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秦野アパートの動画を制作。

秦野アパートの入居率も、2割を超えました。

繁忙期後に募集していることを考えると、まずまずの成果ですが、
もう少し、爆発的な申し込みを実現したいところです。


ということで、能美マンションに引き続き、
Noblueの清水さんに、PR動画の制作をお願いしました。

前回の動画は、なんと撮影している最中に内見があって、
瞬時に入居が決まるなど、すごい威力を発揮しました。

モデルルームの撮影(前編)
モデルルームの撮影(後編)

PR動画が完成しました


今回は、能美に比べると部屋がせまく、
家具や小物を置いたり、広角レンズを使ったりという演出も、
限りがあるように見えました。

・・・が、仕上がった写真や動画は素晴らしく、
物件の魅力を、200%引き出してくれています!!

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引き出す・・・とかいうレベルではなく、もはや別物ですね(笑)

画質も手が加えられていて、絵のようにも見えます。

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きっと、入居ペースを加速してくれることでしょう。(≧∇≦)


動画の撮影は予約が殺到していて、早くても1ヶ月待ちだそうです。

ずっと使える動画や写真ですので、安い投資です。
ぜひ、ご自身の物件でも活用してください。


お金の管理。

不動産投資を事業として拡大していくためには、
スルガ銀行などの、サラリーマン特化型の銀行だけでなく、
幅広い金融機関と付き合っていく必要があります。

いろんな銀行に、口座を持つようになる訳です。

法人で融資を受けると、併せて個人の口座を作ることも多く、
その結果、通帳の数がどんどん増えるようになります。

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また、取引が頻繁になるに連れて、お金の動きも大きくなるので、
自分の記憶だけに頼ることができなくなります。
お金が増えているのか、減っているのか、よく分からなくなるのです。

そこで数年前から、毎月各口座の残高をExcelにまとめて、
口座ごとの増減を管理するようになりました。


最初はこの作業だけで、事足りていた訳ですが、
それも次第に、限界を迎えます。

「なんで、この口座から300万円減っているのか分からない」

というようなことが起きるのです。


下の画像は、2014年度の一覧の中から、
前月との差額の列を抜き出したものなんですが、
相当な動きがあるのが分かると思います。

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通常は、数百万単位で増えていくものですが、
増え方が予定より少なかったり、激減していたりします。

調べてみると、競売の保証金を振り込んでいたり、
手付金を払っていたり、決済に備えて資金を移動させたりが、
発覚する訳です。


定期預金をしていながら、それを忘れたりするので、
結局のところ、全ての口座の入出金を一通りチェックしないと、
「1千万円が消えた!」とパニックになります(笑)

上記の増減推移で、大きなマイナスのところは、
納税やキャッシュでの物件購入、リフォーム代の支払などが多く、
大きなプラスは物件売却や、公庫での「後から融資」などですね。


いわゆる、B/SやP/Lの管理も大切ですが、
もっと基本的なこういう作業も、早いうちからスタートしておくと、
あとで困らないと思います。


小松マンションの現状。

小松マンションにも、現在12戸の空室がありまして、
入居率でいうと64%くらいしかありません。


こちらの入居促進のために、先週現地に行ってきました。

ちなみに現在、持ち物件全体で40戸以上も空いています・・・。
1日5万円以上の空室損を垂れ流している状態は、
早期に改善させなければいけません。


小松マンションは、それなりに手入れされているものの、
空きが多いなりの「イマイチポイント」があります。

家賃や敷金などの家賃設定、広告料も払っておらず、
部屋の内装も、ちょっとどうなのかな・・というセンス。
清潔感もあるとは言えません。

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空きが2~3割以上もあるような物件は、
建物の周囲と空いている部屋いくつかをざっと見ただけで、
イマイチポイントが100個くらいありますね。

幸い、引き続きの管理をお願いする会社さんは、
会社としては優秀なようで、意向を汲んで頑張っていただけそうです。


この時期の北陸は、1年を通じてまさにベストシーズンで、
気候もいいし、ホタルイカなど旬の食べ物も最高です。


すごい大家(後編)

前回から一週間も経ってしまいました。

北陸に行って、小松マンションの入居付けや管理について、
いろいろ打合せをしていたのと、
まだ10部屋も決まっていない秦野アパートのテコ入れなど、
課題が山積み状態です。。(;-_-) =3


さて、「すごい大家戦略」のつづき。

この戦略は、プラスの(=すごい)行動を重ねていくのはもちろん、
「すごくないと思われる行動をしない」ことも、大切です。

ここでは「下手ウチ」とでも呼んでおきましょう。


すごくない大家さんの割合は非常に高いので、
管理会社さんなどの相手側の人も、下手ウチに慣れています。

従って、本人が気付かないうちに、
下手ウチ状態に陥っていることが多いのが難しいところです。


ぼくが考える、主な下手ウチ行動の例としては、

・感情的にふるまう。  
・動揺したところを見せてしまう。
・WIN-WINではなく、自分の利益のみを考えた発言。
・コンプライアンス的に問題のある発言、行動をする。

・入居者などの関係者を「だます」ようなことを依頼する。
・相手のミスに気付かない。
(気付いて許すのとは違う)
・自分の行動や努力に比べて、相手に要求するものが大きすぎる。

 (ギブアンドテイクバランスが悪い)
・リスクや損失を引き受ける姿勢の欠如。


といったところでしょうか。

最後に挙げた「リスクや損失を引き受ける姿勢」というのは、
気付かないうちにやってしまう危険が高いかも。


割とお金の掛かる設備投資を提案をされた際に、
「これで入居が決まらなかったら、責任取ってくれる?」みたいなことは、
冗談でも言ってはいけません。

責任を自分で取るからこそ、オーナーは大した仕事もしないで、
収益の大半を得られている訳ですから。


こういった行動が積み重なってしまった結果、
「その他大勢の大家さん」として認識されるようになり、
結果も、その他大勢と同じになってしまうのです。

常に、ひと味違う対応を心掛けたいものです。

すごい大家(前編)

これまで、賃貸経営的に難しいと言われる立地で、
高い入居率をずっと維持しているのですが、その秘訣として、

・適正な家賃設定。価格以上の価値を提供。
・古くて冴えない建物でも、清潔感には妥協しない。


など、空室対策の本に載っているようなことは、
もちろん一通りやっているのですが、
自分の中で、非常に大切にしていることが、

「すごい大家と思われる」

ということです。


管理会社さんなどに「すごい大家だ」と認識されることで、
相手のやる気を引き出し、優先的に空室を埋めてもらうのです。

ちなみに、「すごい大家」という言葉が便利なので、
セミナーなどで話す時にもよく使っていますが、
実際には以下のような概念の総称です。

・知識がある  ・実績がある  ・自分たちのことを分かっている。
・卓越した行動力  ・事業者として優秀だ  ・ケチでない 
・情熱を持って賃貸経営に取り組んでいる  ・アイデアが豊富


こういうことを、管理会社さんにアピールしていると、
だんだん温度が上がり、やがて沸点を超え、入居が決まり出します。

もちろん「私には知識や行動力がありますよー」と、
巧みな話術でアピールしても、すごい大家だとは思われないので、
実際の行動で示す必要があります。


モデルルームやパンフレットなどのツールを作ったり、
PR動画を撮影したりという活動を、ブログでも紹介しましたが、
実際のところ、入居者に見てもらって部屋が決まるというより、
管理会社さんに見てもらうことが目的です。


自主的に動画を作って、いかにも当たり前のような顔で

「これ作ったので、来店のお客様に見せて下さい!(^ー^* )」

とさらっと伝えることで、


「この大家、タダモノじゃないな・・( ̄Д ̄;) 」

と思われるのではないでしょうか。


次回に続きます。



小松市のマンション。

木曜日から北陸に来ていまして、
昨日は、石川県小松市にあるマンションの決済でした。

昨年の終わりに情報を得られたのですが、
価格が高くて、じっくりを価格交渉を進めていました。


こんな感じでネットに掲載されていまして・・

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実際に購入したのは、1億2千万円でしたが、
その価格帯に落ち着いた途端、なぜか他からの同額買付が殺到し、
交渉権を得るために、いろいろと工夫をしました。

融資も良い条件で通りまして、ようやくひと安心。


利回りなどの細かいスペック、借入銀行と金利や期間などは、
満室経営新聞プレミアムに掲載されますので、
会員の方は楽しみにして下さい。

今回は、金利が結構すごいです。


高い利回りの物件は、運営状況が良くないことがほとんどで、
今回も、全体の3分の1くらいが空いています。

既に管理会社さんとの最初の打ち合わせは終えていますが、
テコ入れのため、すぐに再訪しなければなりません。


秦野のアパートと区分を合わせて、今年は65戸買えました。
まだ3月ですから、年間100戸目指して頑張ります。



ちなみに、ぼくはこれまで石川県では、
金沢市能美(のみ)市、少し離れて加賀市に物件を持ってましたが、
今回小松市に物件を買えたことで、隙間が埋まったような感じになりました。

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移動効率が良くなりそうで嬉しいです(笑)


最近のはじめて体験。

今日は小ネタとして、秦野アパート関連で面白い画像を2つ。

ひとつめは、電気料金のご案内です。
全空状態から全部屋をリフォームすることになったので、
当然、各部屋に電気を通さないといけません。

手続き自体は、東電に電話をすれば良いのですが、
しばらくしてこんな書類が送られてきました。






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戸数分の、電気料金お支払い案内です。


コンピューターは融通が利かないですね。(^^;)

コンビニで払うと、店員さんが嫌がりそうなので、
銀行の窓口で払うことにしました。


また、今回の物件はリフォーム資金の一部を含んだ、
オーバーローンを受けることができましたが、
当然、リフォームの支払は決済よりも数週間はあとになります。

銀行としては、その間に融資資金を流用されると困るので、
通知預金でお金を拘束されることになりました。

通知預金についての説明はこちら


サラリーマンの時に、保険獲得に協力してくれた銀行に対し、
会社で通知預金をしてもらう申請書を書いたことはありましたが、
自分で預金をするのは初めてでした。

それ専用の通帳も届くようです。

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通知預金でもらえる利息より、
この通帳を作成するコストの方が高そうです(笑)

仕事をしてると、いろんな体験ができますね。


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