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競売物件を調査

昨日は久々に、売り物件を見に行きました。

しかも何年ぶりかで、関東の物件。
さらに、5年ぶりくらいで競売アパートでした。


現金で買えるレベルの、築古の木造物件。
当然、土地値をはるかに下回る価格で出ています。

入札が入らなかったみたいで、
特別売却になってました。


上手にリフォームすれば面白いかなと思って、
レンタカーを借りて、片道80kmちょっと。

081030000.jpg


うおー・・・これはボロいですね。
リフォームのし甲斐がありそうです。(゜▽゜;) 

建物に致命的な欠陥がないか、
アパート周辺を、数分間チェックしました。

外階段とかは致命的かも。重い人は危険です。


・・・が、それ以前に周辺の需給状況が、
驚くほど悪かったです。

081030001.jpg


当該物件の向かい側の、割ときれいなアパートも、
こんな感じで、壊滅的な空室状況。

周辺入居率、5割切ってそうです。(。>_<。)

これはもう、再生の余地なしで転進しました。


それでもまぁ、物件調査は地理感も身に付くし、
ドライブ的な要素もあって、楽しいですね。

ただ、首都圏は渋滞がヒドイです。
北陸の感覚でいると、一般道なら倍以上掛かる感じです。

ガイアの夜明け

投資家や経営者の方がたくさん観ている、
テレビ東京のガイアの夜明け。

昨日は、不動産不況がテーマでした。
概要はこんな感じ


TVが良いのは、とにかく分かりやすいです。


例えば「不動産を証券化して売りさばく」という表現が、
番組中にたくさん出てきましたが、

でも、「REIT」などの専門用語は出てきません。
TVの人は、伝えるのが上手だな~と感心しました。


さて、番組中に売れ残った新築・中古マンションが、
価格を上手に調整しつつ、素早く物件を捌く様子が出ます。

1900万円くらいの売れ残り物件を100万円下げるだけで、
瞬時に買い手が付く・・というシーンが映りました。


27歳の女性が、ちょっとだけ母親から借りて、
あっさりと現金決済です。


そのこと自体はそれで大したものなんですが、
ここで思ったのは、

「これまでのお客は、なぜ指値をしなかったのか?」

ということです。


値下げ前の物件にも、何十人か内見があったようです。

たった100万円引きの買付を、
誰一人として、入れなかったのでしょうか。(◎-◎;)


入れたかどうかは番組だけでは分かりませんが、
もし指値でも買付が入っていたら、
値下げ情報は、最初にその人のところへ行くはずですので。


もしかしたら、「指値をする」という行為も、
勉強熱心なごく少数の不動産投資家だけが知っている
超極秘のスーパーテクニックかもしれません(笑)


ちなみに、ぼくは1998年築の分譲マンションを、
個人の方から賃貸して住んでます。

新築時の価格がだいたい分かってしまったのですが、
貸し主さんの利回りでいうと、5%くらいです。


5%なら、借りてる方が勝ちだと思います。(^◇^) 


◆先日紹介したアパートローン必勝マニュアルですが、
 何か、バカ売れしてるみたいです。

 融資が厳しくなってから出ている教材なので、
 現実的なのが良いと思います。

水道代を値切る

少し前に書きました、水道代10倍の話ですが、
管理会社さんを通じて交渉し、了承いただきました。

こちらも少し負担することにしました。

入居者さんはお客様ですから、音便に済まします。
しかもすごい大口ですし。


で、それはそれとして、
水道代の減免申請を行います。

市役所の水道担当の方にお電話をして、
被害に至った事情を、ドラマティックに説明しました。


実際にまったく使ってない訳ですから、
何とか特赦を願いたいものです。

交渉の末、減免申請に必要な用紙を、
郵送してもらうことになりました。ヽ(^◇^*)/ 


富山の物件で配管からの漏水があったときに、
水道代の減免をしてもらったことがあります。

その時は特に書類も必要なかったのですが、
自治体によってやり方が違うようです。



さて、下記の画像は歌舞伎町のマクドナルドの、
階段下の壁に飾ってあったものです。

081028000.jpg


何の変哲もない、アメリカっぽい写真ですが、
このままドア閉めたら・・・


女性・・・・絶対死にますよね。(--;)


しかも、男女の身長差が尋常じゃないし(笑)

保証会社の集金代行契約

あかちゃんも推薦しているローンの教材、
アパートローン必勝マニュアルが、
今日から販売再開されました。


27日中の購入だけ割引・・・1日だけですか。(^^;)

081027000.JPG


融資も厳しくなっていますので、
基本を押さえた上で、物件を探したいですね。

販売ページだけでも、
結構なノウハウが書かれているので、面白いです。



さて、昨日のブログでの貸し剥がしの記事に関連して、
滞納保証の話題が出てきましたが、

ちょっと不安になったので、
管理会社さんに確認を取りました。


滞納保証にはお金の流れが2パターンあって、
普通は

入居者 → 管理会社 → 大家さん です。

滞納が発生した都度、
保証会社に連絡することになります。


この方式の場合は保証会社への
滞納通知が遅れることがあるので、最近は 

入居者 → 保証会社 → 管理会社 →大家さん

という流れの「集金代行契約」が増えているそうです。


集金代行の場合は、保証会社が破綻した際に、
滞納されてない家賃も含めて、大家さんが被害を受けます。

滞納率が10%と考えると、
リスクが10倍になるということです。( ̄Д ̄;) 

5%なら20倍です。


そういう契約になっていないかの確認です。

幸い、ぼくがお世話になっている管理会社さんでは、
集金代行を使ってませんでした。


集金代行は保証会社にはメリットがありますが、
大家さんにとっては何もないので、
現在使われている方は、中止した方がいいと思います。

本当の貸し剥がし

貸し剥がしについて多くのブログで話題になりましたが、
結局のところ、ちゃんと返済していれば問題ないという
結論で終わっているようです。

融資契約というものがありますので、
借主の信用状態に、劇的な変化がなければ、
安易に一括返済を求めるようなことは、できません。


まぁ、悪徳な会社の場合は借主を口車に乗せて、
同意書のようなものを作っちゃうようですが。


ちなみに下記の動画は、
元商工ファンドがやってる、本当の貸し剥がしの映像です。

こういうところでさえ、
貸し剥がしは社会的に許されなくなってるようです。


でも、この状況は別の意味で良くないですね。
融資先以上に、自社が存続危機です・・・。

大手賃貸保証会社の、親会社でもありますし。( ̄Д ̄;)

退去中止

昨日は1日、休養日でした。

「血流が悪い」という記述に心配して、
メールをいただいた方、ありがとうございます。


マッサージなどをして多少良くなったのですが、
昨日終電がなくなって、関内駅から2kmほど歩いたら
かなり良くなりました。

ジム行ってるので、運動不足ってこともないはずですが、
筋トレばかりで歩く量が少なかったようです。(^^;)


さて、昨日は退去予定の法人さんが、
退去を取り止めるという連絡がありました。

超ラッキーです。(^▽^)


最初に購入した、104.2ヒロシこちら参照)の物件ですが、
1年半ほど前にも、同じような退去中止がありました。

最初に退去を取り止めた方は、まだ住んでます。

この調子で、どちらも永住して欲しいです。


それから、これから退去がある2部屋に、
IKEAの鏡を設置しようと思って、管理会社さんに相談。

富山にはIKEAがありませんので、
価格・デザイン的に代わりになるものを探してます。


管理会社さんは、この鏡についてご存じなかったので、
地方に物件をお持ちの方は、教えてあげるといいと思います。

999円の鏡のページ


◆まもなく販売中止の国金レポート
 リニューアル版PDFを、今なら無料でゲットできます。

地デジの話

唐突に1日ブログを休んでみました。

一昨日の深夜から、身体に異常を来していて
何だか腰から下に血が巡っている感じがしないのです。^^;

マッサージ受けたら治りましたので、
引き続きブログも復活です。


さて、今日は地味に地デジの話題です。

2日ほど前に、
金沢の管理会社さんが空き室で調べてくれました。


地デジ放送を見るための要件としては、
まず地デジチューナーが付いているテレビが必要です。

その上で、地デジを受信できるUHFアンテナか、
ケーブルテレビなどの回線を使って、地デジ放送を受信します。


ケーブルテレビは、そのまま地デジの受信ができるのですが、
アナログ回線で契約している場合は、アナログで受信します。

地「デジ」をアナログで観るのは、変な話です(笑)


最大手のJCOMでは、これまでの契約者に対して、
月々1000円高いデジタルプランへの切り替えを推進しているようです。

1000円追加で地デジだけでなく、
いろんな他のチャンネルも視聴できるようですが、
大家さんとしては、余計な出費だな~という感じです。


ノーマルのプランは月額千円以下なので、
まだ、ほとんどの大家さんがアナログかもしれません。


ただ、デジタルとアナログでは、画質が全然違うのも事実です。
大きな液晶画面などで見ると、一目瞭然です。

大家さんとしては、悩むところです。


賃貸の募集案内に記載された「地デジ対応」というのも、
アナログで受信なのかデジタル画質で観ることができるのか、
どうもはっきりしません。

じゃあ、言ったもん勝ちかな~って思いました(笑)

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