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IKEAの商品を運ぶ

昨日は、横浜港北のIKEAに行ってきました。


主に、管理会社さんとの関係強化や価格競争力で、
入居率をキープしていく戦略ですが、

そろそろ部屋自体の競争力も上げたいと思って、
リフォームの勉強をするのが目的です。


IKEAは安いしデザインも良いのですが、
基本的に「自動車で来店して持ち帰り」を前提としているので、
特に遠隔地への発送が非常に困難です。

081101001.JPG
自分で運んでもらうから安い・・・という意味。


特に、有名な999円の鏡にいたっては、
発送してもらうこと自体ができません。(^^;)


横浜から富山まで、IKEAものを運ぶとなると、
レンタカーを使ってお店まで行って、

 ・IKEA → 自宅 → 運送会社さんにお願いする

 ・IKEA → そのまま自分で北陸へ

のどちらかになります。


もちろん、鏡だけを運んでいたのでは割に合わないので、
できるだけ多くのアイテムを買うのが効率的です。

照明、フック(衣類掛け)、小物類・・・などなど。


あと、IKEAの買い物&発送代行サービスもありました。

買い物代行サービス


運賃に加えて、代行手数料が掛かりますが、
商品価格に対して7.5%なので、大したことはなさそうです。

運賃は着払いなので、管理会社さんに頼むか
自分で現地で待っていないといけませんが、
問い合わせしてみようと思います。

盛り上げ役の責任

10月は、退去が増えたり水道代問題があったりで、
管理会社さんとのやりとりが多かった1ヶ月でした。

退去分が全部埋まった訳ではないので、
引き続き、やりとりは増えそうですが・・・。(^^;)


10月1日~30日までのメール送信は、
往復分の合計で117通でした。

電話だと、なかなかここまでのやりとりはできません。
メールメーリングリスト活用、お奨めです。


ところで、富山の管理会社さんで、
最近すっごく良い動きをしてくれる女性がいます。

「おー!そこまでやって頂けてたのですか。(=´∇`=) 」

というくらいの活動に加えて、
非常にマメにメールで報告をくれます。


ぼくも、できるだけ早く返信するようにして、
管理会社さんのやる気を、1ミリたりとも削がないように
気をつけなければいけません。


損保会社の社員だった頃の話を思い出しました。
ちょっと長くなります。


10年くらい前の話ですが、
「上半期総仕上げキャンペーン」なる企画を会社で運営して、
支社内の代理店さんに頑張ってもらってました。

ぼくは各代理店さんの成約件数を集計して速報ニュースを作り、
当時はメールがなかったので、FAXで配信する担当でした。


そこで集計を間違えて、ある代理店さんの件数を
1件少なく記載して配信したことがありました。

事務的には、些細なミスです。

成約があったことは把握してましたので、
単なるワープロの打ち間違い。


いやー、こっぴどく怒られました・・・。( ̄Д ̄;)


代理店さん本人でも上司でもなくて、

会ったこともない、その代理店の奥さんにです。


「すごくガッカリしてたわよ!」って、

ご本人が保険会社に向かって
事務所を出てから到着するまでの間に教えてくれました。


そのおかげで、ご本人が到着する前に、
訂正版のニュースを作って、全代理店さんに再FAX。

先手を打って、ミスのお詫びすることができました。


奥さんの指摘のおかげで、
辛うじてモチベーションダウンを最小限に食い止めた

・・・という話。




やる気を削がれて落胆しても、
ご本人は面と向かって言わないものです。

ただ黙って、自分との関わりを持たないようにするだけ。


空室が長いこと埋まらなくて、
散々管理会社さんにプレッシャーを掛けたのに、

入居決定の報告をかるーく流してしまうようなこと、
していないとも限りません。


他人に頑張ってもらう仕事をしているので、
頑張りを見落とさない、見過ごさないことが大切だと思ってます。

競売物件を調査

昨日は久々に、売り物件を見に行きました。

しかも何年ぶりかで、関東の物件。
さらに、5年ぶりくらいで競売アパートでした。


現金で買えるレベルの、築古の木造物件。
当然、土地値をはるかに下回る価格で出ています。

入札が入らなかったみたいで、
特別売却になってました。


上手にリフォームすれば面白いかなと思って、
レンタカーを借りて、片道80kmちょっと。

081030000.jpg


うおー・・・これはボロいですね。
リフォームのし甲斐がありそうです。(゜▽゜;) 

建物に致命的な欠陥がないか、
アパート周辺を、数分間チェックしました。

外階段とかは致命的かも。重い人は危険です。


・・・が、それ以前に周辺の需給状況が、
驚くほど悪かったです。

081030001.jpg


当該物件の向かい側の、割ときれいなアパートも、
こんな感じで、壊滅的な空室状況。

周辺入居率、5割切ってそうです。(。>_<。)

これはもう、再生の余地なしで転進しました。


それでもまぁ、物件調査は地理感も身に付くし、
ドライブ的な要素もあって、楽しいですね。

ただ、首都圏は渋滞がヒドイです。
北陸の感覚でいると、一般道なら倍以上掛かる感じです。

ガイアの夜明け

投資家や経営者の方がたくさん観ている、
テレビ東京のガイアの夜明け。

昨日は、不動産不況がテーマでした。
概要はこんな感じ


TVが良いのは、とにかく分かりやすいです。


例えば「不動産を証券化して売りさばく」という表現が、
番組中にたくさん出てきましたが、

でも、「REIT」などの専門用語は出てきません。
TVの人は、伝えるのが上手だな~と感心しました。


さて、番組中に売れ残った新築・中古マンションが、
価格を上手に調整しつつ、素早く物件を捌く様子が出ます。

1900万円くらいの売れ残り物件を100万円下げるだけで、
瞬時に買い手が付く・・というシーンが映りました。


27歳の女性が、ちょっとだけ母親から借りて、
あっさりと現金決済です。


そのこと自体はそれで大したものなんですが、
ここで思ったのは、

「これまでのお客は、なぜ指値をしなかったのか?」

ということです。


値下げ前の物件にも、何十人か内見があったようです。

たった100万円引きの買付を、
誰一人として、入れなかったのでしょうか。(◎-◎;)


入れたかどうかは番組だけでは分かりませんが、
もし指値でも買付が入っていたら、
値下げ情報は、最初にその人のところへ行くはずですので。


もしかしたら、「指値をする」という行為も、
勉強熱心なごく少数の不動産投資家だけが知っている
超極秘のスーパーテクニックかもしれません(笑)


ちなみに、ぼくは1998年築の分譲マンションを、
個人の方から賃貸して住んでます。

新築時の価格がだいたい分かってしまったのですが、
貸し主さんの利回りでいうと、5%くらいです。


5%なら、借りてる方が勝ちだと思います。(^◇^) 


◆先日紹介したアパートローン必勝マニュアルですが、
 何か、バカ売れしてるみたいです。

 融資が厳しくなってから出ている教材なので、
 現実的なのが良いと思います。

水道代を値切る

少し前に書きました、水道代10倍の話ですが、
管理会社さんを通じて交渉し、了承いただきました。

こちらも少し負担することにしました。

入居者さんはお客様ですから、音便に済まします。
しかもすごい大口ですし。


で、それはそれとして、
水道代の減免申請を行います。

市役所の水道担当の方にお電話をして、
被害に至った事情を、ドラマティックに説明しました。


実際にまったく使ってない訳ですから、
何とか特赦を願いたいものです。

交渉の末、減免申請に必要な用紙を、
郵送してもらうことになりました。ヽ(^◇^*)/ 


富山の物件で配管からの漏水があったときに、
水道代の減免をしてもらったことがあります。

その時は特に書類も必要なかったのですが、
自治体によってやり方が違うようです。



さて、下記の画像は歌舞伎町のマクドナルドの、
階段下の壁に飾ってあったものです。

081028000.jpg


何の変哲もない、アメリカっぽい写真ですが、
このままドア閉めたら・・・


女性・・・・絶対死にますよね。(--;)


しかも、男女の身長差が尋常じゃないし(笑)

保証会社の集金代行契約

あかちゃんも推薦しているローンの教材、
アパートローン必勝マニュアルが、
今日から販売再開されました。


27日中の購入だけ割引・・・1日だけですか。(^^;)

081027000.JPG


融資も厳しくなっていますので、
基本を押さえた上で、物件を探したいですね。

販売ページだけでも、
結構なノウハウが書かれているので、面白いです。



さて、昨日のブログでの貸し剥がしの記事に関連して、
滞納保証の話題が出てきましたが、

ちょっと不安になったので、
管理会社さんに確認を取りました。


滞納保証にはお金の流れが2パターンあって、
普通は

入居者 → 管理会社 → 大家さん です。

滞納が発生した都度、
保証会社に連絡することになります。


この方式の場合は保証会社への
滞納通知が遅れることがあるので、最近は 

入居者 → 保証会社 → 管理会社 →大家さん

という流れの「集金代行契約」が増えているそうです。


集金代行の場合は、保証会社が破綻した際に、
滞納されてない家賃も含めて、大家さんが被害を受けます。

滞納率が10%と考えると、
リスクが10倍になるということです。( ̄Д ̄;) 

5%なら20倍です。


そういう契約になっていないかの確認です。

幸い、ぼくがお世話になっている管理会社さんでは、
集金代行を使ってませんでした。


集金代行は保証会社にはメリットがありますが、
大家さんにとっては何もないので、
現在使われている方は、中止した方がいいと思います。

本当の貸し剥がし

貸し剥がしについて多くのブログで話題になりましたが、
結局のところ、ちゃんと返済していれば問題ないという
結論で終わっているようです。

融資契約というものがありますので、
借主の信用状態に、劇的な変化がなければ、
安易に一括返済を求めるようなことは、できません。


まぁ、悪徳な会社の場合は借主を口車に乗せて、
同意書のようなものを作っちゃうようですが。


ちなみに下記の動画は、
元商工ファンドがやってる、本当の貸し剥がしの映像です。

こういうところでさえ、
貸し剥がしは社会的に許されなくなってるようです。


でも、この状況は別の意味で良くないですね。
融資先以上に、自社が存続危機です・・・。

大手賃貸保証会社の、親会社でもありますし。( ̄Д ̄;)

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