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買うかもしれない物件ふたつ。

売り物件を見にいく活動は、随時やっているのですが、
買う予定がないものをお付き合いで見にいったり、
現地調査の結果、買付も入れなかったものはブログには載せてません。

今日は、ここ最近の調査案件で、買いそうなものを2つ。


ひとつめは、秦野アパートの近くにあるテラスハウス。

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地場の不動産会社に客付け依頼をした際に、紹介されたものです。
昭和築の木造で、2戸全空で価格も決まってません。

駅から徒歩3分くらいと近く、屋根付きの駐車場もあるのですが、
部屋の中はこんな感じで、お金がかかりそうです。

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当然、土地値を大きく下回る価格で買わないといけませんが、
交渉の余地が「無い訳でもない」というくらいで、
賃料相場を調べた上でリフォーム予算を出し、買付を入れる予定です。


次は、江戸川区の地下鉄駅からちょっと歩いたところの、
新築マンション用の売り土地。

幹線道路沿いにあって、いまは廃業した工場?があります。
写真の「かつや」さんの手前の建物がそれ。

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建物の裏は、狭い路地になっていて、
落書きがあったり、自分が子供の頃のような風景が残っています。

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駅近くには、便利な商業施設もあって交通の便も良く、
さすが東京!!という気がしました。

ワンルームでも、富山の戸建てより家賃取れますしね・・(笑)

こちらは収支と金融機関からの融資が固まり次第、
チャレンジしてみようと思います。


コラムの掲載ふたつ。

HOME'Sさんのコラムも、1年半以上続けていますが、
だいたい毎月はじめに更新されています。

今回は、関連書籍を都合良く解釈してしまうことによって、
失敗をするケースについて説明しています。

コラム「不動産投資本のポジティブリーディング」

ちょっと毒を吐いてる部分もありますが(笑)
よろしければ、ご覧ください。


それから、収益物件サイトの楽待さんに、
先日インタビューされた記事が、アップされたようです。

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楽待コラム【Vol.2 投資家けーちゃん編】


深夜バスに乗って物件を見に行った・・・という話は、
初代のブログ(インデックスワン)時代、もう10年も前のことです。

当時はそこそこ知られたエピソードでしたが、
いまは知らない人も多いようで、多くの方にご覧頂けているようです。


さて、ブログの更新があまりできていませんが、

・秦野アパートの客付けを頑張っている。
・小松マンションの内装リフォームの見積もりを取っている。
・購入案件がなかなか出てこない。

というくらいで、特にブログに書くことがなかっただけで、
忙しいとか気力がないとかではありません(笑)


秦野アパートの動画を制作。

秦野アパートの入居率も、2割を超えました。

繁忙期後に募集していることを考えると、まずまずの成果ですが、
もう少し、爆発的な申し込みを実現したいところです。


ということで、能美マンションに引き続き、
Noblueの清水さんに、PR動画の制作をお願いしました。

前回の動画は、なんと撮影している最中に内見があって、
瞬時に入居が決まるなど、すごい威力を発揮しました。

モデルルームの撮影(前編)
モデルルームの撮影(後編)

PR動画が完成しました


今回は、能美に比べると部屋がせまく、
家具や小物を置いたり、広角レンズを使ったりという演出も、
限りがあるように見えました。

・・・が、仕上がった写真や動画は素晴らしく、
物件の魅力を、200%引き出してくれています!!

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引き出す・・・とかいうレベルではなく、もはや別物ですね(笑)

画質も手が加えられていて、絵のようにも見えます。

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きっと、入居ペースを加速してくれることでしょう。(≧∇≦)


動画の撮影は予約が殺到していて、早くても1ヶ月待ちだそうです。

ずっと使える動画や写真ですので、安い投資です。
ぜひ、ご自身の物件でも活用してください。


お金の管理。

不動産投資を事業として拡大していくためには、
スルガ銀行などの、サラリーマン特化型の銀行だけでなく、
幅広い金融機関と付き合っていく必要があります。

いろんな銀行に、口座を持つようになる訳です。

法人で融資を受けると、併せて個人の口座を作ることも多く、
その結果、通帳の数がどんどん増えるようになります。

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また、取引が頻繁になるに連れて、お金の動きも大きくなるので、
自分の記憶だけに頼ることができなくなります。
お金が増えているのか、減っているのか、よく分からなくなるのです。

そこで数年前から、毎月各口座の残高をExcelにまとめて、
口座ごとの増減を管理するようになりました。


最初はこの作業だけで、事足りていた訳ですが、
それも次第に、限界を迎えます。

「なんで、この口座から300万円減っているのか分からない」

というようなことが起きるのです。


下の画像は、2014年度の一覧の中から、
前月との差額の列を抜き出したものなんですが、
相当な動きがあるのが分かると思います。

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通常は、数百万単位で増えていくものですが、
増え方が予定より少なかったり、激減していたりします。

調べてみると、競売の保証金を振り込んでいたり、
手付金を払っていたり、決済に備えて資金を移動させたりが、
発覚する訳です。


定期預金をしていながら、それを忘れたりするので、
結局のところ、全ての口座の入出金を一通りチェックしないと、
「1千万円が消えた!」とパニックになります(笑)

上記の増減推移で、大きなマイナスのところは、
納税やキャッシュでの物件購入、リフォーム代の支払などが多く、
大きなプラスは物件売却や、公庫での「後から融資」などですね。


いわゆる、B/SやP/Lの管理も大切ですが、
もっと基本的なこういう作業も、早いうちからスタートしておくと、
あとで困らないと思います。


小松マンションの現状。

小松マンションにも、現在12戸の空室がありまして、
入居率でいうと64%くらいしかありません。


こちらの入居促進のために、先週現地に行ってきました。

ちなみに現在、持ち物件全体で40戸以上も空いています・・・。
1日5万円以上の空室損を垂れ流している状態は、
早期に改善させなければいけません。


小松マンションは、それなりに手入れされているものの、
空きが多いなりの「イマイチポイント」があります。

家賃や敷金などの家賃設定、広告料も払っておらず、
部屋の内装も、ちょっとどうなのかな・・というセンス。
清潔感もあるとは言えません。

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空きが2~3割以上もあるような物件は、
建物の周囲と空いている部屋いくつかをざっと見ただけで、
イマイチポイントが100個くらいありますね。

幸い、引き続きの管理をお願いする会社さんは、
会社としては優秀なようで、意向を汲んで頑張っていただけそうです。


この時期の北陸は、1年を通じてまさにベストシーズンで、
気候もいいし、ホタルイカなど旬の食べ物も最高です。


すごい大家(後編)

前回から一週間も経ってしまいました。

北陸に行って、小松マンションの入居付けや管理について、
いろいろ打合せをしていたのと、
まだ10部屋も決まっていない秦野アパートのテコ入れなど、
課題が山積み状態です。。(;-_-) =3


さて、「すごい大家戦略」のつづき。

この戦略は、プラスの(=すごい)行動を重ねていくのはもちろん、
「すごくないと思われる行動をしない」ことも、大切です。

ここでは「下手ウチ」とでも呼んでおきましょう。


すごくない大家さんの割合は非常に高いので、
管理会社さんなどの相手側の人も、下手ウチに慣れています。

従って、本人が気付かないうちに、
下手ウチ状態に陥っていることが多いのが難しいところです。


ぼくが考える、主な下手ウチ行動の例としては、

・感情的にふるまう。  
・動揺したところを見せてしまう。
・WIN-WINではなく、自分の利益のみを考えた発言。
・コンプライアンス的に問題のある発言、行動をする。

・入居者などの関係者を「だます」ようなことを依頼する。
・相手のミスに気付かない。
(気付いて許すのとは違う)
・自分の行動や努力に比べて、相手に要求するものが大きすぎる。

 (ギブアンドテイクバランスが悪い)
・リスクや損失を引き受ける姿勢の欠如。


といったところでしょうか。

最後に挙げた「リスクや損失を引き受ける姿勢」というのは、
気付かないうちにやってしまう危険が高いかも。


割とお金の掛かる設備投資を提案をされた際に、
「これで入居が決まらなかったら、責任取ってくれる?」みたいなことは、
冗談でも言ってはいけません。

責任を自分で取るからこそ、オーナーは大した仕事もしないで、
収益の大半を得られている訳ですから。


こういった行動が積み重なってしまった結果、
「その他大勢の大家さん」として認識されるようになり、
結果も、その他大勢と同じになってしまうのです。

常に、ひと味違う対応を心掛けたいものです。

すごい大家(前編)

これまで、賃貸経営的に難しいと言われる立地で、
高い入居率をずっと維持しているのですが、その秘訣として、

・適正な家賃設定。価格以上の価値を提供。
・古くて冴えない建物でも、清潔感には妥協しない。


など、空室対策の本に載っているようなことは、
もちろん一通りやっているのですが、
自分の中で、非常に大切にしていることが、

「すごい大家と思われる」

ということです。


管理会社さんなどに「すごい大家だ」と認識されることで、
相手のやる気を引き出し、優先的に空室を埋めてもらうのです。

ちなみに、「すごい大家」という言葉が便利なので、
セミナーなどで話す時にもよく使っていますが、
実際には以下のような概念の総称です。

・知識がある  ・実績がある  ・自分たちのことを分かっている。
・卓越した行動力  ・事業者として優秀だ  ・ケチでない 
・情熱を持って賃貸経営に取り組んでいる  ・アイデアが豊富


こういうことを、管理会社さんにアピールしていると、
だんだん温度が上がり、やがて沸点を超え、入居が決まり出します。

もちろん「私には知識や行動力がありますよー」と、
巧みな話術でアピールしても、すごい大家だとは思われないので、
実際の行動で示す必要があります。


モデルルームやパンフレットなどのツールを作ったり、
PR動画を撮影したりという活動を、ブログでも紹介しましたが、
実際のところ、入居者に見てもらって部屋が決まるというより、
管理会社さんに見てもらうことが目的です。


自主的に動画を作って、いかにも当たり前のような顔で

「これ作ったので、来店のお客様に見せて下さい!(^ー^* )」

とさらっと伝えることで、


「この大家、タダモノじゃないな・・( ̄Д ̄;) 」

と思われるのではないでしょうか。


次回に続きます。



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