メイン

淡々とした年末。

12月も折り返し。
今月に入ってからの不動産活動は、

・所沢の区分マンションに買付を入れる。→ 玉砕。
・横浜、山手の売りアパートを見学。
・向ヶ丘遊園の一棟ものマンションを見学。
・川崎の区分マンションを購入決済する。(融資付けも)
・名古屋マンションの売却契約をする。

といった感じで、それなりに活動をしています。

141215000.JPG
右側の建物が山手に見に行ったアパート。


見に行ったけどダメだった・・ではブログのネタになりませんし、
決済や金消も、年に何度もしているルーティーンなので、
その度にブログ記事にする訳にもいきません。


金持ち父さんの本にも、
「投資は単調で退屈なプロセスだ」と書かれていますが、
まさにその通りだな・・と実感しています。

毎回ハラハラしているようでは、成功ではないのです(笑)

141215001.jpg
所沢のマンション。キレイですが利回り不足。。


ということで、これから新しい買い案件が来る可能性も低く、
不動産投資以外の活動が中心になりそうです。

新聞の企画だったり、人と会って情報収集したり、
募集しているスタッフさんの面談をしたり、原稿を書いたり。


来年の計画も立てないといけませんね。


2014年の読者交流会。

先週の土曜日は、毎年恒例になっている、
満室経営新聞&MSP会員さんが集まる交流会でした。

同日に開催されている不動産投資系のイベントが多い中、
総勢130名もの方に、お越しいただくことができました。

141209000.jpg

読者交流会 2014


これから大家の会代表の、岡田のぶゆきさんは、
売却を活用して規模の拡大スピードを飛躍的に上昇させる方法と、
スタッフ活用による事業化について。

金森重樹さんは、不動産投資に12年間携わった経験をもとに、
「時代を読むこと」の重要性と、取り組まれているホテル投資について。

不動産投資のセミナーは、6年ぶりなんだそうです。


おふたりとも、極めて濃いお話をしていただきました。

141209001.jpg


懇親会では、ソプラノ大家さんにナマ歌を披露いただきました。
みなさん、しっかり静聴されていて素晴らしいです。

141209002.jpg


ご参加いただいた皆さま&関係各位に感謝するとともに、
とても楽しく、学びになった1日でした。

来年は、年末の交流会のほかにも「ちょっと大きめなイベント」を、
夏ぐらいに企画しておりますので、楽しみにしててください。



駅近は全てを良くする。

区分マンションの売却を、これまで何度かしてまして、
ちょっと前に、名古屋で売りに出していたものに買付が入り、
融資も通ったという連絡を受けました。

決済は来年になってしまいますが、
お金がちょっとだけ増えて戻ってくる予定です。


以前に琉球畳のリフォームで紹介した部屋ですね。


いい機会なので数えてみたところ、
これまで、6戸の区分を売却をしていました。

当然、簡単に売れてしまったものもあれば、
相当な苦労と価格引き下げの末、ようやく手放せたものもあります。

今回の名古屋のは、かなりスムーズな方です。(=´∇`=)


不動産投資をやっていると、色んなイヤなこともありますが、
自分の中では「物件が全然売れない」のが、
通常起こりうることの中では、ダントツにイヤですね。

売出前に、100万円以上のリフォーム代を払っていますし、
空室ですから家賃はずっとゼロのまま。

管理費と修繕積立金だけが、冷酷に引き落とされていきます。


では、どこに差があるかというと、これは間違いなく

「駅からの距離」です。


駅から近い物件は、間取りや築年数に関わらず、
相場(とよばれる価格帯)の範囲であれば、すぐに反響があります。

徒歩10分圏は、どの駅でも手堅い需要があるようで、
仮にちょっとマイナーな駅だとしても、
近隣のメジャーな駅近くには予算の関係で住めないような方が、
妥協して検討してくれるようです。


駅遠(というかは分かりませんが)の物件で苦労した結果、
これからの購入は、駅徒歩10分を基準に進めていくことにしました。


ちなみに、現在保有している区分マンションは、

徒歩10分圏内  5戸。
10~15分   2戸。
それ以上(バス便など) 3戸。

という状況でした。意外と駅近が多いです。


だとすると、これまで売却した物件は、
駅から遠いものが集中してるということになります。

ということは、駅から遠い物件は退去が多くて、
近い物件は長期間住む傾向がある・・・なんていう仮説も立ちます。
売るだけの問題じゃない訳です。( ̄Д ̄;)


今後、区分投資を続けていくにあたって貴重な検証になりました。



PR動画の撮影が見学できます。

石川県の能美市に持っているマンションの対策で、
以前、入居者さん向けのプロモーション動画を作ってもらいました。

こちらの効果は素晴らしく、撮影日にもお部屋が決まるなど、
満室達成に大きく貢献をしてくれました。

そのときの記事


動画制作をお願いしたNoblueさんが、
今月、収録の様子を見学させてくれるということなので、
ぜひ行ってみてはいかがでしょうか。

141203000.png

大きいサイズのチラシ(印刷用PDF)はこちらから


来場に予約は要らないそうですが、
だいたいの時刻をあらかじめ報告のうえ参加された方には、
プレゼントがあるんだそうです。

info@noblue.jp に名前とだいたいの時刻をお知らせのうえ、
当日、しっかり見てきて下さいね。


金沢など、ほかのマンションでも作ろうかと思ってます。


頑張れば地方でも埋まる。

年末に向けて、賃貸のちょっとした閑散期ですが、
持ち物件の入居率は、まずまずの水準をキープしています。

今日現在の入居率は、

金沢 27/28(1戸申込あり)
富山 14/16
加賀 19/19
能美 42/42(1戸解約予告あり)

ということで、売りに出していない区分マンション11戸を含めると、
なんと97.4%という実績です。

部屋ごとの家賃、購入金額、融資を受けた銀行、金利、
委託している管理会社などは満室経営新聞プレミアムで分かります。


不動産投資を始めて10年を超えましたが、
持ち物件全体の入居率は、始めた頃に比べて格段に上昇しており、
人口減や過剰供給による市況の悪化は感じていません。


では、地方でも都市部と同じように入居が決まるかというと、
全然そんなことはありません。

まだ賃貸経営が下手くそだった頃は、
有効な対策を打ったり、管理会社さんをやる気にさせられず、
埋まらない空室にイライラすることもありました。


でも、最初の木造アパートで、入居付けに苦しんでいる中、
同じ年に買った名古屋の区分は、数日で複数の申込が入りました。

一昨年の秋に横浜で買った一棟ものマンションは、
3点ユニットの狭い間取りではありますが、
ちょっとキレイにしただけで、5部屋がすぐに埋まりました。


明らかに、都市部の物件は埋まりやすいです。

一部屋埋めるのに必要な努力が、3分の1くらいで済みます。


ただ、いくら決まりやすい場所や物件であっても、
満室以上にするのは無理ですから、
しっかり勉強して、入居付けをずっと頑張る気概があるのなら、
やはり利回りの高い地方の中古投資はオススメです。


でも、だんだん面倒くさくなってくるのが賃貸経営。

多くの大家さんは、キャリアが進む中で、
都市部で、しかも新築をするようになるようです。


ただ実際は、地方投資というのは出口の面で弱い部分もあるので、
一概に優れているという訳ではないのですが、
資金が少ない状況で、爆発的なキャッシュフローを得るためには、
最良の方法のひとつではないかと思います。


電気料金が安くなりました。

共用部分の電気料金を削減するため、
自分の物件に「電子ブレーカー」を導入してみるという企画を、
満室経営新聞でやってみました。

今日配信の新聞に、その結果が載るのですが、
ブログの方でも一部ご報告です。


導入はもちろん自腹で支出をしていますので、
ちゃんと投資対効果が得られないと困ります。(^^;)


9月の半ばに電子ブレーカーの設置工事があり、
その後、計算によって求められた数値に契約内容を変更すると・・・

こんな感じで削減できました。金沢マンションの明細です。

141115000.jpg


8月に20,307円だった電気料金が、
翌月(期中に導入)には、15,327円に減りました。

そして、10月にはなんと10,795円と、
ほとんど半額というところまで、電気代を下げることができたのです。
これから、導入費用は余裕でペイできます。


ただ、削減できる電気料金については、
物件ごとに違いますので、調査をしないといけません

後日、新聞のメルマガで「無料診断キャンペーン」のご案内がありますので、
エレベーター付きの物件をお持ちの方は、トライしてみて下さい。


区分が増えてからの仕組み作り。

区分マンションに注力をし始めて2年くらいになりますが、
その間に、運営方法もいろいろ変わって来ました。


現在保有が12戸ですが、楽勝で管理できますし、
管理だけなら、100戸くらいあっても大丈夫そうです。

もちろん、100戸もあれば、毎月のように退去が出るので、
そのたびに「リフォーム→売却」をする必要があるので、
その作業はめちゃめちゃ大変だと思いますが。


今日は、区分が増えてきて変わって来た管理方法について、
いくつかご紹介したいと思います。


◆口座振替を自社で行う。

取引している地銀さんを経由して、
家賃の口座振替ができるようにしています。

毎月の固定費用が2千円くらいかかるので、
振替の件数が少ないと、かなり割高になってしまうのですが、
ある程度の件数になるとメリットが目立つようになります。


1件ごとに入金チェックをする必要がありませんし、
入金日も全員同じで分かりやすいです。税理士さんにも好評ですね。

振替手数料が1件あたり150円かかるのですが、
こちらは「振込手数料より安いので」ということで、
入居者さんに負担してもらっています。


◆更新リスト

地方で持ってる一棟ものと違って、
首都圏の区分は、1ヶ月分もの更新料が頂けるという、
なかなか楽しいイベントです。

ぼくが買う前から決まっている契約なので従いますが、
契約を延長するだけで、1ヶ月分もの料金を支払うなんて、
入居者さんからすれば理不尽なルールです。。


更新は2年に1度という、非常に忘れやすいサイクルなので、
このようなExcel形式にしてチェックをしています。
(見づらくてすみません)

141110000.png


更新されればありがたいですし、
退去となれば、売却&利益確定できますので、
どちらであっても嬉しい機会ですね。


◆一覧表の作成

区分マンションは、毎月入ってくる家賃の経路だけでなく、
こちらが支払う管理費などの経路も、物件によって違います。


入金も支払も、口座振替が面倒くさくなくていいのですが、
法人契約の場合は振替を嫌うところが多いですし、
こちらの支払は、「引落できる銀行」が決まっていることもあります。

埼玉の区分マンションは、りそな銀行しかダメとか、
名古屋だと、三菱UFJ以外は不可とか。

引落だけのために口座を作るのもバカらしいので、
そういうところは、振込で支払います。


楽天銀行の「振込予約」を登録しておくことで、
忘れることなく、毎月手続きがされます。

ただし、物件を売却した時など、予約の解除を忘れることもあり、
返金してもらうのも結構手間が掛かりますので、
一覧にして、手続きもれのないように気をつけているのです。

141110001.png


区分マンションは、引き続き力を入れていき、
「仕組み」だけで運営できる体制を作っていきたいと思います。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事