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不動産投資ジャンボリー

先週は財布の中身レポートの配信と、
富山古マンションの売却、そして昨日のセミナー。

なかなかハードな1週間でした。疲れましたよ。(^^;)


昨日の不動産投資ジャンボリーでは、
家族(主に奥さん)が不動産投資に協力してくれない方向けに、
「2週間で状況を改善させる方法」について話しました。

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黒い部分が噂の「悪魔の2週間プログラム」。


ちょっと過激な内容もあり、
ステージから、一部の方が引いているのが分かりましたが(笑)、
まずまずだったかな~という感じです。


大きな会場でしたが、運営もスムーズで、
楽しんでもらおうという工夫が、随所に見られました。

ハートブレインでも、10月末に大イベントをするので、
このあたりは、しっかり見習おうと思います。

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公演中。トップバッターでした。


さて、4月後半の予定ですが、
明日、財布の中身レポートの音声収録をして、
上尾戸建物件のリフォーム完了確認。

現地の不動産会社の方との打ち合わせ。
そして、賃貸&売却両方の反応を確認しつつ・・・






ラスベガス旅行です。ヽ(*´∀`)ノ

23日~27日まで。
楽しみー☆わくわくします。


旅行中も、ブログは更新しますので、
そのモチベーションアップのためにも、ご協力お願いします。

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アンケート回答:出口戦略

昨日の夕方、東京へ帰ってきました。


セミナーの会場が品川なので、近くに泊まってます。
今日も同じホテルに泊まります。

忙しかった1週間も今日で一段落ですので、
夜は開放感たっぷりで、楽しく過ごそうと思います(笑)


昨日は初の売り決済を経験しましたが、
忘れ物やトラブルもなく、無事に終了しました。

売る方だと、諸費用が少ないので気分が良いのと、
書く書類も少ないので、決済の時にヒマだな~と思いました。


銀行の支店長が、異動で代わっていましたが、
まだまだ貸してくれそうな雰囲気でした。よっしゃー!(^▽^)
何とか今年中に、一棟買いたいものです。


関係ありませんが、銀行の支店近くで見付けたオブジェ。
居酒屋さんの前にありました。

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どう見ても、生ビールじゃないです。(´∀`||;)



さて、アンケートでの質問にあった「出口戦略」の話。

出口というと、物件を売却して利益を確定させるか、
物件からの賃料収入で、融資が完済できることになると思います。
完済できてしまえば、もはや出口などどうでも良い話です。


昨日売っておいてこんな話をするのも何ですが、
基本的には、ぼくの出口は「融資の完済」と考えています。
持ちきり、永久保有ですね。


ですが、「残債以上の金額で売却できる状態」が、
投資期間中、常に継続していることが重要だと思います。

「いつでも残債以上の価格で売れる」状態でしたら、
残債が何億あろうとも、投資としては安全です。


ただ、最近のように、不動産価格が一気に下がることもあるので、
余裕を見ておかなければなりません。

となると、重要になるのは物件を安く買うことと、
購入後も価値を落とさないことがポイントになると思います。


ですから、出口「戦略」としては考えていないものの、
いつでも売り抜け→完済ができるように、
利回りの高い物件を購入しておく・・・ということです。

結局、高利回りの話になってしまいました(笑)


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◆おまけ映像◆

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大好物のホタルイカです。(^▽^)ノ
地元じゃないと、なかなか生では食べられません。


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しゃぶしゃぶ風に、軽く茹でたもの。
こってり感が強くなります。こちらも絶品☆


では、今日はこれから不動産投資ジャンボリー。
ご参加される方、よろしくお願いします。

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これから売却

適当に再開した株式投資で大損してるところを、
何とか救って利益を出させてくれた、渋谷高雄さんの教材。

新しいものが出たみたいです。


渋谷高雄の実践セミナーDVD

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うおー・・・!これは観てみたい。。(^^;)

戸建てを買うときに、株の口座からもお金を出したので、
今は株をやってませんが、また再開しますし。

ちなみに、ぼくが成果を出したのは → こっちの教材です。


さて、昨日から富山に来ていますが、
お昼前に到着して、空き物件のリフォーム状況の確認や、
管理会社さんとの打ち合わせをしました。

それから、今日これから売却する物件の鍵や資料を、
引き取ってホテルに戻りました。


2棟目マンションは、何かと苦労をさせられた物件でしたが、
売るとなると、ちょっと寂しいですねぇ。(´~`ヾ)


では、今日も質問に回答しようと思います。
3つめの「自己資金がない人の投資法」について。


これは、自己資金がなくてもできる投資法を探すより、
自己資金を作り出した方が早いです。


「頭金ゼロ」で物件を買うことと、
「貯金ゼロ」で物件を買うことは、全く違います。


「全国どこでもアパート経営」のキャンペーンでは、
ネットビジネスの業界で、非常に有名な方との対談CDがもらえますが、
これは、今回のような質問が以前から多かったからです。

去年のメルマガ記事にも書きました。

株やネットビジネスなどで資金を作って、
不動産にシフトしていくのが、王道だと思います。


さて、今日は初の物件売却を記念しまして、
ご祝儀クリックをいただければ幸いです。

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アンケート回答:失敗談

2月にJFAで開催された、リスク対策セミナー。
DVD版の発送が開始されました。

不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座DVD


ちょっと自慢ですが、セミナーに参加された方の、
アンケート評価の平均は、5段階評価で「4.8」でした。


この数値は、相当すごいです。

1.2.3点を付けた人が誰もいない場合でも、
全体の80%が5点を付けないと、平均4.8にはなりません。

ということで、自分的にも当日評価的にも、
自信を持ってお薦めできるDVDになりました。


さて、今日もアンケート関連の記事で、
「不動産投資の失敗談」について。

買うべきじゃなかった・・・という物件はないのですが、
今回売却する古いマンションは、
4年ちょっとの投資期間全体でも、収益が少なかったです。


その原因は、高額なリフォーム費用にあります。(^^;)

藤山さんの「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」は、
投資全般に役立つ、バイブル的な著作ですが、
古いRC物件について、ちょっと褒めすぎだと思います。


RCが長持ちするのは本当ですが、
丁寧に管理・手入れをされて、30年が経過したマンションと、
手荒に放置された同年数の建物は、全く違います。

適正にメンテされていない場合は、
むしろ、木造の方が立て直しが利きます。


荒れたRCは、雨水の浸入によって内部が錆びていたり、
鉄製の配管が劣化して、どうしようもなくなっています。

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爆裂現象の図。このページで詳しく解説されています。


また、ぼくの物件では、浴槽を設置してから浴室を作ったようで、
交換するためには、壁を壊さないといけませんでした。

木造の壁を壊すのとは、費用・手間とも大違いです。


でも、失敗といっても、せいぜいそんなものです。

失敗ではなく「学びの機会」だと思ってますし(笑)


唯一、不動産投資で致命的な失敗があるとすれば、
「低利回りの大型物件を買ってしまうこと」だと思います。

ギリギリで購入して、買った直後に退去が続いたりすると、
リカバリーできずに破綻します。
SPA!のインタビューでも、その話をしました。

週刊SPA!の記事を読む。
▲(+)で画像を拡大できます。


ランキング応援は、昨日たくさんのクリックを頂き、
ありがとうございました。感謝してます。

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ではこれから、始発の新幹線に乗って富山に行きます。
夜は激旬のホタルイカ食べます。


週刊SPA!に掲載

昨日あたりから売られている週刊SPA!に、
「リーマンショック後の不動産投資がオイシイ理由」というタイトルで、
取材を受けた記事が載りました。

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96ページから掲載されてます。

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今回は、記者や編集者さんが、非常に優秀な方でした。

取材といっても、質問攻めに合うようなこともなく、
普通に雑談っぽいトークをしていただけです。

「こんなんで記事になるんですか?(´∀`;)」って、
確認しちゃったくらいです。


ですが、昨日購入して完成版を見てみると、
なんだか、ものすごく博識な評論家みたいな演出になってます。


記事中に、ぼくの会話として

「だからこそ、黎明期に始めた投資家は、
現在も勝ち組として成功している人が多いんです」

ってのがあるんですが、
黎明期なんて言葉、記事で初めて知りましたし・・・(笑)
単語の説明 → Yahoo!辞書


語彙力が少なくても、不動産投資はできます。ヽ(´ー`)ノ 


ちなみに、記事を拡大したものを掲載してもOKだそうです。

読みたい!って方は、ブログランキングに、
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物件チラシの作り方

【特典】年収460万円からのリタイヤ記
     属性の壁も、テクニックと努力で越えられます。

 「光速」収益不動産投資成功法

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 このブログからの売れ行き。
 2009年4月(6日間で)21本/これまでの合計283本




さて、今日から不動産投資ジャンボリーでの、
事前アンケートで要望のあったテーマを記事にします。

まずは物件図面の作り方の話。


これは、浦田健さんの本に登場してから、
手法として定着したんだと思います。
ぼくも、この本を読んで自分で作るようにしました。


ぼくは特に凝ったソフトを使っていることはなく、
Wordに写真を貼り付けて、チラシを作ります。

気をつけていることは、

 ・外観の画像はどーんと大きく
 ・良いところは、全部並べてお得感を出す
 ・どうでもいい項目は、極力カットする

などです。


地味な物件でも、何かしらの「ウリ」はあるものなので、
些細なところでも、上手にPRしています。


ちなみに、「どうでもいい項目」というのは、
部屋ごとの家賃、仲介手数料、火災保険や保証料など。

自作のチラシは、仲介会社さんが制作する募集案内と
並行して使用するものなので、
チラシ単体で、全ての要件を満たしてなくても大丈夫です。

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自作のチラシ。裏表にして、硬質クリアケースに入れておく。


また、パソコンが苦手で作れない!という方は、
お金を払って、得意な人にお願いすることもできます。

数万円払ったとしても、ずっと使えるので、
長期的に考えれば、かなり安い投資です。

友人でもいいですし、SOHOさんもたくさんいます。

 ◆SOHOさん探しのサイト → SOHOビレッジ


それから、アンケートをいただいた項目を、
事前に話してしまうのは良くないのでは・・という話もありましたが、

セミナー当日は、ブログとは被らない内容で、
さらにクオリティの高い話をするので、問題ありません。


では、今日は長い記事でしたが、
最後までお読みいただいてありがとうございます。

恐縮ですが、今日もよろしくお願いします。

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アパート経営の感性工学

週末は、自宅近所の大岡川沿いの桜も満開で、
お花見客で、激しく盛り上がっていました。

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ぼくは日頃から飲み会の運営を頻繁にやってますが、
ちゃんとした「お花見」は、ここ数年やったことがありません。

準備や片付けが面倒くさいのと、
トイレが近くにないとか、食材が余ったり足りなかったり、
外での不都合がいろいろ出そうだからです。


でも、やってる人は皆さん楽しそうでした。(=´∇`=)
来年は、やっぱり企画しようかな。


さて、今週は相当忙しくなりそうです。


財布の中身レポートの編集・配信がありますし、
9日から富山に出かけて、10日に物件の売却、
11日は品川でセミナーです。


財布レポートでは、賢人コラムとして赤井誠さんが、
これまで一度も話したことがないテーマについて、
素晴らしい原稿を書いてくれました。

「人が快適感を感じる、3つの要素」
「アパート経営での感性工学」

ご購読中の方は、配信を楽しみにしててください。

これを機会に読みたい・・という方 → こちら


11日のセミナーでは、
主催者の方が「当日話して欲しい内容」についての、
アンケートを取ってくれました。

リクエストが多い項目は、当日の内容に採り入れますが、
入れられないものを、明日からブログの記事にします。

▼予定では、こんな感じです。

 ・チラシの作成方法
 ・不動産投資の失敗談
 ・自己資金がない人の投資法
 ・出口戦略について


さてさて、ランキングは・・・クリックしてのお楽しみです。(≧∇≦)

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