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アパホテルのマンガで投資の勉強。

歴資本で最近話題になっているアパホテルですが、
最近宿泊した際に、マンガがもう1冊備え付けられているのを見つけました。

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アパホテルは、社長の顔写真が大きく載っているカレーとか、
何かと自己顕示欲が強いイメージで、もちろん興味もなかったのですが、
表紙を見るとビジネス系っぽいので読んでみました。

そして、すごく勉強になりました。
勉強になった上に、アパホテルがなぜ躍進しているのかの片鱗も、
垣間見えたような気がします。


例えば、創業当初に普通の住宅を売っていた頃は、
とにかく「フルローン」を追求し、頭金わずか10万円で
家が買える仕組みを作ってバカ売れ。

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収益不動産に限らず、不動産は融資が出れば売れます。

アパの会長はもともと、信用金庫に勤務していたようで、
そことタイアップのような仕組みを作ったんだと思います。


そのビジネスモデルを、サラリーマン大家さん向けに構築したのが
通販大家さんの金森さんですし、それを真似た会社が多くでてきたので、
今の不動産投資ブームが作られたという流れですね。

アパ会長の着眼点、先見の明が素晴らしいです。


そして、バブル期の不動産価格を、収益還元利回りの基準から高すぎると判断し、
暴落前にガツンと売り逃げて自己資金を大幅に増やしたエピソードも。

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そして、「嫌われても目立った方が良い」という考えから、
過度な露出戦略を打ち出した社長の考え方についても、紹介されていました。

ちょっと、美化されすぎですが・・・(笑)

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本物はこんな感じ。。
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そのほか、幕張のプリンスホテルを入札によって買収した話では、
土地の容積率が余っているため、将来の複合施設建築を見越して高値落札するなど、
不動産投資家が読んで、しっかり勉強になる内容でした。

一応、600円で販売もしているようですが、
宿泊のついでなどに、ぜひ読んでみることをオススメします。


先週末は講座と格闘技観戦。

先週末、土曜日は早大エクステンションセンターにて、
不動産投資実践講座の、第2回目。

通常は、1時間半の講義を6回で完結というスタイルが多いようですが、
ぼくの講座は3時間×3回と、早期で完了するようになっています。

長くても2時間以内で終わる、通常のセミナーと違って、
長丁場の講義はなかなか疲れるものがありますね。(^^;)


日曜日は、久しぶりに格闘技観戦に行きました。

懇意にしている宮田和幸選手が主催する大会で、
心ばかりの協賛をさせていただいています。

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※ちなみに、昨年末には宮田選手自身が選手として試合に出たのですが、
 試合が寝技(しかも宮田選手が有利な体勢)を中心に進行してくれたので、
 バックプリントされた満室経営新聞のロゴがバッチリ目立った経緯があります。

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年末の格闘技イベント「RIZIN」。地上波の全国放送。

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1R・腕十字固めで宮田選手の勝利!


何度もブログに書いてますが、格闘技を観に行くと、

「これはキツい!自分にはできない!痛そう!」

と思います。
そのため、自分の仕事など大変そうなことに対して、
前向きに取り組めるようになるのです。

屈強な人と戦うよりは、大変ではないですからね。。(笑)


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K1やボクシングなどの打撃系と違って、多少分かりづらい点がありますが、
慣れれば試合運びや見どころも、よく分かるようになってきます。

種別を問わず、格闘技観戦はオススメです。

今回は、女優の岸本加世子さんが隣で応援されていて、
ごひいきの選手が勝とうものなら、ノリノリで写真撮影をされていました。

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ジムのオリジナルTシャツまで着用。
岸本さんの両隣はオフィシャルのカメラマン。そこに割り込んで写真撮ってるのです(笑)

宮田選手が運営する格闘技ジムの、会員さんなんだそうです。


失敗例を学んでも成功できない理由。

不動産投資の失敗例を知りたいという人は、相変わらず多いです。
満室経営新聞の、読者さんアンケートでも常に上位ですね。

しかし、ぼくは失敗談に過度な興味を持つことは、
あまり良いとは思っていません。今日はその理由を説明します。


まず、失敗例に興味をもつ人は2タイプいまして、
ひとつめは、単に人の失敗を知って、満足または安心したい人

人間性としてどうかと思いますが、かなり多いです。

自分が失敗していても「この人よりはマシだな」と安心できたり、
チャレンジできない自分の正当化にもつながります。


ぼくはHOME'Sさんのコラムで「失敗シリーズ」を連載しましたが、
そのときに

「私(=読者さん)が失敗するかもしれない話ではなく、
実際に他人が失敗したという話を知りたいのです」

という感想メールをもらいました。そんなんじゃダメですよね(笑)


もう1パターンは、そこまでゲス気質ではありませんが、
失敗例を数多く知ることで、成功のルートを見いだしたいタイプです。

こういうタイプの人は、
書籍とかチャレンジ面談とかで、「こうすれば上手く行きますよ」
という知識を得ても、信用できないので失敗事例に興味が出るのです。


しかし、このパターンも上手くいきません。

なぜかというと、不動産の失敗事例などいくらでもありますし、
「失敗じゃないことが、成功とイコール」という訳でもないからです。


例えば、1から100まで番号のついたボールがあって、
その中の5つが当たりだとします。

最初から、5つの当たり番号を教えてもらった人と、
50個の外れ番号を教えてもらった人と、
どっちが当たりのボールを選ぶ確率が高いか・・を考えると、

失敗を追求することの効率の悪さと、
追求することの「キリのなさ」が分かると思います。


不動産投資は、未経験の方がイメージしているよりも
奥が深くて複雑なので、全てを把握してからスタートを切るのは、
現実的には難しいという訳です。


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オープンカレッジで講義。

先週の土曜日から、早稲田大学エクステンションセンターで、
不動産投資講座がスタートしました。


オープンカレッジということで、同じ時間帯に別の教室で
いくつも他の授業が行われていて、いつもとは違った環境でのお仕事です。

1時スタートでしたので、12:20くらいに事務室に行くと、
こんなファイルを渡されて「講義が終わったらお戻しください」と言われます。

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講師の控え室みたいな場所があって、そこで中身を読んでいると、
各種の注意書きとかと併せて「懇親会の補助金申請」みたいな説明もあったりとか。

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会場は高校までの教室みたいな感じで、教壇があって黒板もあって、
ガラガラっと横に開く扉から入室します。
マーカーではなくチョークを使い、まさに先生になった気分です(笑)

あと、講義の前に司会の人から紹介されない・・というのも、
意外な違和感がありました。


配布資料こそ事前に提出しますが、内容にはかなり裁量があり、
途中で長い質問コーナーを取ったり、話を脱線させても全然大丈夫です。
これはこれで、結構楽しいかもしれません。

ということで、あと2週の講義に加えて夏講座の開催も決まったので、
今年は例年よりちょっと多めに、講演の仕事をしそうです。



夜は、メルマガ読者さんと飲み会。
ちょっと豪華バージョンで、鮑とかタラバガニとか食べました。

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管理会社さんとの「やりとり」

管理会社さんとのやりとりは、極力メールを使っています。

電話も、今やアポをとって掛ける時代だと思いますし、
スマホを常時持ち歩いていれば、電話とメールの反応速度は変わりません。


そして、自社も管理会社さんも複数の社員さんがいますので、
通常のメールではなく、メーリングリストを使い、
情報の伝達漏れがないよう心がけています。

Web上に記録が残ったり、メールが自動で採番されたりするので、
あとで読み返すときも便利です。

今日は管理会社さんから頂いてるメールをご紹介します。


まずは、10年のお付き合いになる金沢の管理会社さん。
修繕費用の確認についてですが、

・タイトルで何の用件なのかすぐ分かる。
・余計な言葉を極力カットし、迅速な判断ができるようにしてくれている。

という点にご注目。長年の信頼関係がなせる技です。

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次に、小松の管理会社さんから入居のご連絡。
女性の店長さんからですが、元気でかわいい感じでテンション上がります。

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サラリーマン時代に、富山から東京の企業営業部に移り、
社内回覧のメールで顔文字を使って、めちゃめちゃ怒られたことがありますが、
今は、自分もお相手も自由に使うことができてます(笑)


最後に、同じ石川県の能美(のみ)マンションの管理会社さん。

配水管の修繕についてご報告をいただきました。

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で、文中にある「下手な絵」というのも添付されていまして、
これが結構な力作なのです。ぜひご覧下さい。







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忙しい時期なのに、色ペンを多用して分かりやすいイラストを描き、
それを撮影やスキャンをして画像添付してくれるなんて、
仮に「見積が当初の提示より高かった」という結論であっても
余裕で許せてしまうお仕事ぶりだと思います。


ちなみに、図にある「ヤリトリジョイント」というのは、
ネットで検索すると、以下のようなものらしいです。

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地味に勉強になりました。

管理会社さんや職人さんから、自分の物件を大事に扱ってもらうことは、
賃貸経営における「嬉しいこと」のひとつですね。



ずっと昔のブログ記事を読み返す。

ブログを書き始めたのは、2004年4月。
もうちょっとで、書き始めて13年が経過しようとしています。

1日複数回更新している日もあり、1ヶ月放置したこともあり、
ペースはまちまちですが、まだ続いています。


今はドメインを取ってサーバーを借りて独自運営していますが、
最初は、現在のファイナンシャルアカデミー(当時はクラビスという社名でした)の、
グループ会社のサイト上にある「投資家日記」というコーナーを使ってました。

当時はまだ「ブログ」という名称も一般的ではなく、
使わせていただいてシステムも、画像がアップできないなど、
いま思い出してみると不便だったように思います。


当時の記事を読み返してみると

・物件を見に行ったけど、買うには至らなかった。
・銀行に融資の相談をしたけど、あまり反応がよくなかった。
・買付を入れた。
・便利屋さん数社に電話しての印象

というような、今では記事にしないような細かいことも、
新鮮な出来事としてガッチリ記事にしています。

区分を1戸買ったり、セミナーに出演しただけで、
数日間に渡って、延々と詳細説明や感想を書き記しているところなど、
初々しい感じさえしますね。

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最初のアパートを買う際に、当時の国金から融資を受けたときの記事。
1500万円の融資で大喜び。


一方、無知&経験不足だからこその面白い行動もあり、

・売主さんに決済のお金を借りられないか打診してみる。(もちろん玉砕)
・滞納の督促をして、入居者に軽々とあしらわれる。
・富山の老舗業者に物件をけなされて口論になる。

など、今ではしないだろうなーという非効率なこともやっています。

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引き継いだ賃貸借契約書と鍵をキレイに並べて写真撮影。(笑)


ただ、やはり当時の方が不動産を買ったり空室を埋めることについて、
もっとマジメで情熱を注いでたことも分かります。

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このように、自分でPOPを作って貼りに行ったりも。

効率は良くありませんが、「やれることは何でもやる」という姿勢は、
今よりもしっかりしていますね。


当時の記事の一部は、レポート形式で閲覧できますので、
13年前の初心者時代の活動にご興味ある方は、こちらからどうぞ。

投資家けーちゃん勝利への道程①

投資家けーちゃん勝利への道程②

投資家けーちゃん勝利への道程③


なお、無料レポートを取得する際には、
他の協賛メルマガを購読する必要がありますので、
購読専用のアドレスを作って登録することをオススメします。


サイトで見つけた激安物件&ふざけた掲載。

今月から来月にかけて、少し長めのセミナー講師をすることになり、
授業の構成と資料作りに取り組んでいます。


講義は早稲田大学エクステンションセンターというところで、
入試や年齢などの制限なく、誰でも受講ができるオープンカレッジです。

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早稲田大学エクステンションセンター


担当するのは八丁堀の教室で、全3回の初心者向け講座。
リーズナブルな価格設定ということもあり、既に満席の模様です。

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講座の詳細はこちら


さて。

その資料作りのために、検索サイトを入念にチェックしていますが、
思った以上にキツい売り物件は多いです。

例えば、「需給環境が崩れたエリアでの賃料相場」の事例を探していると、
こんな悲惨な賃貸物件がありました。家賃7500円+共益費。


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当然の敷金・礼金ゼロ。


築12年と新しめですし、光インターネットも導入されています。
ウォシュレット当然付いてるし、首都圏なら5万円以上で貸せるスペック。



次に見つけたスキー場近くのリゾートマンションは、
なんと、販売価格1万円。もはや不動産の値段ではありません。

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この手の物件は、よく「絵空事の利回り」が載ってたりしますが、
それすら躊躇される物件なのか、記載がありません。。

不動産投資の崩壊事例として、忘れてはいけませんね。



また、中には面白い・・というか、
ちょっと業者さんが投げやりなのではないかという、
安めの売り戸建ても見つけました。


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キャッチのところに「決め手は備考欄」とのアピール。
スペックやエリア以外のウリがあるのかと思って読んでみると・・・。

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まさかの引っ張り系コメント。読み進めていっても・・・

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業者さんがふざけていることを確信。
おそらくはレインズなどから適当に抽出して載せているだけで、
売主さんとは何の面識もないのでしょう。

で、結論は力が抜けるような内容でした(笑)






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しかし、仮に物件そのものに何のウリがなかったとしても、
桜えび以外に書くことはあったと思います。



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