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小室哲哉とカリスマトレーダー

昨日は、初めて訪問した万葉倶楽部というところで、
本を読みながら1日のんびりしていたのですが、

サウナでも休憩室でも、
テレビはずーっと小室哲哉さんの話題ばかり。

長々と見ていたので、
かなり詳しくなってしまいました(笑)


100億円も預金があったそうですが、
クルーザーではなく、高利回り不動産を買っていれば、
今頃は印税とは桁違いの不労所得があったと思います。


そういう意味では、株で200億円も稼ぎながら、
超質素な生活を続けて、最近は秋葉原でビルを購入した、
ジェイコム男ことBNFさんはすごいですね。

質素な生活の動画

ビル購入の記事

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すごいスケール。(゜▽゜;)


さて、のんびりしながらも多少は仕事もしました。

退去した部屋をおしゃれにする計画について、
具体的なプランを管理会社さんにメール。

基本的には管理会社さん経由で見積を取って、
施主支給した方が良い部分や、割高な項目について
少しずつ修正をしていく方針です。


ちょっと面倒くさいんですが、決まった形が出来ると、
今後の空室は同じようにやってもらえば良いので、
最初だけ頑張ろうと思います。

買うのも、リフォームも、「Just Do It Once」です。


休養の効果か体調もかなり良いし、
今日はガンガン原稿を書きます。

がんばるぞー。(≧∇≦)/ 

作業報告書

夜逃げされてしまった部屋のリフォームが、
だいたい終わりました。

ちょうど昨晩、「原状回復の大家負担を減らす」というテーマの
セミナー告知があったのですが、
夜逃げされている場合には、さすがにムリそうです。(^^;)


さて、この部屋には新品のガスレンジと給湯器を、
いつものガス会社さんに頼んで設置しました。


ガス会社の担当さんは、プレゼン関連のスキルが非常に高く、
以前のブログでも、ちょっと茶化して紹介しました。


もちろん今回も、きっちりご報告いただきました。

081104000.jpg

以前は「ここまでするなんて、相当暇なんじゃないか?」
なんて思いましたが、毎回このような報告をしてるとしたら、
本当に大したものです。


081104001.jpg

今回は全部で6ページの報告書でした。
前のに比べると、かなり読みやすくなっています。


081104002.jpg

財布の中身レポートの、
NSX松田コラムみたいになってます(笑)


081104003.jpg

このページは特に秀逸です。

リフォームの会社さんで、こういうのやってくれたら
かなり嬉しいんですけどね。(≧∇≦)


チーム運営が成否を握る遠隔地アパート経営ですが、
こういう方に協力してもらえると、ぐっと楽になります。

IKEA購入代行とリフォーム

昨日の「IKEA買い物・配送代行」の運営者さんに、
鏡を買って送ってくれるかどうか聞いてみました。

結果はダメ。(;_;) 

尋常じゃない破損率でトラブルになる恐れがあるので、
縁のない鏡は、取扱対象外なんだそうです。


ちょっとくらい壊れてもいいから・・と粘りましたが、

「そもそもIKEAから運送会社に持って行く段階で、
壊れてしまうので、絶対にやりません」

と全く取り合ってもらえませんでした。


自分で大量に買って運ぶしかないかなぁ・・と
レンタカー料金なんかを調べたりしてます。

IKEAは工場からお店まで運んでいる訳ですので、
できなくもないはずなんですけどね。


それはそれとして、10月末前後に出た空室では、
原状回復+αのリフォームをしたいところです。

鏡はもちろんですが、レールを這わせたスポット照明とか、
クロスを一面だけ違う色にするとか、
やれることでやってないことも、たくさんあります。


原状回復のみでも価格競争力は元々ある部屋なので、

できるだけコストを掛けずに、
デザイン性を高めていきたいと思います。


リフォームにお金を掛けて、デザイナーズ風にしても、
家賃を上げるとバタっと決まりにくくなるのが、
地方アパート経営の特徴です。(^^;)


◆販売サイトだけでも、結構なノウハウが得られます。
 アパートローン必勝マニュアル


◆ついに在庫が5冊になりました。
 国民生活金融公庫レポートは、
 今買うとリニューアル版のPDFが無料でもらえます。


さて、今日はこのイベントを見に行きます。

1993年に、5位に入賞したことがあります。
ちょっと自慢です(笑)


明日はブログおやすみします。

IKEAの商品を運ぶ

昨日は、横浜港北のIKEAに行ってきました。


主に、管理会社さんとの関係強化や価格競争力で、
入居率をキープしていく戦略ですが、

そろそろ部屋自体の競争力も上げたいと思って、
リフォームの勉強をするのが目的です。


IKEAは安いしデザインも良いのですが、
基本的に「自動車で来店して持ち帰り」を前提としているので、
特に遠隔地への発送が非常に困難です。

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自分で運んでもらうから安い・・・という意味。


特に、有名な999円の鏡にいたっては、
発送してもらうこと自体ができません。(^^;)


横浜から富山まで、IKEAものを運ぶとなると、
レンタカーを使ってお店まで行って、

 ・IKEA → 自宅 → 運送会社さんにお願いする

 ・IKEA → そのまま自分で北陸へ

のどちらかになります。


もちろん、鏡だけを運んでいたのでは割に合わないので、
できるだけ多くのアイテムを買うのが効率的です。

照明、フック(衣類掛け)、小物類・・・などなど。


あと、IKEAの買い物&発送代行サービスもありました。

買い物代行サービス


運賃に加えて、代行手数料が掛かりますが、
商品価格に対して7.5%なので、大したことはなさそうです。

運賃は着払いなので、管理会社さんに頼むか
自分で現地で待っていないといけませんが、
問い合わせしてみようと思います。

盛り上げ役の責任

10月は、退去が増えたり水道代問題があったりで、
管理会社さんとのやりとりが多かった1ヶ月でした。

退去分が全部埋まった訳ではないので、
引き続き、やりとりは増えそうですが・・・。(^^;)


10月1日~30日までのメール送信は、
往復分の合計で117通でした。

電話だと、なかなかここまでのやりとりはできません。
メールメーリングリスト活用、お奨めです。


ところで、富山の管理会社さんで、
最近すっごく良い動きをしてくれる女性がいます。

「おー!そこまでやって頂けてたのですか。(=´∇`=) 」

というくらいの活動に加えて、
非常にマメにメールで報告をくれます。


ぼくも、できるだけ早く返信するようにして、
管理会社さんのやる気を、1ミリたりとも削がないように
気をつけなければいけません。


損保会社の社員だった頃の話を思い出しました。
ちょっと長くなります。


10年くらい前の話ですが、
「上半期総仕上げキャンペーン」なる企画を会社で運営して、
支社内の代理店さんに頑張ってもらってました。

ぼくは各代理店さんの成約件数を集計して速報ニュースを作り、
当時はメールがなかったので、FAXで配信する担当でした。


そこで集計を間違えて、ある代理店さんの件数を
1件少なく記載して配信したことがありました。

事務的には、些細なミスです。

成約があったことは把握してましたので、
単なるワープロの打ち間違い。


いやー、こっぴどく怒られました・・・。( ̄Д ̄;)


代理店さん本人でも上司でもなくて、

会ったこともない、その代理店の奥さんにです。


「すごくガッカリしてたわよ!」って、

ご本人が保険会社に向かって
事務所を出てから到着するまでの間に教えてくれました。


そのおかげで、ご本人が到着する前に、
訂正版のニュースを作って、全代理店さんに再FAX。

先手を打って、ミスのお詫びすることができました。


奥さんの指摘のおかげで、
辛うじてモチベーションダウンを最小限に食い止めた

・・・という話。




やる気を削がれて落胆しても、
ご本人は面と向かって言わないものです。

ただ黙って、自分との関わりを持たないようにするだけ。


空室が長いこと埋まらなくて、
散々管理会社さんにプレッシャーを掛けたのに、

入居決定の報告をかるーく流してしまうようなこと、
していないとも限りません。


他人に頑張ってもらう仕事をしているので、
頑張りを見落とさない、見過ごさないことが大切だと思ってます。

競売物件を調査

昨日は久々に、売り物件を見に行きました。

しかも何年ぶりかで、関東の物件。
さらに、5年ぶりくらいで競売アパートでした。


現金で買えるレベルの、築古の木造物件。
当然、土地値をはるかに下回る価格で出ています。

入札が入らなかったみたいで、
特別売却になってました。


上手にリフォームすれば面白いかなと思って、
レンタカーを借りて、片道80kmちょっと。

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うおー・・・これはボロいですね。
リフォームのし甲斐がありそうです。(゜▽゜;) 

建物に致命的な欠陥がないか、
アパート周辺を、数分間チェックしました。

外階段とかは致命的かも。重い人は危険です。


・・・が、それ以前に周辺の需給状況が、
驚くほど悪かったです。

081030001.jpg


当該物件の向かい側の、割ときれいなアパートも、
こんな感じで、壊滅的な空室状況。

周辺入居率、5割切ってそうです。(。>_<。)

これはもう、再生の余地なしで転進しました。


それでもまぁ、物件調査は地理感も身に付くし、
ドライブ的な要素もあって、楽しいですね。

ただ、首都圏は渋滞がヒドイです。
北陸の感覚でいると、一般道なら倍以上掛かる感じです。

ガイアの夜明け

投資家や経営者の方がたくさん観ている、
テレビ東京のガイアの夜明け。

昨日は、不動産不況がテーマでした。
概要はこんな感じ


TVが良いのは、とにかく分かりやすいです。


例えば「不動産を証券化して売りさばく」という表現が、
番組中にたくさん出てきましたが、

でも、「REIT」などの専門用語は出てきません。
TVの人は、伝えるのが上手だな~と感心しました。


さて、番組中に売れ残った新築・中古マンションが、
価格を上手に調整しつつ、素早く物件を捌く様子が出ます。

1900万円くらいの売れ残り物件を100万円下げるだけで、
瞬時に買い手が付く・・というシーンが映りました。


27歳の女性が、ちょっとだけ母親から借りて、
あっさりと現金決済です。


そのこと自体はそれで大したものなんですが、
ここで思ったのは、

「これまでのお客は、なぜ指値をしなかったのか?」

ということです。


値下げ前の物件にも、何十人か内見があったようです。

たった100万円引きの買付を、
誰一人として、入れなかったのでしょうか。(◎-◎;)


入れたかどうかは番組だけでは分かりませんが、
もし指値でも買付が入っていたら、
値下げ情報は、最初にその人のところへ行くはずですので。


もしかしたら、「指値をする」という行為も、
勉強熱心なごく少数の不動産投資家だけが知っている
超極秘のスーパーテクニックかもしれません(笑)


ちなみに、ぼくは1998年築の分譲マンションを、
個人の方から賃貸して住んでます。

新築時の価格がだいたい分かってしまったのですが、
貸し主さんの利回りでいうと、5%くらいです。


5%なら、借りてる方が勝ちだと思います。(^◇^) 


◆先日紹介したアパートローン必勝マニュアルですが、
 何か、バカ売れしてるみたいです。

 融資が厳しくなってから出ている教材なので、
 現実的なのが良いと思います。

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