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金沢マンションの大規模修繕

昨年12月に沢さんのところで開催された、
出版記念セミナーのDVDが、発売されていました。

いつの間にか・・・って感じです(笑)


沢さんのミニセミナー&北野琴奈さんを交えてのトークも、
セットで収録されています。ぜひご覧下さい。

投資家けーちゃん流 満室チーム運営術


さて、昨日は午後から金沢へ移動。

ブログのイラストになっているマンションの、
大規模修繕について、業者さんと打ち合わせました。


先日ご紹介したガス会社の方もそうですが、
ぼくがお世話になってる業者さんは、
プレゼン資料を作るのが、皆さん得意なようです・・・(笑)


▼工務店の担当の方が作成した資料

09052000.jpg


こんな感じで、全部で17ページもあります。

キレイに撮影した写真に、丁寧なコメント。

09052001.jpg


写真だと分かりづらいですが、
赤い文字は、全て手書きされています。(゚Д゚; )

精密機械のようなクオリティに、
進研ゼミの「赤ペン先生」も真っ青です。


しかし・・・

分かりやすい提案内容で、ホントにありがたいんですが、
肝心の見積もり金額が、あり得ないほど高いです。(´Д`;)


できれば、この工務店さんに発注したいので、
頑張っていただきたいところです。


ランキングは1位キープしているものの、
差がぐぐーっと縮まって来ました。

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みなさま今日も1クリック!よろしくお願いします。


埋まる部屋の特徴

北陸2日目です。今日もいい天気です。

090519001.jpg


富山に来た時には、
保険代理店の川西さんと飲むことが多いので、
高岡に泊まることがほとんどなのですが、

昨日は、管理会社さんとの懇親会だったので、
富山市のホテルに泊まってます。
  → 富山市と高岡市の位置関係


川西さんと一緒のときの、
5分の1も、飲みませんでした(笑)

おかげで、今朝は二日酔いもなく快調です。


さて、昨日はちょっと変わった経験をしました。

加賀の管理会社さんを訪問したのですが、
普段客付けをしている近いエリアの物件を一緒に回って、
募集中の室内を、確認することができたのです。


「この部屋は家賃4.5万円で、なかなか決まらない」

「向かいのマンションは、同じ家賃だけど滅多に空かない」

など、ケーススタディとして、
いくつも知ることができ勉強になりました。


全物件を通じて、競合物件の室内を見る機会は、
購入後初だったので、とてもよい経験ができました。

管理会社さんと仲良くなっておくと、
何かといいことが、起きるようになります。(^▽^)


ちなみに、空室が続いている部屋は、
全体的に原状回復が甘く、かなり汚かったです。

人気の物件は清潔感バッチリで、
かつ、やっぱり家賃が割安なのが特徴です。


設備投資をしての家賃アップは、
少なくとも、地方では厳しいなーと再認識しました。


ここ最近は、航空運賃や外食、ホテルなども、
あり得ないくらい安くなっているので、
家賃もリーズナブルにしていかないとな・・と思いました。


090519000.jpg
昨日食べたお刺身。


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懇親会ツアー

先月ラスベガスに行ったときの時差ボケを、
意図的に直さないでいたのですが、

いつの間にか、日本時間にバッチリ合ってしまいました。
早起きが辛くなってきています。(;_;) 


でも、今日は5時半くらいに自宅を出発して、
始発の飛行機に乗って、北陸出張です。


◆今日の予定◆

 ・羽田発の小松空港行き。

 ・小松空港でレンタカーを借りて、加賀温泉へ。

 ・加賀の管理会社さんと打ち合わせ&昼食。

 ・富山市内に移動。
  物件を確認して、夕方管理会社さんと打ち合わせ。 

 ・夜は管理会社さんと懇親会


明日はそうでもないんですが、今日は大変です。
加賀~富山の高速道路だけで、100km以上あります。

運転はあまり好きではないのですが、
久しぶりのドライブですので、楽しく乗り切ります。


それから、いつもの上尾戸建て報告。

090518000.JPG


コンスタントに反応があるようですが、
何かしらの阻害要因があって、成約までいきません。

今回は親の反対。先週は購入希望者の属性。(^^;)


まぁ、まだ1ヶ月も経ってませんし、
次の報告を、楽しみに待ちたいと思います。


ポイントが伸びていると、管理会社さんに自慢できます。

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▲しばらく3000Pを維持したいです。



春日部の土地を検討

かっ飛ばし状態のブログランキング。
今日は、史上最高値の更新ができるでしょうか・・?


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▲今日も、なにとぞよろしくお願いします。


さて、春日部の、超細長い土地の件。

変な形の土地で、どうしようもないんですが、
近隣の土地相場が、30~35万円/坪くらいということで、
少なくとも10分の1くらいの値段で、出ている計算になります。

タダみたいなもんです。


でも、この形状で建築ができるのかどうか・・・。

石垣島でバカンス中のコテツさんに、
図面を送って、意見を聞いてみることにしました。



090517000.JPG


なるほど・・・。
土地の形状については、全然OKみたいです。(゜▽゜;) 


業者さんに確認したところ

・下水の引き込みは、まだされていない。
 全面道路までは自治体がやってくれる予定だが、
 今年度は予算がついてないので、難しい。

・道路の自動車通行は可能。(道路幅1.8m)


ということでした。

たぶん、下水の引き込み目処が立ってないのが、
建売業者さんなどが、買おうとしない理由だと思います。


とりあえず買っておいて、引き込みされるのを待って、
それから建築という手もありそうです。

お金が遊んじゃうのが、ちょっとイヤですけどね。
固定資産税も、それなりにかかりますし。


もう1~2日、検討しようと思います。
買われちゃったら、仕方ないって感じです(笑)


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春日部の物件

不動産投資ブログランキング史上、
おそらく今日が、最も高いポイント数だと思います。

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▲クリックして確認してみてください。


昨日は合計4時間くらい電車に乗って、
同じくらいの時間、打ち合わせをしていました。

楽しいけど、ハードな1日でした(笑)


今日は午後から、大家検定の体験学習会なんですが、
短期集中講座は、あっという間に満席だそうです。

今日はあんまり忙しくないし、自宅からも近いので、
ちょっと見てこようと思ってます。


さて、昨日見に行った春日部の物件。

アパートでも戸建でもなく、更地です。


財布レポートの音声セミナーにも出ていただいた、
お家大好きさんに情報提供してもらいました。

検索すれば、すぐ見つかると思いますが、
販売図面はこんな感じ。

090516000.JPG


200万円で、285㎡もあります。

坪単価、2.3万円!

090516002.JPG


素晴らしい価格でしびれてしまいますが、
土地の形状に、大きな難があって売れ残ってます。

090516001.JPG


でも、両サイドを建物で挟まれている訳ではなく、
どーんと広い畑が広がっているのです。(^^;)

090516003.jpg
赤枠で囲まれたところが、売られている部分。


間口は5mちょっとで、車2台は置けないくらい。
なかなか厳しそうな感じがします。


考えても分からないので、
高利回り新築のスペシャリストであるコテツさんに、
意見を伺ってみようと思います。

いま、石垣島にいるそうです。


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▲おかげさまでダントツですが、今日もお願いします。


今日も埼玉に行きます。

何だか、ものすごいクリック数で、
ダントツのランキング1位になることができました。

ご協力ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/


どれくらいダントツかは、以下のリンクから確認できます。

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▲びっくりしますよー(笑)


さて、今日は埼玉県の春日部というところに、
売り物件を見に行きます。

上尾&春日部と、最近は埼玉へ行く機会が増えてます。


東武線の「せんげん台駅」で待ち合わせですが、
距離はあるものの、意外と簡単に行けます。

090515000.JPG


横浜は、東京と埼玉の中心部には、
比較的少ない乗り換えで、到着することができます。

家賃も都内より安いし、同じくらい便利だし、
みんな横浜に住めばいいのにーって思います。


まぁでも、本当は富山がいちばん住みやすいと
個人的には思います。(=´∇`=)

そういえば、来週3日間は北陸出張でした。

楽しみです。

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◆お知らせ◆

 インデックスONE時代のブログを
 読みやすいPDF形式のレポートにしました。

 第2部まで作成して時間が経ってますが、
 ようやく第3部が完成しましたので、ご覧下さい。


 インデックスONEブログ その1~3


保険会社からの請求書

昨日は引き続き、たくさんの応援クリックをいただき、
ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/

今日も気分良く、ブログを更新しています。


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さて、求償の解説をしようと思うのですが、
とりあえず、保険会社からの求償請求書を載せときます。

090514000.JPG
クリックで拡大します。


このサンプル(でも本物です)の求償額は多くありませんが、
何千万の請求であっても、淡々と請求してきます。

事務的なだけに、情状酌量の余地なしです。ヽ(´Д`;)


アパート経営で頻繁に発生する求償事案は、
「大家さんが、入居者に損害を与えた」というケースです。

例えば、共用部の配管破損で水漏れして、
入居者の家具などが、べしょべしょに濡れたような場合。

大家さんは、配管の管理を怠っていたということで、
入居者に対して、損害賠償責任があります。


ですから、入居者が大家さんに

「おい、シャレにならないよー。弁償しろ!(゚Д゚ # )」
と直接請求することも、当然できます。


しかし、気が弱くて大家さんに文句が言えないとか、
運悪く因業な大家さんで、ちゃんと弁償してくれないとか、
いろいろと阻害要因があることが多いです。

そこで、入居者は自分が入居時に加入した、
家財の保険に請求をすることで、損害を補填できます。


保険会社は、前回の追突と同じように、

「いやー、水漏れは大家さんの責任ですから、
そちらに弁償してもらって下さいよー」

とは言わず、しっかりと支払ってくれます。


特に最近の保険会社は、
不払い問題でピリピリしていますから(笑)、
できるだけ素早く、あっさりと払ってくれます。

そこから保険会社の求償が始まります。
大家さんに対して、支払保険金相当分を請求するのです。


「入居者全員に保険を掛けさせているから、
自分は入らなくても大丈夫」

なんて言ってる大家さんも、富山勤務のときはいましたが、
とんでもない間違いです。( ̄Д ̄;)


「他人の保険で、自分が救われることはない」

と思っていれば、間違いありません。


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