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北陸の物件ふたつ

国金改め、「日本政策金融公庫」の無担保・無保証人貸付が、
過去最高の融資実績になったそうです。

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公庫のホームページ 新着情報の画面。


政策公庫は、民間が貸してくれないときほど、
セーフティネットとして頑張る、頼もしい金融機関です。

もちろん、アパート購入&リフォームにも使えます。


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  日本政策金融公庫 完全攻略レポート
  ▲スカイプ相談&事業計画書添削が付いてます。


ぼくの一棟目融資も、国金(当時)でした。
これがなかったら、区分数戸で終わっていたかも・・・。

公庫よ、ありがとうっ!ヽ(*^。^*)ノ ・・・って感じです(笑)


さて、新しい売り物件の話なんですが、
昨日は、北陸で2件の資料を取り寄せてみました。

まず、数値的に良さそうだなと思った寮っぽいマンション。
お値段はまだ未定という、あやふやな物件。


これはレントロールを見てびっくり!
共用設備維持のため、驚くほどの管理費が掛かります。

固定資産税と、これらの固定費で、
収入の3分の1以上が出ていってしまう計算。( ̄Д ̄;)


まさに、ぼくがジャンボリーでお伝えした
「その高利回りは本当か?」という質問に
バッチリ「NO」判定が下る物件でした。


それからもうひとつは、なかなか良さそう。

もう少し価格交渉ができればいいのですが、
北陸地方では珍しく「場所で勝負できる」物件です。


これは情報をくれた会社さんに、追加で質問をしつつ、
地元の業者さんを通じて、再確認をします。

もしかしたら、買付を入れるかもしれません。
数字だけなら合格水準です。

戸建て売れないと、お金ないんだけどなぁ・・・。(^^;)


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「あ!分かった!」と思っても、
コメント欄などに書かないようお願いします(笑)


若干、差を広げることができました。

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2位に落ちたら、1週間休みます(笑)


商工リサーチからの手紙

ブログからの購入が、累計299名になりました。

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★本日購入された300番目の方は、メール下さい。
 記念品差し上げます。ヽ(*^。^*)ノ

光速!収益不動産投資成功法



昨日はレバ刺しパワーで朝から頑張りまして、
ガツガツと仕事をしていました。


久しぶりに、健美家などの一般サイトで、
売り物件を検索してみたんですが、芳しくないです。ε= (´∞` )

通販大家さんのメルマガでは、
価格が下げ止まった・・というようなことが書かれていましたが、
本当にそうなのかと思ってしまうくらいです。


そんな時、別の業者さんから物件のご紹介。
メールのURLをクリックすると、健美家のサイトでした。

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「非公開物件」のアイコンが・・・。


健美家には、検索に出さない登録方法があるんですねぇ。
今まで、全然知らなかったです。

しばらく物件探しを真剣にしてなかったので、
業者さんとの関係強化を含めて、今後力を入れていきます。


さて、今度は東京商工リサーチというところから、
怖そうな手紙が来ました(笑)

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封筒を開けると、こんな感じ。

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不動産管理用に設立した法人について、
売上高とか、経常利益の金額を知りたいんだそうです。

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とりあえず、怖い手紙じゃなくて良かった(笑)


サラリーマンの頃、新規で取引する会社のことを、
こういう機関を使って調べたりしましたが、
意外と地道な方法で、データを蓄積していたんですね。

健美家の非公開情報と併せて、勉強になりました。

返信するかどうかは、まだ決めてません。


ランキングは2位との差がほとんどありません。(/_;。) 
あー、抜かれそうだな・・・という微妙に嫌な感じです。

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転居の履歴を確認する話

昨日は休養日と決めて、できるだけPCに向かわず、
散歩をしてジムに行って、夜はレバ刺しを買ってきて食べました。

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ハードなトレーニング風景(美化イメージ)


近所の横浜橋商店街のお肉屋さんでは、
何と、大好物の「レバ刺し」を持ち帰り販売しています。
鮮度に自信ありって感じです。

100gで250円くらいなので、
焼き肉屋さんで食べるより、かなり安くて助かります。


休養&栄養補給で、今朝からパワー全開です。ヽ(゚∀゚ )ノ
朝から、売り物件探しもしちゃってます。


さて、先週末に初めて経験した売り決済ですが、
実は直前にちょっとしたトラブルがありまして、
業者さんや司法書士の先生に、御迷惑を掛けました。(^^;)


売却した富山市物件の、登記簿に記載されている所有者の住所が、
今の横浜から、3ヶ所前に住んでいた場所になってます。


富山A(購入時) → 富山B → 東京 → 横浜(現在)
という順に居住地が変わっているのですが、

住民票を取っても、横浜と東京の住所しか載っていなくて、
「大丈夫かなぁ・・?」と思って確認したら、大変なことに・・・。( ̄Д ̄;)


決済でこの住民票を提出しても、
別住所に住んでいる、同姓同名の他人かもしれないので、
転居の履歴が確認できないと、登記できないそうです。


ぼくのように短期間で転々としているケースは少ないですが、
居住の履歴を一発で確認するには、「戸籍の附票」を取ります。

戸籍の附票の説明


戸籍は本籍地の役所で取得できるのですが、
ぼくの場合は愛知県なので、時間的にムリ。(;_;)

やむなく、現地の司法書士さんに、
富山での「住民票の除票」というのを取ってもらって、
何とか確認資料とすることが、できたのでした。

住民票の除票の説明


登記簿などもそうですが、役所で取る書類のことは、
知っているようで、知らないことが多いなぁ・・と感じました。

特に転勤族の方は、注意してみてください。


おかげさまで1位継続中です。

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中村一晴さんインタビュー

横浜に帰ってきましたが、
何だか疲労が溜まった感じです。ε= (´∞` )


やる気が出ないときは、多少さぼっていても何とかなるのが、
アパート経営のいいところです。

何もしてませんが、キッチンのリフォーム報告と、
家賃の送金がありました。ヽ(*^。^*)ノ


原稿を書いたりする仕事はやめておいて、
荷物や部屋の片付けをしたりで午前中を過ごしましたが、
午後からは、財布レポートの音声収録。

今回(5月配信分)は、書籍をたくさん出されている
中村一晴さんでした。


  

 


中村さんは、大家でありコンサルタントであり、
不動産業界、建築業界での勤務経験もあるという
オールラウンドなノウハウをお持ちです。

投資や建築の王道的な話を、伺いました。

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中村さんの所有物件。色遣いのセンスが光ります。


建築費削減ノウハウ、職人さんと上手に付き合う方法、
地方で入居率を上げる工夫など、聴き所満載です。

ご購読の方は、ぜひ配信をご期待下さい。

財布の中身レポート


今日は久しぶりに、のんびりしようと思います。


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▲今日もありがとうございます。


勝手に勉強

昨日はブログ記事を2つ書いて、メルマガ配信して、
セミナーで名刺交換をした参加者さんから、
メールを何通か頂いたので、その返信もしました。

かなり筆マメな1日です。


メールを頂いた方の中には、
「悪魔の2週間プログラム」を聞いた帰り道で、
やる気になっているところで、奥様から、

「勝手に勉強するのは構わないけど、
借金して不動産を買うのは反対だからね」

というメールが来た・・っていう、ご報告もありました。(^^;)

これは痛いですねぇ。
まだ帰宅してもいないのに・・・(笑)


でも当日、ぼくの話を聞かれた方なら、
奥様メールの冒頭の言葉で、ピンと来ると思います。

重要なキーワード「●●」が出来ていないから、
「勝手に」という言葉が出てくるのです。

メールを送られた方も、瞬時に自覚されたようでした。
センスの良い方なので、きっと改善されるはず。


さて、4月4日の記事でご紹介した、
屋上防水「無料」修繕工事。

最初は「修繕の必要なし」と主張されていた業者さんも、
やると決まったら手を抜かず、しっかり完了報告をいただきました。

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遠隔地でアパート経営をする大家さんにとって、
こういう写真での報告は、ホントに有り難いですね。

富山・高岡の管理会社さんも、頻繁に写真を使ってくれるので、
かなり助かっています。安心できます。

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写真に注釈を付けた、丁寧な説明です。


ランキングは首位継続中ですが、ポイントはやや後退。
今日もご協力、よろしくお願いします。

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▲今日の更新は、クリックしてくれた方のおかげです。


不動産投資ジャンボリー

先週は財布の中身レポートの配信と、
富山古マンションの売却、そして昨日のセミナー。

なかなかハードな1週間でした。疲れましたよ。(^^;)


昨日の不動産投資ジャンボリーでは、
家族(主に奥さん)が不動産投資に協力してくれない方向けに、
「2週間で状況を改善させる方法」について話しました。

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黒い部分が噂の「悪魔の2週間プログラム」。


ちょっと過激な内容もあり、
ステージから、一部の方が引いているのが分かりましたが(笑)、
まずまずだったかな~という感じです。


大きな会場でしたが、運営もスムーズで、
楽しんでもらおうという工夫が、随所に見られました。

ハートブレインでも、10月末に大イベントをするので、
このあたりは、しっかり見習おうと思います。

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公演中。トップバッターでした。


さて、4月後半の予定ですが、
明日、財布の中身レポートの音声収録をして、
上尾戸建物件のリフォーム完了確認。

現地の不動産会社の方との打ち合わせ。
そして、賃貸&売却両方の反応を確認しつつ・・・






ラスベガス旅行です。ヽ(*´∀`)ノ

23日~27日まで。
楽しみー☆わくわくします。


旅行中も、ブログは更新しますので、
そのモチベーションアップのためにも、ご協力お願いします。

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▲1位を1週間継続中です。ありがとうございます。


アンケート回答:出口戦略

昨日の夕方、東京へ帰ってきました。


セミナーの会場が品川なので、近くに泊まってます。
今日も同じホテルに泊まります。

忙しかった1週間も今日で一段落ですので、
夜は開放感たっぷりで、楽しく過ごそうと思います(笑)


昨日は初の売り決済を経験しましたが、
忘れ物やトラブルもなく、無事に終了しました。

売る方だと、諸費用が少ないので気分が良いのと、
書く書類も少ないので、決済の時にヒマだな~と思いました。


銀行の支店長が、異動で代わっていましたが、
まだまだ貸してくれそうな雰囲気でした。よっしゃー!(^▽^)
何とか今年中に、一棟買いたいものです。


関係ありませんが、銀行の支店近くで見付けたオブジェ。
居酒屋さんの前にありました。

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どう見ても、生ビールじゃないです。(´∀`||;)



さて、アンケートでの質問にあった「出口戦略」の話。

出口というと、物件を売却して利益を確定させるか、
物件からの賃料収入で、融資が完済できることになると思います。
完済できてしまえば、もはや出口などどうでも良い話です。


昨日売っておいてこんな話をするのも何ですが、
基本的には、ぼくの出口は「融資の完済」と考えています。
持ちきり、永久保有ですね。


ですが、「残債以上の金額で売却できる状態」が、
投資期間中、常に継続していることが重要だと思います。

「いつでも残債以上の価格で売れる」状態でしたら、
残債が何億あろうとも、投資としては安全です。


ただ、最近のように、不動産価格が一気に下がることもあるので、
余裕を見ておかなければなりません。

となると、重要になるのは物件を安く買うことと、
購入後も価値を落とさないことがポイントになると思います。


ですから、出口「戦略」としては考えていないものの、
いつでも売り抜け→完済ができるように、
利回りの高い物件を購入しておく・・・ということです。

結局、高利回りの話になってしまいました(笑)


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▲いつもありがとうございます。クリック嬉しいです!


◆おまけ映像◆

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大好物のホタルイカです。(^▽^)ノ
地元じゃないと、なかなか生では食べられません。


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しゃぶしゃぶ風に、軽く茹でたもの。
こってり感が強くなります。こちらも絶品☆


では、今日はこれから不動産投資ジャンボリー。
ご参加される方、よろしくお願いします。

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▲講演の励みになります。


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