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事務所の隣にアパホテル。

事務所の隣に、国内最大規模のアパホテルが建築される予定でして、
連日工事が進んでます。

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壮大な建築の様子を、日々見ていられるというメリットもあり、
毎日続く騒音に耐えなければいけないというのもあり。

でも、工事のような無機質な音って、すぐに慣れちゃうんですよね。
社員さんも、口を揃えてそう言ってました。
ちなみに、近所に結構式場が2件もあるのですが、
ここから発せられるウエディング系の音楽や鐘の音は、うるさいと感じることが多いです。(;-_-)


区分マンションを買っていると、幹線道路沿いの物件も時々あるのですが、
多少の敬遠はあるものの、入居期間が短いということもなく、
入居者さんも慣れてしまうんだろうな、と思いました。

アパホテルの社長だって、カテゴリーとしては不動産投資家。
上には上がいすぎて、規模で争ってもしょうがないな、、と思ったり。


ホテルが隣に建つだけで、いろんなこと考えます。


最近の不動産投資活動としては、先月区分マンションをひとつ買って、
今月は6年保有した区分を売却予定(契約済み)、
そして、新たに都内で2戸の区分を購入予定です。


不動産投資で一番「ダサい」失敗とは?

不動産投資にも、様々な失敗事例があります。

以前に、HOME'Sのコラムで失敗シリーズを書きましたが、
勉強不足やアンラッキーなトラブルで、予定通りの収益が得られなかったり、
損失を出したりする方もいます。


ただ、スポーツやビジネスを同じで、
不動産投資でも「仕方がない失敗」もあります。

指値交渉で欲張りすぎたり、コミュニケーション上のことだったり、
リフォーム後の部屋が今ひとつダサかったり。
このくらいの家賃で決まると思ったけど厳しかったり、
広告費相場が、思ったより高騰したり。


こういったことは、今後の糧になりますし、
やってみないと身につきにくいスキルでもありますので、
ある程度、しょうがないと思います。

頑張った結果、であるとも言えますね。


逆に、絶対に避けられる失敗というのもありまして、
こういうタイプの失敗は、超ダサいです。

その典型が「経費の読み誤り」です。


業者さんからの提案書に記載がなかったけど、
購入時や、運営コストにおいて予定外の支出があった・・・。

こういう失敗はいけません。


購入時の諸費用や運営コストというのは、
新築アパートの家賃とか、築古物件の修繕費と違って、
最初から、費目が分かっているものです。


「築古リフォームをしていて、予想以上に配管が劣化していたので、
 追加で50万円費用が掛かった」

というのと、

「エレベータのメンテナンス費用が掛かるとは知らなかった」

というのは、失敗の質が違います。


こういった支出は購入前から「どんな費用が発生するのか」が
明らかな上に、おおよその予算も分かります。

従って、経費の読み誤りは勉強不足が招くレベルの低い失敗なので、
一棟めを買うときから、完全に回避することができます。


失敗をするにしても、このタイプだけは避けるよう、
不動産投資の「教科書的な本」を読んで、勉強するようにしてください。

大家さんの体験談が中心の「武勇伝本」だけを読んでいると、
こういった体系的な知識は身につきづらいです。


春は北陸旅行に良い季節。

北陸新幹線開通によるブームは相変わらず続いており、
金沢のホテルも、かなり予約がしづらい状況です。

とはいえ、住んで良し旅行して良しの北陸地方は、
不動産投資的にもメリットが多く、ぜひ多くの方に訪れて欲しいと思います。

・東京駅から2時間半で終点の金沢。新大阪とほぼ同じ所要時間。
・到着してからの移動がしやすい。レンタカーは安く道も空いてる。
・都市も自然も楽しめる。
・宿泊が他の都市に比べて、まだ安い。


不動産投資でいうと、

・管理会社のレベルが総じて高い。
・地元の地主系大家さんのレベルは、そうでもない(笑)
・それなりに需要が安定している。

メリットいっぱいです。


そして、北陸を訪問するベストなタイミングが「春」です。

もちろんオススメできるポイントは1年を通じてずっとありますし、
実際、そんな観光PRもしているようですが、
ぼくはこの時期がいちばん好きです。

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もっと上手い言い回しは、あったと思いますが・・・。


日本海側は秋の後半になると、雨がたくさん降りますし、
味覚的には冬が圧倒的に充実しているものの、やはり雪はリスクになります。

3~5月は雪はもちろん、雨も降ることが少なく、
富山からは立山連峰が、金沢からは白山連峰を見通すことができるのです。

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富山駅近くの公園。「富山」って県名も頷ける光景です。
左下の建物は、「世界一美しい」と認定されているスターバックス。


春の味覚といえば、やはりホタルイカなんですが、
ピークは4月で、ぼくが先々週に訪問した頃は「ギリギリ」と行った感じ。

ほかにも、岩ガキや白エビが走りの時期ですし、
サヨリや鰯などの光り物が美味しい季節でもあります。

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どちらかの県だけなら、1泊でもぜんぜん楽しめるので、
普段の週末にぜひどうぞ。


区分でオーバーローン。

先週は、なかなか忙しい1週間でして、
火曜日に購入の決済、木曜日に売却の契約、金曜日に購入の契約と続き、
整理・ファイリングしなければいけない書類だらけです。


売却は、6年前に購入した埼玉の区分マンションですが、

・賃貸中の物件を買っているので、元々それなりに安い。
・この6年でマンション相場が上がっている。
・中国の投資家さんがキャッシュで買付を入れてくれた。

というラッキー要素が重なり、売り出して1週間で決まりました。
これまでで最速です。


購入契約を済ませた案件は、都内の区分をまとめて2戸買うもので、
売主さんは不動産業者で仲介はグループだということで、
いろいろ交渉の結果、仲介手数料なしで仲介してもらうことになりました。

販売価格に含んでいるようなイメージです。
だから、媒介契約もこんな感じで「報酬ゼロ円」と記載されています。

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しかも、このマンションはやけに銀行からの評価が高く、
滅多にないフルローンが出る見込みなので、
実質的にはオーバーローンということになります。

売買契約を細工したり、後で変更したりといったテクニックを使わず、
正々堂々と購入額以上の融資を受けた形になりました(笑)


ちなみに、このタイプの区分マンション投資に興味を持つ方も増えてますが、
買い進めるためには、通常は案件ごとに10~20%+諸費用の自己資金が必要で、
ムリにフルローンで借りちゃうと与信を毀損してしまいます。

1500万円の小ぶり区分を買うだけで、3~4百万円掛かります。
非常に優れた手法だと思いますが、そこがネックですね。(^^;)


普通に北陸に行った話。

最近、生活がかなり規則正しいです。

生活スタイルにも慣性の法則が働きますので、
良い時はそれが当たり前になり、目覚まし掛けずとも起きられたりします。
ここ何週間かは、ずっと5時半起床。

これが悪い時だと、前日深酒してるので起きるのも7時半過ぎるし、
朝は食欲なくてお昼は血糖値が下がるので、反動でラーメン食べたりで、
そうすると午後からダルくなってジム行くのをサボり、
時間があるから、じゃあ飲みに行くか・・・という1日になる訳です。
※以後、繰り返し。



さて、そんな生活のリズムが良い時期に北陸に行きました。

今年2回目。金沢で講演のお仕事があったのと、
あとは能美と小松で、管理会社さんと打合せがありました。

金沢の管理会社さんには前回訪問しましたし、運営も順調なので今回はパス。

横浜では乗らない車を借りて、景色の良い道をドライブです。

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こちらは能美の管理会社さんにて、
消防点検の不具合について入念な説明を受けている様子。

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こちらの社員さんは、前にブログに登場しています。
イラストが丁寧ですごいという話。(過去記事「管理会社さんとの"やりとり"」


講演は正味2時間半(会場入り~退出まで)くらいなので、
日帰りでも行けちゃうくらいなんですけどね。でも2泊しました(笑)

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もちろん、夜は美味しいものを食べるのですが、
生活のリズムが良いので、食べ過ぎ飲み過ぎせずに済みました。

適度がいちばんですね。


不動産投資1DAYスクールに参加

今年になってから、セミナー出演の仕事が増えまして、
だいたい月2ペースで講演をしております。

今週も金沢でお話をさせていただきますが、
前の土曜日も、東京品川でのイベントに出演しました。

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不動産投資1DAYスクール


マネーフォワードという、家計簿や資産管理等のソフトを制作してる会社主催で、
そのユーザーさんが主なお客さんのようでした。
なのでITには強くて、講演もPCを開いて受講する人が多数。

500人近い参加者さんがいらっしゃったということで、
会場も素晴らしく、控え室には会場6ヶ所が確認できるモニターまで。

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名店のお弁当も用意いただいてたのですが、
そうとは知らずに食べてきたので、まったく手を付けず・・。

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ロケ弁にもよく使われる、人気のお店だそうです。

人数が多いセミナーの場合は、
一人ひとりの反応を見ながら話す必要がないので楽な面もありますが、
みんなにガッチリ伝わる話をしようと思うと、会場が広い分かなり疲れますね。

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普段の不動産投資セミナーとはちょっと違い、
皆さん浮ついた感じもなく、手堅く投資をしていきそうだなと思いました。

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不動産投資が「加熱」しているということは、
物件の価格はさておき、投資をしやすい「環境」が整っているということです。

スタンスがしっかりした方が物件を選んで投資をすれば、
収益を上げるのは難しくない・・ということは、
ここ2~3年で規模を急拡大されている大家さんが証明していますね。


まだまだ、適当に運営している大家さんが多すぎますので、
やる気のある人が入ってきて、業界が良くなっていくと嬉しいです。



本業の10%で頑張れば大成功なのに。

不動産投資は、収益だけで考えると、
だいたい本業の10倍の投資効率があると思います。

しかも、労働収入と違って、一度仕組みを構築すれば、
さらに少ない時間で、その仕組みを維持することができます。


ですから、本業の10%の力で取り組めば、
一定年数経過後は、本業と同じ収益を得ることができるでしょう。
これは、かなりオイシイ話だと思います。

しかし、

不動産投資が上手く行かない方のほとんどは、
この「本業の10倍の投資効率」では、割が悪いと考えています。

今までに読んだ武勇伝本や、自慢コラムによって、
感覚が毒されているのかもしれません。


しかし実際のところ、本業の10%以上の力で
不動産投資に取り組んでいる人って、かなり少ないのが事実です。
今からそれを説明&証明しましょう。

・本業の10%の時間というと、週に5~6時間。

・その時間は、本業と同じくらいのプレッシャーや責任を感じながら、
 上手くいかなかえれば激しく叱責されるレベルで取り組む。

・メンター(仕事で言えば上司)の言うことは絶対で、
 おかしいと思っても、基本的には従わなければならない。

・利害関係者には常に気を遣って、良い印象を与える。
「素の自分」で接するなんて、もってのほか。


これで、本業の10%です。

従事時間が本業の10%で、頑張り具合も本業の10%なら、
本業の1%(0.1×0.1)にしかなりません。


なので、時間を相応に使っている人は多いものの、
緊張感ゼロ、気が乗らない時はやらない、イヤなことは避ける・・など、
取り組み方が「趣味や気晴らしレベル」がほとんどなので、
不動産投資で成功している人の割合は、大して高くないのです。


現在の仕事以上の収入を得る(しかも恒久的に)のが、
どれだけ凄いことなのかは、ご自身のお仕事を考えると一目瞭然です。

10%で済むのなら、マジで美味しすぎると思いますが、
不動産投資をスタートした人の「本業と比べての努力割合」の平均は、
感覚的には1~3%くらいかなぁ、、と思います。


これについて非常に分かりやすい動画があったので、
音が出せる環境であれば、ぜひご覧下さい。

有名なアニメからの抜粋です(笑)




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