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実需物件を買うのに良い業者さん

所有物件の中で、利回り・入居率とも最も良い物件が、
金沢にあるワンルーム28戸のマンションです。

買う前は15戸も空きがあったのですが、
同じ管理会社さんに委託したまま、瞬時に満室。


チームとの関係強化、超重要です。( ̄へ ̄)


昨日は中野くんという若い社員さんが、
3/20に空く部屋を、4/1付けで決めてくれました。

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今の空室を埋めることも大切ですが、
入居の旬を逃さないことも、同じく重要だと思ってます。



さて、実需系物件購入の続きです。
ちなみに、上尾の戸建はさっき買付を出しました。


実需系(ここでは売主さんが住んでた物件という意味)を
安く買うには、大手の不動産販売会社がお薦めです。

名古屋の区分も、三菱不動産販売で購入しました。


仲介数をこなさなければいけないので、
値を甘めに付けて、早く売却しようとしてくれます。

住み替えの場合は、次の物件も同じところで購入することもあり、
セールスの方は「売り&買い」が掛かってるので、
取引成立のために頑張ってくれます。


さらに、「ウルトラ物件獲得術」でも語られていますが、
値を下げる9番目の方法(禁じ手)も、
大手会社の社員さんの方が、使いやすいです。


逆に自分が売るときは、地場の小規模な会社が良いと
売却を何度かこなしている方に、教えてもらいました。


今日は買付が通ることを祈りながら、
リスク対策セミナーの資料作成です。



ランキング協力ありがとうございます! ← 嬉しいです。(^▽^)


戸建て物件を見学

ぼくは、名古屋に区分マンションを持っていますが、
投資用ではなく、2LDKのファミリータイプです。

市内中区の地下鉄駅から徒歩3分。
65㎡あって、利回り11%(管理費・修繕積立金控除後)です。
表面利回りだと、14%ありました。


なにげに結構すごい!ヽ(*^。^*)ノ


旦那さんに先立たれた高齢の女性が、
老人ホームに入るので・・という理由で売却。

 1.今、その物件に住んでいる
 2.売却しなければならない物理的な理由がある
 3.転居の時期が決まっている
 4.今の物件を賃貸する・・という発想がない


という売主さんにターゲットを絞るのが、
実需用不動産の購入で、うまく行く法則かなと思います。


ということで昨日はいつもより早起きして、
湘南新宿ラインで、埼玉県の上尾まで遠征。

売り戸建て物件を見てきました。
52㎡くらいの、軽量鉄骨2DK。築15年です。


お住まいの方に2人目の子供ができ、
さすがに2DKでは狭いので、新居に引っ越します。


今の物件が売れないと、引っ越せないので、
売り意欲旺盛です。上記の1~4を完璧にクリア。

明らかに安いなーと思える金額で出てますので、
さらにもうちょっと指値して、買えたらいいな・・という感じ。


ただ、ぼくは自分でのリフォームができませんので、
修繕にお金が掛からないことが絶対条件です。

実需で購入する方は、賃貸の入居者よりキレイに使うので、
昨日の内見でも問題ありませんでした。


思ってる値段で買えて、思ってる値段で貸せた場合の
「妄想利回り」は、約13.9%。

さぁ、どうなるか・・・というところです。(=´∇`=)

ブログランキングで記事の評価がある程度把握できるので、
クリックが多ければ、実需ノウハウの続きを書きます。


少ない場合は、
腕相撲の必勝法でも書こうかな・・・(/_;。)


そのあと、池袋まで戻って学びの会に出席。

確定申告の時期を控えてるということで、
2ヶ月連続で税理士さんを呼んでくれてます。


減価償却の話など、知らないことも多くありました。

日々勉強です。


リスク対策セミナー、続々と申込入ってます。
 
ホームセンター200%活用術、25日で値上げです。



財布レポートの広告

今日は久々に、売り物件を見に行く予定です。
築浅の戸建て物件。

激安・・・とまでは言えないので、
現地を見て、買うかどうか決めたいと思ってます。


さて、今日はブロガーの方にお知らせです。


ぼくのブログの右端のメニューバーに、
「岩崎かおる投資セミナー」って画像リンクがあって、
その下に「AD by PetaPeta.tv」って書いてあります。

これは、「ペタペタ」っていうウェブ広告なんですが、
下記のURLから、誰でも広告枠を作ることができます。

ペタペタのホームページ


このペタペタには、財布の中身レポート
広告主として登録されていますので、
不動産投資に関するブログには、広告を出させていただきます。

財布レポートのバナーは、こんな感じ。


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今、広告出稿中のホームページは・・・

金持ちリタイヤへの道
ぼくと投資と樹海の日々(まりおさんのブログ)

広告がクリックされるかどうかに関わらず、
毎日決まった金額が、カウントされます。


ジャンルが合ってるページでしたら、
ほぼ100%、出稿していこうと思います!


ただ、広告料はとっても安いので、
あらかじめ、ご了承下さい。。。(´~`ヾ)

広告枠を登録されましたら、広告主検索のところから
オファーをしていただければと思います。

よろしくお願いいたします。

ランキングクリック!! 
▲クリックひとつで、めっちゃ嬉しい訳です。



究極のリスク対策講座

2月15日の土曜日に、
渋谷でセミナーをすることになりました。

元損保社員の経験とノウハウを活かしてお話する、
不動産のリスク対策 パーフェクトマスター講座
という名称です。


2005年9月に、同じテーマでセミナーをしてますが、
今回はその、グレードアップ版になります。

もちろん、前のDVDは今でも十分活用できますし、
3年半の間に保険料が変わったくらいで、原則は同じです。


ただ、前回は現役損保社員という立場でしたので、
100%大家さんの側に立っての話ができなかったのですが、
今回はそういうしがらみが、ありません。

ですので、「保険会社と代理店の選び方」など、
これまでは話すことができなかった内容にも、
拡張させることができそうです。( ̄ー ̄)☆


参加費なんですが・・・


5,000円!( ̄△ ̄;)


前のに参加した方が、
怒ってしまいそうな金額です(笑)


不動産投資の本を出したり、講演したりしましたが、
まだ10倍以上は保険の方が詳しいので、
参加料に関わらず、ご期待に添える内容だと思います。

不動産のリスク対策 パーフェクトマスター講座


さて、昨日は管理会社さんからのメールが、
たくさん届きました。

リフォームの完了報告や、ゴミ収集の件など。

最近は、どの管理会社さんも、
メールがすぐに返信されるようになって嬉しいです。(≧∇≦)


コミュニケーションがうまく行ってれば、
じきに入居も決まると思います。


ランキング応援お願いします☆ ← 順位落ちちゃった。(^^;)


ヒロシさんと打ち合わせ

昨日は、午前中にERAの機関誌である
Ownersという情報誌の原稿を書きました。


苦労して本を1冊仕上げたおかげで、
原稿を書くスピードが、劇的に上がりました。

「入居者ニーズのとらえ方」というお題目だったので、
究極のニーズについて書いてます。


ちなみに、このブログ記事を書く時に掛かる時間は、
イラストがない場合は、20分くらいです。


午後からはレポートメンバーのヒロシさんをお呼びして、
今後の運営について相談をしました。


とりあえず、ブログが復活して良かったです。

ヒロシ夫妻の不動産投資日記


ヒロシさんは、マサさん、赤井さん、加藤さんなど、
有名ブロガーの記事に登場することが多く、
一般的には「いじられキャラ」として認識されています。


しかし、実際のヒロシさんは違います!

ブログでのキャラが演出されているだけで、
実際のヒロシさんは、もっと頭のキレる男です。


どうしたらレポートがより面白くなるか、
アイデアをたくさん出してくれました。

090115000.JPG


その後、関内駅前の居酒屋さんで飲み会。


ぼくが先日、近所の大型書店で、
「どこでもアパート経営」を、自主的に平置きしたのを、
コテツさんがなぜか直後に目撃しており、

それをみんなの前でバラされて、
恥ずかしい思いをしました。


地元でするのは、もう辞めよう・・・。(._.*)



ところで、大家ネットTVの動画が、
どんどん増えて100個を超えました。

不動産投資セミナーのダイジェスト版や、
新築分譲マンションのPR動画などがお薦めです。



ランキング応援よろしくお願いします。 ← 8日連続記録更新中!



メルマガと飲み会

まぐまぐでメールマガジンを発行して、
1年ちょっとが経過しました。

少しずつ部数も増えていきまして、
昨日配信のメルマガが8742部です。


目標1万部!ということで、
これからも頑張って書こうと思います。

ブログは日々の出来事を書くことが多いですが、
メルマガはノウハウ的な内容が多いです。


登録無料。

読みたくなくなったらいつでも解除できますし、
まぐまぐの場合は、発行者にアドレスも通知されません。

まだの方はぜひご登録下さい。 → こちら


メルマガの読者さんとは、
月に1回、飲み会を開催しています。

サラリーマンを辞めて、飲み会の回数が減りそうだったので、
自分でやってしまおうと思って始めたのがきっかけです。
(結局、さほど減りませんでしたが・・・笑)


これまでの開催場所

 ・安くて美味しい居酒屋 さくら水産
 ・秋吉(北陸地方に多い焼鳥屋さん)
 ・ハイアットリージェンシーの中華料理店(セレブ会)
 ・浅草の焼き鳥屋さん

 ・名古屋の手羽先屋さん
 ・札幌のかに居酒屋
 ・金沢のお寿司屋さん

 ・蒲田のもつ鍋屋さん
 ・新宿のワインダイニング
 ・アジアンキッチン
 ・亀戸の海鮮居酒屋


今月は、両国のちゃんこ屋さんで開催です。⊂(^^ )

昨日のメルマガで告知したのですが、
あっという間に20名満席!!


当日が楽しみです。(=´∇`=)



さて、昨日は入退去の連絡もなく平穏な日でした。

月末に北陸へ行く連絡を管理会社さんにして、
あとは、セミナーのレジュメ案を作成したり、
今年はどこに遊びに行こうか、考えたりしてました。


今日はこれから頼まれてる原稿を書くのと、
夕方からはブログ復活のヒロシさんと打ち合わせです。



ランキング(。>_<。)  ← また違反で怒られた・・・。


シルバーさんとの連携プレイ

「どこでもアパート経営」でも紹介している
満室チームの重要メンバー、シルバーさん。


定年退職後も働きたいという人なので、
バイタリティ溢れてやる気も十分。

バッチリ戦力になってくれます。
しかも、委託料金も激安です。


お年寄りとの連絡・意思疎通を心配される方もいますが、
大家さんが普段やりとりをするのは、事務局の方ですので、

コミュニケーションについても、まったく問題ありません。


こんな感じで、シルバーさんからのご指摘を、
事務局の方が、連絡してくれます。(^▽^)

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蛍光灯が点かないとの報告。


遠隔地の不動産投資でも、
物件を毎週見回って、バッチリ清掃してくれる
シルバーさんがいれば、百人力です。


さっそく管理会社さんにその旨を連絡。

素早い管理会社さんは、即日現地を確認。



見事な連係プレイ!ヽ(*´∀`)八(´∀`*)ノ




そしてもちろん、当日中に結果報告!

090113001.JPG




シルバーさん、機械には弱い!!(´Д`; )


全てが完璧ではありません。

もちろん管理会社さんには、丁重にお詫びです(*/∇\*)


ランキング応援 ←クリックありがとうございます!



◆NSX松田さんのホームセンター200%活用術。

 セミナーから1年経ちましたので、当初の予定通り
 25日で値上げされます。 → 詳しくはこちら

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