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中村一晴さんインタビュー

横浜に帰ってきましたが、
何だか疲労が溜まった感じです。ε= (´∞` )


やる気が出ないときは、多少さぼっていても何とかなるのが、
アパート経営のいいところです。

何もしてませんが、キッチンのリフォーム報告と、
家賃の送金がありました。ヽ(*^。^*)ノ


原稿を書いたりする仕事はやめておいて、
荷物や部屋の片付けをしたりで午前中を過ごしましたが、
午後からは、財布レポートの音声収録。

今回(5月配信分)は、書籍をたくさん出されている
中村一晴さんでした。


  

 


中村さんは、大家でありコンサルタントであり、
不動産業界、建築業界での勤務経験もあるという
オールラウンドなノウハウをお持ちです。

投資や建築の王道的な話を、伺いました。

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中村さんの所有物件。色遣いのセンスが光ります。


建築費削減ノウハウ、職人さんと上手に付き合う方法、
地方で入居率を上げる工夫など、聴き所満載です。

ご購読の方は、ぜひ配信をご期待下さい。

財布の中身レポート


今日は久しぶりに、のんびりしようと思います。


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▲今日もありがとうございます。


勝手に勉強

昨日はブログ記事を2つ書いて、メルマガ配信して、
セミナーで名刺交換をした参加者さんから、
メールを何通か頂いたので、その返信もしました。

かなり筆マメな1日です。


メールを頂いた方の中には、
「悪魔の2週間プログラム」を聞いた帰り道で、
やる気になっているところで、奥様から、

「勝手に勉強するのは構わないけど、
借金して不動産を買うのは反対だからね」

というメールが来た・・っていう、ご報告もありました。(^^;)

これは痛いですねぇ。
まだ帰宅してもいないのに・・・(笑)


でも当日、ぼくの話を聞かれた方なら、
奥様メールの冒頭の言葉で、ピンと来ると思います。

重要なキーワード「●●」が出来ていないから、
「勝手に」という言葉が出てくるのです。

メールを送られた方も、瞬時に自覚されたようでした。
センスの良い方なので、きっと改善されるはず。


さて、4月4日の記事でご紹介した、
屋上防水「無料」修繕工事。

最初は「修繕の必要なし」と主張されていた業者さんも、
やると決まったら手を抜かず、しっかり完了報告をいただきました。

090413000.JPG


遠隔地でアパート経営をする大家さんにとって、
こういう写真での報告は、ホントに有り難いですね。

富山・高岡の管理会社さんも、頻繁に写真を使ってくれるので、
かなり助かっています。安心できます。

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写真に注釈を付けた、丁寧な説明です。


ランキングは首位継続中ですが、ポイントはやや後退。
今日もご協力、よろしくお願いします。

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▲今日の更新は、クリックしてくれた方のおかげです。


不動産投資ジャンボリー

先週は財布の中身レポートの配信と、
富山古マンションの売却、そして昨日のセミナー。

なかなかハードな1週間でした。疲れましたよ。(^^;)


昨日の不動産投資ジャンボリーでは、
家族(主に奥さん)が不動産投資に協力してくれない方向けに、
「2週間で状況を改善させる方法」について話しました。

090412000.JPG
黒い部分が噂の「悪魔の2週間プログラム」。


ちょっと過激な内容もあり、
ステージから、一部の方が引いているのが分かりましたが(笑)、
まずまずだったかな~という感じです。


大きな会場でしたが、運営もスムーズで、
楽しんでもらおうという工夫が、随所に見られました。

ハートブレインでも、10月末に大イベントをするので、
このあたりは、しっかり見習おうと思います。

090412t.JPG
公演中。トップバッターでした。


さて、4月後半の予定ですが、
明日、財布の中身レポートの音声収録をして、
上尾戸建物件のリフォーム完了確認。

現地の不動産会社の方との打ち合わせ。
そして、賃貸&売却両方の反応を確認しつつ・・・






ラスベガス旅行です。ヽ(*´∀`)ノ

23日~27日まで。
楽しみー☆わくわくします。


旅行中も、ブログは更新しますので、
そのモチベーションアップのためにも、ご協力お願いします。

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▲1位を1週間継続中です。ありがとうございます。


アンケート回答:出口戦略

昨日の夕方、東京へ帰ってきました。


セミナーの会場が品川なので、近くに泊まってます。
今日も同じホテルに泊まります。

忙しかった1週間も今日で一段落ですので、
夜は開放感たっぷりで、楽しく過ごそうと思います(笑)


昨日は初の売り決済を経験しましたが、
忘れ物やトラブルもなく、無事に終了しました。

売る方だと、諸費用が少ないので気分が良いのと、
書く書類も少ないので、決済の時にヒマだな~と思いました。


銀行の支店長が、異動で代わっていましたが、
まだまだ貸してくれそうな雰囲気でした。よっしゃー!(^▽^)
何とか今年中に、一棟買いたいものです。


関係ありませんが、銀行の支店近くで見付けたオブジェ。
居酒屋さんの前にありました。

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どう見ても、生ビールじゃないです。(´∀`||;)



さて、アンケートでの質問にあった「出口戦略」の話。

出口というと、物件を売却して利益を確定させるか、
物件からの賃料収入で、融資が完済できることになると思います。
完済できてしまえば、もはや出口などどうでも良い話です。


昨日売っておいてこんな話をするのも何ですが、
基本的には、ぼくの出口は「融資の完済」と考えています。
持ちきり、永久保有ですね。


ですが、「残債以上の金額で売却できる状態」が、
投資期間中、常に継続していることが重要だと思います。

「いつでも残債以上の価格で売れる」状態でしたら、
残債が何億あろうとも、投資としては安全です。


ただ、最近のように、不動産価格が一気に下がることもあるので、
余裕を見ておかなければなりません。

となると、重要になるのは物件を安く買うことと、
購入後も価値を落とさないことがポイントになると思います。


ですから、出口「戦略」としては考えていないものの、
いつでも売り抜け→完済ができるように、
利回りの高い物件を購入しておく・・・ということです。

結局、高利回りの話になってしまいました(笑)


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▲いつもありがとうございます。クリック嬉しいです!


◆おまけ映像◆

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大好物のホタルイカです。(^▽^)ノ
地元じゃないと、なかなか生では食べられません。


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しゃぶしゃぶ風に、軽く茹でたもの。
こってり感が強くなります。こちらも絶品☆


では、今日はこれから不動産投資ジャンボリー。
ご参加される方、よろしくお願いします。

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▲講演の励みになります。


これから売却

適当に再開した株式投資で大損してるところを、
何とか救って利益を出させてくれた、渋谷高雄さんの教材。

新しいものが出たみたいです。


渋谷高雄の実践セミナーDVD

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うおー・・・!これは観てみたい。。(^^;)

戸建てを買うときに、株の口座からもお金を出したので、
今は株をやってませんが、また再開しますし。

ちなみに、ぼくが成果を出したのは → こっちの教材です。


さて、昨日から富山に来ていますが、
お昼前に到着して、空き物件のリフォーム状況の確認や、
管理会社さんとの打ち合わせをしました。

それから、今日これから売却する物件の鍵や資料を、
引き取ってホテルに戻りました。


2棟目マンションは、何かと苦労をさせられた物件でしたが、
売るとなると、ちょっと寂しいですねぇ。(´~`ヾ)


では、今日も質問に回答しようと思います。
3つめの「自己資金がない人の投資法」について。


これは、自己資金がなくてもできる投資法を探すより、
自己資金を作り出した方が早いです。


「頭金ゼロ」で物件を買うことと、
「貯金ゼロ」で物件を買うことは、全く違います。


「全国どこでもアパート経営」のキャンペーンでは、
ネットビジネスの業界で、非常に有名な方との対談CDがもらえますが、
これは、今回のような質問が以前から多かったからです。

去年のメルマガ記事にも書きました。

株やネットビジネスなどで資金を作って、
不動産にシフトしていくのが、王道だと思います。


さて、今日は初の物件売却を記念しまして、
ご祝儀クリックをいただければ幸いです。

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アンケート回答:失敗談

2月にJFAで開催された、リスク対策セミナー。
DVD版の発送が開始されました。

不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座DVD


ちょっと自慢ですが、セミナーに参加された方の、
アンケート評価の平均は、5段階評価で「4.8」でした。


この数値は、相当すごいです。

1.2.3点を付けた人が誰もいない場合でも、
全体の80%が5点を付けないと、平均4.8にはなりません。

ということで、自分的にも当日評価的にも、
自信を持ってお薦めできるDVDになりました。


さて、今日もアンケート関連の記事で、
「不動産投資の失敗談」について。

買うべきじゃなかった・・・という物件はないのですが、
今回売却する古いマンションは、
4年ちょっとの投資期間全体でも、収益が少なかったです。


その原因は、高額なリフォーム費用にあります。(^^;)

藤山さんの「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」は、
投資全般に役立つ、バイブル的な著作ですが、
古いRC物件について、ちょっと褒めすぎだと思います。


RCが長持ちするのは本当ですが、
丁寧に管理・手入れをされて、30年が経過したマンションと、
手荒に放置された同年数の建物は、全く違います。

適正にメンテされていない場合は、
むしろ、木造の方が立て直しが利きます。


荒れたRCは、雨水の浸入によって内部が錆びていたり、
鉄製の配管が劣化して、どうしようもなくなっています。

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爆裂現象の図。このページで詳しく解説されています。


また、ぼくの物件では、浴槽を設置してから浴室を作ったようで、
交換するためには、壁を壊さないといけませんでした。

木造の壁を壊すのとは、費用・手間とも大違いです。


でも、失敗といっても、せいぜいそんなものです。

失敗ではなく「学びの機会」だと思ってますし(笑)


唯一、不動産投資で致命的な失敗があるとすれば、
「低利回りの大型物件を買ってしまうこと」だと思います。

ギリギリで購入して、買った直後に退去が続いたりすると、
リカバリーできずに破綻します。
SPA!のインタビューでも、その話をしました。

週刊SPA!の記事を読む。
▲(+)で画像を拡大できます。


ランキング応援は、昨日たくさんのクリックを頂き、
ありがとうございました。感謝してます。

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ではこれから、始発の新幹線に乗って富山に行きます。
夜は激旬のホタルイカ食べます。


週刊SPA!に掲載

昨日あたりから売られている週刊SPA!に、
「リーマンショック後の不動産投資がオイシイ理由」というタイトルで、
取材を受けた記事が載りました。

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96ページから掲載されてます。

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今回は、記者や編集者さんが、非常に優秀な方でした。

取材といっても、質問攻めに合うようなこともなく、
普通に雑談っぽいトークをしていただけです。

「こんなんで記事になるんですか?(´∀`;)」って、
確認しちゃったくらいです。


ですが、昨日購入して完成版を見てみると、
なんだか、ものすごく博識な評論家みたいな演出になってます。


記事中に、ぼくの会話として

「だからこそ、黎明期に始めた投資家は、
現在も勝ち組として成功している人が多いんです」

ってのがあるんですが、
黎明期なんて言葉、記事で初めて知りましたし・・・(笑)
単語の説明 → Yahoo!辞書


語彙力が少なくても、不動産投資はできます。ヽ(´ー`)ノ 


ちなみに、記事を拡大したものを掲載してもOKだそうです。

読みたい!って方は、ブログランキングに、
ぜひクリックをお願いします。明日1位なら載せます。

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