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外装リフォームの進捗状況。

秦野の全空アパート。

先月20日の決済日から、現地に行ってませんが、
リフォームの方は着々と進んでいるようです。

中間報告の写真を頂いたので、いくつか掲載。
たいぶ見栄えが良くなっています。

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5棟まとめて作業をした方が効率が良いのですが、
繁忙期ということもあり、1棟ずつの仕上げをお願いしています。

外装だけでなく、内装も同じように進めていまして、
今は、別の棟に足場とカバーが掛けられている状況です。

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今回は、屋根の塗装も実施しました。

購入前はさほど気にならなかったものの、
1棟やってみると、未実施の屋根が相当汚く見えますね。

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奥に見える建物と、かなり差があります。


31戸のうち何戸かは、入居できる状態になったので、
早めに管理会社さんと打合せを終えて、募集に入りたいと思います。


今回の案件は、地銀さんから借入をしていまして、
毎月の返済金額は、約38万円です。(元金均等返済の初回分)

まずは、この水準まで家賃収入を増やさないといけません。


リフォーム進捗状況と、次の物件。

あっという間に3月になりました。
最近、毎日花粉がすごくて、仕事や生活のパフォーマンスが、
かなり低下しています。

とはいえ、いろいろ仕事があるので頑張らないといけません。


不動産投資関連では、

・秦野の全空アパートは、現在内外装リフォーム中。
・石川県のRCマンションに買付を入れているので、その交渉など。
・新築マンションを検討してたけど、融資条件が悪くて断念。
・持ち物件の入居率は良好。特にすることナシ。

という状況です。

あと2週間くらいで、秦野アパートが入居できるようになるので、
そこから猛烈な客付け活動をしていきます。


外壁はまだカバーが掛かったままですが、作業は進んでいるようです。

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シックな感じのグレーや黒などをベースにして、
ワンポイントで赤を入れる配色も、もはや定番になってきてます。

全国的には定番でも、その地域ごとでは珍しいので、
完全な人真似でも上手くいってしまうのが、賃貸業の良いところです(笑)


石川のマンションは、上手く行けば来週契約かなぁ・・という感じ。
今まで買ったものの中では、規模的には一番大きいです。

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先月末に富山のマンションを売却したばかりなので、
この時期に買っておくのは、タイミング的にはとても良いです。



決済当日の午後。

秦野アパートの決済後、そのまま現地に向かいまして、
管理会社さん候補となる会社に行きました。

以前の訪問時に、管理料や業務内容については伺っていたので、
今回は、家賃設定の相談や募集の打合せ。


もちろん「その会社の中で上位の大家さんになる」のは、
どのエリアであっても変わりませんので、
いろんな方法で、そういう状態に近づけるように努力してます。

店長がきっちりとしていて、なかなか良い感じ。


打合せ後に現地に寄ってみると、既にガンガン作業中でした。

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本来は、それぞれの部屋で同じ作業を順次進めていき、
全部まとめて完成させるのが、一番早いのですが、
繁忙期ということもあり、「一棟ごと」に進めていただいてます。

温水器を撤去したので、床に穴があいていたり・・

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31台のガス温水器が届いていたり・・

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自分が思っているより、ペースが早そうで安心です。

1年以内に満室になればいいな・・なんて思ってましたが、
もしかしたら、前倒しできるかもしれません。


全空アパート決済。

ちょっと前から紹介している全空アパート。

神奈川の西の方にある、秦野市という場所にありますが、
何とか今日、決済できました。

軽量鉄骨の築20年。5棟合計で31戸あります。
4千万円で購入しました。

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当然、土地値を大きく下回る価格ではありますが、
宅地開業者ではありませんので、
ここから入居を決めていかないと損失が増えるだけです。

過去に買った物件での最高空室数は、金沢の16戸。
約2倍の空き部屋を、埋めないといけません。(^^;)


繁忙期のうちに、少しでも埋めておきたいので、
物件の引き渡しに先駆けて、古いエアコンなどの撤去を進めました。

管理をお願いする可能性の高い会社さんや、
プロパンガスの会社さんとも、早めに打合せを進めてます。


いろんな方が出入り&作業されているところを、
動画に撮ってみました。


天気が良いのはいつものことなんですが、
山がキレイに見えていて、北陸にいるのかと錯覚するほどでした(笑)

リフォームや入居付けなどの活動については、
随時ブログに載せていきます。



入居者さんの電気代。

前回の記事で、
「区分を売却した際に、手続き漏れが起きやすい」
という話を書きましたが、似たようなことが発生しました。

区分ではなく、一棟ものの方です。(^^;)


通常、退去が発生した場合でも、部屋の電気は止めず、
オーナー負担に切り替える作業をします。
リフォームで電気を使いますし、内見時に暗いと不便だからですね。

もちろん、入居決まったら電気を止めますし、
その後は住んでいる人が、新しく契約をして電気を使います。


手続きは、電力会社に電話をするだけなので簡単なんですが、
この手続きを忘れてしまい、1年以上の期間に渡って

入居者さんの電気代を、そのまま支払い続けていた

ことが判明しました。

電気の明細を見て「あれ?この部屋もう決まってない?」
と確認して気付いたということですね。


加賀のマンションは、満室経営が続いていたのですが、
なんとなく空室があるような錯覚をしていて、
個別(共用ではなく)の電気代請求にも、違和感がありませんでした。

手続き自体は管理会社さんがするものですが、不覚でした。
反省しなければいけません。


幸い、管理会社さんが入居者さんと話をしてくれたので、
分割にはなるものの、払っていただけそうです。ε= (´∞` )

総額10万円を超える金額ですので、助かりました。


ちなみに、電力会社に連絡すると、
このような「支払証明書」というものが、もらえます。

150218000.jpg


用紙の下の方に、200円の収入印紙が貼ってあります。

今は無料で取得できますが、もうすぐ有料化するということで、
そういう意味でも、ラッキーでした。


今後は、よりきめ細かい賃貸経営を心掛けたいものですが、
入居者さんは、ずっと電気代の支払いがないことに気付かなかったのか、
気付いていたけど黙っていたのかは、分からないままです。



忘れやすい売却後の後処理。

ぼくは区分マンションを投資対象としているので、
規模の割には、買ったり売ったりの取引回数が多いです。

また、区分のほとんどは自主管理をしていますので、
売買に付随するいろんな手続きは、自分でしないといけません。


これが、項目も多くて煩雑ですし、
うっかりしていると、重要なことを忘れてしまいます。(^^;)
特に売った時の手続きは漏れやすいですね。

例えば、

・電気や水道を止める(名義変更)
・火災保険の解約
・郵便受けのダイヤル鍵番号を連絡
・管理費と修繕積立金の送金を止める

などなど。


管理費・修繕積立金は、口座引落の場合もありますが、
使える金融機関の関係で、毎月振り込んでいる物件もあります。

ネット銀行の「振込予約」機能を使っているので、
自分で止めないと、売却後も振込が続いてしまうのです。


火災保険も、最近は遡及解約(期日を遡って受付すること)も、
しづらくなっているので注意が必要ですね。


急遽北陸に出張。

この時期、北陸は雪が降ることが多いし寒いので、
滅多に訪問することはないのですが、先日急遽行ってきました。

売り物件の現地確認が目的で、行って、見て、買付を入れました。
金沢で一泊しましたが、日帰りでもこなせる活動です。
価格交渉が通るかどうかは、まだ分かりません。


室内を見る限り、まだまだ改善の余地がありそうで、
空室も少なくないマンションですが、埋められると思ってます。

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エアコンとか照明などから、改善の余地ありと判断してます。
モニターホンではなくチャイムのままでした。


融資はちょっと前に打診をしていて、ゼロ回答ではないものの、
もうちょっと金額が伸びて欲しい・・ということで、
現在、こちらも交渉中です。

夜は軽くですが、北陸の海の幸を・・・(=´∇`=)

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このお刺身は、北陸では「ガンド」「ばい貝」と呼びますが、
関東だと、それぞれ「ワラサ」「つぶ貝」です。

カニの呼び方なんかも違いますし、最初はかなり混乱しますね。


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