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FL比を検証してみた。

自己紹介のページにも以前から書いていますが、
将来は、飲食店の経営をしたいと思ってます。


業態に関わらず、自分の店という響きが良いです。(^▽^)

もちろん自分では調理ができませんし、
オリジナルな料理を考えることも、見込みが薄いので、
どこかのフランチャイズをするんだと思います。


そこで、昨日も登場した勝山社長の講演を元に、
いろんなフランチャイズを検証してみました。

FCをやってる会社の多くが、
自社のサイトに、「収益モデル」が掲載されています。
そこの数値をチェックするのです。


検証項目は、「FL比」です。
売上に占める、食材費(Food)と労務費(labour)の割合。

フランチャイズをやっている会社のほとんどのサイトに、
この「FL比」のモデルが載ってます。


自分が気に入っていて流行りそうなお店を、
いくつか調べてみたんですが、これが全然ダメ。

60%~65%くらいのチェーンが多いのですが、
勝山社長の基準からいくと、高すぎます。

FLの他にも、「地代・家賃」「借入金返済」
「広告・営業経費」「光熱費」などが掛かるので、
このFL水準では、利益が出ないのです。


これって、アパート経営の「利回り」と、
ちょっと似てる部分があります。

低い基準を当たり前だと思ってしまうと、失敗します。

090421000.jpg
勝山社長の投資基準は、かなり高いようです。


さて、昨日は入居が1件決まったのと、
上尾の不動産会社の方から、ネットに売り広告を
掲載したとの連絡をいただきました。

まずまず順調です。

今日は明後日からの旅行に備えて、
ニヤニヤしながら、準備をしようと思います。(=´∇`=)


イラストが良かったのか、
ランキング、ものすごいポイントになりました。

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ありがとうございます。明日も頑張ります。


ホストクラブ社長の講演

何だかまた、花粉症っぽくなってきました。

調べてみると、スギ花粉の後には、
ヒノキの花粉が飛び散って、ヒノキ花粉症の人も
結構たくさんいらっしゃるようです。

目がかゆくて、あまり集中できません。。(^^;)


さて、土曜日の大家さん学びの会のお話ですが、
毎回、多様な勉強会が低廉な価格で受けられるので、
できるだけ出るようにしています。

出れなくても、勉強会の内容を録音しているので、
あとでダウンロードして聴くことができます。


・・・が、今回は音ではもったいないです(笑)

講師として来ていただいたのは、
居抜き物件の専門検索サイト「ぶけなび」を運営する、
株式会社ぶけなびの、勝山社長。


飲食店経営がご本業だということですが・・・・


090420000.JPG


飲食店・・・たぶん、ホストクラブだと思います。
多くの人が、そう思ったに違いありません。


ブログを面白くするために、
ぼくが誇張して描いてると誤解されたくないので、
写真も掲載してみますが・・・


090420001.jpg


誇張ではありません。むしろ逆。

一度会ったら忘れないインパクトですので、
もしかしたら、勝山社長の演出なのかもしれません。
※実際は、カラオケや水炊き料理店を経営。


勉強会でお話いただいた内容は、
飲食店ビジネスの収益構造についてがメインですが、
面積に対していくらの収益を上げていくか・・・という考えは、
不動産賃貸と共通する点も多く、興味深いものでした。


坪あたりいくらの売上が採算ラインなのか、
FL比という、食材と労務費の割合を表す数値を、
フランチャイズなどでは重視するという話。

適正な家賃は売上の何%までで、
開業に掛ける費用は、MAXで売上何ヶ月分までならOKか・・・など。


ミシュランで星を取るような店でも例外ではなく、
収支予測を誤ったり、開店前費用がオーバーした結果、
廃業して、ぶけなびに掲載されてる店もあるという話も(笑)

これは、格好いいデザイナーズを買っても、
収益性が低いので、キャッシュフローがでないという事例と
よく似ているなぁ・・・と思いました。


飲食店もアパートも、持つことが目的ではなく、
利益を出しながら経営を続けることができるかどうかを、
スタートの判断材料にしなければいけません。

将来、ぼくも飲食店を持ちたいと思っていますが、
そうでない大家さんにも、参考になる話でした。


週末飲食オーナー倶楽部

こんなのを発見しました。
登録無料なので、入ってみようと思います。


昨日はクリックをたくさんいただきまして、
ありがとうございました。

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明日も書きますので、ご協力よろしくお願いします。


実需売買でいい気分☆

ブログランキングが、インフレ状態です。(´~`ヾ) 


去年の12月に、初めてぼくが1位を取らせて頂いた時は、
この記事の画像によると、1310ポイントでした。

今じゃ、そのポイントではベスト5がせいぜい。
不動産投資が、盛り上がって来ているのかな?と思います。

今日もよろしくお願いします。 → ランキングの順位確認


さて、昨日は上尾まで遠征して、
近隣の不動産業者さんと待ち合わせました。

物件売却の相談と、室内の写真撮影が目的です。


ちょっと雨がぱらつく天気だったのですが、
駅のロータリーで、車を降りて待っていてくれてます。

そして、助手席を一番前にずらしてシートを前倒しして、
リムジン的に広くなっている後部座席へ、
ドアを開けてもらって誘導していただきました。


とてもいい気分です。(=´∇`=)

これが実需の売買ってやつか~。
買うときは、もっと気分がいいんだろうなぁ。


すぐに現場に到着して、入室確認。
すかさず、ふかふかのスリッパが準備されます。

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イメージ映像。

もう、気分は最高潮です。


職人さんにお願いしたリフォームも、完了していました。

おもちゃが散らかり、壁に穴が空いていた内見時からは、
想像もつかないほど、キレイになってます。

中古の戸建て物件では、水回りを交換したりという
大きな修繕がされていることは少ないようで、
最初に出された簡易査定より、高く売れるかも··という話でした。


値段以前に、ここまでの対応で気分を良くしているので、
その場で専任媒介の契約を完了しました。

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リビングで媒介契約書を作成。


ここで、ウルトラ物件獲得術で話している、
業者さんを買収する···というノウハウを実践しようと思い、

「1ヶ月以内に満額で売却できた場合は····」という、
こっそりオファーを試みたのですが、あえなく失敗。


「その分、買い主さんに値引いて差し上げてください」
って言われてしまいました。(^^;) 

周りより条件を良くしておかないと、
頑張って売ってくれないんじゃないか··と思ってしまいます。
大家の悪いクセです(笑)


まぁ、とりあえず1ヶ月くらい様子を見てみます。


午後からは、大家さん学びの会の勉強会だったのですが、
これが、めちゃめちゃ面白かったのです。

お役立ち度が高い上に、会場内が大爆笑。。゚(*゚´∀`゚)゚ノ彡☆


この模様は、1位が継続できていれば、
明日、イラスト付きで描きます。 → ランキング応援クリック

いつもご協力、ありがとうございます。


これから埼玉(上尾~川口)

昨日は、原状回復会社を経営する大家である、
工藤一善さんと、焼肉を食べました。

090418000.jpg 090418001.jpg

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あり得ない美味しさでした。(^~^)


工藤さんには、財布レポートの音声セミナーにも、
出演いただいたこともあります。

声が大きすぎて、編集が大変でした(笑)


▲工藤さんの写真。声の大きそうな外見・・・。


工藤さんは、大家検定の神奈川支部を担当していて、
お話を伺うと、なかなか面白そうです。

毎週は通えないので、短期合宿みたいなのがあれば、
参加してみようかと思いました。


さて、これから上尾に行くことにしました。

大家さん学びの会の勉強会が、
午後から川口で開催されるので、そのついでです。

090417001.jpg


逆に言えば、ついでの用事がないと、
なかなか行けません・・・微妙な距離なので。(^^;)


売却査定サイトで、良さげな回答があった業者さんと、
現地で待ち合わせて打ち合わせをします。

貸すよりも良い条件になりそうなら、
売ってしまうと思います。まだ五分五分です。


それに、リフォームがどう仕上がっているか、
ちょっとドキドキします・・・。(=´∇`=)


写真撮って、明日アップします。

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▲2位と6クリック差に縮まりました。(゜▽゜;)
 抜かれているかも・・・?


北陸の物件ふたつ

国金改め、「日本政策金融公庫」の無担保・無保証人貸付が、
過去最高の融資実績になったそうです。

090417002.JPG
公庫のホームページ 新着情報の画面。


政策公庫は、民間が貸してくれないときほど、
セーフティネットとして頑張る、頼もしい金融機関です。

もちろん、アパート購入&リフォームにも使えます。


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  日本政策金融公庫 完全攻略レポート
  ▲スカイプ相談&事業計画書添削が付いてます。


ぼくの一棟目融資も、国金(当時)でした。
これがなかったら、区分数戸で終わっていたかも・・・。

公庫よ、ありがとうっ!ヽ(*^。^*)ノ ・・・って感じです(笑)


さて、新しい売り物件の話なんですが、
昨日は、北陸で2件の資料を取り寄せてみました。

まず、数値的に良さそうだなと思った寮っぽいマンション。
お値段はまだ未定という、あやふやな物件。


これはレントロールを見てびっくり!
共用設備維持のため、驚くほどの管理費が掛かります。

固定資産税と、これらの固定費で、
収入の3分の1以上が出ていってしまう計算。( ̄Д ̄;)


まさに、ぼくがジャンボリーでお伝えした
「その高利回りは本当か?」という質問に
バッチリ「NO」判定が下る物件でした。


それからもうひとつは、なかなか良さそう。

もう少し価格交渉ができればいいのですが、
北陸地方では珍しく「場所で勝負できる」物件です。


これは情報をくれた会社さんに、追加で質問をしつつ、
地元の業者さんを通じて、再確認をします。

もしかしたら、買付を入れるかもしれません。
数字だけなら合格水準です。

戸建て売れないと、お金ないんだけどなぁ・・・。(^^;)


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「あ!分かった!」と思っても、
コメント欄などに書かないようお願いします(笑)


若干、差を広げることができました。

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2位に落ちたら、1週間休みます(笑)


商工リサーチからの手紙

ブログからの購入が、累計299名になりました。

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★本日購入された300番目の方は、メール下さい。
 記念品差し上げます。ヽ(*^。^*)ノ

光速!収益不動産投資成功法



昨日はレバ刺しパワーで朝から頑張りまして、
ガツガツと仕事をしていました。


久しぶりに、健美家などの一般サイトで、
売り物件を検索してみたんですが、芳しくないです。ε= (´∞` )

通販大家さんのメルマガでは、
価格が下げ止まった・・というようなことが書かれていましたが、
本当にそうなのかと思ってしまうくらいです。


そんな時、別の業者さんから物件のご紹介。
メールのURLをクリックすると、健美家のサイトでした。

090416000.JPG
「非公開物件」のアイコンが・・・。


健美家には、検索に出さない登録方法があるんですねぇ。
今まで、全然知らなかったです。

しばらく物件探しを真剣にしてなかったので、
業者さんとの関係強化を含めて、今後力を入れていきます。


さて、今度は東京商工リサーチというところから、
怖そうな手紙が来ました(笑)

090416001.JPG


封筒を開けると、こんな感じ。

090416002.JPG


不動産管理用に設立した法人について、
売上高とか、経常利益の金額を知りたいんだそうです。

090416003.JPG


とりあえず、怖い手紙じゃなくて良かった(笑)


サラリーマンの頃、新規で取引する会社のことを、
こういう機関を使って調べたりしましたが、
意外と地道な方法で、データを蓄積していたんですね。

健美家の非公開情報と併せて、勉強になりました。

返信するかどうかは、まだ決めてません。


ランキングは2位との差がほとんどありません。(/_;。) 
あー、抜かれそうだな・・・という微妙に嫌な感じです。

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▲1位の間は、毎日書きます。クリックよろしくです☆


転居の履歴を確認する話

昨日は休養日と決めて、できるだけPCに向かわず、
散歩をしてジムに行って、夜はレバ刺しを買ってきて食べました。

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ハードなトレーニング風景(美化イメージ)


近所の横浜橋商店街のお肉屋さんでは、
何と、大好物の「レバ刺し」を持ち帰り販売しています。
鮮度に自信ありって感じです。

100gで250円くらいなので、
焼き肉屋さんで食べるより、かなり安くて助かります。


休養&栄養補給で、今朝からパワー全開です。ヽ(゚∀゚ )ノ
朝から、売り物件探しもしちゃってます。


さて、先週末に初めて経験した売り決済ですが、
実は直前にちょっとしたトラブルがありまして、
業者さんや司法書士の先生に、御迷惑を掛けました。(^^;)


売却した富山市物件の、登記簿に記載されている所有者の住所が、
今の横浜から、3ヶ所前に住んでいた場所になってます。


富山A(購入時) → 富山B → 東京 → 横浜(現在)
という順に居住地が変わっているのですが、

住民票を取っても、横浜と東京の住所しか載っていなくて、
「大丈夫かなぁ・・?」と思って確認したら、大変なことに・・・。( ̄Д ̄;)


決済でこの住民票を提出しても、
別住所に住んでいる、同姓同名の他人かもしれないので、
転居の履歴が確認できないと、登記できないそうです。


ぼくのように短期間で転々としているケースは少ないですが、
居住の履歴を一発で確認するには、「戸籍の附票」を取ります。

戸籍の附票の説明


戸籍は本籍地の役所で取得できるのですが、
ぼくの場合は愛知県なので、時間的にムリ。(;_;)

やむなく、現地の司法書士さんに、
富山での「住民票の除票」というのを取ってもらって、
何とか確認資料とすることが、できたのでした。

住民票の除票の説明


登記簿などもそうですが、役所で取る書類のことは、
知っているようで、知らないことが多いなぁ・・と感じました。

特に転勤族の方は、注意してみてください。


おかげさまで1位継続中です。

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