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値下げの交渉

明日から富山&金沢ですので、
その準備にいろいろ忙しくしています。


昨日は、配信する音声ファイルの編集と、
11日のセミナーで使用する資料を作りました。

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こんな感じになりました。
金沢の近江町市場ってところの写真です。


アパート経営関連ではまず入居の問い合わせ。

空室が出たアパートにちょっと前から契約いただいている、
法人さんからの追加契約の申し出でした。

今後も空室が出たら、
どんどん借りてくれるそうです。(^▽^)


・・・が、「あまり頻繁に使わない」ということから、
家賃の大幅ダンピング(2割以上)を提示されてます。

2割も下げた家賃だったら瞬時に決まると思うし、
部屋にいる日数が少ない=下げて欲しいというのは
値下げの理由にならない上に、かえって困ります。


水漏れさせて長期外出とか、危険です。(´~`ヾ)

ということで、こちらは丁重にお断り予定。


ですが、このあたりは鍛え抜いた交渉力で、
家賃を下げずに、部屋も借りていただく・・・というのを
密かに狙っています。( ̄ー ̄)

うまく行ったら報告します。


今日はレポートの校正と配信準備をします。

そのほか、現地で会う業者さんなどに連絡するのと、
メルマガ飲み会のお店を予約、参加者さんへの連絡。

明日は朝早いので、今日のうちに全部やります。

狭小&高収益アパート

フェスタのレンタル品を返しに行くついでに、
コテツさんが北千住で建築中のアパートを見学しました。

接道が極めて悪い土地を破格値で購入し、
独自のコンセプトで、オンリーワン物件を建ててます。

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内装はまだ作業中だったのですが、
簡単に特徴を言うと、超狭いです(笑)

狭いんですが、ものすごい天井高で空間的には広く、
限られたスペースを全力で居室に回して、
少しでも広さを感じるような工夫がされてます。


実際、部屋に入った時よりも数字(面積)を聞いた方が、
狭いっ!って気がします。


だから、単位面積あたりの家賃は高いのに、
新築のアパートにはない価格帯なので、
安く新築に住みたい人には、たまらない訳です。

実際、入居も順調に決まっているそうで、
土地から仕入れたのに、驚くほどの高利回り。


新しい新築のコンセプトとして、
その分野のオーソリティーになるかもしれません。

コテツ&進藤建築士のコンビ
恐るべしです。


・・・が、この写真。

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凝ったことを色々やってることもあり、
完成がシャレにならないくらい遅れています(゜▽゜;) 


新築は苦労とアクシデントの連続なんだそうです。

フェスタの写真

昨日は二日酔いでローテンションの中、
レンタル品の返却などの事後処理をしてました。


2時頃に横浜に戻って、
それからはのんびりしてました。

財布レポートを書いたり、今週末にあるセミナーの
資料を作ったりしなければいけないのですが。(^^;)


フェスタの写真をいくつか撮ったので、
アップしておきます。

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サポーター&スタッフのミーティング。


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チラシやパンフレットの準備。
出演者の西山雄一さんが、スタッフより早く来て手伝ってくれました(右端)


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楽屋でお弁当。部屋の奥に出演者の皆様。


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琴奈さんのリハ中にヤジを入れる沢さん&今田さん。


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照明係さんの席から撮影。実は特等席。


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募金にご協力いただいた皆様、ありがとうございます。


さて、これから財布レポート書きます。

久しぶりに大きな出費がなく、
キャッシュフローが出る月の予定です。(≧∇≦)


うっちゃん&佐藤さんの、リノベ防犯セミナー

フェスタ終了&借金パワー

昨日はアパート経営フェスタという大イベント。

ご来場いただいた皆様、
サポーターとしてご支援いただいた皆様、
ありがとうございました。


ちょっと懇親会で飲み過ぎてしまいまして、
今日はこれくらいしか書けません(笑)


出演いただいた沢さんから言われたので、
新著作のご案内です。

借金パワーで金持ちになる(筑摩書房)


基本的には不動産投資のレバレッジの話ですが、
融資を受ける裏技的な内容も、
イラストなどでこっそりと語られています。

ぜひ読んでみましょう~☆


これからフェスタ

フェスタ会場の近くにあるホテルに、
コテツさん、NSX松田さんとの3人で泊まりこんでます。


昨日は配布するチラシの追加印刷のあと、
都内を回って、レンタル家具などを取ってきました。

運転は松田さんにお願いしたのですが、
NSXだけでなく、貨物車の運転も上手かったです。

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昨晩は今田信宏さんが前泊でいらっしゃったので、
食事をしながら打ち合わせ。


・・・の予定だったんですが、

話が脱線しまくりで終わってしまいました(笑)


やっぱり、対談はライブ感が大切。
仕込みのネタではなく、生の話を引き出そうと思います。


これから本番ですが、対談の内容よりも
運営がスムーズにできるかどうかが心配です。

準備万端のつもりでいても、
何か重大なミスやトラブルがあるものです。(^^;)


会場にお越しいただく方は、大塚駅南口を出て都電の線路を渡り、
大通りに沿って100mくらい歩くと、看板が見えます。

お気を付けてお越し下さいませ。


それにしても、ぼくが旅行に行ったりイベントをするときは、
雨が降りません。今日もバッチリ快晴です。

国金が合併&名称変更

フェスタの準備も大詰めで、
昨日もほとんど1日中、いろいろやってました。

こういうイベントを日常的にやっている会社って、
ホントすごいと思います。(^^;)


そんな折りに退去があったり、リノベ部屋の
クロスの型番を選ばなければいけなかったり、

アパート経営業についても、忙しくなってきました。


フェスタと、金沢の講演終わったら、
数日はのんびりできそうなので、
それを楽しみに、あと1週間がんばります。


それから、国民生活金融公庫が、
10/1から日本政策金融公庫に名称変更しました。

天下りの温床なんて言われてますが(笑)、
大家さんにとっては、強い味方です。


メルマガで少し説明していますので、
ご興味ある方は、読んでみてください。


それではちょっと短いのですが、
今日は松田さんと機材レンタル屋さん回りですので、
この辺で失礼いたします。


お宝不動産セミナー募集受付中です。(=´∇`=)

全賃新聞の記事

2日遅れで全賃新聞を読みました。

住所変更の手続きを、未だにしていないので、
届くのがちょっと遅れるのです。(´~`ヾ)


「本紙記者に開き直った姜社長」

なんてリプラスの記事が大きく載ってました。

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「滞納保証は小口現金回収マシーンだ」
とおっしゃっていたそうです。(^^;) 


保険でもそうですが、
保証料や保険料の領収から、事故や滞納の発生までは、
かなりタイムラグがあります。


有事の際に、すぐ現金化するための流動性確保と、
運用先の破綻などに備えるリスクヘッジのために、

保険会社には不動産、貸付、株式などの運用種類や、
同一の運用先への資金配分割合について、
かなり厳しい制限があります。

詳しくは、保険業法施行細則に書いてありますが、
読んでもよく意味が分かりませんね(笑)


要するに、不動産が良さそうだからって、
そればかりに資金を回せないようになってます。

バランスのよい安全運用が、
義務づけられているということです。


滞納保証会社は、その辺の規定がないか、
あっても相当ゆるいものだと思われます。

一時的に資金が流れ込んで来たのに浮かれて、
適当な運用をしている可能性は、かなりあります。


そういうのと、先日書きました逆選択の怖さがあって、
滞納保証については、「???」ってのが消えません。

確率が高めで、PMLの額が低いリスクの引受は、
会社的に儲からないというのが定説です。


それから、2ページにめぼくのインタビューがありますが、
ちょっと意味が分からない文章になってます(笑)


これは、3億とか金額が大きな物件の大家さんは、
経営力がある場合が多いので、破格値で売られにくい。

1億以下くらいまでの物件だと、
空室だらけで高利回りっていうのあるので、

そういうのを狙えば、相場無視の破格値物件が
買えると思いますよー・・っていう話です。


あと、東京都中央区じゃなく横浜市中区に住んでます。
ここは美化しすぎです(*/∇\*)

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