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先週の不動産活動。

先週末は、久しぶりにセミナー講師のお仕事でした。

既に物件を保有している人「のみ」が対象で、
規模も平均2億円くらいと、知識のある人ばかりなので、
難しめのテーマを選んで話しました。

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豪華なセミナールームですね。快適に受講できそうです。


で、週明けに購入の契約が2件。
前回のブログで紹介した能見台の区分マンションと、
神奈川の東の方にある全空アパート。

次の日は、全空アパートの現地調査に行きまして、
どの程度のリフォームをするかという、大まかな判断をしました。


現場では、最後の入居者さんが引っ越し作業をしています。

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売主さんは当初、更地として売却するつもりだったので、
募集を掛けずに退去を推進していたんだそうです。


寒風吹きすさぶ中、

「お風呂の壁にパネルを貼るかどうか」
「古くてみずぼらしい棚を、修理するか撤去するか」
「各戸の内装は同じにするか変化をつけるか」

というような大雑把なことを、業者さんと相談します。


物件の決済・引渡は2月20日頃を予定しているのですが、
繁忙期で職人さんの確保が難しくなるので、
決済前に、残置物や撤去の作業をさせてもらえないかという交渉を、
売主さんとしているところです。

31戸も空きがあるので、さすがに年度末満室は難しいですが、
少しでも埋めて、家賃収入を発生させたいです。

全空でも、返済は待ってくれませんからね。。(^^;)


そして、木曜の夜から名古屋に出張して、
金曜の朝は、所有している区分マンションの売却決済でした。

以前に「琉球畳のリフォーム」という記事で紹介した部屋。
場所も良いので、割とすぐに買付が入りました。

リフォームの記事


前日は、両親と一緒に祝勝会。
年末年始に帰ってなかったので、久しぶりに会いました。

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金沢に本店があるお寿司屋さんの名古屋の支店では、
この時期でも、ホタルイカの刺身を食べることができましたよ☆



複雑な区分マンション。

昨日は、購入の契約が2件ありました。

横浜の能見台(のうけんだい)というところの区分マンションと、
先日記事にした、全空物件のふたつ。


区分の方は、販売図面に「表面利回り」として載っていたのが、
実はネット利回りだったというラッキーな案件。
しかも、5%くらいの指値も通してもらえました。

駅からほど近い場所に、壮大なスケールで建築されています。

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エントランスには、全貌を把握するための模型がありますが、
これを見ると、元が相当な山地だったことが分かります。

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目的の建物に到着するまでに、複雑なルートを辿る必要がありますし、
例えば「101」という部屋でも3階の高さにあるなど、
初めて訪問した人は、かなり混乱しそうです。

エレベーターの表記もおかしい・・・(^^;)

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横浜という場所は、本当に坂が多くて大変ですね。

東京に隣接していて、古くから港町として価値があったので、
日本で二番目に多い人口を擁していますが、
そういう理由がなかったら、めちゃめちゃ住みづらい場所です。


この区分、全空アパートとも、2月下旬の決済予定。
忙しくなりそうですね。


一泊セミナーで建築を学ぶ。

不動産投資の勉強は、知識がそのまま収益になってしまうという、
非常に「勉強しがいのある」分野だと思います。

本を読んだり、先駆者に話を聞いたりという以外に、
ぼくは、セミナーに参加することを、重視しています。


今まで、50回くらいのセミナーに出てますし、
使ったお金は、不動産投資系だけで100万円は下りません。
DVD教材などを除いて、そのくらいです。

最近は、業者さんが集客目的に開催している、
無料とか1千円とかのセミナーが、大半を占めていますが、
やはり参加費を取る「ポジショントーク」のないものは、
貴重なノウハウが手に入ります。


先週、9月にも参加させていただいた、
CFネッツが開催する、コンサルタント養成講座に出ました。

前回は投資分析がテーマでしたが、今回は「建築」です。

以前は、ほとんど興味のない分野だったのですが、
不動産ばかり学んで、必ず付いてくる建物について無知なままでは、
これからのレベルアップに支障が出そうなきがして、
今さらながら、学んでみようと思ったのでした。

9月に参加した時の記事はこちら


あと、このセミナーは毎回宿泊&少人数形式なのと、
提供される食事が「一流旅館レベル」で素晴らしいので、
イベントとしてもかなり楽しいのが特徴です。

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朝ごはんでさえ、このレベル!


今回の講師も、日頃からお世話になってる猪俣さん。

建築というだけあって「現場を見る」ことが
カリキュラムの中に含まれていまして、
バスで実際の新築物件を見て、工夫したところなどを伺ったり、

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バス移動中も、建材やリフォームアイテムについての、
レクチャーを受けたりしました。


写真は内階段になっているアパートですが、
天井がすごく高くて、高級感を出しているのが印象的でした。
長期に渡って競争力を確保できそうですね。

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講義は、建築法規やボリュームチェック(※)、
「新築」「リフォーム」など複数の選択肢があった場合に、
どちらが有利かを正確に算出する方法など、多岐にわたってました。
(※)土地にどのような大きさ、形の建物が入るのかを確認すること。

立ち退き費用や譲渡益の課税なども加味して、
机上の空論ではない収支予測をするのが、真のプロです。


また、「決められた寸法の範囲で、有効な間取り図を考える」
という演習もあったのですが、これが相当難しかった。。

洗濯機置き場や収納が作れなかったり、
居室がものすごく過ごしづらい形になってしまったり。

なかなか難しいものだなということが分かりました。

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本当に、まだまだ知らないことだらけです。(^^;)
勝ち残っていくためにも、勉強はし続けないといけませんね。

猪俣さんの隣で美味しい和食コースをいただきながら、
さらなるレベルアップを誓ったのでした。

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土地値物件が買いづらい理由。

チャレンジ面談などで、不動産の相談に乗る機会も増えましたが、
いくつかの、「よくある誤解・間違い」についてお話します。

最初のテーマは・・・

「土地値物件」についての誤解です。



土地値物件という言葉を聞いて、
「積算が出やすい」とイメージされた方は正しいです。
もちろん「安い」と感じるのも、高確率で正しい判断だろうと思います。

建物がどうなろうと、一定の価値が確保されている訳です。


でも、「高利回り」だと考えるのは、多くの場合で間違っています。

土地値物件 = 高利回り ではないのです。


理由の解説をしましょう。

通常、不動産の価格は区分マンションなどを除けば、
「収益還元」「積算」を基準に決まることが多いです。


前者は、要するに利回りのことで、
地域や築年数、構造に応じた利回り相場というものがあり、
その値段であれば誰かが買ってくれます。

後者は、土地の評価と築年と構造に応じた建物の㎡単価があり、
それを合計した価格を、一応の目安とするものです。


ここまでは、不動産を勉強した方ならみんな知ってますが、
大事なのは積算と収益還元の価格に差異がある場合は、
ほとんどの場合で「より高い方」に近い価格で売れるということです。

積算が高ければ、利回りが多少犠牲になっても、
評価を重視している投資家さんが買ってくれますし、
その逆もまた然りです。


土地値ということは安いってことだから、
利回りも高いんじゃないの?という疑問があるかもしれませんが、
土地値以下で取引されている物件は、

・建蔽率や容積率に、かなり余裕がある建て方をしている。
・建物が古いので、家賃単価は高くない。

という特徴があるので、利回りは意外と低いものなのです。


容積率いっぱいに効率良く建築されていて築浅であれば、
収益還元価格の方が高くなるので、土地値以下には売られません。


逆に、木造アパートで利回り20%!なんていうのは、
路線価が2~5万円/㎡くらいの、土地が極めて安い地域が多いです。

ぼくが買った最初のアパートも、それくらいの利回りでしたが、
1980万円の買値のうち、土地値が1100万円くらいでした。

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土地値以下で売ると、利回り30%超になってしまうので、
古くなった建物に価値がないにも関わらず、
積算価格よりはるかに高く売れてしまうのです。


また上述した通り、土地値案件は建物が古いことが多いので、
融資期間を短くされてしまうことがよくあります。

期間が短い上に、利回りもさほど高くないので、
キャッシュフローが生まれず、買えずに終わるということも・・。


土地値投資を実践されている方が、意外と少ないのは、
利回りの低さと融資の受けづらさに、原因があるんだと思います。



神奈川の全空案件。

年明けから、いろいろと案件が出ていまして、
現地を観に行ったり、買付を入れたりということをやってます。

もしかしたら買えるかも・・というのが、
神奈川県の外れにある、全空の軽量鉄骨アパートで、
今は売主さんの回答待ちという状況です。

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ストリートビューで見ると、こんな感じ。


敷地内に複数棟のアパートが建っていまして、
まとめて売却されるという情報を得て、急いで検討しました。

更地にして建売業者に売ろうとした物件なので、
解体費が掛からない分、土地値以下で購入できる可能性が高いです。

もちろん、運営が超大変ですが・・。ε= (´∞` )


ただ、田舎とはいえ駅から徒歩圏ですし、
アパートも今年で築21年程度ということですので、
スペック的には悪くありません。バストイレも別ですし。

神奈川の全空でも融資が下りるのか・・ということと、
どのくらいの費用を投下して、どの家賃水準を目指すのかが、
今後の課題になりそうです。


そんな中、月内に売り決済が2つあったり、
1泊セミナーや大阪への取材出張も予定されていたりで、
年明け早々、かなり忙しいです。


イケてない場所での検討。

今年はちょっと長めだった年末年始休み。
みなさまは、どのように過ごされましたでしょうか。

ぼくは普通に、お参りに行ったり飲み食いしたり、
最近はまっているラーメンをまた作ってみたりもしました。

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豚肉の仕上がりが素晴らしかった!!


不動産の方は、年末から少し案件が出てきまして、
神奈川県内でほぼ全空の売りアパート(軽量鉄骨造)を検討しているのと、
北陸でも一棟、価格交渉中のマンションがあります。


これまでの経験では、
「2つの案件を同時に検討してると、両方買えない」という、
喜ばしくない法則があったりするのですが、
何とかまとまるように頑張りたいと思っています。(^^;)


空室が多い分、期待利回りが高くなるのは当然ですが、
立地がある程度良くて、普通に頑張れば埋まってしまうようだと、
そこまで安くは買えないんですよねぇ。

だから必然的に、神奈川であっても北陸であっても、
「地域であまりイケてない場所」で検討するようになってきます。


人口は、そういった「イケてない場所」から、
県庁所在地などに移っていきますので、長期的には危険です。

永続的に保有する物件は、ある程度良い場所で買うことがお奨めです。
(別に、東京でということではありません)


明日は、神奈川のアパートの現地調査(2回目)で、
購入希望価格を決めて、買付を提出する予定です。


売主の前に交渉する相手。

現在保有している一棟もの物件は、
全て、ある程度の価格交渉をした上で購入しています。

いちばん大きな交渉は8,800万円→6,300万円なので、
金額で2,500万円。値引率でいうと約30%です。


そのままの価格で買える物件は多くありませんので、
資料請求や問い合わせの段階では、

「いかに物件を安くできるか」

が、概要を把握するのと同じくらい大切だと思っています。


指値のテクニックというようなノウハウも流行りましたが、
どれだけ理論的に筋が通っていても、売主がYESと言うことが
交渉が成立するための絶対要件です。
※任意売却など、強制力が働いている場合は例外です。

ですが、実際には売主が承諾するかどうかを検討する前に、
業者さん側で拒否されることが多いです。


ぼくは、空室率が高かったりエリアが悪いなどの理由で、
売れ残っている物件を検討することが多いのですが、
最初にすることは、業者さんと親しく話せるような関係づくりです。

その上で、「この価格では売れなくないですか?」みたいな話をして、
業者さんを味方に付けるよう努力しています。


もちろん、上手くいかないことも多いですが、
中には「私も高いと思うんですけどねぇ」という話が出ることがあります。

そこで買付を出しますが、いったんはダメになります。
ですがやっぱり売れないという状態が続くと、
「先日の値段で売りますよ」というような返事が来たりするのです。


ぼくのDVD「ウルトラ物件獲得術」では、
価格交渉の方法について、9つの方法を紹介しています。

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9番目の方法を除いて「売主さんへのアプローチ」に見えますが、
売主と交渉するのも、結局は業者さんですから、
まずは業者さんに対して、そういった働きかけをしていく訳ですね。


最近、業者さんへ最初の電話を掛けるところを見ていたり、
自分がするのを見せたりすることが多いですが、慣れていないと、

・質問ばかりのインタビュー電話。
・「自分はどんな人なのか?」が相手に伝わらない電話。
・会話のゴールが不明確な電話。


になってしまうようです。

ちょっとした会話の工夫で、買える価格が百万円単位で下がるのなら、
頑張って研究・努力してみても損はないと思います。


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