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小松市のマンション。

木曜日から北陸に来ていまして、
昨日は、石川県小松市にあるマンションの決済でした。

昨年の終わりに情報を得られたのですが、
価格が高くて、じっくりを価格交渉を進めていました。


こんな感じでネットに掲載されていまして・・

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実際に購入したのは、1億2千万円でしたが、
その価格帯に落ち着いた途端、なぜか他からの同額買付が殺到し、
交渉権を得るために、いろいろと工夫をしました。

融資も良い条件で通りまして、ようやくひと安心。


利回りなどの細かいスペック、借入銀行と金利や期間などは、
満室経営新聞プレミアムに掲載されますので、
会員の方は楽しみにして下さい。

今回は、金利が結構すごいです。


高い利回りの物件は、運営状況が良くないことがほとんどで、
今回も、全体の3分の1くらいが空いています。

既に管理会社さんとの最初の打ち合わせは終えていますが、
テコ入れのため、すぐに再訪しなければなりません。


秦野のアパートと区分を合わせて、今年は65戸買えました。
まだ3月ですから、年間100戸目指して頑張ります。



ちなみに、ぼくはこれまで石川県では、
金沢市能美(のみ)市、少し離れて加賀市に物件を持ってましたが、
今回小松市に物件を買えたことで、隙間が埋まったような感じになりました。

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移動効率が良くなりそうで嬉しいです(笑)


最近のはじめて体験。

今日は小ネタとして、秦野アパート関連で面白い画像を2つ。

ひとつめは、電気料金のご案内です。
全空状態から全部屋をリフォームすることになったので、
当然、各部屋に電気を通さないといけません。

手続き自体は、東電に電話をすれば良いのですが、
しばらくしてこんな書類が送られてきました。






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戸数分の、電気料金お支払い案内です。


コンピューターは融通が利かないですね。(^^;)

コンビニで払うと、店員さんが嫌がりそうなので、
銀行の窓口で払うことにしました。


また、今回の物件はリフォーム資金の一部を含んだ、
オーバーローンを受けることができましたが、
当然、リフォームの支払は決済よりも数週間はあとになります。

銀行としては、その間に融資資金を流用されると困るので、
通知預金でお金を拘束されることになりました。

通知預金についての説明はこちら


サラリーマンの時に、保険獲得に協力してくれた銀行に対し、
会社で通知預金をしてもらう申請書を書いたことはありましたが、
自分で預金をするのは初めてでした。

それ専用の通帳も届くようです。

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通知預金でもらえる利息より、
この通帳を作成するコストの方が高そうです(笑)

仕事をしてると、いろんな体験ができますね。


もうすぐ2桁。

秦野アパートのリフォームも大詰めになってまして、
一部の部屋は、住める状態になりました。

実際、これまで3件の入居申込をいただいてます。
全部で31戸ありますから、


入居率 9.68% ということになります。


管理会社さんとの打合せでは、
お盆明けには満室にしたいというお話をいただいてまして、
もし、本当にそうなったら大成功と言えるでしょう。

とはいえ「信頼しても信用するな」が鉄則ですので、
期待はしつつも、任せっきりにせず自分が動いていくつもりです。


とりあえず、一部屋をモデルルームにしてみました。

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そして、これはよくあることなのですが、
真っ先にモデルルーム部屋に申込が入ってしまいましたので、
設置した家具や食器類を、移動しないといけません。(;-_-) =3

それで次の部屋も決まるなら、全然やりますけどね。


使えそうなエアコンもありましたが、全部取り替えました。

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あと、2月のはじめに買付を入れていた、
石川県小松市のマンションは、何とか購入できそうで、
来週末に決済という運びになりました。

北陸新幹線を使って現地に行ってきます。


外装リフォームの進捗状況。

秦野の全空アパート。

先月20日の決済日から、現地に行ってませんが、
リフォームの方は着々と進んでいるようです。

中間報告の写真を頂いたので、いくつか掲載。
たいぶ見栄えが良くなっています。

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5棟まとめて作業をした方が効率が良いのですが、
繁忙期ということもあり、1棟ずつの仕上げをお願いしています。

外装だけでなく、内装も同じように進めていまして、
今は、別の棟に足場とカバーが掛けられている状況です。

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今回は、屋根の塗装も実施しました。

購入前はさほど気にならなかったものの、
1棟やってみると、未実施の屋根が相当汚く見えますね。

150310002.JPG
奥に見える建物と、かなり差があります。


31戸のうち何戸かは、入居できる状態になったので、
早めに管理会社さんと打合せを終えて、募集に入りたいと思います。


今回の案件は、地銀さんから借入をしていまして、
毎月の返済金額は、約38万円です。(元金均等返済の初回分)

まずは、この水準まで家賃収入を増やさないといけません。


リフォーム進捗状況と、次の物件。

あっという間に3月になりました。
最近、毎日花粉がすごくて、仕事や生活のパフォーマンスが、
かなり低下しています。

とはいえ、いろいろ仕事があるので頑張らないといけません。


不動産投資関連では、

・秦野の全空アパートは、現在内外装リフォーム中。
・石川県のRCマンションに買付を入れているので、その交渉など。
・新築マンションを検討してたけど、融資条件が悪くて断念。
・持ち物件の入居率は良好。特にすることナシ。

という状況です。

あと2週間くらいで、秦野アパートが入居できるようになるので、
そこから猛烈な客付け活動をしていきます。


外壁はまだカバーが掛かったままですが、作業は進んでいるようです。

150302001.jpg


シックな感じのグレーや黒などをベースにして、
ワンポイントで赤を入れる配色も、もはや定番になってきてます。

全国的には定番でも、その地域ごとでは珍しいので、
完全な人真似でも上手くいってしまうのが、賃貸業の良いところです(笑)


石川のマンションは、上手く行けば来週契約かなぁ・・という感じ。
今まで買ったものの中では、規模的には一番大きいです。

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先月末に富山のマンションを売却したばかりなので、
この時期に買っておくのは、タイミング的にはとても良いです。



決済当日の午後。

秦野アパートの決済後、そのまま現地に向かいまして、
管理会社さん候補となる会社に行きました。

以前の訪問時に、管理料や業務内容については伺っていたので、
今回は、家賃設定の相談や募集の打合せ。


もちろん「その会社の中で上位の大家さんになる」のは、
どのエリアであっても変わりませんので、
いろんな方法で、そういう状態に近づけるように努力してます。

店長がきっちりとしていて、なかなか良い感じ。


打合せ後に現地に寄ってみると、既にガンガン作業中でした。

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本来は、それぞれの部屋で同じ作業を順次進めていき、
全部まとめて完成させるのが、一番早いのですが、
繁忙期ということもあり、「一棟ごと」に進めていただいてます。

温水器を撤去したので、床に穴があいていたり・・

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31台のガス温水器が届いていたり・・

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自分が思っているより、ペースが早そうで安心です。

1年以内に満室になればいいな・・なんて思ってましたが、
もしかしたら、前倒しできるかもしれません。


全空アパート決済。

ちょっと前から紹介している全空アパート。

神奈川の西の方にある、秦野市という場所にありますが、
何とか今日、決済できました。

軽量鉄骨の築20年。5棟合計で31戸あります。
4千万円で購入しました。

150221000.JPG


当然、土地値を大きく下回る価格ではありますが、
宅地開業者ではありませんので、
ここから入居を決めていかないと損失が増えるだけです。

過去に買った物件での最高空室数は、金沢の16戸。
約2倍の空き部屋を、埋めないといけません。(^^;)


繁忙期のうちに、少しでも埋めておきたいので、
物件の引き渡しに先駆けて、古いエアコンなどの撤去を進めました。

管理をお願いする可能性の高い会社さんや、
プロパンガスの会社さんとも、早めに打合せを進めてます。


いろんな方が出入り&作業されているところを、
動画に撮ってみました。


天気が良いのはいつものことなんですが、
山がキレイに見えていて、北陸にいるのかと錯覚するほどでした(笑)

リフォームや入居付けなどの活動については、
随時ブログに載せていきます。



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