

とはいえ、いろいろ仕事があるので頑張らないといけません。


不動産投資関連では、

・秦野の全空アパートは、現在内外装リフォーム中。
・石川県のRCマンションに買付を入れているので、その交渉など。
・新築マンションを検討してたけど、融資条件が悪くて断念。
・持ち物件の入居率は良好。特にすることナシ。

という状況です。

あと2週間くらいで、秦野アパートが入居できるようになるので、
そこから猛烈な客付け活動をしていきます。


外壁はまだカバーが掛かったままですが、作業は進んでいるようです。

150302001.jpg


シックな感じのグレーや黒などをベースにして、
ワンポイントで赤を入れる配色も、もはや定番になってきてます。

全国的には定番でも、その地域ごとでは珍しいので、
完全な人真似でも上手くいってしまうのが、賃貸業の良いところです(笑)


石川のマンションは、上手く行けば来週契約かなぁ・・という感じ。
今まで買ったものの中では、規模的には一番大きいです。

150302000.jpg


先月末に富山のマンションを売却したばかりなので、
この時期に買っておくのは、タイミング的にはとても良いです。



 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事