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現在の保有状況など。

最近の不動産活動はというと、、、

所有物件は、あまり変わっていません。
一棟もの4ヶ所(全部で9棟)と区分が25戸保有。

保有総額は6.81億円。満室ベースの家賃年収1億円ちょっと。
借入金の残高は、1月末時点で約4.6億円です。


珍しく、新築アパート(建売系)の購入準備を控えているのと、
区分の買い付けが通ったのが1つ。買い付けの回答待ちなのがもう1つ。
これらは、全部合わせると1.2億円くらい。

全空物件を買ったりしたために、一時は20%を超えていた空室率も、
いまは割と改善しております。入居・退去の予定も反映させた現在の状況は、

金沢 26/28
能美 42/42
秦野 27/31
小松 32/33
区分 25/25

全体の入居率は、152/159で何と95.6%

こんな感じの場所に物件を持っているのに、かなり優秀な水準です。

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赤枠で囲まれた建物が、持ち物件のひとつです。


借入の状況(物件ごとの金融機関や金利などの条件)、部屋ごとの家賃や入居状況、
満室経営のための日々の活動については、満室経営新聞プレミアムで公開中です。



底辺階層の人とは、関わらないようにするべきか?

底辺階層の人と関わってはいけないというブログ記事が、
ちょっと前に、かなり荒れました。

無名・匿名の主婦(たぶん)の記事なのに、
Twitterなどで拡散されたり、100件以上のコメントが付いたりで、
それなりに話題になったようです。


しかし、この人の文章や偏った考え方などは、
とても稚拙で、むしろ炎上を狙ったものなのかと思うくらいで、
この人こそおつきあいしたくないですね。

職業差別も、好きじゃあありません。
興味ある方は、記事をご覧下さい。
 

ですが・・・・。

ぼくも、底辺階層の人とは関わらない方がいい、と思います。

もちろん、上記のブログのように、階層が職業や収入だけで決まったり、
一度落ちたらもう二度と上がれないというのは、全然違うと思います。


ぼくがそう思う理由は、

本当の底辺階層の人は、自分とまったく価値観が違っていて、
しかも、その価値観の違いによって自分が大きな不利益を被るから。

というものです。


職場や身内などでも、いろんな価値観の相違がありますが、
みんな上手に折り合いを付けつつ、
価値観の違う人とも、上手く付き合っている訳です。

支持政党が違っても、話題にしなければ問題になりません。

トランス脂肪酸は身体に悪いと思っていても、
食べている人と争う必要がありません。


ただ、この「底辺価値観」と呼ぶべきものは、

・頑張ることは格好悪い。
・お金のある人が、ない人を助けるのは当然だ。
・社会のルールなんて守る必要はない。
・学校の勉強なんて、役に立たない。

というように、人生を送るうえで根幹となる違いがある上に、
近くにいると影響を受けてしまうという特徴があります。


ぼくの言う「底辺階層」の人が身近にいると、
道にツバを吐いたり電車にゴミを残していったりで不快な思いをしたり、
お金をたかられたり、受動喫煙で健康を悪化したりする訳です。

巨人とか日本代表が負けた・・みたいな理由でとばっちりを受けたり、
外で会う時に、入れ墨を誇示したようなルックスで表れ、
恥ずかしい思いをするかもしれません。


そして、残念ながら、そういう底辺の人が多く住むエリアもあり、
そこにいると、子供が正しく育たなかったりすることも、
割と高確率で起こりえます。

そう。特に子供社会で影響が出やすいかもしれませんね。

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Yahoo!ニュースより。
こんな行為が「格好いい」とされる集団になじむ必要などありません(;-_-)


厄介なのは、底辺階層が「価値観」である以上、
宗教と同じように、そう簡単に変わらないし変えられません。

自分の価値観を否定・攻撃していく人に対しては、
別に底辺層の人じゃなくても、凄まじい敵意を感じるものです。
自分がなんとかこの人を変えよう・・なんて考えても、
徒労に終わるどころか、自分に被害が出てしまう可能性も高いです。


なので自分としては、
職業、資産や収入、身体の障害、年齢・性別、国籍など、
一切の差別をしないことを頑なに守りつつ、

そういう「価値観が底辺」である人とは
身を守るためにも、距離を置いていこうと思います。


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福岡でセミナーしました。

先週は福岡でセミナー講師の仕事がありました。


セミナー90分と、グループ面談などが1時間ちょっとという
余裕で日帰りできるくらいのお仕事量でしたが、
しっかり前泊&後泊して、福岡を堪能してきました。

とはいえ、福岡ってさほど観光名所っぽいところはないんですよね。
楽しみはもっぱら「美味しいものを食べる」ということになります。


ちなみに、遠方でのセミナーは宿泊交通費を出していただくことが多いですが、
主催者さんに請求するのは1泊分のみ。前泊は自腹です。

ということで、名古屋が本店のカプセルサウナに!

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※画像はhttp://www.supersento.com/より。このサイトは超便利!


福岡出身の、博多華丸さんが頻繁にコントのネタにするので、
専用のロッカーまで用意されているVIPぶりでした。

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ロッカー番号にも注目。

一人で宿泊するのでしたら、絶対カプセルサウナがお薦め。
最近は「マンガ喫茶」のようなスペースもあり、
そこにあるパソコンを使って、仕事までできてしまうのです。

カプセルサウナがイヤな人って、どういう人なんだろう・・。

予想としては「神経質でカプセルでは寝られない」「潔癖症」
「普段から相当な高級ホテルに泊まっている」「人を呼びたい(笑)」でしょうか。


で、初日はそのサウナに向かう途中で有名なうどん屋さんに寄りまして、
夜は超濃厚スープの水炊きをいただきました。

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店内撮影禁止のお店。福岡のうどんは、やわらかい麺とアゴ出汁が特徴です。

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翌日はしっかりセミナーをこなしました。

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話す前は食べないことが多いので、余計に夕食が楽しみな訳です。

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もつ鍋は、前日に鍋物を頂いたのと一人では入りづらいので見送り。
ラーメンは都内でも同じようなものがあるので、
今回はうどんを優先しました。

また、東京の半額以下でスペシャルなお寿司を堪能できるお店が、
福岡には何店かありますが、そういうところは何ヶ月も前から予約で満席。
自分の旅程に合わせて行くのは、難しそうです。(;-_-) =3


予約が必要なのは構いませんが、こちらが何ヶ月も待ったり、
何時間も並ばないと食べられないようなお店は、ちょっと違うかなと思います。

ということで、福岡の仕事はテンション上がりますね。
今年中にもう一回くらい行きたいです。


マジメな勉強をした人が、逆に買えない理由。

3週間続いた、早大エクステンションセンターの講座が終わりました。

こんな講座でした。


定員30名。3時間の講義が3週連続であって受講料は1万円台と、
普通のセミナーに比べるとかなりコスパが良いです。

それは要するに、講演料も高くはない・・ということですが(笑)
不動産投資の裾野を広げるべく頑張りました。


似たような趣旨の講座で
大前研一さん監修のビジネスブレークスルー(BBT)で、
何年も不動産投資講座を担当しています。

【BBT】不動産投資入門講座


こちらは講義時間もずっと長くて費用もそれなりに掛かりますが、
広い部分を網羅する教科書的な講義、、という意味では似ています。


ちなみに、BBTの受講生がチャレンジ面談のことを知り、
横浜まで面談にいらっしゃることも多いのですが、
実は、BBTから面談に来られた方の、
不動産投資家デビュー率は、それ以外の方に比べて低いのです。

事前に20時間とかそれ以上の勉強をしてるのに、、、です。


しかしこれは非常に簡単に説明がつきます。

要するに、いま世間一般に広まってるような、
中古物件を一棟買いして、年間何百万とか1千万のCFを取ろうというのは、
教科書的に教えられる不動産投資とは、全然違う
ものだからです。


もはや忘れられている感もありますが、
投資って、お金がたくさんある人がそれを投入して利益を得る行為です。

そして、特に不動産はハードルが高めの投資であり、
本来は「富裕層」がするものです。


ぼくも含めて、年収も自己資金も1千万前後というくらいの方が、
何億もの融資を受けて不動産を買うというのは、
王道の不動産投資とは全然違う、かなり特殊なことなのです。


普通の人が数年で給与以上のCFを得ることは、特殊なことです。

特殊なことをなし得ようとするなら、特殊なやり方が必要です。


当然、教科書的な投資理論とは違った判断やマインドが必要で、
なまじ「正統派の」不動産投資を学んでしまうと、
そのバランスが取れなくなってしまうんだと思います。

これは、勉強を否定するものではありません。
すればするほど、不動産投資はどんどん自分に有利になります。


面談に来られる方や、上記のような規模を狙っている方は、
自分はやろうとしているのは、かなり特殊なことなんだという自覚があると、
しっかりとマインドセットができるようになるはずです。

自動車の教習所では、踏切手前で窓を開けて電車の音を確認したり、
乗り込む前に車の周辺を歩いて確認したり・・ということを習いますが、
実際にはそんなことしません。

それと同じようなことですね。



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金沢マンションのPR動画。

1月下旬に撮影いただいた、金沢マンションのPR動画。

持ち物件の中でいちばん入居率が良かったので、
これまでそういったツールに頼らずとも、満室キープができていましたが、
保有10年を記念して制作に踏み切りました。

撮影の裏側についての記事はこちら


既に動画はできあがっておりまして、
きっと、管理会社さんが有効活用してくれているはずですが、
物件名などを伏せたブログ公開用バージョンができましたので、
こちらでご紹介させていただきます。


相変わらず、クオリティの高いお仕事ぶりです。

お気付きになった方もいらっしゃるかと思いますが、
ブログのトップ画像の建物は、この金沢マンションだったのです。

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このマンションは数年前に外壁を塗り直していて、
以前に比べて、建物に対して横向きに入っていた柄が目立たなくなっています。


いまNoblueさんのサイトを見てみたところ、
今月の撮影はほぼ埋まっているので、だいたい1ヶ月待ちというところですね。

一度作れば、ずっと使えますのでぜひ活用してみましょう。



アパホテルのマンガで投資の勉強。

歴資本で最近話題になっているアパホテルですが、
最近宿泊した際に、マンガがもう1冊備え付けられているのを見つけました。

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アパホテルは、社長の顔写真が大きく載っているカレーとか、
何かと自己顕示欲が強いイメージで、もちろん興味もなかったのですが、
表紙を見るとビジネス系っぽいので読んでみました。

そして、すごく勉強になりました。
勉強になった上に、アパホテルがなぜ躍進しているのかの片鱗も、
垣間見えたような気がします。


例えば、創業当初に普通の住宅を売っていた頃は、
とにかく「フルローン」を追求し、頭金わずか10万円で
家が買える仕組みを作ってバカ売れ。

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収益不動産に限らず、不動産は融資が出れば売れます。

アパの会長はもともと、信用金庫に勤務していたようで、
そことタイアップのような仕組みを作ったんだと思います。


そのビジネスモデルを、サラリーマン大家さん向けに構築したのが
通販大家さんの金森さんですし、それを真似た会社が多くでてきたので、
今の不動産投資ブームが作られたという流れですね。

アパ会長の着眼点、先見の明が素晴らしいです。


そして、バブル期の不動産価格を、収益還元利回りの基準から高すぎると判断し、
暴落前にガツンと売り逃げて自己資金を大幅に増やしたエピソードも。

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そして、「嫌われても目立った方が良い」という考えから、
過度な露出戦略を打ち出した社長の考え方についても、紹介されていました。

ちょっと、美化されすぎですが・・・(笑)

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本物はこんな感じ。。
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そのほか、幕張のプリンスホテルを入札によって買収した話では、
土地の容積率が余っているため、将来の複合施設建築を見越して高値落札するなど、
不動産投資家が読んで、しっかり勉強になる内容でした。

一応、600円で販売もしているようですが、
宿泊のついでなどに、ぜひ読んでみることをオススメします。


先週末は講座と格闘技観戦。

先週末、土曜日は早大エクステンションセンターにて、
不動産投資実践講座の、第2回目。

通常は、1時間半の講義を6回で完結というスタイルが多いようですが、
ぼくの講座は3時間×3回と、早期で完了するようになっています。

長くても2時間以内で終わる、通常のセミナーと違って、
長丁場の講義はなかなか疲れるものがありますね。(^^;)


日曜日は、久しぶりに格闘技観戦に行きました。

懇意にしている宮田和幸選手が主催する大会で、
心ばかりの協賛をさせていただいています。

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※ちなみに、昨年末には宮田選手自身が選手として試合に出たのですが、
 試合が寝技(しかも宮田選手が有利な体勢)を中心に進行してくれたので、
 バックプリントされた満室経営新聞のロゴがバッチリ目立った経緯があります。

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年末の格闘技イベント「RIZIN」。地上波の全国放送。

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1R・腕十字固めで宮田選手の勝利!


何度もブログに書いてますが、格闘技を観に行くと、

「これはキツい!自分にはできない!痛そう!」

と思います。
そのため、自分の仕事など大変そうなことに対して、
前向きに取り組めるようになるのです。

屈強な人と戦うよりは、大変ではないですからね。。(笑)


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K1やボクシングなどの打撃系と違って、多少分かりづらい点がありますが、
慣れれば試合運びや見どころも、よく分かるようになってきます。

種別を問わず、格闘技観戦はオススメです。

今回は、女優の岸本加世子さんが隣で応援されていて、
ごひいきの選手が勝とうものなら、ノリノリで写真撮影をされていました。

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ジムのオリジナルTシャツまで着用。
岸本さんの両隣はオフィシャルのカメラマン。そこに割り込んで写真撮ってるのです(笑)

宮田選手が運営する格闘技ジムの、会員さんなんだそうです。


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